谈政府应该如何调控房地产市场

<P>首先，房地产市场调控行为是一个涉及：国家、银行、开发商（含设计、施工等单位）、业主（购房者群体）四个利益集团的利益的问题。所以，调控房地产市场的方法，必须能同时满足这四个集团的利益需求，最少要能保证这四个利益集团的最低需求。否则，必然会导致问题的激化，导致可怕的后果。</P>
<P>其次，在这个基础上，我们必须看到，现在中国的房地产市场调控所面临的，是一个非常艰难的局面，国家的土地资源、能源及其他资源迅速的被大量消耗，仅土地一项，一年就被占用4000万亩以上，而且其它资源和能源的紧缺，正对我们的发展构成严重的阻碍，停电、缺水等问题日趋严重彰显，规划的不合理性问题严重。银行的贷款不良率居高不下的同时，大量的存款又使得银行不得不在高风险面前，继续走钢丝般的持续增加放贷。开发商对现有的税收和管理制度存在一定的不满，经常通过不规范的手段逃避税收和绕过管理者设置的种种制约。而业主集团则对房价不断走高，以及质量监督和服务无法落实抱怨重重。</P>
<P>在这样的局面下，如何进行房地产市场调控，其实是一个非常严峻的，值得深入思考的问题。</P>
<P>政府现有的政策，除了限制土地开发，加强政府管理外，还提出增加开发商投资所占项目投资的比例，不仅提出30%，甚至还有增加到40%的趋势。其实，就科学的管理和发展观而言，这种制度，不能不说尚有待商榷，甚至是考虑不周。要想理解我的这个说法，我们就要理解，开发商的实际利润率，才是开发商的根本利益所在。以往，开发商开发一个总投资需求一亿的项目，如果需要自备2000万的资金，项目利润率20%，即项目销售总额1.2亿，盈利2000万。那么，其实际利润率为100%，这也就是很多人认为房地产行业是暴利行业的根本原因，而如果现在盲目的调整资金比例，那么，开发商开发同样的项目，需要自备4000万资金，盈利如果仍为2000万，那么其利润率就下降为50%了，而且在现有的政策调控后，风险反而大大增加。这必然导致开发商从政策执行较好的地区，转移到管理稍为宽松的地区；或者干脆把项目利润率提高到40%，以保证其必要的利润率。无论发生前者还是后者，我们的调控，似乎都是一种失败。除非我们希望房价大幅上升，或者希望资金脱离中心城市，转向二线三线城市（当然，这会违背我们的奥运政策）。</P>
<P>
那么，如何才能有效的在保证四个基本利益集团的利益前提下，进行市场调控呢？其实很简单，那就是引入资金，加速周转，改善分配，加强服务。这里，需要指出的是，事实上我们是资金过剩，而不是资金稀缺，资金在哪里，在散户手里，在购买者群体手里。眼下，各地的房产疯狂升值，正是由于散户手中的资金开始发挥作用，大量购买导致的，在北京四环内，100平米以下的中小户型，几乎都是开盘即罄，就是证明。</P>
<P>让散户手中的资金，提前投入，是政府宏观调控政策在房地产领域大显身手的最好机会，也是规避风险，保证发展的良方。具体操作方法是：</P>
<P>⒈ 政府预规划，并用预规划案吸引业主而不是开发商的资金加盟，加盟方式为预交订金。
⒉ 当某项目的预规划能够以其合理性吸引足够比例（认为应超过30%）的预交订金时，项目正式审批启动。
⒊ 项目审批启动后，成立网站，开办周刊，吸引开发商群体以设计和服务书的形式加盟，向用户发布户型图和设计细节。
⒋ 当用户对某开发商的户型图产生明确意向后，可向国家银行预交户型定义费（房价的1/15以内）。
⒌ 当某开发商得到的户型定义费达到一定比例（总应收户型定义费的30%左右）后，以起可行性和销售前景达标批准建设。
⒍ 此时，开发商开始投入资金进行开发，在限定时间内，按照质量完成以政府招标形式确认建造的建筑项目，期间业主可以出资方身份监督。
⒎ 项目验收后，开发商根据预先约定的项目利润率结算费用，后期销售和管理由国家相关机构负责，开发商的资金流加快，利润率提高。
⒏ 业主们入住小区，得到其购买房产的产权，并得到50%房产附属底商（楼座底商、附建底商、停车费及其它收入）产生价值的获益权。
⒐ 国家则可以在不售出土地的前提下，得到远高于地价的税收和其余50%的底商产值获益权以及减少实际所需的配套设施项目投资。
⒑ 银行在放贷时，已经得到了足够的资金保证，并且可以确保在发生欠费时收回房产所有权。有效规避了放贷风险。</P>
<P>这里提醒注意，在中期获益中，国家获得的50%底商产权，是与该开发项目的实际价值绑定的，无论今后该项目增值到什么程度，政府都能同步获利。这远比一次性售出土地要安全可靠的多，况且投资税金收入也是政府与开发商共同分享利益的一个政策，加上合理的规划节约土地、资源、能源的可持续发展优势，确保了政府的短期、中期、长期利益。</P>
<P>在目前的操作模式中，规划对房地产开发的影响固然作用重大，甚至是关乎存亡，但是，却无法真正体现科学和合理两条最基本的法则。所以，我坚持提出，应把土地的销售尽可能的修改为两入一出的获利模式，做到提前规划，全局规划、统一规划。什么叫两入一出，两入一出，就是指在规划过程中，分三步走，先做不需要任何投资的概念规划，在概念规划得到足够的支持后，由支持者出资进行具体规划，再通过这个具体规划向开发商招标，也就是说，开发商将比现在的开发模式更晚进入项目，这样不仅可以缩短开发周期，还可以大大降低开发商和项目的风险。而在具体获益时，政府不再通过一次性收取几十年（现在是住宅项目70年，商用项目50年）的土地出让金来简单的一次获利，而是通过开发税收来完成一次获利，再通过获得该房地产项目中全部商业建筑50%的产权和获益权来获得二次获利，这个二次获利的保障，将改变以往国家一口吃胖，再用70年来偿还的不合理局面，毕竟一个项目在70年内的价值增长是非常可观的，如果无视这个价值，那会导致很多国有资产的无形流失，也导致国家收入和经济增长局部脱节。在两入的前提下，还有做到一出，也就是减少国家投入，通过合理的规划，把以往需要国家大力投入的道路等配套设施，改为由开发商投资建设，当然，主要资金还是由业主集团和银行支付，这样，就进一步保证了国家的利益，通过加强资金和开发监控，又能确实保证规划的合理性和开发过程中四个基本利益集团的利益。</P>
<P>当然，规划对房地产开发的影响是深远的，全方面的，这里只是简单的阐述，不做过于具体的探讨。</P>
<P>以上就是我提出的“政府有效调控房地产市场”应采取的政策方针，其中细节有待商榷，请多多指正。</P><P>首先，房地产市场调控行为是一个涉及：国家、银行、开发商（含设计、施工等单位）、业主（购房者群体）四个利益集团的利益的问题。所以，调控房地产市场的方法，必须能同时满足这四个集团的利益需求，最少要能保证这四个利益集团的最低需求。否则，必然会导致问题的激化，导致可怕的后果。</P>
<P>其次，在这个基础上，我们必须看到，现在中国的房地产市场调控所面临的，是一个非常艰难的局面，国家的土地资源、能源及其他资源迅速的被大量消耗，仅土地一项，一年就被占用4000万亩以上，而且其它资源和能源的紧缺，正对我们的发展构成严重的阻碍，停电、缺水等问题日趋严重彰显，规划的不合理性问题严重。银行的贷款不良率居高不下的同时，大量的存款又使得银行不得不在高风险面前，继续走钢丝般的持续增加放贷。开发商对现有的税收和管理制度存在一定的不满，经常通过不规范的手段逃避税收和绕过管理者设置的种种制约。而业主集团则对房价不断走高，以及质量监督和服务无法落实抱怨重重。</P>
<P>在这样的局面下，如何进行房地产市场调控，其实是一个非常严峻的，值得深入思考的问题。</P>
<P>政府现有的政策，除了限制土地开发，加强政府管理外，还提出增加开发商投资所占项目投资的比例，不仅提出30%，甚至还有增加到40%的趋势。其实，就科学的管理和发展观而言，这种制度，不能不说尚有待商榷，甚至是考虑不周。要想理解我的这个说法，我们就要理解，开发商的实际利润率，才是开发商的根本利益所在。以往，开发商开发一个总投资需求一亿的项目，如果需要自备2000万的资金，项目利润率20%，即项目销售总额1.2亿，盈利2000万。那么，其实际利润率为100%，这也就是很多人认为房地产行业是暴利行业的根本原因，而如果现在盲目的调整资金比例，那么，开发商开发同样的项目，需要自备4000万资金，盈利如果仍为2000万，那么其利润率就下降为50%了，而且在现有的政策调控后，风险反而大大增加。这必然导致开发商从政策执行较好的地区，转移到管理稍为宽松的地区；或者干脆把项目利润率提高到40%，以保证其必要的利润率。无论发生前者还是后者，我们的调控，似乎都是一种失败。除非我们希望房价大幅上升，或者希望资金脱离中心城市，转向二线三线城市（当然，这会违背我们的奥运政策）。</P>
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那么，如何才能有效的在保证四个基本利益集团的利益前提下，进行市场调控呢？其实很简单，那就是引入资金，加速周转，改善分配，加强服务。这里，需要指出的是，事实上我们是资金过剩，而不是资金稀缺，资金在哪里，在散户手里，在购买者群体手里。眼下，各地的房产疯狂升值，正是由于散户手中的资金开始发挥作用，大量购买导致的，在北京四环内，100平米以下的中小户型，几乎都是开盘即罄，就是证明。</P>
<P>让散户手中的资金，提前投入，是政府宏观调控政策在房地产领域大显身手的最好机会，也是规避风险，保证发展的良方。具体操作方法是：</P>
<P>⒈ 政府预规划，并用预规划案吸引业主而不是开发商的资金加盟，加盟方式为预交订金。
⒉ 当某项目的预规划能够以其合理性吸引足够比例（认为应超过30%）的预交订金时，项目正式审批启动。
⒊ 项目审批启动后，成立网站，开办周刊，吸引开发商群体以设计和服务书的形式加盟，向用户发布户型图和设计细节。
⒋ 当用户对某开发商的户型图产生明确意向后，可向国家银行预交户型定义费（房价的1/15以内）。
⒌ 当某开发商得到的户型定义费达到一定比例（总应收户型定义费的30%左右）后，以起可行性和销售前景达标批准建设。
⒍ 此时，开发商开始投入资金进行开发，在限定时间内，按照质量完成以政府招标形式确认建造的建筑项目，期间业主可以出资方身份监督。
⒎ 项目验收后，开发商根据预先约定的项目利润率结算费用，后期销售和管理由国家相关机构负责，开发商的资金流加快，利润率提高。
⒏ 业主们入住小区，得到其购买房产的产权，并得到50%房产附属底商（楼座底商、附建底商、停车费及其它收入）产生价值的获益权。
⒐ 国家则可以在不售出土地的前提下，得到远高于地价的税收和其余50%的底商产值获益权以及减少实际所需的配套设施项目投资。
⒑ 银行在放贷时，已经得到了足够的资金保证，并且可以确保在发生欠费时收回房产所有权。有效规避了放贷风险。</P>
<P>这里提醒注意，在中期获益中，国家获得的50%底商产权，是与该开发项目的实际价值绑定的，无论今后该项目增值到什么程度，政府都能同步获利。这远比一次性售出土地要安全可靠的多，况且投资税金收入也是政府与开发商共同分享利益的一个政策，加上合理的规划节约土地、资源、能源的可持续发展优势，确保了政府的短期、中期、长期利益。</P>
<P>在目前的操作模式中，规划对房地产开发的影响固然作用重大，甚至是关乎存亡，但是，却无法真正体现科学和合理两条最基本的法则。所以，我坚持提出，应把土地的销售尽可能的修改为两入一出的获利模式，做到提前规划，全局规划、统一规划。什么叫两入一出，两入一出，就是指在规划过程中，分三步走，先做不需要任何投资的概念规划，在概念规划得到足够的支持后，由支持者出资进行具体规划，再通过这个具体规划向开发商招标，也就是说，开发商将比现在的开发模式更晚进入项目，这样不仅可以缩短开发周期，还可以大大降低开发商和项目的风险。而在具体获益时，政府不再通过一次性收取几十年（现在是住宅项目70年，商用项目50年）的土地出让金来简单的一次获利，而是通过开发税收来完成一次获利，再通过获得该房地产项目中全部商业建筑50%的产权和获益权来获得二次获利，这个二次获利的保障，将改变以往国家一口吃胖，再用70年来偿还的不合理局面，毕竟一个项目在70年内的价值增长是非常可观的，如果无视这个价值，那会导致很多国有资产的无形流失，也导致国家收入和经济增长局部脱节。在两入的前提下，还有做到一出，也就是减少国家投入，通过合理的规划，把以往需要国家大力投入的道路等配套设施，改为由开发商投资建设，当然，主要资金还是由业主集团和银行支付，这样，就进一步保证了国家的利益，通过加强资金和开发监控，又能确实保证规划的合理性和开发过程中四个基本利益集团的利益。</P>
<P>当然，规划对房地产开发的影响是深远的，全方面的，这里只是简单的阐述，不做过于具体的探讨。</P>
<P>以上就是我提出的“政府有效调控房地产市场”应采取的政策方针，其中细节有待商榷，请多多指正。</P>