超级军网房市调控受阻于政府自身利益
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/28 17:15:46
上海证券报 房价在调控声中不断创出新高，正在某种程度上改变着人们对未来房价走势的判断，同时，也在对政府的公信力造成影响。那么，是什么阻碍了房市调控产生效果？
包括新华社、中央电视台在内的媒体，对房价真相有过多次深度调查，“非正常、非市场化”因素操纵房价的内幕不断被揭露出来，而有些操纵房价的行为不仅违规，有的还涉嫌违法，但是，我们看到各地政府和有关部门对高房价保持了惊人的宽容度。参与调控的各个利益主体，一再表明要严厉遏制房市中囤积居奇、捂盘惜售等不法行为，然而，当全国房价涨势如虹，深圳甚至创下两个月上涨超过30%的记录，他们给出的表态却是要调查房价上涨的真实原因，表现出极好的耐心。
究其原因，在于各地政府和有关部门在房市中的利益联系太紧密，调控对它们而言犹如刮骨疗伤，很少有谁愿意承担这种痛楚，而放任自流的必然结果就是房价连创新高。由于这个前提的存在，相关调控措施也往往偏离房市调控的主航道，而走向维护自身利益的道路。比如，以提高或清算税收的方式调控房价，无论房价是涨是跌，政府和有关部门都首先是受益的一方。再比如，政府通过勾地等措施抬高土地出让金，也最大限度地确保了政府受益的最大化。除此之外，还有各种依附或寄生于税收上的各种收费，都使地方政府和有关部门获得可观收益。
也就是说，地方政府及有关部门实际上都是房价上涨的受益者，倘若不将他们的利益从房市中剥离，房市调控就很难取得效果。那么，如何解决这一问题呢？笔者从税收和土地两个方面提出一些建议。
其一，减税清费。减税就是减少税收，清费就是清理各种乱收费。我国目前对房地产业开征的税种很多，包括土地增值税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护费、教育附加费、耕地占有税、房产税、契税等等，这些税收成本无疑都被转嫁到了房价当中。
更大的问题在于，依附于税收之上的乱收费种类太多，据统计，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种。这种情况有点像过去的农业税，在农业税没有取消之前的2004年，我国全年的农业税收入只有232亿元，而依附于其上的各种乱收费、乱摊派则高达2000多亿元，取消农业税之后农民负担骤然减轻，很大程度上就在于“皮之不存，毛将焉附”，乱收费、乱摊派也无法再进行下去。也就是说，取消200多亿元农业税，实际上减轻了农民2000多亿元的负担。
房地产市场的情况同样如此。各种乱收费依附于稅上，而开发商则依附于税费高的借口，变本加厉地放大成本、推高房价。倘若减税清费一个百分点，房价应该以远远超过一个百分点的速度下调。更重要的是，这样能减弱地方政府和有关部门与房市的利益联系，从而使房市调控政策更容易得到执行。
其二，改变过快抬高土地价格的做法，明确土地增值部分的权益归属。开发商为了掩盖暴利真相，拼命地把责任推到地价高这一因素上。实际上，真正从土地中获利的主体有两个。一是地方政府，从土地出让中获取收益；二是开发商，从土地增值中获益。后者的收益有时候甚至超过前者。与税费的情况一样，由于地方政府从土地出让中获取巨额收益，它也很难对开发商的囤地行为严格执法，往往是通过对开发商非法囤地行为的默认来换取其对高昂土地出让价格的接受，以此形成利益共同体，制约了调控力量的发挥。
目前开发商销售的楼盘，许多都是几年前拿的土地，这些地价非常低廉，而开发商却以现在的地价为参照给所售房屋定价，等于独享了土地增值的收益。我认为这是一个非常值得商榷的问题。我国法律把土地分为“城市市区的土地”和“农村和城市郊区的土地”，从根源上讲，我国是个土地国有化的国家，土地增值部分属于全体国民，不应由开发商独享。事实上，欧洲一些国家就明确规定，国有土地的增值部分归属于全体国民。开发商在拿到土地后，任其闲置以获取巨额土地增值收益是我国房价高涨的一大因素，政府应该严格要求开发商以拿地时的成本来计算房价，而不是按照升值后的地价来计算房价，这样，就能消除或减缓地价快速升值对房价的拉升。
而且，应该加大社会保障性住房的供应量，严厉清查和惩处囤积土地的行为，对闲置超过两年的土地一定要收回，这样就能加快住房的建设和供应，有效拉低房价，避免住房这一民生问题持续恶化。上海证券报 房价在调控声中不断创出新高，正在某种程度上改变着人们对未来房价走势的判断，同时，也在对政府的公信力造成影响。那么，是什么阻碍了房市调控产生效果？
包括新华社、中央电视台在内的媒体，对房价真相有过多次深度调查，“非正常、非市场化”因素操纵房价的内幕不断被揭露出来，而有些操纵房价的行为不仅违规，有的还涉嫌违法，但是，我们看到各地政府和有关部门对高房价保持了惊人的宽容度。参与调控的各个利益主体，一再表明要严厉遏制房市中囤积居奇、捂盘惜售等不法行为，然而，当全国房价涨势如虹，深圳甚至创下两个月上涨超过30%的记录，他们给出的表态却是要调查房价上涨的真实原因，表现出极好的耐心。
究其原因，在于各地政府和有关部门在房市中的利益联系太紧密，调控对它们而言犹如刮骨疗伤，很少有谁愿意承担这种痛楚，而放任自流的必然结果就是房价连创新高。由于这个前提的存在，相关调控措施也往往偏离房市调控的主航道，而走向维护自身利益的道路。比如，以提高或清算税收的方式调控房价，无论房价是涨是跌，政府和有关部门都首先是受益的一方。再比如，政府通过勾地等措施抬高土地出让金，也最大限度地确保了政府受益的最大化。除此之外，还有各种依附或寄生于税收上的各种收费，都使地方政府和有关部门获得可观收益。
也就是说，地方政府及有关部门实际上都是房价上涨的受益者，倘若不将他们的利益从房市中剥离，房市调控就很难取得效果。那么，如何解决这一问题呢？笔者从税收和土地两个方面提出一些建议。
其一，减税清费。减税就是减少税收，清费就是清理各种乱收费。我国目前对房地产业开征的税种很多，包括土地增值税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护费、教育附加费、耕地占有税、房产税、契税等等，这些税收成本无疑都被转嫁到了房价当中。
更大的问题在于，依附于税收之上的乱收费种类太多，据统计，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种。这种情况有点像过去的农业税，在农业税没有取消之前的2004年，我国全年的农业税收入只有232亿元，而依附于其上的各种乱收费、乱摊派则高达2000多亿元，取消农业税之后农民负担骤然减轻，很大程度上就在于“皮之不存，毛将焉附”，乱收费、乱摊派也无法再进行下去。也就是说，取消200多亿元农业税，实际上减轻了农民2000多亿元的负担。
房地产市场的情况同样如此。各种乱收费依附于稅上，而开发商则依附于税费高的借口，变本加厉地放大成本、推高房价。倘若减税清费一个百分点，房价应该以远远超过一个百分点的速度下调。更重要的是，这样能减弱地方政府和有关部门与房市的利益联系，从而使房市调控政策更容易得到执行。
其二，改变过快抬高土地价格的做法，明确土地增值部分的权益归属。开发商为了掩盖暴利真相，拼命地把责任推到地价高这一因素上。实际上，真正从土地中获利的主体有两个。一是地方政府，从土地出让中获取收益；二是开发商，从土地增值中获益。后者的收益有时候甚至超过前者。与税费的情况一样，由于地方政府从土地出让中获取巨额收益，它也很难对开发商的囤地行为严格执法，往往是通过对开发商非法囤地行为的默认来换取其对高昂土地出让价格的接受，以此形成利益共同体，制约了调控力量的发挥。
目前开发商销售的楼盘，许多都是几年前拿的土地，这些地价非常低廉，而开发商却以现在的地价为参照给所售房屋定价，等于独享了土地增值的收益。我认为这是一个非常值得商榷的问题。我国法律把土地分为“城市市区的土地”和“农村和城市郊区的土地”，从根源上讲，我国是个土地国有化的国家，土地增值部分属于全体国民，不应由开发商独享。事实上，欧洲一些国家就明确规定，国有土地的增值部分归属于全体国民。开发商在拿到土地后，任其闲置以获取巨额土地增值收益是我国房价高涨的一大因素，政府应该严格要求开发商以拿地时的成本来计算房价，而不是按照升值后的地价来计算房价，这样，就能消除或减缓地价快速升值对房价的拉升。
而且，应该加大社会保障性住房的供应量，严厉清查和惩处囤积土地的行为，对闲置超过两年的土地一定要收回，这样就能加快住房的建设和供应，有效拉低房价，避免住房这一民生问题持续恶化。
包括新华社、中央电视台在内的媒体，对房价真相有过多次深度调查，“非正常、非市场化”因素操纵房价的内幕不断被揭露出来，而有些操纵房价的行为不仅违规，有的还涉嫌违法，但是，我们看到各地政府和有关部门对高房价保持了惊人的宽容度。参与调控的各个利益主体，一再表明要严厉遏制房市中囤积居奇、捂盘惜售等不法行为，然而，当全国房价涨势如虹，深圳甚至创下两个月上涨超过30%的记录，他们给出的表态却是要调查房价上涨的真实原因，表现出极好的耐心。
究其原因，在于各地政府和有关部门在房市中的利益联系太紧密，调控对它们而言犹如刮骨疗伤，很少有谁愿意承担这种痛楚，而放任自流的必然结果就是房价连创新高。由于这个前提的存在，相关调控措施也往往偏离房市调控的主航道，而走向维护自身利益的道路。比如，以提高或清算税收的方式调控房价，无论房价是涨是跌，政府和有关部门都首先是受益的一方。再比如，政府通过勾地等措施抬高土地出让金，也最大限度地确保了政府受益的最大化。除此之外，还有各种依附或寄生于税收上的各种收费，都使地方政府和有关部门获得可观收益。
也就是说，地方政府及有关部门实际上都是房价上涨的受益者，倘若不将他们的利益从房市中剥离，房市调控就很难取得效果。那么，如何解决这一问题呢？笔者从税收和土地两个方面提出一些建议。
其一，减税清费。减税就是减少税收，清费就是清理各种乱收费。我国目前对房地产业开征的税种很多，包括土地增值税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护费、教育附加费、耕地占有税、房产税、契税等等，这些税收成本无疑都被转嫁到了房价当中。
更大的问题在于，依附于税收之上的乱收费种类太多，据统计，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种。这种情况有点像过去的农业税，在农业税没有取消之前的2004年，我国全年的农业税收入只有232亿元，而依附于其上的各种乱收费、乱摊派则高达2000多亿元，取消农业税之后农民负担骤然减轻，很大程度上就在于“皮之不存，毛将焉附”，乱收费、乱摊派也无法再进行下去。也就是说，取消200多亿元农业税，实际上减轻了农民2000多亿元的负担。
房地产市场的情况同样如此。各种乱收费依附于稅上，而开发商则依附于税费高的借口，变本加厉地放大成本、推高房价。倘若减税清费一个百分点，房价应该以远远超过一个百分点的速度下调。更重要的是，这样能减弱地方政府和有关部门与房市的利益联系，从而使房市调控政策更容易得到执行。
其二，改变过快抬高土地价格的做法，明确土地增值部分的权益归属。开发商为了掩盖暴利真相，拼命地把责任推到地价高这一因素上。实际上，真正从土地中获利的主体有两个。一是地方政府，从土地出让中获取收益；二是开发商，从土地增值中获益。后者的收益有时候甚至超过前者。与税费的情况一样，由于地方政府从土地出让中获取巨额收益，它也很难对开发商的囤地行为严格执法，往往是通过对开发商非法囤地行为的默认来换取其对高昂土地出让价格的接受，以此形成利益共同体，制约了调控力量的发挥。
目前开发商销售的楼盘，许多都是几年前拿的土地，这些地价非常低廉，而开发商却以现在的地价为参照给所售房屋定价，等于独享了土地增值的收益。我认为这是一个非常值得商榷的问题。我国法律把土地分为“城市市区的土地”和“农村和城市郊区的土地”，从根源上讲，我国是个土地国有化的国家，土地增值部分属于全体国民，不应由开发商独享。事实上，欧洲一些国家就明确规定，国有土地的增值部分归属于全体国民。开发商在拿到土地后，任其闲置以获取巨额土地增值收益是我国房价高涨的一大因素，政府应该严格要求开发商以拿地时的成本来计算房价，而不是按照升值后的地价来计算房价，这样，就能消除或减缓地价快速升值对房价的拉升。
而且，应该加大社会保障性住房的供应量，严厉清查和惩处囤积土地的行为，对闲置超过两年的土地一定要收回，这样就能加快住房的建设和供应，有效拉低房价，避免住房这一民生问题持续恶化。上海证券报 房价在调控声中不断创出新高，正在某种程度上改变着人们对未来房价走势的判断，同时，也在对政府的公信力造成影响。那么，是什么阻碍了房市调控产生效果？
包括新华社、中央电视台在内的媒体，对房价真相有过多次深度调查，“非正常、非市场化”因素操纵房价的内幕不断被揭露出来，而有些操纵房价的行为不仅违规，有的还涉嫌违法，但是，我们看到各地政府和有关部门对高房价保持了惊人的宽容度。参与调控的各个利益主体，一再表明要严厉遏制房市中囤积居奇、捂盘惜售等不法行为，然而，当全国房价涨势如虹，深圳甚至创下两个月上涨超过30%的记录，他们给出的表态却是要调查房价上涨的真实原因，表现出极好的耐心。
究其原因，在于各地政府和有关部门在房市中的利益联系太紧密，调控对它们而言犹如刮骨疗伤，很少有谁愿意承担这种痛楚，而放任自流的必然结果就是房价连创新高。由于这个前提的存在，相关调控措施也往往偏离房市调控的主航道，而走向维护自身利益的道路。比如，以提高或清算税收的方式调控房价，无论房价是涨是跌，政府和有关部门都首先是受益的一方。再比如，政府通过勾地等措施抬高土地出让金，也最大限度地确保了政府受益的最大化。除此之外，还有各种依附或寄生于税收上的各种收费，都使地方政府和有关部门获得可观收益。
也就是说，地方政府及有关部门实际上都是房价上涨的受益者，倘若不将他们的利益从房市中剥离，房市调控就很难取得效果。那么，如何解决这一问题呢？笔者从税收和土地两个方面提出一些建议。
其一，减税清费。减税就是减少税收，清费就是清理各种乱收费。我国目前对房地产业开征的税种很多，包括土地增值税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护费、教育附加费、耕地占有税、房产税、契税等等，这些税收成本无疑都被转嫁到了房价当中。
更大的问题在于，依附于税收之上的乱收费种类太多，据统计，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种。这种情况有点像过去的农业税，在农业税没有取消之前的2004年，我国全年的农业税收入只有232亿元，而依附于其上的各种乱收费、乱摊派则高达2000多亿元，取消农业税之后农民负担骤然减轻，很大程度上就在于“皮之不存，毛将焉附”，乱收费、乱摊派也无法再进行下去。也就是说，取消200多亿元农业税，实际上减轻了农民2000多亿元的负担。
房地产市场的情况同样如此。各种乱收费依附于稅上，而开发商则依附于税费高的借口，变本加厉地放大成本、推高房价。倘若减税清费一个百分点，房价应该以远远超过一个百分点的速度下调。更重要的是，这样能减弱地方政府和有关部门与房市的利益联系，从而使房市调控政策更容易得到执行。
其二，改变过快抬高土地价格的做法，明确土地增值部分的权益归属。开发商为了掩盖暴利真相，拼命地把责任推到地价高这一因素上。实际上，真正从土地中获利的主体有两个。一是地方政府，从土地出让中获取收益；二是开发商，从土地增值中获益。后者的收益有时候甚至超过前者。与税费的情况一样，由于地方政府从土地出让中获取巨额收益，它也很难对开发商的囤地行为严格执法，往往是通过对开发商非法囤地行为的默认来换取其对高昂土地出让价格的接受，以此形成利益共同体，制约了调控力量的发挥。
目前开发商销售的楼盘，许多都是几年前拿的土地，这些地价非常低廉，而开发商却以现在的地价为参照给所售房屋定价，等于独享了土地增值的收益。我认为这是一个非常值得商榷的问题。我国法律把土地分为“城市市区的土地”和“农村和城市郊区的土地”，从根源上讲，我国是个土地国有化的国家，土地增值部分属于全体国民，不应由开发商独享。事实上，欧洲一些国家就明确规定，国有土地的增值部分归属于全体国民。开发商在拿到土地后，任其闲置以获取巨额土地增值收益是我国房价高涨的一大因素，政府应该严格要求开发商以拿地时的成本来计算房价，而不是按照升值后的地价来计算房价，这样，就能消除或减缓地价快速升值对房价的拉升。
而且，应该加大社会保障性住房的供应量，严厉清查和惩处囤积土地的行为，对闲置超过两年的土地一定要收回，这样就能加快住房的建设和供应，有效拉低房价，避免住房这一民生问题持续恶化。
官商勾结,利益一致,所以政府调控的结果只能是越调越高.
ZF已经站到了老百姓的对立面了
政府和房地产商联手抢老百姓的钱
更加可笑的是，居然药用税收手段调控楼市。这样的措施，只会让楼市更加走高！
LZ的建议根本就是与虎谋皮，唯一的出路是另起炉灶，推倒重来
2007年06月25日07:59 [我来说两句
] [字号：大 中 小]
来源：新华网
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
楼盘开发成本只占房价20%
实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
改规划+乱测量+滥用料=高利润
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
四成利润为职权部门埋单
把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。(何丰伦)
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土地增值税来了，开发商利润空间减小了，据近日一位专程从北京来蓉进行土地增值税讲座的税法专家的科学计算，毛利率超过50%的项目，开发商利润将减少24%。同时，毛利率在20%--40%之间的开发项目基本不需要缴增值税，甚至以往预缴的土地增值税还会退回，这项政策对有些开发小项目的公司影响较小，甚至是好事。
高房价、高暴利……房地产市场存在的突出问题，成为社会各界高度关注的焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓望房兴叹。按照“企业成本是定价基础”的市场规律，建房成本常成为房地产开发商逃避房价高涨指责的极好理由。而实际并非如此。
（来源：市场报） (责任编辑：赵健)
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来源：新华网
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
楼盘开发成本只占房价20%
实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
改规划+乱测量+滥用料=高利润
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
四成利润为职权部门埋单
把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。(何丰伦)
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160亿元身家的世茂集团许荣茂，在地产首富的位置上还没有坐够半年，今年4月底就被广东碧桂园的杨氏“二丫头”以600亿元大幅超越。杨氏“二丫头”刚登顶“中国首富”，重庆市副市长黄奇帆就表示，重庆龙湖地产如果上市成功，“中国首富”将再度易人。
土地增值税来了，开发商利润空间减小了，据近日一位专程从北京来蓉进行土地增值税讲座的税法专家的科学计算，毛利率超过50%的项目，开发商利润将减少24%。同时，毛利率在20%--40%之间的开发项目基本不需要缴增值税，甚至以往预缴的土地增值税还会退回，这项政策对有些开发小项目的公司影响较小，甚至是好事。
高房价、高暴利……房地产市场存在的突出问题，成为社会各界高度关注的焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓望房兴叹。按照“企业成本是定价基础”的市场规律，建房成本常成为房地产开发商逃避房价高涨指责的极好理由。而实际并非如此。
（来源：市场报） (责任编辑：赵健)
等到有一天社会上传出有所谓的“业主”或者称为“房奴”的人被迫卖血供房或者卖淫供房，拿这个社会就真的达到“和谐"的顶峰了:L
原帖由 LORY 于 2007-6-23 19:58 发表
LZ的建议根本就是与虎谋皮，唯一的出路是另起炉灶，推倒重来
"另起炉灶"和"推倒重来"的社会负面影响太大
严守钱包,适度消费,理性投资,中长期外移 最平稳
收钱不容易了,自然会有某些变化;
希望量变推动质变
最关键是要使农民 工薪 学生 都学会理财,不再受骗,不再相信蛊惑,堵住某些人的财源
政府就是房价上涨的最大受益者，与虎谋皮啊;funk :L
今年5月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度：核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅5％……措施甫一出台，遂引发各界高度关注和激烈争论，开发商、普通市民、专家学者纷纷加入其中(6月24日 新华网)。
在我看来，地方政府出重手调控房价引发争论十分正常，不争论反而不正常，因为调控直接关乎房价博弈局中利益攸关各方的切身利益。对于争议，我以为有三个最本初的问题须要厘清：第一、调控动机如何？南京相关负责人表示，政府动用行政手段加强价格监管在一定程度上弥补市场缺陷，有利于促使价格回归到正常的市场价格上来，保持房地产市场健康平稳发展，出台房价调控措施正是为了保障中低收入阶层的基本居住需求。可见调控动机无有问题。
第二，是否存在调控动因？一位南京购房者说；“今年南京的房价就像脱缰野马，一天一个价，让人心惊肉跳。”据统计部门数据，今年4月南京普通商品住宅价格同比涨幅高达11.5％，创下两年来新高；5月份南京房屋销售价格同比又上涨了9.2％，位居全国第6。而2006年上半年，南京住宅价格涨幅只有2.1％，2005年全年仅为3.5％。房价飙升引起南京市政府高度重视，从5月11日至5月24日短短半个月内，南京市物价局联合房管、税务、国土等6部门连续发出3个文件，出手对房价进行调控。由此看来，南京调控动因是存在的。
第三，调控手段是否合法规合惯例合民意？南京一位相关部门负责人说，南京房价新政符合价格法相关规定：“与国家经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格可以实行政府指导价。”住房从来就不是普通商品，房子是关乎百姓基本生活的头等大事。据悉，江苏省在1998年就将普通商品住房列入了政府指导价格商品的目录，南京今番做法完全符合现行法规。市场手段和行政手段是管理市场经济的两大基本方法，在正常市场秩序下以市场机制管理为主，在市场失灵的特殊情况下，行政手段则成为管理市场经济的一个重要手段，毕竟市场经济不是随口喊价,此乃常识级经济学理论。而且，政府动用行政手段调控房价，在其他市场经济国家并非没有先例，普通市民对南京房价新政积极拥护。由此我以为，南京调控动因手段无有瑕疵，政府不仅完全可以“该出手时就出手”，而且与现下面临同样调控动因而“君子动口不动手”无所事事无所作为的地方政府相比，殊为不易，弥足称道。
然而在我眼里，如何调控就像医生给病人开什么药方剂量大小药物反应如何，这些固然重要，而更重要的是药效是否速效显效持效且能治本预后。“新政出台不到一个月，房价过快上涨的势头得到了遏制，开发商乱抬价、乱炒作的现象明显减少，购房者的恐慌情绪也得到了缓解。”一位相关部门负责人如是描述新政执行成效。在开发商的观望气氛中，南京市物价部门已对40多家楼盘价格进行了审核，对浦口区一家“顶风作案”擅自调价楼盘进行了封盘查处，有消费者投诉，两天内这个楼盘的价格从每平方米2600元上涨到了3000元。同时，4家虚报成本的楼盘也被“挤水分”，其中最多的一个楼盘每平方米大概减少了300元。可见，今次调控的先期效用还是令人乐观的。
尽管有业内人士认为，房价调控还要关注其可持续性，以寻求长期治本之道。目前政策在抑制短期炒作遏制过快上涨方面必要有效，但从长计议，尚须着眼增加有效供给和满足居住需求。一是增加土地供给，二是平衡目前畸形的房价收入比，增加居民有效收入。我认同如是观点。但我同时要对南京市政府说，有比无好，笑比哭好，调整剂量，继续用药。莫畏噪音遮望眼，妹妹你大胆地往前走！往前走！莫回头！
[稿源：红网]
在我看来，地方政府出重手调控房价引发争论十分正常，不争论反而不正常，因为调控直接关乎房价博弈局中利益攸关各方的切身利益。对于争议，我以为有三个最本初的问题须要厘清：第一、调控动机如何？南京相关负责人表示，政府动用行政手段加强价格监管在一定程度上弥补市场缺陷，有利于促使价格回归到正常的市场价格上来，保持房地产市场健康平稳发展，出台房价调控措施正是为了保障中低收入阶层的基本居住需求。可见调控动机无有问题。
第二，是否存在调控动因？一位南京购房者说；“今年南京的房价就像脱缰野马，一天一个价，让人心惊肉跳。”据统计部门数据，今年4月南京普通商品住宅价格同比涨幅高达11.5％，创下两年来新高；5月份南京房屋销售价格同比又上涨了9.2％，位居全国第6。而2006年上半年，南京住宅价格涨幅只有2.1％，2005年全年仅为3.5％。房价飙升引起南京市政府高度重视，从5月11日至5月24日短短半个月内，南京市物价局联合房管、税务、国土等6部门连续发出3个文件，出手对房价进行调控。由此看来，南京调控动因是存在的。
第三，调控手段是否合法规合惯例合民意？南京一位相关部门负责人说，南京房价新政符合价格法相关规定：“与国家经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格可以实行政府指导价。”住房从来就不是普通商品，房子是关乎百姓基本生活的头等大事。据悉，江苏省在1998年就将普通商品住房列入了政府指导价格商品的目录，南京今番做法完全符合现行法规。市场手段和行政手段是管理市场经济的两大基本方法，在正常市场秩序下以市场机制管理为主，在市场失灵的特殊情况下，行政手段则成为管理市场经济的一个重要手段，毕竟市场经济不是随口喊价,此乃常识级经济学理论。而且，政府动用行政手段调控房价，在其他市场经济国家并非没有先例，普通市民对南京房价新政积极拥护。由此我以为，南京调控动因手段无有瑕疵，政府不仅完全可以“该出手时就出手”，而且与现下面临同样调控动因而“君子动口不动手”无所事事无所作为的地方政府相比，殊为不易，弥足称道。
然而在我眼里，如何调控就像医生给病人开什么药方剂量大小药物反应如何，这些固然重要，而更重要的是药效是否速效显效持效且能治本预后。“新政出台不到一个月，房价过快上涨的势头得到了遏制，开发商乱抬价、乱炒作的现象明显减少，购房者的恐慌情绪也得到了缓解。”一位相关部门负责人如是描述新政执行成效。在开发商的观望气氛中，南京市物价部门已对40多家楼盘价格进行了审核，对浦口区一家“顶风作案”擅自调价楼盘进行了封盘查处，有消费者投诉，两天内这个楼盘的价格从每平方米2600元上涨到了3000元。同时，4家虚报成本的楼盘也被“挤水分”，其中最多的一个楼盘每平方米大概减少了300元。可见，今次调控的先期效用还是令人乐观的。
尽管有业内人士认为，房价调控还要关注其可持续性，以寻求长期治本之道。目前政策在抑制短期炒作遏制过快上涨方面必要有效，但从长计议，尚须着眼增加有效供给和满足居住需求。一是增加土地供给，二是平衡目前畸形的房价收入比，增加居民有效收入。我认同如是观点。但我同时要对南京市政府说，有比无好，笑比哭好，调整剂量，继续用药。莫畏噪音遮望眼，妹妹你大胆地往前走！往前走！莫回头！
[稿源：红网]
标题说的就很清楚了。