超级军网[转贴]房改的历史
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以下为转帖，但原作者的评论部分大多已被我删去。我开这个贴只是为了提供一些必要的资料，欢迎回帖的拿板砖互砸。
房改之前
1949年后，中国内地农村实行土地改革，以农民土地所有制而著称于世。孙中山先生“耕者有其田”的愿望变成了现实。1956年以后的农业合作化，颁发到农民手中的土地证也因此作废，私有土地转化为集体所有，买卖土地的市场随即消失；而城市居民有无宅基地使用权之说，1954年与1978年的宪法都没有提及，虽然一贯声称城市土地是全民所有，而且只在1982年宪法有过规定：城市的土地属于国家所有。实际上却一直悬空而没有落实。
1950年代的土地改革只发生在农村，完全没有涉及到城镇；而内地城镇，则在1950年代中期至1960年代中期的社会主义改造旋风中被“国家经租” 的名义赎买了房主产权，付给房主一定的租金之后，私房改造了一亿平方米。即使是私有企业占有的土地，也被国家以赎买的方式收归国有
1960年代中期至1970年代中期，城市房地产管理机构也像内地的其他机构一样陷入了瘫痪，房地产住宅建设停滞不前，成为严重的社会问题之一。
萌动之初
1970年代末，“住房是商品”的举国大讨论让商品属性渐渐显露出来，住房制度变革的可能性也在社会各界淡漠的热情中渐行渐近。1980 年 4 月，邓小平就城市居民的住宅问题发表谈话，开始筹谋为城市居民建筑住宅、分配房屋的系列政策。城镇居民每个人“可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整”……换而言之，既使人们考虑到买房合算，也要研究逐步提高房租。
1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式推行住房商品化政策，中国内地城镇住房制度改革的序幕渐次拉开。
1980年代前期的政策重点是试售住房。全价售房的价格每平米在120元到150元之间，虽然便宜，但几乎无人问津，30多年的住房供给制让人们对此半信半疑。1979年至1981年的全价售房并无多少人响应。据不完全统计，一直到1981年底，内地试点60多个城镇售出的新旧住房也仅是2418套。全价售房很快过渡到了补贴售房，而且被其取代。
1982年至1986年的重点是补贴售房。1982年4月17日，国务院批复当时国家建委、城建总局对前两年全价售房试点情况的总结报告，同意在郑州、常州、四平和沙市4城市试点补贴售房，原则是个人、单位和政府各支付房价的1/3，售价仍以土建成本价为标准，每平方米在150元到200元之间。售房时，还对职工采取了一系列优惠政策，譬如给予一次性付款的职工以20%的房价优惠，分期付款年限扩展20年等。
1984年8月，上述4个城市的补贴售房已达2140套，面积共11.45万平方米；10月，原城乡建设环境保护部向国务院递交《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》，获得批复后将试点扩大到了北京、天津和上海3个直辖市。《报告》还准予各省、自治区可以自行确定扩大试点的城市。
到了1985年底，全国已有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇都开展了补贴出售公有住房的试点，共出售住房1092万平方米。
应该说，这仍然还是房改的萌芽阶段，公房出售的形式为三三制，单位和政府的补贴量大，而地方政府往往会将自己所应承担的补贴转嫁给单位，单位不堪重负而使补贴售房的梦想破灭；另外，就当时的消费水平而言，补贴售房不如租房来得实惠，而低租金的实物分房制度仍在延续，各级官员以权谋私，占用数套住房也不鲜见；即使买房，也只是象征性的交点钱，民愤极大。
1986年3月，原城乡建设环境保护部发出的《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》明确规定，坚决制止随意贱价出售旧房，城镇公房原则上全价出售。此后，各地基本停止了补贴售房、贱价售房。
另一条房改思路也在摸索行进。1985 年，城市经济体制改革开始启动。与此同时，国务院官员提出，要集中力量研究租金改革问题。1月，全国住房租金改革领导小组成立。此后，房改的讨论出现高潮频仍，在对低租金的弊端进行了充足分析之后，房改的设想和思路也随后亮相。
出师未捷
1986年1月，国务院住房制度改革领导小组成立。随后，在烟台会议上形成了第一次房改的大致思路，那就是“提高房租”和“进行补贴”。3月15日，烟台市被国家确定为住房制度改革试点市，4月1日烟台市住房制度改革领导小组成立。
1987年是“国际住房年”。8月1日，《人民日报》发表消息说，“经过一年零四个月的准备，烟台市以提租发券、空转起步为特征的城镇住房制度改革试行方案，经国务院正式批准，于今日起试行。”据称，这一改革是住房商品化目标迈出的第一步。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。而实际上，烟台的住房制度改革方案一直在观望与等待中徘徊，直到1987年11月1日才在烟台市芝罘区付诸实施。
1988年1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。国务院秘书长陈俊生宣布，从当年开始，住房制度改革已经正式列入中央和地方的改革计划，分期分批地推向全国。目标是实现住房商品化，思路是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。
持续了30年的福利住房制度终于有了一个突破口。房改主要是以提租为主要手段迫使城市居民放弃福利公房。而在大陆各地，房改的形式不一，如小步提租只提不补、提租补贴超标加租、新房新制度、收取租赁保证金以息补租，等等。房改层层推进之时便遭遇到了席卷全国的前所未有的通货膨胀风潮。
1988年夏天，工业消费品价格的放开骤然引发了通货膨胀，完全不同于1961年以及1980年两次少有的物价上涨，人们争先提款，抢购风潮蔓延全国，而且愈演愈烈。8月，中国内地的银行系统存款总额下降20多亿。据统计，1988年的通货膨胀率高达18.5%。
1989 年，通货膨胀依然持续恶化。国家宏观经济全面调整，银根紧缩、开支节流，刚刚上马的许多房地产住宅项目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改便匆匆以夭折而告终。多年以后，参与项目的官员终于承认，这是中国内地的住房改革所遭受到的第一次打击，房改随即陷入了相对的沉寂。
1980年代，物价飘摇飙涨，人们心情浮躁。自1985年以后中国内地便不可遏止地出现了通货膨胀。1985年至1989年五年的通货膨胀率分别为 8.8%、6%、7.3%、18.5%、17.8%。在这一背景下推行的房改，其结局如何，似乎已经在人们的料想之中。
再度起步
1988年开始的通货膨胀持续两年之久，终于在1991年得到了一定程度的遏止。6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》(国发[1991]30号)，调整现有公房租金、出售公有住房，同时实行新房新政策，回避提租的阻力。
1991年10月，全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院房改领导小组认为，应该继续就提租、卖房等方面进行探索。10月17日，国务院批转了房改领导小组起草的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，认为城镇住房制度改革是城市经济体制改革的重要组成部分，提出要调高公房的低租金，将实物福利分配逐步转变为货币工资分配。同时，大多数城市开始测算、研究，拟定本地房改的整体方案。职工可以标准价购买公房的部分产权，房改从少数试点城市推进到全国。
1992 年，曾经有过一波短暂而高涨的房地产开发热潮。邓小平南方讲话之后，《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》也随之出炉，国家的土地批租审批权随之下放。利益驱动了房地产开发的热潮，大批项目争相上马，房地产价格飞速上涨，当年全国房地产投资的增速达到了117.6%，商品房的销售面积增速也达到了50%以上；而全国商品房的开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发公司接近两万家。
实际上，内地房改在方案设计上一直存在着租、售之争。1990年代初再次起步之时，双方的争论也如火如荼，各执己见。提租的阻力最大，因为旧住房体制的既得利益者往往是各级官员。房改因此绕道回避，以低价售房来甩掉提租的包袱；而低价售房又产生新的社会不公，一卖了之的做法也被制止。
公房出售所得的资金究竟归谁管理一直是个让人头痛的问题，谁也没有发话。不过，那个时候的确无人做主，各地的开发浪潮已经使主管官员无暇顾及，另外也因为又一波通货膨胀奔袭而来而使之焦头烂额。
1993年，内地物价狂飙，再次出现了相当严重的通货膨胀，其最主要的成因是价格的市场化改革。与1988年由单纯工业消费品所引发的恶性膨胀并不一样，粮食、石油、电力、钢材、铁路运费等产品价格猛烈上调，其根源就是来自于1992年至1993年内地异乎寻常的房地产投资热潮。
1993年7月，恶性通货膨胀的态势愈猛，中央紧急宏观调控，紧缩银根，而由于政策延后，1994年便达到了1949年以来通货膨胀的巅峰，商品零售物价指数超过24%，大城市消费品物价指数达到30%以上。一直到1998年，紧缩的宏观调控措施才略见效果。高增长低通胀的软着陆，因为商品供应日渐丰富而没有引发社会的大面积恐慌。
通货膨胀的再次冲击使银根顿时紧缩。1992年与1993年曾经急剧扩张的海南、北海等地的房地产热潮在本次国家调控中轰然而止，触目可见的“烂尾楼”存在了10年之久以后才得以收拾，其中的缘由无法诉说。
步伐加快
1993年12月5日，第三次全国房改会议召开，讨论《国务院关于加快城镇住房制度改革的决定(草案)》，调整城镇房改思路，认为住房商品化、社会化的步伐大大滞后。
提租面临的困难之大，已经使房改无法推进；而且连续几年的提租幅度远远赶不上物价的上涨，住房的维修、管理以及新建住房的成本也在迅猛上涨。小步提租难以摆脱低租金状态，房改陷入了僵局；大幅提租又不能不顾及居民的承受能力。因此决定将出售公房作为房改着力点，逐步缩小提租范围。
国务院房改领导小组官员据此得出结论，要将住宅业作为带动整个国民经济持续增长的新的产业支柱。继续推进公房租金的改革，推行住房公积金制度，建立政策性的抵押贷款制度，发展经济适用房构建社会保障性的住房供应体系……
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后的房改就有了住房公积金、国家安居工程等内容，各地的房改整体方案也陆续出台。
1994年以后的房改延续了公房的出售与提租的原有思路。除北京、天津外，全国可出售公房的50%以上已出售给职工；而提租也有了相应的规划与步骤。
住房公积金，据称是住房分配货币化的起点。上海最早建立了住房公积金的筹集、管理以及发放购房抵押贷款等机制，此举甚至被官方誉为“新的住房制度的雏形”。
1990年代初的房地产热潮，后来被学者们认定为中国内地房地产的第一波浪潮。所谓适度从紧的宏观调控使商业银行的房地产信贷规模悄然收缩，中国证监会也在1994年暂停了审批房地产上市公司。融资渠道的围追堵截，迫使房地产投资猛然减速缓行。
1995年底，住房公积金在全国的房改工作会议上有了说法，当时到会的国务院副总理朱镕基表示，售房款的所有权属于产权单位，就纳入到住房公积金里。
1996年中央经济工作会议之后，国家确定将住宅业作为国民经济发展新的增长点，住房消费也作为新的消费热点来鼓吹，房地产金融将从开发贷款转向个人住房贷款。不过，直到1998年，真正意义上的个人住房贷款才得以问世。第一家开办个人住房贷款业务的就是中国建设银行。
值得一提的是，1997年对内地二百多个大中小城市的调查显示，平均的房价收入比竟为6.4倍，而国际上公认的衡量购房承受能力指标的正常值应该在3 至6倍之间，显然房改在某种意义上已经误入歧途。
分房终结
1998年，无疑是内地房改史上无法忘怀的一年。6月，全国深化房改加快住房建设会议召开；7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即国办23号文件)。通知说，1998年下半年开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。
其实，此前的1987年和1988年，内地已经有城市率先试点，实行住房拆迁货币化和住房分配货币化。到了1988年，国务院11号文件也提出了住房分配要实现货币化，但房改多年并未执行，新建住房不断进入旧的分配体制，单位买房然后无偿分房的体制仍然延续。
当时，国务院房改官员认为只有取消住房实物分配，才会使城镇居民住房消费方式、消费行为发生根本性变化，不再依赖单位分房、建房，不再以低廉的租金居住公房；并且决定对房价收入比超过4倍的城市予以住房补贴。给老职工实行一次性补贴，而新职工的补贴则纳入个人的工资。
国务院文件出台以后，并未得到地方政府的切实执行，福利分房仍然是各地民众的第一选择。2000年2月，国家建设部部长俞正声在国务院新闻办举行的新闻发布会上宣布“住房实物分配在全国已经停止”之时，福利分房仍然在大张旗鼓地进行，蔓延不绝。
应该说，1996年国务院房改小组将住宅产业定性为国民经济的一个新的增长点，几近成了历史的吊诡。仅这一点，就为那些1990年代初从海南、北海等地房地产开发热潮中获益匪浅并顺利撤出的房地产商卷土重来提供了一个契机。他们携带巨资转战内地，隔岸观火以图东山再起。1998年的第四次房改由实物分房改为货币购房，又为其创造了财源滚滚的前景。
与其说中国内地房地产市场的潜力巨大，还不如说是民众毕其一生积蓄只为了一个安身立命的栖身之所。内地的投资渠道向来极为有限，房地产既然被赋予国民经济支柱产业的地位，又作为拉动内需的一个重要举措，其中的蕴涵的深意当初并不为人觉察，到了后来积弊丛生，人们终于如梦方醒，政策上的偏颇客观上纵容了房地产商的作为，仍然逃不出政府与民众博弈的历史怪以下为转帖，但原作者的评论部分大多已被我删去。我开这个贴只是为了提供一些必要的资料，欢迎回帖的拿板砖互砸。
房改之前
1949年后，中国内地农村实行土地改革，以农民土地所有制而著称于世。孙中山先生“耕者有其田”的愿望变成了现实。1956年以后的农业合作化，颁发到农民手中的土地证也因此作废，私有土地转化为集体所有，买卖土地的市场随即消失；而城市居民有无宅基地使用权之说，1954年与1978年的宪法都没有提及，虽然一贯声称城市土地是全民所有，而且只在1982年宪法有过规定：城市的土地属于国家所有。实际上却一直悬空而没有落实。
1950年代的土地改革只发生在农村，完全没有涉及到城镇；而内地城镇，则在1950年代中期至1960年代中期的社会主义改造旋风中被“国家经租” 的名义赎买了房主产权，付给房主一定的租金之后，私房改造了一亿平方米。即使是私有企业占有的土地，也被国家以赎买的方式收归国有
1960年代中期至1970年代中期，城市房地产管理机构也像内地的其他机构一样陷入了瘫痪，房地产住宅建设停滞不前，成为严重的社会问题之一。
萌动之初
1970年代末，“住房是商品”的举国大讨论让商品属性渐渐显露出来，住房制度变革的可能性也在社会各界淡漠的热情中渐行渐近。1980 年 4 月，邓小平就城市居民的住宅问题发表谈话，开始筹谋为城市居民建筑住宅、分配房屋的系列政策。城镇居民每个人“可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整”……换而言之，既使人们考虑到买房合算，也要研究逐步提高房租。
1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式推行住房商品化政策，中国内地城镇住房制度改革的序幕渐次拉开。
1980年代前期的政策重点是试售住房。全价售房的价格每平米在120元到150元之间，虽然便宜，但几乎无人问津，30多年的住房供给制让人们对此半信半疑。1979年至1981年的全价售房并无多少人响应。据不完全统计，一直到1981年底，内地试点60多个城镇售出的新旧住房也仅是2418套。全价售房很快过渡到了补贴售房，而且被其取代。
1982年至1986年的重点是补贴售房。1982年4月17日，国务院批复当时国家建委、城建总局对前两年全价售房试点情况的总结报告，同意在郑州、常州、四平和沙市4城市试点补贴售房，原则是个人、单位和政府各支付房价的1/3，售价仍以土建成本价为标准，每平方米在150元到200元之间。售房时，还对职工采取了一系列优惠政策，譬如给予一次性付款的职工以20%的房价优惠，分期付款年限扩展20年等。
1984年8月，上述4个城市的补贴售房已达2140套，面积共11.45万平方米；10月，原城乡建设环境保护部向国务院递交《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》，获得批复后将试点扩大到了北京、天津和上海3个直辖市。《报告》还准予各省、自治区可以自行确定扩大试点的城市。
到了1985年底，全国已有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇都开展了补贴出售公有住房的试点，共出售住房1092万平方米。
应该说，这仍然还是房改的萌芽阶段，公房出售的形式为三三制，单位和政府的补贴量大，而地方政府往往会将自己所应承担的补贴转嫁给单位，单位不堪重负而使补贴售房的梦想破灭；另外，就当时的消费水平而言，补贴售房不如租房来得实惠，而低租金的实物分房制度仍在延续，各级官员以权谋私，占用数套住房也不鲜见；即使买房，也只是象征性的交点钱，民愤极大。
1986年3月，原城乡建设环境保护部发出的《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》明确规定，坚决制止随意贱价出售旧房，城镇公房原则上全价出售。此后，各地基本停止了补贴售房、贱价售房。
另一条房改思路也在摸索行进。1985 年，城市经济体制改革开始启动。与此同时，国务院官员提出，要集中力量研究租金改革问题。1月，全国住房租金改革领导小组成立。此后，房改的讨论出现高潮频仍，在对低租金的弊端进行了充足分析之后，房改的设想和思路也随后亮相。
出师未捷
1986年1月，国务院住房制度改革领导小组成立。随后，在烟台会议上形成了第一次房改的大致思路，那就是“提高房租”和“进行补贴”。3月15日，烟台市被国家确定为住房制度改革试点市，4月1日烟台市住房制度改革领导小组成立。
1987年是“国际住房年”。8月1日，《人民日报》发表消息说，“经过一年零四个月的准备，烟台市以提租发券、空转起步为特征的城镇住房制度改革试行方案，经国务院正式批准，于今日起试行。”据称，这一改革是住房商品化目标迈出的第一步。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。而实际上，烟台的住房制度改革方案一直在观望与等待中徘徊，直到1987年11月1日才在烟台市芝罘区付诸实施。
1988年1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。国务院秘书长陈俊生宣布，从当年开始，住房制度改革已经正式列入中央和地方的改革计划，分期分批地推向全国。目标是实现住房商品化，思路是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。
持续了30年的福利住房制度终于有了一个突破口。房改主要是以提租为主要手段迫使城市居民放弃福利公房。而在大陆各地，房改的形式不一，如小步提租只提不补、提租补贴超标加租、新房新制度、收取租赁保证金以息补租，等等。房改层层推进之时便遭遇到了席卷全国的前所未有的通货膨胀风潮。
1988年夏天，工业消费品价格的放开骤然引发了通货膨胀，完全不同于1961年以及1980年两次少有的物价上涨，人们争先提款，抢购风潮蔓延全国，而且愈演愈烈。8月，中国内地的银行系统存款总额下降20多亿。据统计，1988年的通货膨胀率高达18.5%。
1989 年，通货膨胀依然持续恶化。国家宏观经济全面调整，银根紧缩、开支节流，刚刚上马的许多房地产住宅项目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改便匆匆以夭折而告终。多年以后，参与项目的官员终于承认，这是中国内地的住房改革所遭受到的第一次打击，房改随即陷入了相对的沉寂。
1980年代，物价飘摇飙涨，人们心情浮躁。自1985年以后中国内地便不可遏止地出现了通货膨胀。1985年至1989年五年的通货膨胀率分别为 8.8%、6%、7.3%、18.5%、17.8%。在这一背景下推行的房改，其结局如何，似乎已经在人们的料想之中。
再度起步
1988年开始的通货膨胀持续两年之久，终于在1991年得到了一定程度的遏止。6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》(国发[1991]30号)，调整现有公房租金、出售公有住房，同时实行新房新政策，回避提租的阻力。
1991年10月，全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院房改领导小组认为，应该继续就提租、卖房等方面进行探索。10月17日，国务院批转了房改领导小组起草的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，认为城镇住房制度改革是城市经济体制改革的重要组成部分，提出要调高公房的低租金，将实物福利分配逐步转变为货币工资分配。同时，大多数城市开始测算、研究，拟定本地房改的整体方案。职工可以标准价购买公房的部分产权，房改从少数试点城市推进到全国。
1992 年，曾经有过一波短暂而高涨的房地产开发热潮。邓小平南方讲话之后，《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》也随之出炉，国家的土地批租审批权随之下放。利益驱动了房地产开发的热潮，大批项目争相上马，房地产价格飞速上涨，当年全国房地产投资的增速达到了117.6%，商品房的销售面积增速也达到了50%以上；而全国商品房的开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发公司接近两万家。
实际上，内地房改在方案设计上一直存在着租、售之争。1990年代初再次起步之时，双方的争论也如火如荼，各执己见。提租的阻力最大，因为旧住房体制的既得利益者往往是各级官员。房改因此绕道回避，以低价售房来甩掉提租的包袱；而低价售房又产生新的社会不公，一卖了之的做法也被制止。
公房出售所得的资金究竟归谁管理一直是个让人头痛的问题，谁也没有发话。不过，那个时候的确无人做主，各地的开发浪潮已经使主管官员无暇顾及，另外也因为又一波通货膨胀奔袭而来而使之焦头烂额。
1993年，内地物价狂飙，再次出现了相当严重的通货膨胀，其最主要的成因是价格的市场化改革。与1988年由单纯工业消费品所引发的恶性膨胀并不一样，粮食、石油、电力、钢材、铁路运费等产品价格猛烈上调，其根源就是来自于1992年至1993年内地异乎寻常的房地产投资热潮。
1993年7月，恶性通货膨胀的态势愈猛，中央紧急宏观调控，紧缩银根，而由于政策延后，1994年便达到了1949年以来通货膨胀的巅峰，商品零售物价指数超过24%，大城市消费品物价指数达到30%以上。一直到1998年，紧缩的宏观调控措施才略见效果。高增长低通胀的软着陆，因为商品供应日渐丰富而没有引发社会的大面积恐慌。
通货膨胀的再次冲击使银根顿时紧缩。1992年与1993年曾经急剧扩张的海南、北海等地的房地产热潮在本次国家调控中轰然而止，触目可见的“烂尾楼”存在了10年之久以后才得以收拾，其中的缘由无法诉说。
步伐加快
1993年12月5日，第三次全国房改会议召开，讨论《国务院关于加快城镇住房制度改革的决定(草案)》，调整城镇房改思路，认为住房商品化、社会化的步伐大大滞后。
提租面临的困难之大，已经使房改无法推进；而且连续几年的提租幅度远远赶不上物价的上涨，住房的维修、管理以及新建住房的成本也在迅猛上涨。小步提租难以摆脱低租金状态，房改陷入了僵局；大幅提租又不能不顾及居民的承受能力。因此决定将出售公房作为房改着力点，逐步缩小提租范围。
国务院房改领导小组官员据此得出结论，要将住宅业作为带动整个国民经济持续增长的新的产业支柱。继续推进公房租金的改革，推行住房公积金制度，建立政策性的抵押贷款制度，发展经济适用房构建社会保障性的住房供应体系……
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后的房改就有了住房公积金、国家安居工程等内容，各地的房改整体方案也陆续出台。
1994年以后的房改延续了公房的出售与提租的原有思路。除北京、天津外，全国可出售公房的50%以上已出售给职工；而提租也有了相应的规划与步骤。
住房公积金，据称是住房分配货币化的起点。上海最早建立了住房公积金的筹集、管理以及发放购房抵押贷款等机制，此举甚至被官方誉为“新的住房制度的雏形”。
1990年代初的房地产热潮，后来被学者们认定为中国内地房地产的第一波浪潮。所谓适度从紧的宏观调控使商业银行的房地产信贷规模悄然收缩，中国证监会也在1994年暂停了审批房地产上市公司。融资渠道的围追堵截，迫使房地产投资猛然减速缓行。
1995年底，住房公积金在全国的房改工作会议上有了说法，当时到会的国务院副总理朱镕基表示，售房款的所有权属于产权单位，就纳入到住房公积金里。
1996年中央经济工作会议之后，国家确定将住宅业作为国民经济发展新的增长点，住房消费也作为新的消费热点来鼓吹，房地产金融将从开发贷款转向个人住房贷款。不过，直到1998年，真正意义上的个人住房贷款才得以问世。第一家开办个人住房贷款业务的就是中国建设银行。
值得一提的是，1997年对内地二百多个大中小城市的调查显示，平均的房价收入比竟为6.4倍，而国际上公认的衡量购房承受能力指标的正常值应该在3 至6倍之间，显然房改在某种意义上已经误入歧途。
分房终结
1998年，无疑是内地房改史上无法忘怀的一年。6月，全国深化房改加快住房建设会议召开；7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即国办23号文件)。通知说，1998年下半年开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。
其实，此前的1987年和1988年，内地已经有城市率先试点，实行住房拆迁货币化和住房分配货币化。到了1988年，国务院11号文件也提出了住房分配要实现货币化，但房改多年并未执行，新建住房不断进入旧的分配体制，单位买房然后无偿分房的体制仍然延续。
当时，国务院房改官员认为只有取消住房实物分配，才会使城镇居民住房消费方式、消费行为发生根本性变化，不再依赖单位分房、建房，不再以低廉的租金居住公房；并且决定对房价收入比超过4倍的城市予以住房补贴。给老职工实行一次性补贴，而新职工的补贴则纳入个人的工资。
国务院文件出台以后，并未得到地方政府的切实执行，福利分房仍然是各地民众的第一选择。2000年2月，国家建设部部长俞正声在国务院新闻办举行的新闻发布会上宣布“住房实物分配在全国已经停止”之时，福利分房仍然在大张旗鼓地进行，蔓延不绝。
应该说，1996年国务院房改小组将住宅产业定性为国民经济的一个新的增长点，几近成了历史的吊诡。仅这一点，就为那些1990年代初从海南、北海等地房地产开发热潮中获益匪浅并顺利撤出的房地产商卷土重来提供了一个契机。他们携带巨资转战内地，隔岸观火以图东山再起。1998年的第四次房改由实物分房改为货币购房，又为其创造了财源滚滚的前景。
与其说中国内地房地产市场的潜力巨大，还不如说是民众毕其一生积蓄只为了一个安身立命的栖身之所。内地的投资渠道向来极为有限，房地产既然被赋予国民经济支柱产业的地位，又作为拉动内需的一个重要举措，其中的蕴涵的深意当初并不为人觉察，到了后来积弊丛生，人们终于如梦方醒，政策上的偏颇客观上纵容了房地产商的作为，仍然逃不出政府与民众博弈的历史怪
房改之前
1949年后，中国内地农村实行土地改革，以农民土地所有制而著称于世。孙中山先生“耕者有其田”的愿望变成了现实。1956年以后的农业合作化，颁发到农民手中的土地证也因此作废，私有土地转化为集体所有，买卖土地的市场随即消失；而城市居民有无宅基地使用权之说，1954年与1978年的宪法都没有提及，虽然一贯声称城市土地是全民所有，而且只在1982年宪法有过规定：城市的土地属于国家所有。实际上却一直悬空而没有落实。
1950年代的土地改革只发生在农村，完全没有涉及到城镇；而内地城镇，则在1950年代中期至1960年代中期的社会主义改造旋风中被“国家经租” 的名义赎买了房主产权，付给房主一定的租金之后，私房改造了一亿平方米。即使是私有企业占有的土地，也被国家以赎买的方式收归国有
1960年代中期至1970年代中期，城市房地产管理机构也像内地的其他机构一样陷入了瘫痪，房地产住宅建设停滞不前，成为严重的社会问题之一。
萌动之初
1970年代末，“住房是商品”的举国大讨论让商品属性渐渐显露出来，住房制度变革的可能性也在社会各界淡漠的热情中渐行渐近。1980 年 4 月，邓小平就城市居民的住宅问题发表谈话，开始筹谋为城市居民建筑住宅、分配房屋的系列政策。城镇居民每个人“可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整”……换而言之，既使人们考虑到买房合算，也要研究逐步提高房租。
1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式推行住房商品化政策，中国内地城镇住房制度改革的序幕渐次拉开。
1980年代前期的政策重点是试售住房。全价售房的价格每平米在120元到150元之间，虽然便宜，但几乎无人问津，30多年的住房供给制让人们对此半信半疑。1979年至1981年的全价售房并无多少人响应。据不完全统计，一直到1981年底，内地试点60多个城镇售出的新旧住房也仅是2418套。全价售房很快过渡到了补贴售房，而且被其取代。
1982年至1986年的重点是补贴售房。1982年4月17日，国务院批复当时国家建委、城建总局对前两年全价售房试点情况的总结报告，同意在郑州、常州、四平和沙市4城市试点补贴售房，原则是个人、单位和政府各支付房价的1/3，售价仍以土建成本价为标准，每平方米在150元到200元之间。售房时，还对职工采取了一系列优惠政策，譬如给予一次性付款的职工以20%的房价优惠，分期付款年限扩展20年等。
1984年8月，上述4个城市的补贴售房已达2140套，面积共11.45万平方米；10月，原城乡建设环境保护部向国务院递交《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》，获得批复后将试点扩大到了北京、天津和上海3个直辖市。《报告》还准予各省、自治区可以自行确定扩大试点的城市。
到了1985年底，全国已有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇都开展了补贴出售公有住房的试点，共出售住房1092万平方米。
应该说，这仍然还是房改的萌芽阶段，公房出售的形式为三三制，单位和政府的补贴量大，而地方政府往往会将自己所应承担的补贴转嫁给单位，单位不堪重负而使补贴售房的梦想破灭；另外，就当时的消费水平而言，补贴售房不如租房来得实惠，而低租金的实物分房制度仍在延续，各级官员以权谋私，占用数套住房也不鲜见；即使买房，也只是象征性的交点钱，民愤极大。
1986年3月，原城乡建设环境保护部发出的《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》明确规定，坚决制止随意贱价出售旧房，城镇公房原则上全价出售。此后，各地基本停止了补贴售房、贱价售房。
另一条房改思路也在摸索行进。1985 年，城市经济体制改革开始启动。与此同时，国务院官员提出，要集中力量研究租金改革问题。1月，全国住房租金改革领导小组成立。此后，房改的讨论出现高潮频仍，在对低租金的弊端进行了充足分析之后，房改的设想和思路也随后亮相。
出师未捷
1986年1月，国务院住房制度改革领导小组成立。随后，在烟台会议上形成了第一次房改的大致思路，那就是“提高房租”和“进行补贴”。3月15日，烟台市被国家确定为住房制度改革试点市，4月1日烟台市住房制度改革领导小组成立。
1987年是“国际住房年”。8月1日，《人民日报》发表消息说，“经过一年零四个月的准备，烟台市以提租发券、空转起步为特征的城镇住房制度改革试行方案，经国务院正式批准，于今日起试行。”据称，这一改革是住房商品化目标迈出的第一步。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。而实际上，烟台的住房制度改革方案一直在观望与等待中徘徊，直到1987年11月1日才在烟台市芝罘区付诸实施。
1988年1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。国务院秘书长陈俊生宣布，从当年开始，住房制度改革已经正式列入中央和地方的改革计划，分期分批地推向全国。目标是实现住房商品化，思路是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。
持续了30年的福利住房制度终于有了一个突破口。房改主要是以提租为主要手段迫使城市居民放弃福利公房。而在大陆各地，房改的形式不一，如小步提租只提不补、提租补贴超标加租、新房新制度、收取租赁保证金以息补租，等等。房改层层推进之时便遭遇到了席卷全国的前所未有的通货膨胀风潮。
1988年夏天，工业消费品价格的放开骤然引发了通货膨胀，完全不同于1961年以及1980年两次少有的物价上涨，人们争先提款，抢购风潮蔓延全国，而且愈演愈烈。8月，中国内地的银行系统存款总额下降20多亿。据统计，1988年的通货膨胀率高达18.5%。
1989 年，通货膨胀依然持续恶化。国家宏观经济全面调整，银根紧缩、开支节流，刚刚上马的许多房地产住宅项目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改便匆匆以夭折而告终。多年以后，参与项目的官员终于承认，这是中国内地的住房改革所遭受到的第一次打击，房改随即陷入了相对的沉寂。
1980年代，物价飘摇飙涨，人们心情浮躁。自1985年以后中国内地便不可遏止地出现了通货膨胀。1985年至1989年五年的通货膨胀率分别为 8.8%、6%、7.3%、18.5%、17.8%。在这一背景下推行的房改，其结局如何，似乎已经在人们的料想之中。
再度起步
1988年开始的通货膨胀持续两年之久，终于在1991年得到了一定程度的遏止。6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》(国发[1991]30号)，调整现有公房租金、出售公有住房，同时实行新房新政策，回避提租的阻力。
1991年10月，全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院房改领导小组认为，应该继续就提租、卖房等方面进行探索。10月17日，国务院批转了房改领导小组起草的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，认为城镇住房制度改革是城市经济体制改革的重要组成部分，提出要调高公房的低租金，将实物福利分配逐步转变为货币工资分配。同时，大多数城市开始测算、研究，拟定本地房改的整体方案。职工可以标准价购买公房的部分产权，房改从少数试点城市推进到全国。
1992 年，曾经有过一波短暂而高涨的房地产开发热潮。邓小平南方讲话之后，《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》也随之出炉，国家的土地批租审批权随之下放。利益驱动了房地产开发的热潮，大批项目争相上马，房地产价格飞速上涨，当年全国房地产投资的增速达到了117.6%，商品房的销售面积增速也达到了50%以上；而全国商品房的开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发公司接近两万家。
实际上，内地房改在方案设计上一直存在着租、售之争。1990年代初再次起步之时，双方的争论也如火如荼，各执己见。提租的阻力最大，因为旧住房体制的既得利益者往往是各级官员。房改因此绕道回避，以低价售房来甩掉提租的包袱；而低价售房又产生新的社会不公，一卖了之的做法也被制止。
公房出售所得的资金究竟归谁管理一直是个让人头痛的问题，谁也没有发话。不过，那个时候的确无人做主，各地的开发浪潮已经使主管官员无暇顾及，另外也因为又一波通货膨胀奔袭而来而使之焦头烂额。
1993年，内地物价狂飙，再次出现了相当严重的通货膨胀，其最主要的成因是价格的市场化改革。与1988年由单纯工业消费品所引发的恶性膨胀并不一样，粮食、石油、电力、钢材、铁路运费等产品价格猛烈上调，其根源就是来自于1992年至1993年内地异乎寻常的房地产投资热潮。
1993年7月，恶性通货膨胀的态势愈猛，中央紧急宏观调控，紧缩银根，而由于政策延后，1994年便达到了1949年以来通货膨胀的巅峰，商品零售物价指数超过24%，大城市消费品物价指数达到30%以上。一直到1998年，紧缩的宏观调控措施才略见效果。高增长低通胀的软着陆，因为商品供应日渐丰富而没有引发社会的大面积恐慌。
通货膨胀的再次冲击使银根顿时紧缩。1992年与1993年曾经急剧扩张的海南、北海等地的房地产热潮在本次国家调控中轰然而止，触目可见的“烂尾楼”存在了10年之久以后才得以收拾，其中的缘由无法诉说。
步伐加快
1993年12月5日，第三次全国房改会议召开，讨论《国务院关于加快城镇住房制度改革的决定(草案)》，调整城镇房改思路，认为住房商品化、社会化的步伐大大滞后。
提租面临的困难之大，已经使房改无法推进；而且连续几年的提租幅度远远赶不上物价的上涨，住房的维修、管理以及新建住房的成本也在迅猛上涨。小步提租难以摆脱低租金状态，房改陷入了僵局；大幅提租又不能不顾及居民的承受能力。因此决定将出售公房作为房改着力点，逐步缩小提租范围。
国务院房改领导小组官员据此得出结论，要将住宅业作为带动整个国民经济持续增长的新的产业支柱。继续推进公房租金的改革，推行住房公积金制度，建立政策性的抵押贷款制度，发展经济适用房构建社会保障性的住房供应体系……
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后的房改就有了住房公积金、国家安居工程等内容，各地的房改整体方案也陆续出台。
1994年以后的房改延续了公房的出售与提租的原有思路。除北京、天津外，全国可出售公房的50%以上已出售给职工；而提租也有了相应的规划与步骤。
住房公积金，据称是住房分配货币化的起点。上海最早建立了住房公积金的筹集、管理以及发放购房抵押贷款等机制，此举甚至被官方誉为“新的住房制度的雏形”。
1990年代初的房地产热潮，后来被学者们认定为中国内地房地产的第一波浪潮。所谓适度从紧的宏观调控使商业银行的房地产信贷规模悄然收缩，中国证监会也在1994年暂停了审批房地产上市公司。融资渠道的围追堵截，迫使房地产投资猛然减速缓行。
1995年底，住房公积金在全国的房改工作会议上有了说法，当时到会的国务院副总理朱镕基表示，售房款的所有权属于产权单位，就纳入到住房公积金里。
1996年中央经济工作会议之后，国家确定将住宅业作为国民经济发展新的增长点，住房消费也作为新的消费热点来鼓吹，房地产金融将从开发贷款转向个人住房贷款。不过，直到1998年，真正意义上的个人住房贷款才得以问世。第一家开办个人住房贷款业务的就是中国建设银行。
值得一提的是，1997年对内地二百多个大中小城市的调查显示，平均的房价收入比竟为6.4倍，而国际上公认的衡量购房承受能力指标的正常值应该在3 至6倍之间，显然房改在某种意义上已经误入歧途。
分房终结
1998年，无疑是内地房改史上无法忘怀的一年。6月，全国深化房改加快住房建设会议召开；7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即国办23号文件)。通知说，1998年下半年开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。
其实，此前的1987年和1988年，内地已经有城市率先试点，实行住房拆迁货币化和住房分配货币化。到了1988年，国务院11号文件也提出了住房分配要实现货币化，但房改多年并未执行，新建住房不断进入旧的分配体制，单位买房然后无偿分房的体制仍然延续。
当时，国务院房改官员认为只有取消住房实物分配，才会使城镇居民住房消费方式、消费行为发生根本性变化，不再依赖单位分房、建房，不再以低廉的租金居住公房；并且决定对房价收入比超过4倍的城市予以住房补贴。给老职工实行一次性补贴，而新职工的补贴则纳入个人的工资。
国务院文件出台以后，并未得到地方政府的切实执行，福利分房仍然是各地民众的第一选择。2000年2月，国家建设部部长俞正声在国务院新闻办举行的新闻发布会上宣布“住房实物分配在全国已经停止”之时，福利分房仍然在大张旗鼓地进行，蔓延不绝。
应该说，1996年国务院房改小组将住宅产业定性为国民经济的一个新的增长点，几近成了历史的吊诡。仅这一点，就为那些1990年代初从海南、北海等地房地产开发热潮中获益匪浅并顺利撤出的房地产商卷土重来提供了一个契机。他们携带巨资转战内地，隔岸观火以图东山再起。1998年的第四次房改由实物分房改为货币购房，又为其创造了财源滚滚的前景。
与其说中国内地房地产市场的潜力巨大，还不如说是民众毕其一生积蓄只为了一个安身立命的栖身之所。内地的投资渠道向来极为有限，房地产既然被赋予国民经济支柱产业的地位，又作为拉动内需的一个重要举措，其中的蕴涵的深意当初并不为人觉察，到了后来积弊丛生，人们终于如梦方醒，政策上的偏颇客观上纵容了房地产商的作为，仍然逃不出政府与民众博弈的历史怪以下为转帖，但原作者的评论部分大多已被我删去。我开这个贴只是为了提供一些必要的资料，欢迎回帖的拿板砖互砸。
房改之前
1949年后，中国内地农村实行土地改革，以农民土地所有制而著称于世。孙中山先生“耕者有其田”的愿望变成了现实。1956年以后的农业合作化，颁发到农民手中的土地证也因此作废，私有土地转化为集体所有，买卖土地的市场随即消失；而城市居民有无宅基地使用权之说，1954年与1978年的宪法都没有提及，虽然一贯声称城市土地是全民所有，而且只在1982年宪法有过规定：城市的土地属于国家所有。实际上却一直悬空而没有落实。
1950年代的土地改革只发生在农村，完全没有涉及到城镇；而内地城镇，则在1950年代中期至1960年代中期的社会主义改造旋风中被“国家经租” 的名义赎买了房主产权，付给房主一定的租金之后，私房改造了一亿平方米。即使是私有企业占有的土地，也被国家以赎买的方式收归国有
1960年代中期至1970年代中期，城市房地产管理机构也像内地的其他机构一样陷入了瘫痪，房地产住宅建设停滞不前，成为严重的社会问题之一。
萌动之初
1970年代末，“住房是商品”的举国大讨论让商品属性渐渐显露出来，住房制度变革的可能性也在社会各界淡漠的热情中渐行渐近。1980 年 4 月，邓小平就城市居民的住宅问题发表谈话，开始筹谋为城市居民建筑住宅、分配房屋的系列政策。城镇居民每个人“可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整”……换而言之，既使人们考虑到买房合算，也要研究逐步提高房租。
1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式推行住房商品化政策，中国内地城镇住房制度改革的序幕渐次拉开。
1980年代前期的政策重点是试售住房。全价售房的价格每平米在120元到150元之间，虽然便宜，但几乎无人问津，30多年的住房供给制让人们对此半信半疑。1979年至1981年的全价售房并无多少人响应。据不完全统计，一直到1981年底，内地试点60多个城镇售出的新旧住房也仅是2418套。全价售房很快过渡到了补贴售房，而且被其取代。
1982年至1986年的重点是补贴售房。1982年4月17日，国务院批复当时国家建委、城建总局对前两年全价售房试点情况的总结报告，同意在郑州、常州、四平和沙市4城市试点补贴售房，原则是个人、单位和政府各支付房价的1/3，售价仍以土建成本价为标准，每平方米在150元到200元之间。售房时，还对职工采取了一系列优惠政策，譬如给予一次性付款的职工以20%的房价优惠，分期付款年限扩展20年等。
1984年8月，上述4个城市的补贴售房已达2140套，面积共11.45万平方米；10月，原城乡建设环境保护部向国务院递交《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》，获得批复后将试点扩大到了北京、天津和上海3个直辖市。《报告》还准予各省、自治区可以自行确定扩大试点的城市。
到了1985年底，全国已有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇都开展了补贴出售公有住房的试点，共出售住房1092万平方米。
应该说，这仍然还是房改的萌芽阶段，公房出售的形式为三三制，单位和政府的补贴量大，而地方政府往往会将自己所应承担的补贴转嫁给单位，单位不堪重负而使补贴售房的梦想破灭；另外，就当时的消费水平而言，补贴售房不如租房来得实惠，而低租金的实物分房制度仍在延续，各级官员以权谋私，占用数套住房也不鲜见；即使买房，也只是象征性的交点钱，民愤极大。
1986年3月，原城乡建设环境保护部发出的《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》明确规定，坚决制止随意贱价出售旧房，城镇公房原则上全价出售。此后，各地基本停止了补贴售房、贱价售房。
另一条房改思路也在摸索行进。1985 年，城市经济体制改革开始启动。与此同时，国务院官员提出，要集中力量研究租金改革问题。1月，全国住房租金改革领导小组成立。此后，房改的讨论出现高潮频仍，在对低租金的弊端进行了充足分析之后，房改的设想和思路也随后亮相。
出师未捷
1986年1月，国务院住房制度改革领导小组成立。随后，在烟台会议上形成了第一次房改的大致思路，那就是“提高房租”和“进行补贴”。3月15日，烟台市被国家确定为住房制度改革试点市，4月1日烟台市住房制度改革领导小组成立。
1987年是“国际住房年”。8月1日，《人民日报》发表消息说，“经过一年零四个月的准备，烟台市以提租发券、空转起步为特征的城镇住房制度改革试行方案，经国务院正式批准，于今日起试行。”据称，这一改革是住房商品化目标迈出的第一步。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。而实际上，烟台的住房制度改革方案一直在观望与等待中徘徊，直到1987年11月1日才在烟台市芝罘区付诸实施。
1988年1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。国务院秘书长陈俊生宣布，从当年开始，住房制度改革已经正式列入中央和地方的改革计划，分期分批地推向全国。目标是实现住房商品化，思路是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。
持续了30年的福利住房制度终于有了一个突破口。房改主要是以提租为主要手段迫使城市居民放弃福利公房。而在大陆各地，房改的形式不一，如小步提租只提不补、提租补贴超标加租、新房新制度、收取租赁保证金以息补租，等等。房改层层推进之时便遭遇到了席卷全国的前所未有的通货膨胀风潮。
1988年夏天，工业消费品价格的放开骤然引发了通货膨胀，完全不同于1961年以及1980年两次少有的物价上涨，人们争先提款，抢购风潮蔓延全国，而且愈演愈烈。8月，中国内地的银行系统存款总额下降20多亿。据统计，1988年的通货膨胀率高达18.5%。
1989 年，通货膨胀依然持续恶化。国家宏观经济全面调整，银根紧缩、开支节流，刚刚上马的许多房地产住宅项目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改便匆匆以夭折而告终。多年以后，参与项目的官员终于承认，这是中国内地的住房改革所遭受到的第一次打击，房改随即陷入了相对的沉寂。
1980年代，物价飘摇飙涨，人们心情浮躁。自1985年以后中国内地便不可遏止地出现了通货膨胀。1985年至1989年五年的通货膨胀率分别为 8.8%、6%、7.3%、18.5%、17.8%。在这一背景下推行的房改，其结局如何，似乎已经在人们的料想之中。
再度起步
1988年开始的通货膨胀持续两年之久，终于在1991年得到了一定程度的遏止。6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》(国发[1991]30号)，调整现有公房租金、出售公有住房，同时实行新房新政策，回避提租的阻力。
1991年10月，全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院房改领导小组认为，应该继续就提租、卖房等方面进行探索。10月17日，国务院批转了房改领导小组起草的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，认为城镇住房制度改革是城市经济体制改革的重要组成部分，提出要调高公房的低租金，将实物福利分配逐步转变为货币工资分配。同时，大多数城市开始测算、研究，拟定本地房改的整体方案。职工可以标准价购买公房的部分产权，房改从少数试点城市推进到全国。
1992 年，曾经有过一波短暂而高涨的房地产开发热潮。邓小平南方讲话之后，《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》也随之出炉，国家的土地批租审批权随之下放。利益驱动了房地产开发的热潮，大批项目争相上马，房地产价格飞速上涨，当年全国房地产投资的增速达到了117.6%，商品房的销售面积增速也达到了50%以上；而全国商品房的开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发公司接近两万家。
实际上，内地房改在方案设计上一直存在着租、售之争。1990年代初再次起步之时，双方的争论也如火如荼，各执己见。提租的阻力最大，因为旧住房体制的既得利益者往往是各级官员。房改因此绕道回避，以低价售房来甩掉提租的包袱；而低价售房又产生新的社会不公，一卖了之的做法也被制止。
公房出售所得的资金究竟归谁管理一直是个让人头痛的问题，谁也没有发话。不过，那个时候的确无人做主，各地的开发浪潮已经使主管官员无暇顾及，另外也因为又一波通货膨胀奔袭而来而使之焦头烂额。
1993年，内地物价狂飙，再次出现了相当严重的通货膨胀，其最主要的成因是价格的市场化改革。与1988年由单纯工业消费品所引发的恶性膨胀并不一样，粮食、石油、电力、钢材、铁路运费等产品价格猛烈上调，其根源就是来自于1992年至1993年内地异乎寻常的房地产投资热潮。
1993年7月，恶性通货膨胀的态势愈猛，中央紧急宏观调控，紧缩银根，而由于政策延后，1994年便达到了1949年以来通货膨胀的巅峰，商品零售物价指数超过24%，大城市消费品物价指数达到30%以上。一直到1998年，紧缩的宏观调控措施才略见效果。高增长低通胀的软着陆，因为商品供应日渐丰富而没有引发社会的大面积恐慌。
通货膨胀的再次冲击使银根顿时紧缩。1992年与1993年曾经急剧扩张的海南、北海等地的房地产热潮在本次国家调控中轰然而止，触目可见的“烂尾楼”存在了10年之久以后才得以收拾，其中的缘由无法诉说。
步伐加快
1993年12月5日，第三次全国房改会议召开，讨论《国务院关于加快城镇住房制度改革的决定(草案)》，调整城镇房改思路，认为住房商品化、社会化的步伐大大滞后。
提租面临的困难之大，已经使房改无法推进；而且连续几年的提租幅度远远赶不上物价的上涨，住房的维修、管理以及新建住房的成本也在迅猛上涨。小步提租难以摆脱低租金状态，房改陷入了僵局；大幅提租又不能不顾及居民的承受能力。因此决定将出售公房作为房改着力点，逐步缩小提租范围。
国务院房改领导小组官员据此得出结论，要将住宅业作为带动整个国民经济持续增长的新的产业支柱。继续推进公房租金的改革，推行住房公积金制度，建立政策性的抵押贷款制度，发展经济适用房构建社会保障性的住房供应体系……
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后的房改就有了住房公积金、国家安居工程等内容，各地的房改整体方案也陆续出台。
1994年以后的房改延续了公房的出售与提租的原有思路。除北京、天津外，全国可出售公房的50%以上已出售给职工；而提租也有了相应的规划与步骤。
住房公积金，据称是住房分配货币化的起点。上海最早建立了住房公积金的筹集、管理以及发放购房抵押贷款等机制，此举甚至被官方誉为“新的住房制度的雏形”。
1990年代初的房地产热潮，后来被学者们认定为中国内地房地产的第一波浪潮。所谓适度从紧的宏观调控使商业银行的房地产信贷规模悄然收缩，中国证监会也在1994年暂停了审批房地产上市公司。融资渠道的围追堵截，迫使房地产投资猛然减速缓行。
1995年底，住房公积金在全国的房改工作会议上有了说法，当时到会的国务院副总理朱镕基表示，售房款的所有权属于产权单位，就纳入到住房公积金里。
1996年中央经济工作会议之后，国家确定将住宅业作为国民经济发展新的增长点，住房消费也作为新的消费热点来鼓吹，房地产金融将从开发贷款转向个人住房贷款。不过，直到1998年，真正意义上的个人住房贷款才得以问世。第一家开办个人住房贷款业务的就是中国建设银行。
值得一提的是，1997年对内地二百多个大中小城市的调查显示，平均的房价收入比竟为6.4倍，而国际上公认的衡量购房承受能力指标的正常值应该在3 至6倍之间，显然房改在某种意义上已经误入歧途。
分房终结
1998年，无疑是内地房改史上无法忘怀的一年。6月，全国深化房改加快住房建设会议召开；7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即国办23号文件)。通知说，1998年下半年开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。
其实，此前的1987年和1988年，内地已经有城市率先试点，实行住房拆迁货币化和住房分配货币化。到了1988年，国务院11号文件也提出了住房分配要实现货币化，但房改多年并未执行，新建住房不断进入旧的分配体制，单位买房然后无偿分房的体制仍然延续。
当时，国务院房改官员认为只有取消住房实物分配，才会使城镇居民住房消费方式、消费行为发生根本性变化，不再依赖单位分房、建房，不再以低廉的租金居住公房；并且决定对房价收入比超过4倍的城市予以住房补贴。给老职工实行一次性补贴，而新职工的补贴则纳入个人的工资。
国务院文件出台以后，并未得到地方政府的切实执行，福利分房仍然是各地民众的第一选择。2000年2月，国家建设部部长俞正声在国务院新闻办举行的新闻发布会上宣布“住房实物分配在全国已经停止”之时，福利分房仍然在大张旗鼓地进行，蔓延不绝。
应该说，1996年国务院房改小组将住宅产业定性为国民经济的一个新的增长点，几近成了历史的吊诡。仅这一点，就为那些1990年代初从海南、北海等地房地产开发热潮中获益匪浅并顺利撤出的房地产商卷土重来提供了一个契机。他们携带巨资转战内地，隔岸观火以图东山再起。1998年的第四次房改由实物分房改为货币购房，又为其创造了财源滚滚的前景。
与其说中国内地房地产市场的潜力巨大，还不如说是民众毕其一生积蓄只为了一个安身立命的栖身之所。内地的投资渠道向来极为有限，房地产既然被赋予国民经济支柱产业的地位，又作为拉动内需的一个重要举措，其中的蕴涵的深意当初并不为人觉察，到了后来积弊丛生，人们终于如梦方醒，政策上的偏颇客观上纵容了房地产商的作为，仍然逃不出政府与民众博弈的历史怪
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审核的时间太长了，不得已顶一下。
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