我国房改政策面临第二次扭曲

2008年02月25日 14:41光明网-光明观察
近来，一些城市为了解决中等收入阶层的住房需求，推出了一种价格低于商品房的限价房；建设部官员不久前也表示，对中等收入群体要调研另一种住房方式——经济租用房；还有，过去一直被作为保障类住房范围的经济适用房供应对象，由过去的“中低收入群体”改变为“低收入群体，与廉租房相衔接”，把中等收入群体赶出了经济适用房以外。越来越多的信息表明，与当初国家制定的住房改革政策比较，目前我国房地产业在发展中正面临着第二次制度上的扭曲。这种扭曲的直接结果，就是让中低收入住房更加困难。

实际上，自从1994年我国住房制度改革开始到现在，其难点与焦点都始终围绕着如何解决中等收入或中低收入群体的方式来展开，尤其是对经济适用房这种制度摇摆不定，决策部门错误的把执行中的问题归结于制度本身的缺陷，使这一有利于中等收入群体的住房制度无法正常执行。

本来，在房改初期，我们对住房制度改革的分析和采取的政策是比较符合中国国情的，现在看来，仍然是正确的。如我国在1994年7月公布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中，对房改确定的基本目标是：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系，和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。到1998年7月，国务院又发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知中也提出：建立以经济适用房为主的住房供应体系，并具体明确：对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁或由政府提供廉租房；中低收入家庭实行经济适用房；收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。

这些房改思路和具体制度，现在看来仍然非常符合我国的现实，因为是把中低收入为供应对象的“经济适用房”作为房改“体系”来实行的，并没有把商品化作为房改的重点。据《中国改革》月刊2007年第8期披露的数据：全国自1998---2003年，共完成房屋面积33，4亿平米，其中经济适用房（安居房）就达16，6亿平米，几乎占到一半。所以那时的房屋价格基本能够被公众接受。如果沿着这个房改目标一直走到现在，我国的中低收入阶层住房状况就不是目前的尴尬情形，广大老百姓对房地产的意见也不会这么强烈。现在看来，当初的房改目标和政策，只有廉租房基本落实了，而商品房扩大了范围，经济适用房面临濒危，中低收入群体住房问题愈发突出。

后来，在把房地产做为国民经济支柱产业发展的影响下，行业快速扩张，政府以地生财，经济适用房制度在执行中被异化，商品房成为主流，房价也开始快速上涨，这是房改政策第一次遭遇扭曲。到2005年更加突出。为了稳定快速上涨的房价，国务院发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，但收效甚微，房价涨势依旧，2006年又发布《稳定住房价格调整住房结构》提出90平米以下套型面积占到开发总量70%的刚性要求，调控效果仍然难以显现，到2007年上半年，不少城市房价几乎到了疯长的程度，中低收入阶层住房问题更加突出。面对这样的现状，本应对遭到扭曲的房改政策进行思考或改进，完善经济适用房制度，让更多中低收入者看到希望。可出人预料的是，在2007年国家出台的政策中，把中等收入群体从经济适用房供应对象中删掉了，经济适用房被定义为只供应“低收入住房困难家庭”。

本来被国家房改目标确定为“主要体系”的经济适用房制度，为什么会从一开始被决策部门寄予厚望到现在罪恶斑斑或要废除？一些专家为这一制度列出的罪状是：供应对象中等收入阶层难以界定，如果执行行政成本高；一些经济适用房被富人买走，容易产生腐败；就是把房价定的再低，有的中低收入者也买不起；这个阶层数量庞大，让这些人购买经济适用房，不利于房改商品化等等。

一些人提出的这些理由，除了有利于开发商继续暴利盘剥的最后一条以外，其他并非是制度设计的问题，而是执行不利的原因。比如，这一本来让中低收入群体受益的政策，可以看看，有多少政府机关，事业单位以经济适用房的政策名义，建房分房？这能说是制度的因素吗？我认为，其唱衰或废除经济适用房的真正原因还是利益流向在起作用，经济适用房如真正落实到中等收入阶层，肯定对商品房价格构成影响，所以开发商反对是很自然的，可决策部门不能仅代表开发商利益，不能被开发商所左右。

对房改政策的第一次扭曲，教训非常深刻，目前我们又面临着又一次扭曲。我感到，对经济适用房制度应当继续完善和执行，仍然把中低收入阶层作为供应对象，不过既然中等收入阶层家庭年收入水平悬殊比较大，经济适用房也应当分开档次，有高有低，便于不同收入层次的家庭选择。

比较客观的讲，我国住房制度改革的重点，既不是对城市低保住房困难家庭的住房保障，也不是从政策导向上让那些既得利益获得者和精英富豪从地产行业赚取更多利润，而是占社会成员80%以上的中低收入群体能够买的起房。政府决策部门对此应有清醒的定位，应当采取措施使我国房改政策理性回归，而不是一次次的扭曲。2008年02月25日 14:41光明网-光明观察
近来，一些城市为了解决中等收入阶层的住房需求，推出了一种价格低于商品房的限价房；建设部官员不久前也表示，对中等收入群体要调研另一种住房方式——经济租用房；还有，过去一直被作为保障类住房范围的经济适用房供应对象，由过去的“中低收入群体”改变为“低收入群体，与廉租房相衔接”，把中等收入群体赶出了经济适用房以外。越来越多的信息表明，与当初国家制定的住房改革政策比较，目前我国房地产业在发展中正面临着第二次制度上的扭曲。这种扭曲的直接结果，就是让中低收入住房更加困难。

实际上，自从1994年我国住房制度改革开始到现在，其难点与焦点都始终围绕着如何解决中等收入或中低收入群体的方式来展开，尤其是对经济适用房这种制度摇摆不定，决策部门错误的把执行中的问题归结于制度本身的缺陷，使这一有利于中等收入群体的住房制度无法正常执行。

本来，在房改初期，我们对住房制度改革的分析和采取的政策是比较符合中国国情的，现在看来，仍然是正确的。如我国在1994年7月公布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中，对房改确定的基本目标是：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系，和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。到1998年7月，国务院又发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知中也提出：建立以经济适用房为主的住房供应体系，并具体明确：对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁或由政府提供廉租房；中低收入家庭实行经济适用房；收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。

这些房改思路和具体制度，现在看来仍然非常符合我国的现实，因为是把中低收入为供应对象的“经济适用房”作为房改“体系”来实行的，并没有把商品化作为房改的重点。据《中国改革》月刊2007年第8期披露的数据：全国自1998---2003年，共完成房屋面积33，4亿平米，其中经济适用房（安居房）就达16，6亿平米，几乎占到一半。所以那时的房屋价格基本能够被公众接受。如果沿着这个房改目标一直走到现在，我国的中低收入阶层住房状况就不是目前的尴尬情形，广大老百姓对房地产的意见也不会这么强烈。现在看来，当初的房改目标和政策，只有廉租房基本落实了，而商品房扩大了范围，经济适用房面临濒危，中低收入群体住房问题愈发突出。

后来，在把房地产做为国民经济支柱产业发展的影响下，行业快速扩张，政府以地生财，经济适用房制度在执行中被异化，商品房成为主流，房价也开始快速上涨，这是房改政策第一次遭遇扭曲。到2005年更加突出。为了稳定快速上涨的房价，国务院发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，但收效甚微，房价涨势依旧，2006年又发布《稳定住房价格调整住房结构》提出90平米以下套型面积占到开发总量70%的刚性要求，调控效果仍然难以显现，到2007年上半年，不少城市房价几乎到了疯长的程度，中低收入阶层住房问题更加突出。面对这样的现状，本应对遭到扭曲的房改政策进行思考或改进，完善经济适用房制度，让更多中低收入者看到希望。可出人预料的是，在2007年国家出台的政策中，把中等收入群体从经济适用房供应对象中删掉了，经济适用房被定义为只供应“低收入住房困难家庭”。

本来被国家房改目标确定为“主要体系”的经济适用房制度，为什么会从一开始被决策部门寄予厚望到现在罪恶斑斑或要废除？一些专家为这一制度列出的罪状是：供应对象中等收入阶层难以界定，如果执行行政成本高；一些经济适用房被富人买走，容易产生腐败；就是把房价定的再低，有的中低收入者也买不起；这个阶层数量庞大，让这些人购买经济适用房，不利于房改商品化等等。

一些人提出的这些理由，除了有利于开发商继续暴利盘剥的最后一条以外，其他并非是制度设计的问题，而是执行不利的原因。比如，这一本来让中低收入群体受益的政策，可以看看，有多少政府机关，事业单位以经济适用房的政策名义，建房分房？这能说是制度的因素吗？我认为，其唱衰或废除经济适用房的真正原因还是利益流向在起作用，经济适用房如真正落实到中等收入阶层，肯定对商品房价格构成影响，所以开发商反对是很自然的，可决策部门不能仅代表开发商利益，不能被开发商所左右。

对房改政策的第一次扭曲，教训非常深刻，目前我们又面临着又一次扭曲。我感到，对经济适用房制度应当继续完善和执行，仍然把中低收入阶层作为供应对象，不过既然中等收入阶层家庭年收入水平悬殊比较大，经济适用房也应当分开档次，有高有低，便于不同收入层次的家庭选择。

比较客观的讲，我国住房制度改革的重点，既不是对城市低保住房困难家庭的住房保障，也不是从政策导向上让那些既得利益获得者和精英富豪从地产行业赚取更多利润，而是占社会成员80%以上的中低收入群体能够买的起房。政府决策部门对此应有清醒的定位，应当采取措施使我国房改政策理性回归，而不是一次次的扭曲。