超级军网tulipe原创翻译 《经济学人》房产专题
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/29 12:55:13
<br/>[B]In come the waves<br/>风波将至[/B]2005年6月16日<br/>此次世界范围的房价上涨是历史上最大的经济泡沫。做好准备迎接泡沫破灭之后的经济阵痛。<br/>房地产价格的上涨从来没有速度那么快、持续时间那么长、影响的国家那么多。房地产市场的泡沫一路从美国、英国、澳大利亚漫延到了法国、西班牙和中国。在2000年的股市泡沫破裂之后，持续增长的房价支撑起了世界经济。如果现在的房产增长转为暴跌那会怎么样呢？<br/>根据《经济学人》杂志估计，在过去的五年中发达国家的住宅类房产的价值增长了超过30兆美元，达到了70兆美元，这一增长量相当于这些国家GDP的总合。这一增长规模不但让此前所有的房地产增长相形见绌，更比上世纪90年代末的全球股市泡沫（5年内增长量相当于GDP的80%）和上世纪20年代的美国股市泡沫（相当于GDP的55%）要大得多。也就是说，它可以算是有史以来最大的经济泡沫了。[此贴子已经被作者于2006-5-16 20:00:26编辑过]
<br/>[B]In come the waves<br/>风波将至[/B]2005年6月16日<br/>此次世界范围的房价上涨是历史上最大的经济泡沫。做好准备迎接泡沫破灭之后的经济阵痛。<br/>房地产价格的上涨从来没有速度那么快、持续时间那么长、影响的国家那么多。房地产市场的泡沫一路从美国、英国、澳大利亚漫延到了法国、西班牙和中国。在2000年的股市泡沫破裂之后，持续增长的房价支撑起了世界经济。如果现在的房产增长转为暴跌那会怎么样呢？<br/>根据《经济学人》杂志估计，在过去的五年中发达国家的住宅类房产的价值增长了超过30兆美元，达到了70兆美元，这一增长量相当于这些国家GDP的总合。这一增长规模不但让此前所有的房地产增长相形见绌，更比上世纪90年代末的全球股市泡沫（5年内增长量相当于GDP的80%）和上世纪20年代的美国股市泡沫（相当于GDP的55%）要大得多。也就是说，它可以算是有史以来最大的经济泡沫了。[此贴子已经被作者于2006-5-16 20:00:26编辑过]
此次全球性的房价暴涨是由两个原因驱动的：史无前例的低利率鼓励了买房者向银行借更多的钱；而房产业主们在股票大跌后对手中的股份失去了信心，使得他们觉得投资房产更有吸引力。房价现在是会下跌还是保持平稳？上述两种情况分别会对全球各经济体产生什么影响？这些问题可能的答案都不太让人舒服。
房价对世界经济的重要性不断增加促使《经济学人》发表了一份世界各国2002年房产价格表（见表格）。这一表格范围涵盖了二十个国家，数据来源是贷款机构、不动产代理商和各国政府的统计部门。我们最新一季的数据更新显示其中一半国家的房价又增长了10%（见表格）。去年，美国见证了历史上最大的一次房价上涨，到今年第一季度为止的一年中平均房价暴涨了12.5%。 在加利福尼亚、佛罗里达、内华达、夏威夷、马里兰和华盛顿特区房价更是疯涨了20%。
在欧洲，爱尔兰和西班牙的房价长期处于极高的高位。但是去年法国、意大利、比利时、丹麦和瑞典的房价也大涨了9%甚至更高。法国（15%）和西班牙（15.5%）的房价涨幅都超过了美国。
于此相对应，一些国家的房产泡沫已经破灭了。在澳大利亚，根据官方的数据，到今年第一季度为止的12个月中，房价上涨速度从2003年底的将近20%骤减到0.4%。乐观人士认为这是软着陆。但是另一份由澳大利亚公众财富银行（the Commonwealth Band of Australia）发表的基于房产合同达成时而非正在协商时的价格的报表显示，2003年至今平均房价实际下跌了7%；一度高涨的悉尼房价更是重挫了16%。
英国的房地产市场也在快速降温。根据（英国的）全国数据表，英国的12个月房产涨幅从2004年7月份的20%下降到今年5月的5.5%。不过，再一次有别的测算给出了更暗淡的图景。皇家特许测量师学会（RICS）报告说，英国房价到五月为止已经连续下跌了十个月，49%的测量师报告房价下跌。这是自英国1992年的房价大跌以来房地产市场最为低迷的时期。由于售房者和买房者对房产的价值都失去了信心，房产的销售量比一年前狂降了三分之一。同样，在过去的一年中爱尔兰、荷兰和新西兰的房价涨势也也明显的减缓了。
自1997年起，大多数国家房地产的真实货币价值（即排除了通货膨胀因素后的价值）比以前的任何一次房产繁荣时的涨幅都要大（极为引人注目的例外是房价下跌的德国和日本）。美国的房价涨幅没有英国那么大，但是那绝对仍旧是美国历史上涨幅最大的一次。实际的收益要比美国1970年代或者1980年代的房地产繁荣时期还要高出超过三倍。
最让人担心的是，在许多国家房价和租金价格的背离说明了其房产价格是被高估的。房产价格和租金的比率是一种房地产市场的价格/收益率（市盈率）。就像股票的市场价格应该等于股票未来股利的折现价一样，房产的价格应该反映房产所有者的未来收益，其中包括作为投资者出租房屋所获得的租金收益或者购房自住者所节省的租金收益。
《经济学人》的统计显示在美国、英国、澳大利亚、新西兰、法国、西班牙、荷兰、爱尔兰和比利时，房价都超过了历史纪录。这也就是说，房产价格的高估甚至比往年的峰顶时期还要严重，而这时房产的真实货币价值往往会下跌。在这几个国家房产价格和收入的比率也创下了新的历史纪录。
美国现在的房价/租金比率比其1975到2000年的平均值要高出35%（见图一）。根据同样的评判标准，英国、澳大利亚和西班牙的房产价格被高估了50%甚至更多。由于房屋的租金收益率远低于抵押贷款利率，许多房产的所有者已无法通过出租房屋赚取利润。
需要大幅度的提高租金或者降低房价才能使现在的房价/租金比率恢复到一个正常的水平。在以往的房地产繁荣时期，伴随着通货膨胀会有对租金的上调和收益的增长，而房价则普遍较为稳定。而现在，虽然通货膨胀率并不高，类似的租金上调过程却要花上好几年的时间。举例来说，如果美国的房租每年增长2.5%，那么美国的房地产价格需要保持12年的稳定才能使其房价/租金比率恢复到长期的正常水平上。在别的地方有可能会需要更长的时间。由此看来，房产价格将会下跌。
通常对上述分析的反对意见认为低利率下贷款买房显得更为便宜，从而使得更高的房价/租金比率显得合理了。但是，这一反论是不正确的建立在名义上的利率而非实际利率的基础之上的。这使得他们忽略了通货膨胀对于削减抵押贷款债务负担的对冲作用。如果实际利率保持长期地位的话，那确实能使更高的房价对租金或者收益的比率合理化。比如，爱尔兰和西班牙的实际利率就因为其加入欧洲单一货币体系而显著降低。当然，这并不足以完全解释这两国房价飙升。而在美国和英国，从历史上来看，实际的税后利率并不是特别低。
房价对世界经济的重要性不断增加促使《经济学人》发表了一份世界各国2002年房产价格表（见表格）。这一表格范围涵盖了二十个国家，数据来源是贷款机构、不动产代理商和各国政府的统计部门。我们最新一季的数据更新显示其中一半国家的房价又增长了10%（见表格）。去年，美国见证了历史上最大的一次房价上涨，到今年第一季度为止的一年中平均房价暴涨了12.5%。 在加利福尼亚、佛罗里达、内华达、夏威夷、马里兰和华盛顿特区房价更是疯涨了20%。
在欧洲，爱尔兰和西班牙的房价长期处于极高的高位。但是去年法国、意大利、比利时、丹麦和瑞典的房价也大涨了9%甚至更高。法国（15%）和西班牙（15.5%）的房价涨幅都超过了美国。
于此相对应，一些国家的房产泡沫已经破灭了。在澳大利亚，根据官方的数据，到今年第一季度为止的12个月中，房价上涨速度从2003年底的将近20%骤减到0.4%。乐观人士认为这是软着陆。但是另一份由澳大利亚公众财富银行（the Commonwealth Band of Australia）发表的基于房产合同达成时而非正在协商时的价格的报表显示，2003年至今平均房价实际下跌了7%；一度高涨的悉尼房价更是重挫了16%。
英国的房地产市场也在快速降温。根据（英国的）全国数据表，英国的12个月房产涨幅从2004年7月份的20%下降到今年5月的5.5%。不过，再一次有别的测算给出了更暗淡的图景。皇家特许测量师学会（RICS）报告说，英国房价到五月为止已经连续下跌了十个月，49%的测量师报告房价下跌。这是自英国1992年的房价大跌以来房地产市场最为低迷的时期。由于售房者和买房者对房产的价值都失去了信心，房产的销售量比一年前狂降了三分之一。同样，在过去的一年中爱尔兰、荷兰和新西兰的房价涨势也也明显的减缓了。
自1997年起，大多数国家房地产的真实货币价值（即排除了通货膨胀因素后的价值）比以前的任何一次房产繁荣时的涨幅都要大（极为引人注目的例外是房价下跌的德国和日本）。美国的房价涨幅没有英国那么大，但是那绝对仍旧是美国历史上涨幅最大的一次。实际的收益要比美国1970年代或者1980年代的房地产繁荣时期还要高出超过三倍。
最让人担心的是，在许多国家房价和租金价格的背离说明了其房产价格是被高估的。房产价格和租金的比率是一种房地产市场的价格/收益率（市盈率）。就像股票的市场价格应该等于股票未来股利的折现价一样，房产的价格应该反映房产所有者的未来收益，其中包括作为投资者出租房屋所获得的租金收益或者购房自住者所节省的租金收益。
《经济学人》的统计显示在美国、英国、澳大利亚、新西兰、法国、西班牙、荷兰、爱尔兰和比利时，房价都超过了历史纪录。这也就是说，房产价格的高估甚至比往年的峰顶时期还要严重，而这时房产的真实货币价值往往会下跌。在这几个国家房产价格和收入的比率也创下了新的历史纪录。
美国现在的房价/租金比率比其1975到2000年的平均值要高出35%（见图一）。根据同样的评判标准，英国、澳大利亚和西班牙的房产价格被高估了50%甚至更多。由于房屋的租金收益率远低于抵押贷款利率，许多房产的所有者已无法通过出租房屋赚取利润。
需要大幅度的提高租金或者降低房价才能使现在的房价/租金比率恢复到一个正常的水平。在以往的房地产繁荣时期，伴随着通货膨胀会有对租金的上调和收益的增长，而房价则普遍较为稳定。而现在，虽然通货膨胀率并不高，类似的租金上调过程却要花上好几年的时间。举例来说，如果美国的房租每年增长2.5%，那么美国的房地产价格需要保持12年的稳定才能使其房价/租金比率恢复到长期的正常水平上。在别的地方有可能会需要更长的时间。由此看来，房产价格将会下跌。
通常对上述分析的反对意见认为低利率下贷款买房显得更为便宜，从而使得更高的房价/租金比率显得合理了。但是，这一反论是不正确的建立在名义上的利率而非实际利率的基础之上的。这使得他们忽略了通货膨胀对于削减抵押贷款债务负担的对冲作用。如果实际利率保持长期地位的话，那确实能使更高的房价对租金或者收益的比率合理化。比如，爱尔兰和西班牙的实际利率就因为其加入欧洲单一货币体系而显著降低。当然，这并不足以完全解释这两国房价飙升。而在美国和英国，从历史上来看，实际的税后利率并不是特别低。
娃哈哈哈，机会来了，大陆的李嘉诚......
[此贴子已经被作者于2005-12-2 23:45:48编辑过]
[此贴子已经被作者于2005-12-2 23:46:20编辑过]
[此贴子已经被作者于2005-12-2 23:49:59编辑过]
[此贴子已经被作者于2005-12-3 0:05:13编辑过]
<P>值得国人思考，不过也是一种机遇。</P>
<P>按照索罗斯的理论，市场周期就是：谷底-->增长-->暴涨-->再暴涨-->崩溃</P>
<P>李嘉诚的长江实业起家的原因就是香港房地产泡沫的一次破灭</P>
<P>按照索罗斯的理论，市场周期就是：谷底-->增长-->暴涨-->再暴涨-->崩溃</P>
<P>李嘉诚的长江实业起家的原因就是香港房地产泡沫的一次破灭</P>
支持楼主,文章专业性较强,俺看不太懂................
<P>谢谢tulipe！！</P>
<P>反观中国．．．．．．</P>
<P>反观中国．．．．．．</P>
[B]以下是引用[I]中国一统天下[/I]在2005-12-3 0:06:00的发言：[/B][BR]<P>值得国人思考，不过也是一种机遇。</P><P>按照索罗斯的理论，市场周期就是：谷底-->增长-->暴涨-->再暴涨-->崩溃</P><P>李嘉诚的长江实业起家的原因就是香港房地产泡沫的一次破灭</P>
李嘉诚可不是只盯着一个生意做的，记得以前郎咸平在节目里分析过。李嘉诚的生意横跨7大行业，他厉害的地方在于虽然其中的某一两个会在某一时间段内有损失，但是整体的平均最终是一条稳健的阳线。这就是金融投机家和实业家的区别吧。
[B]以下是引用[I]tulipe[/I]在2005-12-3 22:58:00的发言：[/B][BR]<div class=quote>[B]以下是引用[I]中国一统天下[/I]在2005-12-3 0:06:00的发言：[/B][BR]<P>值得国人思考，不过也是一种机遇。</P><P>按照索罗斯的理论，市场周期就是：谷底-->增长-->暴涨-->再暴涨-->崩溃</P><P>李嘉诚的长江实业起家的原因就是香港房地产泡沫的一次破灭</P></div>
李嘉诚可不是只盯着一个生意做的，记得以前郎咸平在节目里分析过。李嘉诚的生意横跨7大行业，他厉害的地方在于虽然其中的某一两个会在某一时间段内有损失，但是整体的平均最终是一条稳健的阳线。这就是金融投机家和实业家的区别吧。
李嘉诚的起家得益于香港地产的投机，后来的发展之路则选了实业的道路
我提索罗斯的理论，只不过是想说房地产等投机空间大的产业的周期而已
<P>全帖以拜读，长见识！</P>
[B]以下是引用[I]中国一统天下[/I]在2005-12-3 23:01:00的发言：[/B][BR]<div class=quote>[B]以下是引用[I]tulipe[/I]在2005-12-3 22:58:00的发言：[/B][BR]<div class=quote>[B]以下是引用[I]中国一统天下[/I]在2005-12-3 0:06:00的发言：[/B][BR]<P>值得国人思考，不过也是一种机遇。</P><P>按照索罗斯的理论，市场周期就是：谷底-->增长-->暴涨-->再暴涨-->崩溃</P><P>李嘉诚的长江实业起家的原因就是香港房地产泡沫的一次破灭</P></div>
李嘉诚可不是只盯着一个生意做的，记得以前郎咸平在节目里分析过。李嘉诚的生意横跨7大行业，他厉害的地方在于虽然其中的某一两个会在某一时间段内有损失，但是整体的平均最终是一条稳健的阳线。这就是金融投机家和实业家的区别吧。</div>
李嘉诚的起家得益于香港地产的投机，后来的发展之路则选了实业的道路
我提索罗斯的理论，只不过是想说房地产等投机空间大的产业的周期而已
恩，说道产业周期倒是我把这篇东西发上来给大家看的原因之一了。
现在投资热，可是任何投机性的事情都会有周期性的风险。中国由于信用体系尚不完善、社会保障也乏善可陈，还没有大规模的出现欧美那样的提取房产等投机的虚拟获益来支付信用消费的状况。但是，从社会发展的规律来看，这一消费模式真的在慢慢风行起来。
而对于投机来说（我国的很多人的所谓投资，说白了真的只是盲目跟风的投机行为）现在房地产热看起来降温了，但是其实还处于僵持状态，以后的事态发展还要看政府在金融上的调控措施。而对于某些欢欣鼓舞与“房地产崩盘”的人来说，看看这篇分析也可以了解到房地产业对国家经济的“渗入”是全球都在发生的事情。并不是只发生社会主义中国的，由“中共官商勾结”搞出来的异类。而房地产一旦崩盘对经济也可能产生严重的影响。只是在我国可能先影响到相关产业和银行体系（而不是社会消费）罢了。处理不好对我们的经济将是沉重的打击，谁也逃不掉的。