超级军网湖南冷水江“市民下乡”被指新“圈地运动”
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/05/03 14:32:46
原标题：征地3万多元/亩卖地30万元/亩
湖南冷水江“市民下乡”被指新“圈地运动”
市民在农村投资50万元，可将户籍迁到当地，同时享有农村宅基地建房等权益；而村里用每亩3万元左右的价格将村民的耕地收回，以每亩30~50万元的价格卖给前来落户的市民，用于建别墅或者商业街开发；落户者带来的资金用于村庄建设；建设拉升土地价值，升值的土地又可吸引更多的下乡市民。
这就是冷水江市正在进行的“市民下乡”试点的核心内容。
被誉为“世界锑都”的冷水江市，是湖南省娄底市下辖的一个县级市。该市因为掀起了这场“市民下乡”的逆城镇化试验，而备受外界关注。
这是一场事关新农村建设改革突破的新试验，也是一项“巧妙”实现农村卖地致富合法化的试验。但《中国经营报》记者调查了解到，这场涉及到城镇户口转为农村户口、农村宅基地流转、农村集体土地流转等多重制度变革的创新之举，从酝酿之初就饱受争议。
直到现在，事关户籍改革的政策也未能得到上级部门的许可，进展也比较缓慢。据了解，冷水江市的试验此前得到了湖南省领导的肯定，但政策试验许可最终的关卡在公安部手里。现在，冷水江市的对策是只干不说。
而在湖南省农村发展研究院院长、湖南省新农村建设研究基地首席专家陈文胜看来，冷水江这种创举不符合现在国家的政策方向，其实是一场新的“圈地运动”，根本目的是为了运作农村廉价的土地。
投资50万可获农村“户口”
冷水江市金竹山镇资江村，是一个并不起眼的村庄。它位于冷水江市市区东南部15公里左右，娄新高速穿村而过。村里中间有一条叫麻溪的小河在此汇入资江。
虽然有山有水，但这里的环境在湖南算不上优美，不过对冷水江来说，这儿确实是个好去处。冷水江是湖南最重要的工业重镇之一，有着“世界锑都”“江南煤海”的美誉。然而，随着境内资源采掘、境内铁矿资源采掘殆尽、锑矿资源接近枯竭、煤炭资源屈指可期，已经被列入国家资源枯竭型城市。
资江村只有一条破旧的水泥路连接着S312公路，两车让路都得选择地方。村民都期盼一条新的8米宽的大道快点进村。而在几公里外的金竹山镇上有一家火电厂，灰尘随处可见。
然而，就是这样一个并不起眼的村庄，正在进行一场“市民下乡”的试验，并且规划了宏伟的“蓝图”——在麻溪两岸长约3000米、可供建设用地约450亩的区域内，将分别打造江南水乡风情的风光带，以及沿河别墅区、畔山别墅区、观光旅游区、沿溪商业步行街。“也就是要沿着这条河一直修到隔壁村庄麻溪村去。”当地村民段振升告诉记者。在村庄中央，还要打造一个占地80亩的文化广场。
建设如此规模的风光带、别墅区、商业步行街，其资金将从何而来？
资江村“市民下乡”的做法是，引导市民到农村投资，参与新农村建设，其中一个大胆的创新便是，在当地投资50万元的市民可以获得当地农村“户口”，即“涉农居民”，同时享有宅基地建房等权益。村里更以每亩30~50万元的价格将村集体土地卖给前来落户的市民，用于建别墅或者商业街开发。
2012年，“市民下乡”被冷水江市确定成为推进城乡一体化发展的重要工作；4月28日，该市召开新农村建设市民下乡点建设工作的筹备会议，经过多方论证，试点被放在金竹山镇的资江村和麻溪村。
资江村村支书张康生在接受本报记者采访时表示，此前，资江村就是冷水江市新农村建设的推进村，现在又成为“市民下乡”试点的建设村，“这是政府对于农民走上致富之路的帮扶，我们农民也想过上好日子，也想过城里人的生活。”
村集体土地运作
实际上，冷水江市“市民下乡”点建设最核心的内容并非让市民落户农村，而是其对村集体土地的运作，让“落户”农村的“市民”享有获得宅基地建房等权益。
按照我国现行法规，法律对土地性质的变更有严格限制，农民根本不能随意把农田变成宅基地。而要让城市资本和市民进入农村从事非农产业，无论是建工厂还是建商品房，都必须占用土地，这就必然会遭遇土地用途和性质管制的掣肘。
据了解，在现有法规允许的情况下，要解决上述难题，有两个解决途径：
一是通过政府征收土地，将集体所有土地变为国有土地，再出售给投资者。不过，在征地拆迁的过程中，农民受益不多，容易引发冲突。另外，经过政府一转手，土地价格抬高，会将中小投资者挡在门外。
二是村集体直接与投资者合作，免去政府的倒手提取，这对双方都有利。现行法律规定，农村土地只能在村集体内部买卖。
冷水江市的做法正是通过第二条途径解决土地难题：首先让投资者落户到农村，成为村集体成员，这样就可以合法地购买村内土地，经过并不复杂的审批手续后，就可用于建设。
那么，冷水江市又是如何将集体土地集中起来的呢？
记者在参与“市民下乡”试点工作的冷水江市金竹山镇资江村调查得知，由冷水江市出政策指导，乡村两级具体负责推进。而在村一级主要是“市民下乡点建设理事会”（以下简称“理事会”）作为主体来推进。
理事会由村民代表扩大会议选出来，资江村的理事会成员共19位，理事会负责集中土地、奖补建房等事项。具体来说就是把“市民下乡”规划范围内的土地承包经营权，按照水田36108元每亩、旱地21745元每亩、林地14763元每亩（都包含青苗费）的标准收回，然后以30~50万元每亩的价格卖给愿意下乡落户的市民，用于建别墅或者商业街开发。
“对于市民下乡试点，绝大多数的村民都是非常支持的。”张康生告诉记者。目前，一期工程已经平整土地50余亩，流转土地90余亩，麻溪河整治工程已经完成了220米，已有10栋房屋主体工程基本完工，沿河商业步行街也初具雏形。
不过，这里已经开工在建的10栋房屋都是本地村民“自拆自建”的。资江村村委会副主任张小平告诉记者，“目前已有几十位市民来村考察，表示出浓厚的兴趣。而且已经成功引进了桂花、楠木两个项目落户，带动了当地100多人的就业。”
然而，记者获悉，上述户籍政策的突破还未能得到上级政府的批准。此前，据传当地政府部门宣传已有80多人完成了户籍的转换，不过，冷水江市外宣办负责人对此进行了否认。“这个到底能不能得到上级的批复，在两个月之后会有答案。”
本报记者在冷水江市区采访多位市民，发现知道“市民下乡”的市民并不多，不少市民听完记者的介绍之后也表示没有兴趣。“要想建别墅，在村里花5万元买块地就可以了，何必花50万呢？”一位复姓欧阳的市民表示。
“到这里来考察的都是本地的一些矿老板。”张小平表示。本地政府也承认，这项试验推进有些缓慢。
村集体卖地致富合法化？
无论是在农村还是城市，土地一直是重要的生产资料。
“市民下乡”试验提出的50万元投资项目的落地以及下乡市民建别墅都需要土地资源。而理事会则是运营村集体土地的核心组织。现实的做法是，理事会先从村民手中收回土地的承包经营权，然后市民下乡投资建房都需从理事会手中购买土地。
按目前的价格，通过平整之后的土地售卖出去之后，土地价格至少升值10倍以上。对此，受益的将是理事会及全村村民。但是对于这部分收益最后如何分配，目前理事会还未出具体的方案。
作为湖南省中部的一座矿业和工业城市，冷水江市的人口规模只有37万，不过城镇率颇高，目前已经超过75%。全市由于长年采矿，环境并不好，而位于冷水江市区东南方向大约15公里的资江村和麻溪村在该市则属于环境较好的地方之一，有山有水。
到冷水江做过调研的专家指出，冷水江“市民下乡”试点流转了耕地、林地、宅基地、农村集体非农用地等，这些土地能否用于房地产开发呢？这涉及到农村集体非农用地和宅基地制度改革问题。
陈文胜直言，这种投资风险很大。不管冷水江市怎么规划，都无法改变土地的性质，也就是说，这种“小产权房”一旦发生买卖纠纷，只要村集体有一人不同意，买者的权益就得不到保障。
而此次试验的核心就是要打破这种制度的束缚。它首先是把别墅购买者先变换身份，换成农村户口，作为本村村民有权享受宅基地建设永久的权利。
不过，陈文胜认为，即使这项户籍改革获得上级政府许可，新政也还没有改变农村集体土地的性质。农村集体土地上市流通有着复杂的征收程序，现在理事会这种流转，加上冷水江市的规划也不可能改变农村集体土地的性质。
“也就是说，市民跟理事会签的买卖合同是不受法律保护的，一旦发生纠纷麻烦很大。”陈文胜认为：“如果真想发展生态旅游，让农村发展起来，当地政府应该出台更具体的政策，鼓励当地农民自己投资建设，没有钱可以绿色贷款，或者出台其他的扶持政策，何必引入市民和开发商呢？”
陈文胜甚至判断，“市民下乡”极可能是一场受利益驱动的“圈地运动”。“打着试点的旗号，打着土地的主意，冲着农村环境较好、价格很低的土地去的，做的是卖地的生意。”http://news.ifeng.com/shendu/zgj ... 01/25972143_0.shtml原标题：征地3万多元/亩卖地30万元/亩
湖南冷水江“市民下乡”被指新“圈地运动”
市民在农村投资50万元，可将户籍迁到当地，同时享有农村宅基地建房等权益；而村里用每亩3万元左右的价格将村民的耕地收回，以每亩30~50万元的价格卖给前来落户的市民，用于建别墅或者商业街开发；落户者带来的资金用于村庄建设；建设拉升土地价值，升值的土地又可吸引更多的下乡市民。
这就是冷水江市正在进行的“市民下乡”试点的核心内容。
被誉为“世界锑都”的冷水江市，是湖南省娄底市下辖的一个县级市。该市因为掀起了这场“市民下乡”的逆城镇化试验，而备受外界关注。
这是一场事关新农村建设改革突破的新试验，也是一项“巧妙”实现农村卖地致富合法化的试验。但《中国经营报》记者调查了解到，这场涉及到城镇户口转为农村户口、农村宅基地流转、农村集体土地流转等多重制度变革的创新之举，从酝酿之初就饱受争议。
直到现在，事关户籍改革的政策也未能得到上级部门的许可，进展也比较缓慢。据了解，冷水江市的试验此前得到了湖南省领导的肯定，但政策试验许可最终的关卡在公安部手里。现在，冷水江市的对策是只干不说。
而在湖南省农村发展研究院院长、湖南省新农村建设研究基地首席专家陈文胜看来，冷水江这种创举不符合现在国家的政策方向，其实是一场新的“圈地运动”，根本目的是为了运作农村廉价的土地。
投资50万可获农村“户口”
冷水江市金竹山镇资江村，是一个并不起眼的村庄。它位于冷水江市市区东南部15公里左右，娄新高速穿村而过。村里中间有一条叫麻溪的小河在此汇入资江。
虽然有山有水，但这里的环境在湖南算不上优美，不过对冷水江来说，这儿确实是个好去处。冷水江是湖南最重要的工业重镇之一，有着“世界锑都”“江南煤海”的美誉。然而，随着境内资源采掘、境内铁矿资源采掘殆尽、锑矿资源接近枯竭、煤炭资源屈指可期，已经被列入国家资源枯竭型城市。
资江村只有一条破旧的水泥路连接着S312公路，两车让路都得选择地方。村民都期盼一条新的8米宽的大道快点进村。而在几公里外的金竹山镇上有一家火电厂，灰尘随处可见。
然而，就是这样一个并不起眼的村庄，正在进行一场“市民下乡”的试验，并且规划了宏伟的“蓝图”——在麻溪两岸长约3000米、可供建设用地约450亩的区域内，将分别打造江南水乡风情的风光带，以及沿河别墅区、畔山别墅区、观光旅游区、沿溪商业步行街。“也就是要沿着这条河一直修到隔壁村庄麻溪村去。”当地村民段振升告诉记者。在村庄中央，还要打造一个占地80亩的文化广场。
建设如此规模的风光带、别墅区、商业步行街，其资金将从何而来？
资江村“市民下乡”的做法是，引导市民到农村投资，参与新农村建设，其中一个大胆的创新便是，在当地投资50万元的市民可以获得当地农村“户口”，即“涉农居民”，同时享有宅基地建房等权益。村里更以每亩30~50万元的价格将村集体土地卖给前来落户的市民，用于建别墅或者商业街开发。
2012年，“市民下乡”被冷水江市确定成为推进城乡一体化发展的重要工作；4月28日，该市召开新农村建设市民下乡点建设工作的筹备会议，经过多方论证，试点被放在金竹山镇的资江村和麻溪村。
资江村村支书张康生在接受本报记者采访时表示，此前，资江村就是冷水江市新农村建设的推进村，现在又成为“市民下乡”试点的建设村，“这是政府对于农民走上致富之路的帮扶，我们农民也想过上好日子，也想过城里人的生活。”
村集体土地运作
实际上，冷水江市“市民下乡”点建设最核心的内容并非让市民落户农村，而是其对村集体土地的运作，让“落户”农村的“市民”享有获得宅基地建房等权益。
按照我国现行法规，法律对土地性质的变更有严格限制，农民根本不能随意把农田变成宅基地。而要让城市资本和市民进入农村从事非农产业，无论是建工厂还是建商品房，都必须占用土地，这就必然会遭遇土地用途和性质管制的掣肘。
据了解，在现有法规允许的情况下，要解决上述难题，有两个解决途径：
一是通过政府征收土地，将集体所有土地变为国有土地，再出售给投资者。不过，在征地拆迁的过程中，农民受益不多，容易引发冲突。另外，经过政府一转手，土地价格抬高，会将中小投资者挡在门外。
二是村集体直接与投资者合作，免去政府的倒手提取，这对双方都有利。现行法律规定，农村土地只能在村集体内部买卖。
冷水江市的做法正是通过第二条途径解决土地难题：首先让投资者落户到农村，成为村集体成员，这样就可以合法地购买村内土地，经过并不复杂的审批手续后，就可用于建设。
那么，冷水江市又是如何将集体土地集中起来的呢？
记者在参与“市民下乡”试点工作的冷水江市金竹山镇资江村调查得知，由冷水江市出政策指导，乡村两级具体负责推进。而在村一级主要是“市民下乡点建设理事会”（以下简称“理事会”）作为主体来推进。
理事会由村民代表扩大会议选出来，资江村的理事会成员共19位，理事会负责集中土地、奖补建房等事项。具体来说就是把“市民下乡”规划范围内的土地承包经营权，按照水田36108元每亩、旱地21745元每亩、林地14763元每亩（都包含青苗费）的标准收回，然后以30~50万元每亩的价格卖给愿意下乡落户的市民，用于建别墅或者商业街开发。
“对于市民下乡试点，绝大多数的村民都是非常支持的。”张康生告诉记者。目前，一期工程已经平整土地50余亩，流转土地90余亩，麻溪河整治工程已经完成了220米，已有10栋房屋主体工程基本完工，沿河商业步行街也初具雏形。
不过，这里已经开工在建的10栋房屋都是本地村民“自拆自建”的。资江村村委会副主任张小平告诉记者，“目前已有几十位市民来村考察，表示出浓厚的兴趣。而且已经成功引进了桂花、楠木两个项目落户，带动了当地100多人的就业。”
然而，记者获悉，上述户籍政策的突破还未能得到上级政府的批准。此前，据传当地政府部门宣传已有80多人完成了户籍的转换，不过，冷水江市外宣办负责人对此进行了否认。“这个到底能不能得到上级的批复，在两个月之后会有答案。”
本报记者在冷水江市区采访多位市民，发现知道“市民下乡”的市民并不多，不少市民听完记者的介绍之后也表示没有兴趣。“要想建别墅，在村里花5万元买块地就可以了，何必花50万呢？”一位复姓欧阳的市民表示。
“到这里来考察的都是本地的一些矿老板。”张小平表示。本地政府也承认，这项试验推进有些缓慢。
村集体卖地致富合法化？
无论是在农村还是城市，土地一直是重要的生产资料。
“市民下乡”试验提出的50万元投资项目的落地以及下乡市民建别墅都需要土地资源。而理事会则是运营村集体土地的核心组织。现实的做法是，理事会先从村民手中收回土地的承包经营权，然后市民下乡投资建房都需从理事会手中购买土地。
按目前的价格，通过平整之后的土地售卖出去之后，土地价格至少升值10倍以上。对此，受益的将是理事会及全村村民。但是对于这部分收益最后如何分配，目前理事会还未出具体的方案。
作为湖南省中部的一座矿业和工业城市，冷水江市的人口规模只有37万，不过城镇率颇高，目前已经超过75%。全市由于长年采矿，环境并不好，而位于冷水江市区东南方向大约15公里的资江村和麻溪村在该市则属于环境较好的地方之一，有山有水。
到冷水江做过调研的专家指出，冷水江“市民下乡”试点流转了耕地、林地、宅基地、农村集体非农用地等，这些土地能否用于房地产开发呢？这涉及到农村集体非农用地和宅基地制度改革问题。
陈文胜直言，这种投资风险很大。不管冷水江市怎么规划，都无法改变土地的性质，也就是说，这种“小产权房”一旦发生买卖纠纷，只要村集体有一人不同意，买者的权益就得不到保障。
而此次试验的核心就是要打破这种制度的束缚。它首先是把别墅购买者先变换身份，换成农村户口，作为本村村民有权享受宅基地建设永久的权利。
不过，陈文胜认为，即使这项户籍改革获得上级政府许可，新政也还没有改变农村集体土地的性质。农村集体土地上市流通有着复杂的征收程序，现在理事会这种流转，加上冷水江市的规划也不可能改变农村集体土地的性质。
“也就是说，市民跟理事会签的买卖合同是不受法律保护的，一旦发生纠纷麻烦很大。”陈文胜认为：“如果真想发展生态旅游，让农村发展起来，当地政府应该出台更具体的政策，鼓励当地农民自己投资建设，没有钱可以绿色贷款，或者出台其他的扶持政策，何必引入市民和开发商呢？”
陈文胜甚至判断，“市民下乡”极可能是一场受利益驱动的“圈地运动”。“打着试点的旗号，打着土地的主意，冲着农村环境较好、价格很低的土地去的，做的是卖地的生意。”http://news.ifeng.com/shendu/zgj ... 01/25972143_0.shtml
湖南冷水江“市民下乡”被指新“圈地运动”
市民在农村投资50万元，可将户籍迁到当地，同时享有农村宅基地建房等权益；而村里用每亩3万元左右的价格将村民的耕地收回，以每亩30~50万元的价格卖给前来落户的市民，用于建别墅或者商业街开发；落户者带来的资金用于村庄建设；建设拉升土地价值，升值的土地又可吸引更多的下乡市民。
这就是冷水江市正在进行的“市民下乡”试点的核心内容。
被誉为“世界锑都”的冷水江市，是湖南省娄底市下辖的一个县级市。该市因为掀起了这场“市民下乡”的逆城镇化试验，而备受外界关注。
这是一场事关新农村建设改革突破的新试验，也是一项“巧妙”实现农村卖地致富合法化的试验。但《中国经营报》记者调查了解到，这场涉及到城镇户口转为农村户口、农村宅基地流转、农村集体土地流转等多重制度变革的创新之举，从酝酿之初就饱受争议。
直到现在，事关户籍改革的政策也未能得到上级部门的许可，进展也比较缓慢。据了解，冷水江市的试验此前得到了湖南省领导的肯定，但政策试验许可最终的关卡在公安部手里。现在，冷水江市的对策是只干不说。
而在湖南省农村发展研究院院长、湖南省新农村建设研究基地首席专家陈文胜看来，冷水江这种创举不符合现在国家的政策方向，其实是一场新的“圈地运动”，根本目的是为了运作农村廉价的土地。
投资50万可获农村“户口”
冷水江市金竹山镇资江村，是一个并不起眼的村庄。它位于冷水江市市区东南部15公里左右，娄新高速穿村而过。村里中间有一条叫麻溪的小河在此汇入资江。
虽然有山有水，但这里的环境在湖南算不上优美，不过对冷水江来说，这儿确实是个好去处。冷水江是湖南最重要的工业重镇之一，有着“世界锑都”“江南煤海”的美誉。然而，随着境内资源采掘、境内铁矿资源采掘殆尽、锑矿资源接近枯竭、煤炭资源屈指可期，已经被列入国家资源枯竭型城市。
资江村只有一条破旧的水泥路连接着S312公路，两车让路都得选择地方。村民都期盼一条新的8米宽的大道快点进村。而在几公里外的金竹山镇上有一家火电厂，灰尘随处可见。
然而，就是这样一个并不起眼的村庄，正在进行一场“市民下乡”的试验，并且规划了宏伟的“蓝图”——在麻溪两岸长约3000米、可供建设用地约450亩的区域内，将分别打造江南水乡风情的风光带，以及沿河别墅区、畔山别墅区、观光旅游区、沿溪商业步行街。“也就是要沿着这条河一直修到隔壁村庄麻溪村去。”当地村民段振升告诉记者。在村庄中央，还要打造一个占地80亩的文化广场。
建设如此规模的风光带、别墅区、商业步行街，其资金将从何而来？
资江村“市民下乡”的做法是，引导市民到农村投资，参与新农村建设，其中一个大胆的创新便是，在当地投资50万元的市民可以获得当地农村“户口”，即“涉农居民”，同时享有宅基地建房等权益。村里更以每亩30~50万元的价格将村集体土地卖给前来落户的市民，用于建别墅或者商业街开发。
2012年，“市民下乡”被冷水江市确定成为推进城乡一体化发展的重要工作；4月28日，该市召开新农村建设市民下乡点建设工作的筹备会议，经过多方论证，试点被放在金竹山镇的资江村和麻溪村。
资江村村支书张康生在接受本报记者采访时表示，此前，资江村就是冷水江市新农村建设的推进村，现在又成为“市民下乡”试点的建设村，“这是政府对于农民走上致富之路的帮扶，我们农民也想过上好日子，也想过城里人的生活。”
村集体土地运作
实际上，冷水江市“市民下乡”点建设最核心的内容并非让市民落户农村，而是其对村集体土地的运作，让“落户”农村的“市民”享有获得宅基地建房等权益。
按照我国现行法规，法律对土地性质的变更有严格限制，农民根本不能随意把农田变成宅基地。而要让城市资本和市民进入农村从事非农产业，无论是建工厂还是建商品房，都必须占用土地，这就必然会遭遇土地用途和性质管制的掣肘。
据了解，在现有法规允许的情况下，要解决上述难题，有两个解决途径：
一是通过政府征收土地，将集体所有土地变为国有土地，再出售给投资者。不过，在征地拆迁的过程中，农民受益不多，容易引发冲突。另外，经过政府一转手，土地价格抬高，会将中小投资者挡在门外。
二是村集体直接与投资者合作，免去政府的倒手提取，这对双方都有利。现行法律规定，农村土地只能在村集体内部买卖。
冷水江市的做法正是通过第二条途径解决土地难题：首先让投资者落户到农村，成为村集体成员，这样就可以合法地购买村内土地，经过并不复杂的审批手续后，就可用于建设。
那么，冷水江市又是如何将集体土地集中起来的呢？
记者在参与“市民下乡”试点工作的冷水江市金竹山镇资江村调查得知，由冷水江市出政策指导，乡村两级具体负责推进。而在村一级主要是“市民下乡点建设理事会”（以下简称“理事会”）作为主体来推进。
理事会由村民代表扩大会议选出来，资江村的理事会成员共19位，理事会负责集中土地、奖补建房等事项。具体来说就是把“市民下乡”规划范围内的土地承包经营权，按照水田36108元每亩、旱地21745元每亩、林地14763元每亩（都包含青苗费）的标准收回，然后以30~50万元每亩的价格卖给愿意下乡落户的市民，用于建别墅或者商业街开发。
“对于市民下乡试点，绝大多数的村民都是非常支持的。”张康生告诉记者。目前，一期工程已经平整土地50余亩，流转土地90余亩，麻溪河整治工程已经完成了220米，已有10栋房屋主体工程基本完工，沿河商业步行街也初具雏形。
不过，这里已经开工在建的10栋房屋都是本地村民“自拆自建”的。资江村村委会副主任张小平告诉记者，“目前已有几十位市民来村考察，表示出浓厚的兴趣。而且已经成功引进了桂花、楠木两个项目落户，带动了当地100多人的就业。”
然而，记者获悉，上述户籍政策的突破还未能得到上级政府的批准。此前，据传当地政府部门宣传已有80多人完成了户籍的转换，不过，冷水江市外宣办负责人对此进行了否认。“这个到底能不能得到上级的批复，在两个月之后会有答案。”
本报记者在冷水江市区采访多位市民，发现知道“市民下乡”的市民并不多，不少市民听完记者的介绍之后也表示没有兴趣。“要想建别墅，在村里花5万元买块地就可以了，何必花50万呢？”一位复姓欧阳的市民表示。
“到这里来考察的都是本地的一些矿老板。”张小平表示。本地政府也承认，这项试验推进有些缓慢。
村集体卖地致富合法化？
无论是在农村还是城市，土地一直是重要的生产资料。
“市民下乡”试验提出的50万元投资项目的落地以及下乡市民建别墅都需要土地资源。而理事会则是运营村集体土地的核心组织。现实的做法是，理事会先从村民手中收回土地的承包经营权，然后市民下乡投资建房都需从理事会手中购买土地。
按目前的价格，通过平整之后的土地售卖出去之后，土地价格至少升值10倍以上。对此，受益的将是理事会及全村村民。但是对于这部分收益最后如何分配，目前理事会还未出具体的方案。
作为湖南省中部的一座矿业和工业城市，冷水江市的人口规模只有37万，不过城镇率颇高，目前已经超过75%。全市由于长年采矿，环境并不好，而位于冷水江市区东南方向大约15公里的资江村和麻溪村在该市则属于环境较好的地方之一，有山有水。
到冷水江做过调研的专家指出，冷水江“市民下乡”试点流转了耕地、林地、宅基地、农村集体非农用地等，这些土地能否用于房地产开发呢？这涉及到农村集体非农用地和宅基地制度改革问题。
陈文胜直言，这种投资风险很大。不管冷水江市怎么规划，都无法改变土地的性质，也就是说，这种“小产权房”一旦发生买卖纠纷，只要村集体有一人不同意，买者的权益就得不到保障。
而此次试验的核心就是要打破这种制度的束缚。它首先是把别墅购买者先变换身份，换成农村户口，作为本村村民有权享受宅基地建设永久的权利。
不过，陈文胜认为，即使这项户籍改革获得上级政府许可，新政也还没有改变农村集体土地的性质。农村集体土地上市流通有着复杂的征收程序，现在理事会这种流转，加上冷水江市的规划也不可能改变农村集体土地的性质。
“也就是说，市民跟理事会签的买卖合同是不受法律保护的，一旦发生纠纷麻烦很大。”陈文胜认为：“如果真想发展生态旅游，让农村发展起来，当地政府应该出台更具体的政策，鼓励当地农民自己投资建设，没有钱可以绿色贷款，或者出台其他的扶持政策，何必引入市民和开发商呢？”
陈文胜甚至判断，“市民下乡”极可能是一场受利益驱动的“圈地运动”。“打着试点的旗号，打着土地的主意，冲着农村环境较好、价格很低的土地去的，做的是卖地的生意。”http://news.ifeng.com/shendu/zgj ... 01/25972143_0.shtml原标题：征地3万多元/亩卖地30万元/亩
湖南冷水江“市民下乡”被指新“圈地运动”
市民在农村投资50万元，可将户籍迁到当地，同时享有农村宅基地建房等权益；而村里用每亩3万元左右的价格将村民的耕地收回，以每亩30~50万元的价格卖给前来落户的市民，用于建别墅或者商业街开发；落户者带来的资金用于村庄建设；建设拉升土地价值，升值的土地又可吸引更多的下乡市民。
这就是冷水江市正在进行的“市民下乡”试点的核心内容。
被誉为“世界锑都”的冷水江市，是湖南省娄底市下辖的一个县级市。该市因为掀起了这场“市民下乡”的逆城镇化试验，而备受外界关注。
这是一场事关新农村建设改革突破的新试验，也是一项“巧妙”实现农村卖地致富合法化的试验。但《中国经营报》记者调查了解到，这场涉及到城镇户口转为农村户口、农村宅基地流转、农村集体土地流转等多重制度变革的创新之举，从酝酿之初就饱受争议。
直到现在，事关户籍改革的政策也未能得到上级部门的许可，进展也比较缓慢。据了解，冷水江市的试验此前得到了湖南省领导的肯定，但政策试验许可最终的关卡在公安部手里。现在，冷水江市的对策是只干不说。
而在湖南省农村发展研究院院长、湖南省新农村建设研究基地首席专家陈文胜看来，冷水江这种创举不符合现在国家的政策方向，其实是一场新的“圈地运动”，根本目的是为了运作农村廉价的土地。
投资50万可获农村“户口”
冷水江市金竹山镇资江村，是一个并不起眼的村庄。它位于冷水江市市区东南部15公里左右，娄新高速穿村而过。村里中间有一条叫麻溪的小河在此汇入资江。
虽然有山有水，但这里的环境在湖南算不上优美，不过对冷水江来说，这儿确实是个好去处。冷水江是湖南最重要的工业重镇之一，有着“世界锑都”“江南煤海”的美誉。然而，随着境内资源采掘、境内铁矿资源采掘殆尽、锑矿资源接近枯竭、煤炭资源屈指可期，已经被列入国家资源枯竭型城市。
资江村只有一条破旧的水泥路连接着S312公路，两车让路都得选择地方。村民都期盼一条新的8米宽的大道快点进村。而在几公里外的金竹山镇上有一家火电厂，灰尘随处可见。
然而，就是这样一个并不起眼的村庄，正在进行一场“市民下乡”的试验，并且规划了宏伟的“蓝图”——在麻溪两岸长约3000米、可供建设用地约450亩的区域内，将分别打造江南水乡风情的风光带，以及沿河别墅区、畔山别墅区、观光旅游区、沿溪商业步行街。“也就是要沿着这条河一直修到隔壁村庄麻溪村去。”当地村民段振升告诉记者。在村庄中央，还要打造一个占地80亩的文化广场。
建设如此规模的风光带、别墅区、商业步行街，其资金将从何而来？
资江村“市民下乡”的做法是，引导市民到农村投资，参与新农村建设，其中一个大胆的创新便是，在当地投资50万元的市民可以获得当地农村“户口”，即“涉农居民”，同时享有宅基地建房等权益。村里更以每亩30~50万元的价格将村集体土地卖给前来落户的市民，用于建别墅或者商业街开发。
2012年，“市民下乡”被冷水江市确定成为推进城乡一体化发展的重要工作；4月28日，该市召开新农村建设市民下乡点建设工作的筹备会议，经过多方论证，试点被放在金竹山镇的资江村和麻溪村。
资江村村支书张康生在接受本报记者采访时表示，此前，资江村就是冷水江市新农村建设的推进村，现在又成为“市民下乡”试点的建设村，“这是政府对于农民走上致富之路的帮扶，我们农民也想过上好日子，也想过城里人的生活。”
村集体土地运作
实际上，冷水江市“市民下乡”点建设最核心的内容并非让市民落户农村，而是其对村集体土地的运作，让“落户”农村的“市民”享有获得宅基地建房等权益。
按照我国现行法规，法律对土地性质的变更有严格限制，农民根本不能随意把农田变成宅基地。而要让城市资本和市民进入农村从事非农产业，无论是建工厂还是建商品房，都必须占用土地，这就必然会遭遇土地用途和性质管制的掣肘。
据了解，在现有法规允许的情况下，要解决上述难题，有两个解决途径：
一是通过政府征收土地，将集体所有土地变为国有土地，再出售给投资者。不过，在征地拆迁的过程中，农民受益不多，容易引发冲突。另外，经过政府一转手，土地价格抬高，会将中小投资者挡在门外。
二是村集体直接与投资者合作，免去政府的倒手提取，这对双方都有利。现行法律规定，农村土地只能在村集体内部买卖。
冷水江市的做法正是通过第二条途径解决土地难题：首先让投资者落户到农村，成为村集体成员，这样就可以合法地购买村内土地，经过并不复杂的审批手续后，就可用于建设。
那么，冷水江市又是如何将集体土地集中起来的呢？
记者在参与“市民下乡”试点工作的冷水江市金竹山镇资江村调查得知，由冷水江市出政策指导，乡村两级具体负责推进。而在村一级主要是“市民下乡点建设理事会”（以下简称“理事会”）作为主体来推进。
理事会由村民代表扩大会议选出来，资江村的理事会成员共19位，理事会负责集中土地、奖补建房等事项。具体来说就是把“市民下乡”规划范围内的土地承包经营权，按照水田36108元每亩、旱地21745元每亩、林地14763元每亩（都包含青苗费）的标准收回，然后以30~50万元每亩的价格卖给愿意下乡落户的市民，用于建别墅或者商业街开发。
“对于市民下乡试点，绝大多数的村民都是非常支持的。”张康生告诉记者。目前，一期工程已经平整土地50余亩，流转土地90余亩，麻溪河整治工程已经完成了220米，已有10栋房屋主体工程基本完工，沿河商业步行街也初具雏形。
不过，这里已经开工在建的10栋房屋都是本地村民“自拆自建”的。资江村村委会副主任张小平告诉记者，“目前已有几十位市民来村考察，表示出浓厚的兴趣。而且已经成功引进了桂花、楠木两个项目落户，带动了当地100多人的就业。”
然而，记者获悉，上述户籍政策的突破还未能得到上级政府的批准。此前，据传当地政府部门宣传已有80多人完成了户籍的转换，不过，冷水江市外宣办负责人对此进行了否认。“这个到底能不能得到上级的批复，在两个月之后会有答案。”
本报记者在冷水江市区采访多位市民，发现知道“市民下乡”的市民并不多，不少市民听完记者的介绍之后也表示没有兴趣。“要想建别墅，在村里花5万元买块地就可以了，何必花50万呢？”一位复姓欧阳的市民表示。
“到这里来考察的都是本地的一些矿老板。”张小平表示。本地政府也承认，这项试验推进有些缓慢。
村集体卖地致富合法化？
无论是在农村还是城市，土地一直是重要的生产资料。
“市民下乡”试验提出的50万元投资项目的落地以及下乡市民建别墅都需要土地资源。而理事会则是运营村集体土地的核心组织。现实的做法是，理事会先从村民手中收回土地的承包经营权，然后市民下乡投资建房都需从理事会手中购买土地。
按目前的价格，通过平整之后的土地售卖出去之后，土地价格至少升值10倍以上。对此，受益的将是理事会及全村村民。但是对于这部分收益最后如何分配，目前理事会还未出具体的方案。
作为湖南省中部的一座矿业和工业城市，冷水江市的人口规模只有37万，不过城镇率颇高，目前已经超过75%。全市由于长年采矿，环境并不好，而位于冷水江市区东南方向大约15公里的资江村和麻溪村在该市则属于环境较好的地方之一，有山有水。
到冷水江做过调研的专家指出，冷水江“市民下乡”试点流转了耕地、林地、宅基地、农村集体非农用地等，这些土地能否用于房地产开发呢？这涉及到农村集体非农用地和宅基地制度改革问题。
陈文胜直言，这种投资风险很大。不管冷水江市怎么规划，都无法改变土地的性质，也就是说，这种“小产权房”一旦发生买卖纠纷，只要村集体有一人不同意，买者的权益就得不到保障。
而此次试验的核心就是要打破这种制度的束缚。它首先是把别墅购买者先变换身份，换成农村户口，作为本村村民有权享受宅基地建设永久的权利。
不过，陈文胜认为，即使这项户籍改革获得上级政府许可，新政也还没有改变农村集体土地的性质。农村集体土地上市流通有着复杂的征收程序，现在理事会这种流转，加上冷水江市的规划也不可能改变农村集体土地的性质。
“也就是说，市民跟理事会签的买卖合同是不受法律保护的，一旦发生纠纷麻烦很大。”陈文胜认为：“如果真想发展生态旅游，让农村发展起来，当地政府应该出台更具体的政策，鼓励当地农民自己投资建设，没有钱可以绿色贷款，或者出台其他的扶持政策，何必引入市民和开发商呢？”
陈文胜甚至判断，“市民下乡”极可能是一场受利益驱动的“圈地运动”。“打着试点的旗号，打着土地的主意，冲着农村环境较好、价格很低的土地去的，做的是卖地的生意。”http://news.ifeng.com/shendu/zgj ... 01/25972143_0.shtml
房地产向农村转移，农民就要富了，壮哉冷水江！来自: Android客户端