中国房产税十问

国务院日前批准“逐步推进房产税改革”，将之列为今年深化财税体制改革的重点内容之一，为中国推出房产税铺平了道路。国务院拍板后，房产税的首要问题就转变为哪些城市先行试点。目前，上海、重庆和长沙都已上报房产税开征办法，只待中央批复。不过，由于中国情况的复杂性，开征房产税必然引发诸多问题。这些问题有的比较急迫，有的则需要长期过程才能解决，但如果目前处理不好，不给出合适的说法和安排，可能在国内引发一些新的问题。
    围绕国内房产税，粗粗列来，我们至少可以提出十大问题：
    第一问，现存的公产房是否征税？公产房是中国特殊体制下遗留下来的产物，它是公有住房，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。例如可获得租赁的收益，部分公有房还可交易。虽然中国住房商品化已有多年，但公有房规模还不小，这部分住房是否列入征税范围？影响甚大。
    第二问，“小产权房”是否征税？目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”。虽然国家迄今未给予小产权房合法交易的地位，但由于价格低廉，大量城镇居民顶着产权风险购买了“小产权房”，小产权房的大量存在，未来也面临着极大的交易需求。如果小产权房列入征税范围，这等于变相认可其合法地位；如果不列入征税范围，则又会变成免税的“天堂”。怎么办？这是个大难题。
    第三问，经济适用房是否征税？经济适用房的本意是以微利价向城镇中低收入家庭出售，具有社会保障性质。然而，近年来国内的经济适用房却怪相丛生，譬如已售经济适用房呈现“高租售率”；经济适用房小区出现大量有钱人，豪车众多等等。目前，一部分经济适用房已经可以上市交易。未来，这些变味的经济适用房是否列入房产税征收范围？无法回避。
    第四，党政机关分配的住房（即公务员住房）是否征税？这类住房是中国的一大特色，未来还将长期存在。任志强曾透露，北京有很多低价的定向住房，是分配给ZY或GWY的各机关、管理机构以解决公务员、进京干部以及老干部的住房等。他透露，北京2005－2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷，但实际上真正可以对外公开销售的商品房住宅只占全部土地供应量的28.3%，可见其规模之巨大。这类住房是否列入房产税范围？社会各界相当关注。
    第五，军队的住房是否征税？根据国土部、财政部和解放军总后勤部的规定，军队空余的土地、房产可以转让和租赁。这意味着，军队的住房也可以通过交易带来收益。由于军队资产的特殊性，这部分住房是否列入房产税？有很大的不确定性。
    第六，国企提供或便宜购买的住房是否征税？国有企业提供或提供部分福利的住房，在国内的存量也不小，媒体曾披露过多起央企为管理人员提供优惠住房的案例。此外，新的政府保障房计划，也会加大国企拥有住房资产的数量。这一类住房是否包括在房产税范围内？是容易引起社会公平争议的敏感问题。
    第七，产权证/土地证没办齐的住房，是否征税？由于国内土地、政府服务不规范，导致了为数不少的证照不齐的住房出现。这类住房如何列入征税范围？是个现实问题。从征税角度来看，证照齐全的住房很容易征税，如果这样，将会形成证照办的越齐、越规范的房产，越要征税，不齐全的倒暂时不能收税了。这无疑会形成逆向选择。
    第八，房产税是先征住宅，还是商业住宅一起开征？从现在上海、重庆透露的消息看，房产税将对特别的住宅征收。而湖南省相关权威部门则证实，湖南正在研究对商业地产率先试点征收物业税，湖南相关城市试点物业税的申请尚在等待批复的阶段。这就是两种不同的做法。相比而言，对商业地产开征房产税比对住宅征收要容易。如果对商业地产征税一开闸，地方政府将会相当踊跃，这主要针对的是企业，不是针对个人。
    第九，房产税开征的基本门槛如何定？由谁来定？如果完全由地方定，差异会很大，会很乱。经济水平发展不一的各个地方，制订出的房产税开征办法也会参差不一，有些政策的差异还可能非常大。这样可能出现政策五花八门的情况，各地之前将会形成不同的房产税阶梯，并会影响房地产投资资金的流向。
    第十，如何做到房产税的基本公平？以上的诸多问题如果不解决，会形成很大的不公平，在中国将形成两个大的人群：交房产税的人和不交房产税的人。另外，许多官员、富商往往都手握多套房产，而他们又有很多“门路”进行转移和规避，最后沉重的税赋可能主要压到了中产阶级肩上。
    房产税的开征表面看只是引入了一种新的调控工具，但本质上是对有产者财富的又一次强制分配。从全世界来看，房产税有很多成功的例子，但在中国还存在诸多问题和矛盾的情况下，房产税开征需要解决的困难和障碍很多，有些还涉及土地制度等基本问题。因此，政策制定时需要谨慎从事。国务院日前批准“逐步推进房产税改革”，将之列为今年深化财税体制改革的重点内容之一，为中国推出房产税铺平了道路。国务院拍板后，房产税的首要问题就转变为哪些城市先行试点。目前，上海、重庆和长沙都已上报房产税开征办法，只待中央批复。不过，由于中国情况的复杂性，开征房产税必然引发诸多问题。这些问题有的比较急迫，有的则需要长期过程才能解决，但如果目前处理不好，不给出合适的说法和安排，可能在国内引发一些新的问题。
    围绕国内房产税，粗粗列来，我们至少可以提出十大问题：
    第一问，现存的公产房是否征税？公产房是中国特殊体制下遗留下来的产物，它是公有住房，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。例如可获得租赁的收益，部分公有房还可交易。虽然中国住房商品化已有多年，但公有房规模还不小，这部分住房是否列入征税范围？影响甚大。
    第二问，“小产权房”是否征税？目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”。虽然国家迄今未给予小产权房合法交易的地位，但由于价格低廉，大量城镇居民顶着产权风险购买了“小产权房”，小产权房的大量存在，未来也面临着极大的交易需求。如果小产权房列入征税范围，这等于变相认可其合法地位；如果不列入征税范围，则又会变成免税的“天堂”。怎么办？这是个大难题。
    第三问，经济适用房是否征税？经济适用房的本意是以微利价向城镇中低收入家庭出售，具有社会保障性质。然而，近年来国内的经济适用房却怪相丛生，譬如已售经济适用房呈现“高租售率”；经济适用房小区出现大量有钱人，豪车众多等等。目前，一部分经济适用房已经可以上市交易。未来，这些变味的经济适用房是否列入房产税征收范围？无法回避。
    第四，党政机关分配的住房（即公务员住房）是否征税？这类住房是中国的一大特色，未来还将长期存在。任志强曾透露，北京有很多低价的定向住房，是分配给ZY或GWY的各机关、管理机构以解决公务员、进京干部以及老干部的住房等。他透露，北京2005－2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷，但实际上真正可以对外公开销售的商品房住宅只占全部土地供应量的28.3%，可见其规模之巨大。这类住房是否列入房产税范围？社会各界相当关注。
    第五，军队的住房是否征税？根据国土部、财政部和解放军总后勤部的规定，军队空余的土地、房产可以转让和租赁。这意味着，军队的住房也可以通过交易带来收益。由于军队资产的特殊性，这部分住房是否列入房产税？有很大的不确定性。
    第六，国企提供或便宜购买的住房是否征税？国有企业提供或提供部分福利的住房，在国内的存量也不小，媒体曾披露过多起央企为管理人员提供优惠住房的案例。此外，新的政府保障房计划，也会加大国企拥有住房资产的数量。这一类住房是否包括在房产税范围内？是容易引起社会公平争议的敏感问题。
    第七，产权证/土地证没办齐的住房，是否征税？由于国内土地、政府服务不规范，导致了为数不少的证照不齐的住房出现。这类住房如何列入征税范围？是个现实问题。从征税角度来看，证照齐全的住房很容易征税，如果这样，将会形成证照办的越齐、越规范的房产，越要征税，不齐全的倒暂时不能收税了。这无疑会形成逆向选择。
    第八，房产税是先征住宅，还是商业住宅一起开征？从现在上海、重庆透露的消息看，房产税将对特别的住宅征收。而湖南省相关权威部门则证实，湖南正在研究对商业地产率先试点征收物业税，湖南相关城市试点物业税的申请尚在等待批复的阶段。这就是两种不同的做法。相比而言，对商业地产开征房产税比对住宅征收要容易。如果对商业地产征税一开闸，地方政府将会相当踊跃，这主要针对的是企业，不是针对个人。
    第九，房产税开征的基本门槛如何定？由谁来定？如果完全由地方定，差异会很大，会很乱。经济水平发展不一的各个地方，制订出的房产税开征办法也会参差不一，有些政策的差异还可能非常大。这样可能出现政策五花八门的情况，各地之前将会形成不同的房产税阶梯，并会影响房地产投资资金的流向。
    第十，如何做到房产税的基本公平？以上的诸多问题如果不解决，会形成很大的不公平，在中国将形成两个大的人群：交房产税的人和不交房产税的人。另外，许多官员、富商往往都手握多套房产，而他们又有很多“门路”进行转移和规避，最后沉重的税赋可能主要压到了中产阶级肩上。
    房产税的开征表面看只是引入了一种新的调控工具，但本质上是对有产者财富的又一次强制分配。从全世界来看，房产税有很多成功的例子，但在中国还存在诸多问题和矛盾的情况下，房产税开征需要解决的困难和障碍很多，有些还涉及土地制度等基本问题。因此，政策制定时需要谨慎从事。