超级军网叶檀：物业税一定会开征 也必须要开征
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/27 15:02:26
http://www.sina.com.cn 2010年01月06日 05:08 每日经济新闻
每经评论员 叶檀
有关推出物业税的消息让房地产市场雪上加霜。
物业税的推出，意味着投资性购房将遭到毁灭性打击，物业税推出之时就是房价暴跌之日。
政府每年都将根据市场评估价对物业进行收税，使得投资房地产成为成本高昂的风险投资。当投资者等着收获房地产红利的时候，发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。此时，房地产泡沫将暴露出噬血的本来面目，现在大叫租售比不值一提的人，会发现原来租售比等数据是如此重要。因为以2009年的高房价，投资者无论如何也不可能在这辈子靠出租物业收回成本获得高额投资收益。为了降低物业持有成本、尽快回收红利，投资者唯一的办法就是抛售物业，但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法，结果只有一个，投资者根本无法在市场上套现，能够收回成本已经是上上大吉。
基于三个原因，笔者并不认为物业税马上会开征，但到下半年应该会有实收试点。首先，拥有数套物业的既得利益阶层将因为物业税，转眼从暴利享受者成为投资市场的炮灰；第二，基本的评估技术条件尚不具备，物业税在十个城市空转，其他城市的配套举措并未跟上。物业是自住还是非自住，信息是否联网，北京的投资客在海南的物业如何统计在内，都是大问题；第三，实体经济远未复苏，地方政府如果无法得到土地暴利，而房地产市场又成为被推倒的多米诺骨牌，地方经济马上破产。
稳妥的办法是，物业税从商业地产开始起步，逐渐扩展至高端住宅市场，选择已经空转了数年的非一线城市进行试点。商用地产在房地产市场中本来就是弱势，商业不旺，租金下降，抛售者众多，征收物业税不会大动干戈，高端住宅物业才是投资色彩最浓厚的一块。
从中国税收体制的完善来说，从中国建立公共财政的大方向来说，物业税一定会开征，也必须要开征。开征物业税有极其重要的意义，绝不可等闲视之，也不能只局限在房地产市场调控层面作为政府的投机性短期调控手段。
物业税的开征，意味着中国土地市场的根本性变革。以往投资者只有70年使用年限，征收物业税相当于变相承认投资者拥有土地的永久使用权。对此大是大非，不可有丝毫动摇。
开征物业税还意味着地方政府角色的转变，地方政府现在是地方国企的掌门人，是地方土地的垄断者。收取物业税之后，地方政府从土地市场的重要交易者转型为市场的监管者，他们所得到的最大收入不应该来自于土地出让收入，而应该来自于税收收入，所以开征物业税是厘清地方政府身份的一个契机。
物业税从根本上来说是个财产税，从税收意义上来说有调节社会财富、损有余以补不足的作用。
物业税是建立中国地方公共财政的开端。物业税是税，按照法律规定必须明明白白列入地方财政预算，这是改变地方土地财政的关键一步。以往土地收入不纳入预算，而纳入政府基金收入，近年来，国家先后出台政策要求将土地出让收入等非税收入全额纳入预算管理。但从国家审计署2009年7月公布的调查结果看，一些地区执行国家政策还不到位。抽查的10个省本级、23个市本级和41个县，2007年有848.26亿元非税收入未纳入一般预算和基金预算管理，占这些地区应纳入预算管理的非税收入的22.63%，其中16个市县超过50%。从结构看，上述应纳未纳入预算管理的非税收入，主要是土地出让收入626.42亿元和已收缴的国有资本经营收益44.56亿元，合计占上述848.26亿元的79.1%。也就是说，巨额的土地收入在公共财政体系外循环。
2009年，70个城市土地出让总收入翻番，杭州、上海、北京获前三甲，而这些沿海城市也是受到出口下降冲击较大的城市。中国的房地产业已形成恶性循环。出于地方财政收支的考虑，政府不得不力保房地产，房价高涨催生了资产泡沫，使中国实体经济未富先衰。
推出物业税不仅是对房地产投资者的冲击，也是对政府的约束，物业税绝不仅是政府收入的增加，让地方政府坐收税收与土地出让收入的双重红利，而是对土地出让经济的约束，是建立公共财政的开端，是税收公平性的体现。
http://finance.sina.com.cn/roll/20100106/05087199156.shtmlhttp://www.sina.com.cn 2010年01月06日 05:08 每日经济新闻
每经评论员 叶檀
有关推出物业税的消息让房地产市场雪上加霜。
物业税的推出，意味着投资性购房将遭到毁灭性打击，物业税推出之时就是房价暴跌之日。
政府每年都将根据市场评估价对物业进行收税，使得投资房地产成为成本高昂的风险投资。当投资者等着收获房地产红利的时候，发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。此时，房地产泡沫将暴露出噬血的本来面目，现在大叫租售比不值一提的人，会发现原来租售比等数据是如此重要。因为以2009年的高房价，投资者无论如何也不可能在这辈子靠出租物业收回成本获得高额投资收益。为了降低物业持有成本、尽快回收红利，投资者唯一的办法就是抛售物业，但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法，结果只有一个，投资者根本无法在市场上套现，能够收回成本已经是上上大吉。
基于三个原因，笔者并不认为物业税马上会开征，但到下半年应该会有实收试点。首先，拥有数套物业的既得利益阶层将因为物业税，转眼从暴利享受者成为投资市场的炮灰；第二，基本的评估技术条件尚不具备，物业税在十个城市空转，其他城市的配套举措并未跟上。物业是自住还是非自住，信息是否联网，北京的投资客在海南的物业如何统计在内，都是大问题；第三，实体经济远未复苏，地方政府如果无法得到土地暴利，而房地产市场又成为被推倒的多米诺骨牌，地方经济马上破产。
稳妥的办法是，物业税从商业地产开始起步，逐渐扩展至高端住宅市场，选择已经空转了数年的非一线城市进行试点。商用地产在房地产市场中本来就是弱势，商业不旺，租金下降，抛售者众多，征收物业税不会大动干戈，高端住宅物业才是投资色彩最浓厚的一块。
从中国税收体制的完善来说，从中国建立公共财政的大方向来说，物业税一定会开征，也必须要开征。开征物业税有极其重要的意义，绝不可等闲视之，也不能只局限在房地产市场调控层面作为政府的投机性短期调控手段。
物业税的开征，意味着中国土地市场的根本性变革。以往投资者只有70年使用年限，征收物业税相当于变相承认投资者拥有土地的永久使用权。对此大是大非，不可有丝毫动摇。
开征物业税还意味着地方政府角色的转变，地方政府现在是地方国企的掌门人，是地方土地的垄断者。收取物业税之后，地方政府从土地市场的重要交易者转型为市场的监管者，他们所得到的最大收入不应该来自于土地出让收入，而应该来自于税收收入，所以开征物业税是厘清地方政府身份的一个契机。
物业税从根本上来说是个财产税，从税收意义上来说有调节社会财富、损有余以补不足的作用。
物业税是建立中国地方公共财政的开端。物业税是税，按照法律规定必须明明白白列入地方财政预算，这是改变地方土地财政的关键一步。以往土地收入不纳入预算，而纳入政府基金收入，近年来，国家先后出台政策要求将土地出让收入等非税收入全额纳入预算管理。但从国家审计署2009年7月公布的调查结果看，一些地区执行国家政策还不到位。抽查的10个省本级、23个市本级和41个县，2007年有848.26亿元非税收入未纳入一般预算和基金预算管理，占这些地区应纳入预算管理的非税收入的22.63%，其中16个市县超过50%。从结构看，上述应纳未纳入预算管理的非税收入，主要是土地出让收入626.42亿元和已收缴的国有资本经营收益44.56亿元，合计占上述848.26亿元的79.1%。也就是说，巨额的土地收入在公共财政体系外循环。
2009年，70个城市土地出让总收入翻番，杭州、上海、北京获前三甲，而这些沿海城市也是受到出口下降冲击较大的城市。中国的房地产业已形成恶性循环。出于地方财政收支的考虑，政府不得不力保房地产，房价高涨催生了资产泡沫，使中国实体经济未富先衰。
推出物业税不仅是对房地产投资者的冲击，也是对政府的约束，物业税绝不仅是政府收入的增加，让地方政府坐收税收与土地出让收入的双重红利，而是对土地出让经济的约束，是建立公共财政的开端，是税收公平性的体现。
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有关推出物业税的消息让房地产市场雪上加霜。
物业税的推出，意味着投资性购房将遭到毁灭性打击，物业税推出之时就是房价暴跌之日。
政府每年都将根据市场评估价对物业进行收税，使得投资房地产成为成本高昂的风险投资。当投资者等着收获房地产红利的时候，发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。此时，房地产泡沫将暴露出噬血的本来面目，现在大叫租售比不值一提的人，会发现原来租售比等数据是如此重要。因为以2009年的高房价，投资者无论如何也不可能在这辈子靠出租物业收回成本获得高额投资收益。为了降低物业持有成本、尽快回收红利，投资者唯一的办法就是抛售物业，但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法，结果只有一个，投资者根本无法在市场上套现，能够收回成本已经是上上大吉。
基于三个原因，笔者并不认为物业税马上会开征，但到下半年应该会有实收试点。首先，拥有数套物业的既得利益阶层将因为物业税，转眼从暴利享受者成为投资市场的炮灰；第二，基本的评估技术条件尚不具备，物业税在十个城市空转，其他城市的配套举措并未跟上。物业是自住还是非自住，信息是否联网，北京的投资客在海南的物业如何统计在内，都是大问题；第三，实体经济远未复苏，地方政府如果无法得到土地暴利，而房地产市场又成为被推倒的多米诺骨牌，地方经济马上破产。
稳妥的办法是，物业税从商业地产开始起步，逐渐扩展至高端住宅市场，选择已经空转了数年的非一线城市进行试点。商用地产在房地产市场中本来就是弱势，商业不旺，租金下降，抛售者众多，征收物业税不会大动干戈，高端住宅物业才是投资色彩最浓厚的一块。
从中国税收体制的完善来说，从中国建立公共财政的大方向来说，物业税一定会开征，也必须要开征。开征物业税有极其重要的意义，绝不可等闲视之，也不能只局限在房地产市场调控层面作为政府的投机性短期调控手段。
物业税的开征，意味着中国土地市场的根本性变革。以往投资者只有70年使用年限，征收物业税相当于变相承认投资者拥有土地的永久使用权。对此大是大非，不可有丝毫动摇。
开征物业税还意味着地方政府角色的转变，地方政府现在是地方国企的掌门人，是地方土地的垄断者。收取物业税之后，地方政府从土地市场的重要交易者转型为市场的监管者，他们所得到的最大收入不应该来自于土地出让收入，而应该来自于税收收入，所以开征物业税是厘清地方政府身份的一个契机。
物业税从根本上来说是个财产税，从税收意义上来说有调节社会财富、损有余以补不足的作用。
物业税是建立中国地方公共财政的开端。物业税是税，按照法律规定必须明明白白列入地方财政预算，这是改变地方土地财政的关键一步。以往土地收入不纳入预算，而纳入政府基金收入，近年来，国家先后出台政策要求将土地出让收入等非税收入全额纳入预算管理。但从国家审计署2009年7月公布的调查结果看，一些地区执行国家政策还不到位。抽查的10个省本级、23个市本级和41个县，2007年有848.26亿元非税收入未纳入一般预算和基金预算管理，占这些地区应纳入预算管理的非税收入的22.63%，其中16个市县超过50%。从结构看，上述应纳未纳入预算管理的非税收入，主要是土地出让收入626.42亿元和已收缴的国有资本经营收益44.56亿元，合计占上述848.26亿元的79.1%。也就是说，巨额的土地收入在公共财政体系外循环。
2009年，70个城市土地出让总收入翻番，杭州、上海、北京获前三甲，而这些沿海城市也是受到出口下降冲击较大的城市。中国的房地产业已形成恶性循环。出于地方财政收支的考虑，政府不得不力保房地产，房价高涨催生了资产泡沫，使中国实体经济未富先衰。
推出物业税不仅是对房地产投资者的冲击，也是对政府的约束，物业税绝不仅是政府收入的增加，让地方政府坐收税收与土地出让收入的双重红利，而是对土地出让经济的约束，是建立公共财政的开端，是税收公平性的体现。
http://finance.sina.com.cn/roll/20100106/05087199156.shtmlhttp://www.sina.com.cn 2010年01月06日 05:08 每日经济新闻
每经评论员 叶檀
有关推出物业税的消息让房地产市场雪上加霜。
物业税的推出，意味着投资性购房将遭到毁灭性打击，物业税推出之时就是房价暴跌之日。
政府每年都将根据市场评估价对物业进行收税，使得投资房地产成为成本高昂的风险投资。当投资者等着收获房地产红利的时候，发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。此时，房地产泡沫将暴露出噬血的本来面目，现在大叫租售比不值一提的人，会发现原来租售比等数据是如此重要。因为以2009年的高房价，投资者无论如何也不可能在这辈子靠出租物业收回成本获得高额投资收益。为了降低物业持有成本、尽快回收红利，投资者唯一的办法就是抛售物业，但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法，结果只有一个，投资者根本无法在市场上套现，能够收回成本已经是上上大吉。
基于三个原因，笔者并不认为物业税马上会开征，但到下半年应该会有实收试点。首先，拥有数套物业的既得利益阶层将因为物业税，转眼从暴利享受者成为投资市场的炮灰；第二，基本的评估技术条件尚不具备，物业税在十个城市空转，其他城市的配套举措并未跟上。物业是自住还是非自住，信息是否联网，北京的投资客在海南的物业如何统计在内，都是大问题；第三，实体经济远未复苏，地方政府如果无法得到土地暴利，而房地产市场又成为被推倒的多米诺骨牌，地方经济马上破产。
稳妥的办法是，物业税从商业地产开始起步，逐渐扩展至高端住宅市场，选择已经空转了数年的非一线城市进行试点。商用地产在房地产市场中本来就是弱势，商业不旺，租金下降，抛售者众多，征收物业税不会大动干戈，高端住宅物业才是投资色彩最浓厚的一块。
从中国税收体制的完善来说，从中国建立公共财政的大方向来说，物业税一定会开征，也必须要开征。开征物业税有极其重要的意义，绝不可等闲视之，也不能只局限在房地产市场调控层面作为政府的投机性短期调控手段。
物业税的开征，意味着中国土地市场的根本性变革。以往投资者只有70年使用年限，征收物业税相当于变相承认投资者拥有土地的永久使用权。对此大是大非，不可有丝毫动摇。
开征物业税还意味着地方政府角色的转变，地方政府现在是地方国企的掌门人，是地方土地的垄断者。收取物业税之后，地方政府从土地市场的重要交易者转型为市场的监管者，他们所得到的最大收入不应该来自于土地出让收入，而应该来自于税收收入，所以开征物业税是厘清地方政府身份的一个契机。
物业税从根本上来说是个财产税，从税收意义上来说有调节社会财富、损有余以补不足的作用。
物业税是建立中国地方公共财政的开端。物业税是税，按照法律规定必须明明白白列入地方财政预算，这是改变地方土地财政的关键一步。以往土地收入不纳入预算，而纳入政府基金收入，近年来，国家先后出台政策要求将土地出让收入等非税收入全额纳入预算管理。但从国家审计署2009年7月公布的调查结果看，一些地区执行国家政策还不到位。抽查的10个省本级、23个市本级和41个县，2007年有848.26亿元非税收入未纳入一般预算和基金预算管理，占这些地区应纳入预算管理的非税收入的22.63%，其中16个市县超过50%。从结构看，上述应纳未纳入预算管理的非税收入，主要是土地出让收入626.42亿元和已收缴的国有资本经营收益44.56亿元，合计占上述848.26亿元的79.1%。也就是说，巨额的土地收入在公共财政体系外循环。
2009年，70个城市土地出让总收入翻番，杭州、上海、北京获前三甲，而这些沿海城市也是受到出口下降冲击较大的城市。中国的房地产业已形成恶性循环。出于地方财政收支的考虑，政府不得不力保房地产，房价高涨催生了资产泡沫，使中国实体经济未富先衰。
推出物业税不仅是对房地产投资者的冲击，也是对政府的约束，物业税绝不仅是政府收入的增加，让地方政府坐收税收与土地出让收入的双重红利，而是对土地出让经济的约束，是建立公共财政的开端，是税收公平性的体现。
http://finance.sina.com.cn/roll/20100106/05087199156.shtml
北京：今年或对商业地产征物业税http://www.sina.com.cn 2010年01月06日 04:10 广州日报
本报讯 (记者 赵琳琳)昨天，就“今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税”这一消息，中央财经大学税务学院副院长刘桓接受本报记者采访时表示，物业税征收的想法实际上很早就有，北京曾经在2008年就计划征收，但由于奥运会以及之后的金融危机等原因，而被暂时搁置，“但方案是早已制定好的”。在房地产模拟试点中，北京最有可能在2010年开征物业税。
刘桓介绍，政府开征物业税的设想是，第一步对商业地产征收物业税，第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。
刘桓说，要把老百姓现在持有的存量房、住房从无税变成有税，影响会非常大。“就目前情况而言，我认为，对普通老百姓持有的房屋征税条件还不成熟，想征收有相当难度。”
他分析说，成熟的条件包括，首先，房地产登记信息要准确，另外，在中国，要征收物业税恐怕必须考虑对居民的基本住房免税。“那么，什么叫居民的基本住房，是按照面积计算还是套数计算，如何进行区分有一定困难。”刘桓表示。
http://finance.sina.com.cn/roll/20100106/04107198999.shtml
本报讯 (记者 赵琳琳)昨天，就“今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税”这一消息，中央财经大学税务学院副院长刘桓接受本报记者采访时表示，物业税征收的想法实际上很早就有，北京曾经在2008年就计划征收，但由于奥运会以及之后的金融危机等原因，而被暂时搁置，“但方案是早已制定好的”。在房地产模拟试点中，北京最有可能在2010年开征物业税。
刘桓介绍，政府开征物业税的设想是，第一步对商业地产征收物业税，第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。
刘桓说，要把老百姓现在持有的存量房、住房从无税变成有税，影响会非常大。“就目前情况而言，我认为，对普通老百姓持有的房屋征税条件还不成熟，想征收有相当难度。”
他分析说，成熟的条件包括，首先，房地产登记信息要准确，另外，在中国，要征收物业税恐怕必须考虑对居民的基本住房免税。“那么，什么叫居民的基本住房，是按照面积计算还是套数计算，如何进行区分有一定困难。”刘桓表示。
http://finance.sina.com.cn/roll/20100106/04107198999.shtml
等待物业税另一只靴子：北京深圳具备实转条件 http://www.sina.com.cn 2010年01月06日 03:06 中国证券网
贾海峰
“只能说和以前情况一样，开征不开征还要看总局的意见。”1月5日，一位接近北京地税局的人士对记者说，虽然媒体报道物业税空转的范围推向全国城市，但是北京这样的已经在试点多年的城市，还没有接到国家税务总局是否“实转”的政策。
多数税务系统人士表示，物业税空转了6年，试点城市已经付出了大量人力物力搭建系统、收集数据。因此，市场人士都在等待物业税的“另一只靴子”落下：宣布部分试点城市开始征收物业税。
地税还是国税？
上述接近北京地税局的人士对记者说，两年前，北京市就准备好了物业税实转的方案。当时，北京、上海等几个城市一起会商，都希望开征物业税。
中央财经大学税务学院副院长刘桓也对媒体表示，北京物业税实转的条件和方案都有，最有望在2010年推行物业税。
而深圳市也做好了物业税开征的准备。其在税务改革方案中，提出了将房产税和土地使用税合并。然后在2010年调整房屋交易中的教育附加和城建维护费等。
在不增加房屋税费总负担的情况下，深圳拟采取调结构的方式，去除一些房产税种，而推行物业税。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说，物业税开征的最大难题就是各种税种协调的问题。目前情况下，中央和地方的分税制体制下，去除地方的税种还是去除中央的税种仍需考量。
地方希望物业税成为一个地方税种。由此可以合并去除一些房产税收中的地方税种。但是，目前国家税务总局还没有明确表态。
此前，有分析人士称，物业税开征后就要取消土地出让金。将原来一次性缴纳土地出让收入改为分批次，以物业税的形式缴纳。但是，邹晓云表示，征收物业税并不意味着土地出让金缴纳要被取消。
邹晓云说，土地出让有偿使用是写入土地管理法的，而且目前这点也没有要修订的意思。因此，物业税推出，更多的是税收体制的改革，未必会出现诸如取消土地出让金这样大的动作。
北京我爱我家控股公司副总裁胡景晖对记者说，物业税开征目前还面临一些技术障碍。
例如，物业税征收豁免如何计算。北京市此前在征求物业税空转计算办法的时候就曾遇到过这样的问题。如果对住宅大面积征收物业税，则对于居民第一套住宅是否豁免物业税，是按照面积豁免，还是按照房屋价格豁免物业税，都是个问题。
其次，物业税在国外征收后主要用于教育和城市基础设施建设，但是目前国内还难以做到透明监控。
刘桓向记者表示，物业税问题已经研究了很久，年内开征技术上是可能的。即使住宅开征物业税存在困难，也可以先从商业物业开征物业税。商业物业主要是机构投资者持有，其出租收入也比较容易监控。
尔后，随着物业税征收成熟，可以逐渐向非普通住宅和普通住宅覆盖。但是，胡景晖等市场人士认为，3-5年内，住宅开征物业税都不太可能。以北京为例，即使只开征商业物业物业税，其每年评估人力就需要100万人，而目前不可能有这样庞大的物业评估队伍。
商业地产还是住宅？
对于先从商业物业开征物业税的消息，房地产公司也是几家欢喜几家愁。
专门从事商业地产开发的房地产公司大连万达在全国拥有19个在营业的商业物业，2010年还计划开业16家万达广场和8家五星级酒店。每个物业年营业收入都上亿元。目前，该公司正准备冲刺上市。
诸如大连万达这样的专门从事商业地产开发的房地产企业，还有很多。安居客一位评论人士说，如果开征物业税，对于类似大连万达这样的自持型经营企业来说还好，如果是一些专门销售商业地产的企业来说，其产品将面临积压。
据搜房网中国购房者大会透露消息，商业地产价格在2009年并没有随着住宅价格快速上涨。相反，北京等城市还出现了商业地产租金下降。
胡景晖表示，市场都比较质疑的是，如果物业税推出是为了调控房价，则需要直接对住宅动手。因为目前商业地产没有出现价格大幅度上涨的情况。而如果对商业地产开征物业税，不对住宅开征物业税，其抑制房价的作用恐怕难以实现。
链家地产研究中心的分析报告指出，物业税是属于一种财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
物业税明显区别于营业税、个人所得税等税费的是，征收频率的不同决定了其税费转嫁的通道不会很顺畅，进而物业税的负担基本就由持房者自身承担，并且其税额会随着房产价值的提升而增加，属于长期的、累进式的成本支出，这种成本支出将会直接影响到购房者的未来承受能力，从而影响消费者的购房预期，使投资更加理性。
“链家地产”市场研发中心认为，物业税影响消费者的购房预期应该会大于目前执行的房产交易环节征收的营业税和个人所得税。很多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以适当给房地产投机降温。但是，其对房价的涨跌并不会起到直接作用，而决定房价涨跌的必然是市场供求关系的变化。
http://finance.sina.com.cn/roll/20100106/03067198649.shtml
贾海峰
“只能说和以前情况一样，开征不开征还要看总局的意见。”1月5日，一位接近北京地税局的人士对记者说，虽然媒体报道物业税空转的范围推向全国城市，但是北京这样的已经在试点多年的城市，还没有接到国家税务总局是否“实转”的政策。
多数税务系统人士表示，物业税空转了6年，试点城市已经付出了大量人力物力搭建系统、收集数据。因此，市场人士都在等待物业税的“另一只靴子”落下：宣布部分试点城市开始征收物业税。
地税还是国税？
上述接近北京地税局的人士对记者说，两年前，北京市就准备好了物业税实转的方案。当时，北京、上海等几个城市一起会商，都希望开征物业税。
中央财经大学税务学院副院长刘桓也对媒体表示，北京物业税实转的条件和方案都有，最有望在2010年推行物业税。
而深圳市也做好了物业税开征的准备。其在税务改革方案中，提出了将房产税和土地使用税合并。然后在2010年调整房屋交易中的教育附加和城建维护费等。
在不增加房屋税费总负担的情况下，深圳拟采取调结构的方式，去除一些房产税种，而推行物业税。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说，物业税开征的最大难题就是各种税种协调的问题。目前情况下，中央和地方的分税制体制下，去除地方的税种还是去除中央的税种仍需考量。
地方希望物业税成为一个地方税种。由此可以合并去除一些房产税收中的地方税种。但是，目前国家税务总局还没有明确表态。
此前，有分析人士称，物业税开征后就要取消土地出让金。将原来一次性缴纳土地出让收入改为分批次，以物业税的形式缴纳。但是，邹晓云表示，征收物业税并不意味着土地出让金缴纳要被取消。
邹晓云说，土地出让有偿使用是写入土地管理法的，而且目前这点也没有要修订的意思。因此，物业税推出，更多的是税收体制的改革，未必会出现诸如取消土地出让金这样大的动作。
北京我爱我家控股公司副总裁胡景晖对记者说，物业税开征目前还面临一些技术障碍。
例如，物业税征收豁免如何计算。北京市此前在征求物业税空转计算办法的时候就曾遇到过这样的问题。如果对住宅大面积征收物业税，则对于居民第一套住宅是否豁免物业税，是按照面积豁免，还是按照房屋价格豁免物业税，都是个问题。
其次，物业税在国外征收后主要用于教育和城市基础设施建设，但是目前国内还难以做到透明监控。
刘桓向记者表示，物业税问题已经研究了很久，年内开征技术上是可能的。即使住宅开征物业税存在困难，也可以先从商业物业开征物业税。商业物业主要是机构投资者持有，其出租收入也比较容易监控。
尔后，随着物业税征收成熟，可以逐渐向非普通住宅和普通住宅覆盖。但是，胡景晖等市场人士认为，3-5年内，住宅开征物业税都不太可能。以北京为例，即使只开征商业物业物业税，其每年评估人力就需要100万人，而目前不可能有这样庞大的物业评估队伍。
商业地产还是住宅？
对于先从商业物业开征物业税的消息，房地产公司也是几家欢喜几家愁。
专门从事商业地产开发的房地产公司大连万达在全国拥有19个在营业的商业物业，2010年还计划开业16家万达广场和8家五星级酒店。每个物业年营业收入都上亿元。目前，该公司正准备冲刺上市。
诸如大连万达这样的专门从事商业地产开发的房地产企业，还有很多。安居客一位评论人士说，如果开征物业税，对于类似大连万达这样的自持型经营企业来说还好，如果是一些专门销售商业地产的企业来说，其产品将面临积压。
据搜房网中国购房者大会透露消息，商业地产价格在2009年并没有随着住宅价格快速上涨。相反，北京等城市还出现了商业地产租金下降。
胡景晖表示，市场都比较质疑的是，如果物业税推出是为了调控房价，则需要直接对住宅动手。因为目前商业地产没有出现价格大幅度上涨的情况。而如果对商业地产开征物业税，不对住宅开征物业税，其抑制房价的作用恐怕难以实现。
链家地产研究中心的分析报告指出，物业税是属于一种财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
物业税明显区别于营业税、个人所得税等税费的是，征收频率的不同决定了其税费转嫁的通道不会很顺畅，进而物业税的负担基本就由持房者自身承担，并且其税额会随着房产价值的提升而增加，属于长期的、累进式的成本支出，这种成本支出将会直接影响到购房者的未来承受能力，从而影响消费者的购房预期，使投资更加理性。
“链家地产”市场研发中心认为，物业税影响消费者的购房预期应该会大于目前执行的房产交易环节征收的营业税和个人所得税。很多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以适当给房地产投机降温。但是，其对房价的涨跌并不会起到直接作用，而决定房价涨跌的必然是市场供求关系的变化。
http://finance.sina.com.cn/roll/20100106/03067198649.shtml
物业税空转实临近打击地产股 机构争议行业前景http://www.sina.com.cn 2010年01月06日 03:05 21世纪经济报道
晓晴
新年伊始，前期饱受政策密集调控之苦的房地产板块，再度因物业税开征传闻“袭击”而弱不禁风。5日地产指数下跌2.76%，居板块指数跌幅榜首。
1月5日，有媒体报道，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。
“市场一直把物业税出台当重大利空看待。”万联证券房地产高级研究员黄鹏指出。当天，受物业税开征传闻重击，地产股继续扮演市场最大“空头司令”。全景网资金流向统计表明，房地产板块开盘一小时便流出8.67亿元。
至收盘，在上证指数翻红，深成指跌幅收窄的情况下，房地产板块资金净流出仍高达17.14亿元，远超其他行业。其中，保利地产(21.32,0.10,0.47%)净流出2.59亿元居首，招商地产(24.93,0.34,1.38%)、华侨城A(15.98,0.12,0.76%)分别流出1.97亿元、1.83亿元，万科A(10.41,0.05,0.48%)净流出1.76亿元。上述公司股价分别下跌3.11%、4.5%、4.34%和2.26%，报收21.22元、24.59元、15.86元和10.36元。
“之前市场普遍预期行业调控将是一个渐进、温和的过程，如此密集的调控超出了市场预期。”日信证券房地产研究员邱晟赟认为，“地产板块近期出现大幅波动更多来自市场预期短期内还将出台更多的政策调控细则。”
股价重心向下
去年年末接连召开的几次会议，使中央针对房地产市场宏观调控的思路逐渐清晰。一方面增加普通商品住房的有效供给，另一方面抑制投资投机性购房需求，遏制部分城市房价过快上涨。
“对房地产企业而言，政策面的影响往往远胜于市场因素。因此，在政策选择趋紧的过程中，地产股选择了重心向下。”长江证券(20.25,0.33,1.66%)分析师苏雪晶称，“我们发现，物业税‘空转’试点正是地产商大幅圈地，地价加速上涨之时。政策时点的选择表明政府打击投机力量，不希望房价快速上涨的立场。”苏雪晶指出。
不过，苏雪晶表示，目前物业税开征时机和条件尚不完全具备。对于物业税的征收范围，其认为最初只会涉及到商业地产，对住宅征税也会经历从增量到存量的一个过程，对新增住宅增收物业税至少要5年以后，而对存量住宅增收物业税应该是10年以后的事情了。
税率方面，苏雪晶认为，总体而言，根据我国国情，料住宅物业税的基准税率在1%左右，商业地产的税率在2%-3%之间。此外，应根据住房面积、家庭收入和物业价值等设定起征点和制定不同区间的物业税税率。
不过，物业税究竟对中国房地产市场走势会产生什么影响，关键还是取决于投资性购房比例有多大。
“投资性购房指的是购房者不以满足自己或家人居住需要为目的，而是以获取投资回报为目的的购房行为。”苏雪晶解释，“未来几年投资性购房比重的变化将直接关系到物业税开征的成败。”
目前，深圳物业税试点已经由空转进入实转阶段，不过实转仍然停留在模拟征收的状态，相对空转加入了对征收成本、操作性等方面的测试。
黄鹏称，房地产股走势虽略领先于房地产市场，但受股指波动影响更大。2006以来的房地产股股价房地产市场走势与走势基本吻合，但与股指变化啮合度更高。
此外，海通证券(19.24,0.00,0.00%)研究所房地产分析师帅虎指出，“政策退出是大趋势，只是对时点和方式的选择问题。”他认为，未来影响房地产业的政策因素可能还包括，在二手房营业税调整后，后续政策如取消房贷七折等；天量信贷投放之后，新增信贷规模下降已是共识；利率方面存在加息的可能性，至于幅度、频率则与CPI上涨幅度正向相关。
与房地产业年末面临政策调控如影随行的是，销售量环比开始出现大幅下降。
以刚刚过去的元旦假期这周为例，申银万国研究所统计资料表明，除成都环比增长以外，其他包括北京、天津、上海、南京、深圳等五大城市环比大幅萎缩。如北京上周一手商品住宅成交套数为2730套，成交面积为33万平方米，虽同比增长23%，但环比则萎缩33%，其中经济适用房和限价房销售39套，占销售套数的1%，剔除保障性住房，同比增长21%，环比萎缩28%。
房价租金严重背离
那么，未来房地产板块究竟何去何从？
对此，光大证券(27.27,0.03,0.11%)分析师赵强认为，房地产市场降温势在必然。在相关政策出清、房地产市场调整后再企稳之前，地产股缺乏正面的催化因素，股价难以跑赢大市。其观点概括成三句话，政策是“山雨欲来风满楼”、市场是“强弩之末”、策略是“君子不立危墙之下”。
赵强预计，未来一段时间(三个月内可见分晓)，房地产市场将会出现明显降温的迹象，成交量将会有所萎缩，房价上涨趋势将被遏制，甚至转为下跌。
“市场本身已经积聚了比较明显的泡沫，买卖双方的心态很浮躁，欠理性。因此，政策信号对买卖双方的心理会产生重要的影响，从而改变市场的预期和供求关系。”
持相同观点的还有爱建证券研究员左红英。其表示，在房地产行业从宽松的政策环境向逐步收缩的环境过渡过程中，对于未来的负面预期使得其对行业的看法也偏于谨慎。
左红英称，在经历了2009年的恢复和给养期之后，房地产行业基本面得到了很大改善，开发商也储备了大量的“粮草”。如果将政策看作天时，舆论看作人和，公司本身的财务、运营等“内修”看作地利的话，目前的房地产行业是天时逐渐不利，人和更是不利，公司“内修”究竟坚固到什么程度将直接影响其未来的表现。
帅虎指出，在刚性需求间歇性释放、政策退出预期明朗的前提下，行业已经处于阶段性高点，估值不具优势。具体表现为房价严重背离租金：房价创历史新高，租金创历史新低。2009年销售已严重偏离人口结构支撑的需求，以上海为例，销售变化严重偏离结婚人口数量的变化；政策退出与供应加大，将推动销售回归理性。帅虎预计，2010年上市公司销售面积同比将下降15%-25%。
“若严格按照竣工即结算原则，在2010年销售同比下降20%的前提下，平滑业绩成为必然。相关上市公司2010年PE将上升至25倍左右，估值调整成为必然。”
但黄鹏则认为，目前扩张型的宏观调控政策虽然局部会有些调整，但不会全面发生转向。即使进入新的一轮收缩周期，也并不意味着房地产市场要掉头向下，决定未来房地产市场走势的关键因素还要看供求关系。
“从短期来看，随着房价持续上涨，部分地区有效需求有所下降，但由于当期供应量仍处于较低水平，短期内房价大跌可能性不大。由于二、三线城市需求仍比较旺盛，房地产市场成交量整体上仍将维持在较高水平，由于先行指标快速上升，中期供应将会增加，且政策调控将抑制投资需求过快增长，供应可能趋于均衡。”
同样，邱晟赟也表示，2009年房地产公司销售额的大幅增长以及年终出现的高额预收账款为2009年、2010年房地产板块业绩的锁定及高增长提供了保障。近期地产板块连续下跌后，很多主流地产股已显现估值优势，在暴跌后选取有价值的个股为2010年的布局，在未来6个月内或可获得较高回报。
http://finance.sina.com.cn/stock/hyyj/20100106/03057198614.shtml
晓晴
新年伊始，前期饱受政策密集调控之苦的房地产板块，再度因物业税开征传闻“袭击”而弱不禁风。5日地产指数下跌2.76%，居板块指数跌幅榜首。
1月5日，有媒体报道，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。
“市场一直把物业税出台当重大利空看待。”万联证券房地产高级研究员黄鹏指出。当天，受物业税开征传闻重击，地产股继续扮演市场最大“空头司令”。全景网资金流向统计表明，房地产板块开盘一小时便流出8.67亿元。
至收盘，在上证指数翻红，深成指跌幅收窄的情况下，房地产板块资金净流出仍高达17.14亿元，远超其他行业。其中，保利地产(21.32,0.10,0.47%)净流出2.59亿元居首，招商地产(24.93,0.34,1.38%)、华侨城A(15.98,0.12,0.76%)分别流出1.97亿元、1.83亿元，万科A(10.41,0.05,0.48%)净流出1.76亿元。上述公司股价分别下跌3.11%、4.5%、4.34%和2.26%，报收21.22元、24.59元、15.86元和10.36元。
“之前市场普遍预期行业调控将是一个渐进、温和的过程，如此密集的调控超出了市场预期。”日信证券房地产研究员邱晟赟认为，“地产板块近期出现大幅波动更多来自市场预期短期内还将出台更多的政策调控细则。”
股价重心向下
去年年末接连召开的几次会议，使中央针对房地产市场宏观调控的思路逐渐清晰。一方面增加普通商品住房的有效供给，另一方面抑制投资投机性购房需求，遏制部分城市房价过快上涨。
“对房地产企业而言，政策面的影响往往远胜于市场因素。因此，在政策选择趋紧的过程中，地产股选择了重心向下。”长江证券(20.25,0.33,1.66%)分析师苏雪晶称，“我们发现，物业税‘空转’试点正是地产商大幅圈地，地价加速上涨之时。政策时点的选择表明政府打击投机力量，不希望房价快速上涨的立场。”苏雪晶指出。
不过，苏雪晶表示，目前物业税开征时机和条件尚不完全具备。对于物业税的征收范围，其认为最初只会涉及到商业地产，对住宅征税也会经历从增量到存量的一个过程，对新增住宅增收物业税至少要5年以后，而对存量住宅增收物业税应该是10年以后的事情了。
税率方面，苏雪晶认为，总体而言，根据我国国情，料住宅物业税的基准税率在1%左右，商业地产的税率在2%-3%之间。此外，应根据住房面积、家庭收入和物业价值等设定起征点和制定不同区间的物业税税率。
不过，物业税究竟对中国房地产市场走势会产生什么影响，关键还是取决于投资性购房比例有多大。
“投资性购房指的是购房者不以满足自己或家人居住需要为目的，而是以获取投资回报为目的的购房行为。”苏雪晶解释，“未来几年投资性购房比重的变化将直接关系到物业税开征的成败。”
目前，深圳物业税试点已经由空转进入实转阶段，不过实转仍然停留在模拟征收的状态，相对空转加入了对征收成本、操作性等方面的测试。
黄鹏称，房地产股走势虽略领先于房地产市场，但受股指波动影响更大。2006以来的房地产股股价房地产市场走势与走势基本吻合，但与股指变化啮合度更高。
此外，海通证券(19.24,0.00,0.00%)研究所房地产分析师帅虎指出，“政策退出是大趋势，只是对时点和方式的选择问题。”他认为，未来影响房地产业的政策因素可能还包括，在二手房营业税调整后，后续政策如取消房贷七折等；天量信贷投放之后，新增信贷规模下降已是共识；利率方面存在加息的可能性，至于幅度、频率则与CPI上涨幅度正向相关。
与房地产业年末面临政策调控如影随行的是，销售量环比开始出现大幅下降。
以刚刚过去的元旦假期这周为例，申银万国研究所统计资料表明，除成都环比增长以外，其他包括北京、天津、上海、南京、深圳等五大城市环比大幅萎缩。如北京上周一手商品住宅成交套数为2730套，成交面积为33万平方米，虽同比增长23%，但环比则萎缩33%，其中经济适用房和限价房销售39套，占销售套数的1%，剔除保障性住房，同比增长21%，环比萎缩28%。
房价租金严重背离
那么，未来房地产板块究竟何去何从？
对此，光大证券(27.27,0.03,0.11%)分析师赵强认为，房地产市场降温势在必然。在相关政策出清、房地产市场调整后再企稳之前，地产股缺乏正面的催化因素，股价难以跑赢大市。其观点概括成三句话，政策是“山雨欲来风满楼”、市场是“强弩之末”、策略是“君子不立危墙之下”。
赵强预计，未来一段时间(三个月内可见分晓)，房地产市场将会出现明显降温的迹象，成交量将会有所萎缩，房价上涨趋势将被遏制，甚至转为下跌。
“市场本身已经积聚了比较明显的泡沫，买卖双方的心态很浮躁，欠理性。因此，政策信号对买卖双方的心理会产生重要的影响，从而改变市场的预期和供求关系。”
持相同观点的还有爱建证券研究员左红英。其表示，在房地产行业从宽松的政策环境向逐步收缩的环境过渡过程中，对于未来的负面预期使得其对行业的看法也偏于谨慎。
左红英称，在经历了2009年的恢复和给养期之后，房地产行业基本面得到了很大改善，开发商也储备了大量的“粮草”。如果将政策看作天时，舆论看作人和，公司本身的财务、运营等“内修”看作地利的话，目前的房地产行业是天时逐渐不利，人和更是不利，公司“内修”究竟坚固到什么程度将直接影响其未来的表现。
帅虎指出，在刚性需求间歇性释放、政策退出预期明朗的前提下，行业已经处于阶段性高点，估值不具优势。具体表现为房价严重背离租金：房价创历史新高，租金创历史新低。2009年销售已严重偏离人口结构支撑的需求，以上海为例，销售变化严重偏离结婚人口数量的变化；政策退出与供应加大，将推动销售回归理性。帅虎预计，2010年上市公司销售面积同比将下降15%-25%。
“若严格按照竣工即结算原则，在2010年销售同比下降20%的前提下，平滑业绩成为必然。相关上市公司2010年PE将上升至25倍左右，估值调整成为必然。”
但黄鹏则认为，目前扩张型的宏观调控政策虽然局部会有些调整，但不会全面发生转向。即使进入新的一轮收缩周期，也并不意味着房地产市场要掉头向下，决定未来房地产市场走势的关键因素还要看供求关系。
“从短期来看，随着房价持续上涨，部分地区有效需求有所下降，但由于当期供应量仍处于较低水平，短期内房价大跌可能性不大。由于二、三线城市需求仍比较旺盛，房地产市场成交量整体上仍将维持在较高水平，由于先行指标快速上升，中期供应将会增加，且政策调控将抑制投资需求过快增长，供应可能趋于均衡。”
同样，邱晟赟也表示，2009年房地产公司销售额的大幅增长以及年终出现的高额预收账款为2009年、2010年房地产板块业绩的锁定及高增长提供了保障。近期地产板块连续下跌后，很多主流地产股已显现估值优势，在暴跌后选取有价值的个股为2010年的布局，在未来6个月内或可获得较高回报。
http://finance.sina.com.cn/stock/hyyj/20100106/03057198614.shtml
买地卖光了，就开始打物业税的主意了
为了国家富强，牺牲小我嘛:D
早晚的事，唯一悬念就是基本住宅免税的具体政策了。作为国民，每个人都应该享有一定的土地使用权，这个免税面积会是多大呢。
早晚的事情，香港的相关政策挺合理的。
早晚的事情。。但应该不会很激进的推出。。。。
把这个性夜壶的点了天灯
支持物业税。
物业税怎么样都是国家收，总比钱给开发商赚去了好。
住房不能作为投资商品。
本来就有很多商业房产可以投资的。
物业税怎么样都是国家收，总比钱给开发商赚去了好。
住房不能作为投资商品。
本来就有很多商业房产可以投资的。
中国地方政府是事权大，财权小，除了中央扶植的地方，其它的地方建设医疗教育福利等都由地方财政支出，而税收六七成却让中央和省给收取了。这在世界上是比较典型的，土地财政、罚没财政也正是因为这个才会出现。
世界比较通行的财政方式基本都是财产税归地方，财产税税源比较稳定，对承担着大量地方民生事务的地方政府是非常重要的。开征物业税这种财产税，不是为了房地产降温，而是要解决地方政府事权与财权的不对等，房地产降温只是它的副作用罢了。
世界比较通行的财政方式基本都是财产税归地方，财产税税源比较稳定，对承担着大量地方民生事务的地方政府是非常重要的。开征物业税这种财产税，不是为了房地产降温，而是要解决地方政府事权与财权的不对等，房地产降温只是它的副作用罢了。
早就应当开征了，不然对抄房不能起到根本的控制。
那买2套老公房打通成一套的人不是亏了？
其实这两套都是自住的啊
其实这两套都是自住的啊
早晚的事....
收物业税房价肯定会跌????????怀疑
物业税在现阶段最终会转嫁到消费者头上………………
除了邦政府增加税收之外，没有任何好处。
中国的房价高的本质是供给不足…………物业税能增加供给？？？
什么狗屁专家。
除了邦政府增加税收之外，没有任何好处。
中国的房价高的本质是供给不足…………物业税能增加供给？？？
什么狗屁专家。
谁说房价会暴跌的？你们知道什么是刚性需求吗？