外资为何热衷于进入我国的房地产市场

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外资为何热衷于进入我国的房地产市场
双击自动滚屏 发布者：编辑部 发布时间：2008-7-3 阅读：8次


文/刘艳梅　
　　自2003年以来，随着我国宏观经济环境日益向好，房地产市场逐渐繁荣活跃，外资进入我国房地产市场呈现出逐年膨胀之势。特别是近两年来，外资进入我国房地产业的方式更加多样化、隐蔽化，投资总额逐年增长，涉及的领域更加宽泛，所有这些新变化和新趋势都为我国房地产市场的健康发展提出了诸多挑战。
《中国经济景气月报》的统计数据显示，2007年1至11月，在全国房地产开发投资资金来源中，利用外资为539.2亿元，比上年同期增长71.9%，其中，直接投资425.6亿元，比上年同期增长83.1%。2007年，房地产业已经成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资产业。以广东省为例，2007年1月至8月，广东房地产业合同利用外资38.86亿美元，同比增长99.4%；实际利用外资24.33亿美元，比上年同期增长189.2%。面对外资大规模进入我国房地产业的新态势，我们不禁要问，到底是什么原因让外资如此青睐我国房地产市场？其实，最根本的原因还是资本的利益驱动。具体来看，有以下五方面原因：
1.国际投资者存在转移资金、规避风险的客观需要
在西方各国，房地产价格上涨几乎贯穿了整个上世纪90年代，以至于斯蒂格里茨将90年代称作“喧嚣的90年代”。2000年下半年，西方经济步入萧条之后，房地产仍然是西方各国唯一持续上涨的资产。1997年至2004年，爱尔兰房价涨幅高达181%，英国超过130%，澳大利亚达到110%，荷兰为74%。美国房地产价格上涨相对温和，但此期间房价涨幅也达到了57%，涨幅为历史之最。2005年以来，主要西方国家房地产市场涨势依然没有止步，但这一轮房地产大牛市毕竟已经临近尾声，主要房地产市场都出现了房价涨幅缩小的趋势。经合组织资深经济学家保罗·诺尔得于2006年指出，未来利率如果提高1至2个百分点，美国、法国、丹麦、爱尔兰、新西兰、西班牙房价暴跌的概率将上升至50%以上。在这种背景下，从西方国家房地产泡沫中受益的群体都存在转移资金的客观需要。另外，据估计，当前全球性的国际游资大量存在，约有数万亿美元，伴随着信息化与全球经济一体化的快速发展，投机性的国际游资会有更多的机会在全球范围内寻求较为安全的投资，而“炒楼”更是最常见的形式之一。
2.中国经济持续高速增长，人民币升值预期增强
我国的房地产是在国民经济稳步快速增长的大背景下成长起来的，这种经济的高速增长在全球其他地区是不多见的，而国民经济增长的潜力则是房地产持续发展的巨大动力。笔者在南京调研时，新加坡独资企业仁恒地产的总经理讲：“正是看好了中国经济未来的发展前景，中产阶级的不断扩大，才会大规模对中国房地产进行产业投资。”还有相当一部分投机者看好人民币升值的潜力，而我国有管理的浮动汇率政策，也会降低他们的投资风险。国际资本投资房地产的最大风险之一就是汇率风险，有一些国家汇率自由浮动幅度很大，常常会侵蚀投资者的收益，但人民币与外币浮动区间有限，而且升值潜力较大，这有助于投资者获得汇率和物业升值的双重收益。举个简单的例子，人民币升值以前，热钱以100万元人民币买下一套房产，以1美元兑8.27元人民币的汇率折算为12.09万美元，预期人民币升值，1美元可以兑换7元人民币，此时将房产抛出，即便不计算这期间该房产的增值，卖出后就变成了14.29万美元，轻而易举就会赚取2.2万美元。
3.我国房地产业的暴利牢牢吸引着外资
我国房地产市场的高投资、高回报是中国经济生活中最引人注目的现象之一，即使在世界性的房地产牛市中，我国房地产市场的表现也极为引人注目。房地产业本身就号称中国大陆最后一个暴利行业，北京和长三角、珠三角地区房地产市场尤其火爆，利润丰厚，有人戏称，“夜有多黑，房地产市场就有多黑”。在境外基金直接参与的房地产租赁市场，我国市场收益率比美欧市场收益率普遍高50%以上。在2006年上海国际地产大会上，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利称，伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率分别只有4%、4.5%和3.5%，但上海可高达7%左右。
4.我国房地产市场的流动性和规模优于其他资产市场
当国际游资进入一国市场时，需要在该国资产市场寻找安全性、收益性、流动性较佳的投放场所，特别是对流动性要求较高。在金融市场开放度较高的国家，国际游资选择的通常是东道国的证券、期货等金融市场，但我国大陆金融服务业市场开放度不高，而且资本项目管制较为严格，证券和期货市场流动性一般。相反，房地产市场在实践中对外资基本上是全面开放，外资购买房地产纳入经常项目交易，而不是如同全世界绝大多数国家和地区那样纳入资本和金融项目。加之我国大陆房地产市场容量足够庞大，超过证券、期货等其他金融市场，还有庞大的房地产存量可供买卖交易或租赁，房地产交易日益便捷，房地产资产的证券化发展势头迅猛，房地产投资信托基金的出现与发展更是前景可观，市场流动性在未来相当长一段时期内将日趋上升。
5.国内的某些制度因素为外资的进入提供了“机会”
2004年前后，政府通过紧缩信贷来抑制房地产投资过热，我国房地产企业普遍面临资金紧张的局面，这恰恰给境外资本创造了切入中国房地产市场的机会，以至于境外资金进入热点地区成为2004年以来我国房地产行业的热门话题。2006年5月以来，中央政府发布了力度空前的政策措施，以遏制房地产市场泡沫，限制房地产信贷渠道，并依法从高征收土地闲置费，房地产开发商资金紧张，引进外资解困的动机更加强烈。事实上，也是在新一轮房地产市场调控开始之后，外资反而加快了进入我国房地产业的步伐。另外，我国的地方政府一直将招商引资作为工作的重点，它被作为上一级考核的主要指标，需要层层分解落实。在这种力量的驱动下，地方政府采取以优惠的土地价格出让土地使用权等措施，鼓励外商投资当地的房地产，这也加剧了境外资本流入我国房地产业。再有，我国房地产业的相关立法还不完备，例如，缺乏对产业基金投资房地产的法律限制，这为国际投资机构大规模进入房地产业提供了便利条件。
分析外资进入我国房地产业的原因，是为了寻求解决外资问题的对策。从外资进入的内因来看，首先是由于我国房地产业的高利润，这说明我国房地产业的“管理”还不够完善，“税收”还没有充分发挥作用。外资进入的内因之二是人民币升值预期增强，内因之三是房地产市场优于其他资产市场，这说明我国房地产业的“金融”体制还有待于完善。外资进入的内因之四是立法等某些制度因素，这说明我国的某些“制度”还有待于完善。针对“管理、税收、金融、制度”四方面的不完善，我国政府应该强化政府监管、发挥税收作用、完善金融机制、加强制度建设。四方面的联动出击，肯定能够对规范投资、打击投机行为起到实质性的作用。
（作者：中共中央党校经济学教研部教师）
（本文责任编辑　李红）~~~~~~~~~~~~~~~


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文/刘艳梅　
　　自2003年以来，随着我国宏观经济环境日益向好，房地产市场逐渐繁荣活跃，外资进入我国房地产市场呈现出逐年膨胀之势。特别是近两年来，外资进入我国房地产业的方式更加多样化、隐蔽化，投资总额逐年增长，涉及的领域更加宽泛，所有这些新变化和新趋势都为我国房地产市场的健康发展提出了诸多挑战。
《中国经济景气月报》的统计数据显示，2007年1至11月，在全国房地产开发投资资金来源中，利用外资为539.2亿元，比上年同期增长71.9%，其中，直接投资425.6亿元，比上年同期增长83.1%。2007年，房地产业已经成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资产业。以广东省为例，2007年1月至8月，广东房地产业合同利用外资38.86亿美元，同比增长99.4%；实际利用外资24.33亿美元，比上年同期增长189.2%。面对外资大规模进入我国房地产业的新态势，我们不禁要问，到底是什么原因让外资如此青睐我国房地产市场？其实，最根本的原因还是资本的利益驱动。具体来看，有以下五方面原因：
1.国际投资者存在转移资金、规避风险的客观需要
在西方各国，房地产价格上涨几乎贯穿了整个上世纪90年代，以至于斯蒂格里茨将90年代称作“喧嚣的90年代”。2000年下半年，西方经济步入萧条之后，房地产仍然是西方各国唯一持续上涨的资产。1997年至2004年，爱尔兰房价涨幅高达181%，英国超过130%，澳大利亚达到110%，荷兰为74%。美国房地产价格上涨相对温和，但此期间房价涨幅也达到了57%，涨幅为历史之最。2005年以来，主要西方国家房地产市场涨势依然没有止步，但这一轮房地产大牛市毕竟已经临近尾声，主要房地产市场都出现了房价涨幅缩小的趋势。经合组织资深经济学家保罗·诺尔得于2006年指出，未来利率如果提高1至2个百分点，美国、法国、丹麦、爱尔兰、新西兰、西班牙房价暴跌的概率将上升至50%以上。在这种背景下，从西方国家房地产泡沫中受益的群体都存在转移资金的客观需要。另外，据估计，当前全球性的国际游资大量存在，约有数万亿美元，伴随着信息化与全球经济一体化的快速发展，投机性的国际游资会有更多的机会在全球范围内寻求较为安全的投资，而“炒楼”更是最常见的形式之一。
2.中国经济持续高速增长，人民币升值预期增强
我国的房地产是在国民经济稳步快速增长的大背景下成长起来的，这种经济的高速增长在全球其他地区是不多见的，而国民经济增长的潜力则是房地产持续发展的巨大动力。笔者在南京调研时，新加坡独资企业仁恒地产的总经理讲：“正是看好了中国经济未来的发展前景，中产阶级的不断扩大，才会大规模对中国房地产进行产业投资。”还有相当一部分投机者看好人民币升值的潜力，而我国有管理的浮动汇率政策，也会降低他们的投资风险。国际资本投资房地产的最大风险之一就是汇率风险，有一些国家汇率自由浮动幅度很大，常常会侵蚀投资者的收益，但人民币与外币浮动区间有限，而且升值潜力较大，这有助于投资者获得汇率和物业升值的双重收益。举个简单的例子，人民币升值以前，热钱以100万元人民币买下一套房产，以1美元兑8.27元人民币的汇率折算为12.09万美元，预期人民币升值，1美元可以兑换7元人民币，此时将房产抛出，即便不计算这期间该房产的增值，卖出后就变成了14.29万美元，轻而易举就会赚取2.2万美元。
3.我国房地产业的暴利牢牢吸引着外资
我国房地产市场的高投资、高回报是中国经济生活中最引人注目的现象之一，即使在世界性的房地产牛市中，我国房地产市场的表现也极为引人注目。房地产业本身就号称中国大陆最后一个暴利行业，北京和长三角、珠三角地区房地产市场尤其火爆，利润丰厚，有人戏称，“夜有多黑，房地产市场就有多黑”。在境外基金直接参与的房地产租赁市场，我国市场收益率比美欧市场收益率普遍高50%以上。在2006年上海国际地产大会上，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利称，伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率分别只有4%、4.5%和3.5%，但上海可高达7%左右。
4.我国房地产市场的流动性和规模优于其他资产市场
当国际游资进入一国市场时，需要在该国资产市场寻找安全性、收益性、流动性较佳的投放场所，特别是对流动性要求较高。在金融市场开放度较高的国家，国际游资选择的通常是东道国的证券、期货等金融市场，但我国大陆金融服务业市场开放度不高，而且资本项目管制较为严格，证券和期货市场流动性一般。相反，房地产市场在实践中对外资基本上是全面开放，外资购买房地产纳入经常项目交易，而不是如同全世界绝大多数国家和地区那样纳入资本和金融项目。加之我国大陆房地产市场容量足够庞大，超过证券、期货等其他金融市场，还有庞大的房地产存量可供买卖交易或租赁，房地产交易日益便捷，房地产资产的证券化发展势头迅猛，房地产投资信托基金的出现与发展更是前景可观，市场流动性在未来相当长一段时期内将日趋上升。
5.国内的某些制度因素为外资的进入提供了“机会”
2004年前后，政府通过紧缩信贷来抑制房地产投资过热，我国房地产企业普遍面临资金紧张的局面，这恰恰给境外资本创造了切入中国房地产市场的机会，以至于境外资金进入热点地区成为2004年以来我国房地产行业的热门话题。2006年5月以来，中央政府发布了力度空前的政策措施，以遏制房地产市场泡沫，限制房地产信贷渠道，并依法从高征收土地闲置费，房地产开发商资金紧张，引进外资解困的动机更加强烈。事实上，也是在新一轮房地产市场调控开始之后，外资反而加快了进入我国房地产业的步伐。另外，我国的地方政府一直将招商引资作为工作的重点，它被作为上一级考核的主要指标，需要层层分解落实。在这种力量的驱动下，地方政府采取以优惠的土地价格出让土地使用权等措施，鼓励外商投资当地的房地产，这也加剧了境外资本流入我国房地产业。再有，我国房地产业的相关立法还不完备，例如，缺乏对产业基金投资房地产的法律限制，这为国际投资机构大规模进入房地产业提供了便利条件。
分析外资进入我国房地产业的原因，是为了寻求解决外资问题的对策。从外资进入的内因来看，首先是由于我国房地产业的高利润，这说明我国房地产业的“管理”还不够完善，“税收”还没有充分发挥作用。外资进入的内因之二是人民币升值预期增强，内因之三是房地产市场优于其他资产市场，这说明我国房地产业的“金融”体制还有待于完善。外资进入的内因之四是立法等某些制度因素，这说明我国的某些“制度”还有待于完善。针对“管理、税收、金融、制度”四方面的不完善，我国政府应该强化政府监管、发挥税收作用、完善金融机制、加强制度建设。四方面的联动出击，肯定能够对规范投资、打击投机行为起到实质性的作用。
（作者：中共中央党校经济学教研部教师）
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