[原创]住房合作社的可行性

来源：百度文库编辑：超级军网时间：2024/04/29 15:38:14

如果象住房公积金样,国家成立个统一管理机构.采自由组合的原则,地价优惠,100平方以下的小户..采用国家的标准图样.这样的住房合作社应该是可行的.以东莞的建筑成本约700元一平方(不含地价),那房价绝对下来.受损的是房地产商,其他建筑产业搞不好更旺.但规定每家只有一次机会,10年不可转卖.必须交五成以上房款.请大家谈下看法(现阶段不可行,这我知道)如果象住房公积金样,国家成立个统一管理机构.采自由组合的原则,地价优惠,100平方以下的小户..采用国家的标准图样.这样的住房合作社应该是可行的.以东莞的建筑成本约700元一平方(不含地价),那房价绝对下来.受损的是房地产商,其他建筑产业搞不好更旺.但规定每家只有一次机会,10年不可转卖.必须交五成以上房款.请大家谈下看法(现阶段不可行,这我知道)

别指望 GCD要是有那个闲心房价就不会这么高  你在东莞那里 我在华南MALL

<div class="quote">以下是引用likexin在2006-5-8 17:02:00的发言：   别指望 GCD要是有那个闲心房价就不会这么高   你在东莞那里 我在华南MALL</div>中国有坏人,但中国人不是坏人.同理可证

没用的,既然有人能把房价搞上去,自然也就有办法把合作社废掉.当然,如果有人愿意搞,我从精神上坚决支持.也应该会有一定的作用.

不可能的。这种项目如何管理呢？？？看楼主说的是个长期项目，管理层是否需要纳拿工资呢？？哪多少？？？？如何保证管理层不贪污呢？？？如果楼主可以拿出监督管理层切实可行的办法。在来谈房价低于700元的技术可能性。呵呵从技术上说，楼主所想的办法，标准图籍，其实就地降低住房标准。呵呵。这种常识我国早在上世纪70年代就尝试过，就是建筑工业化，比用标准图籍成本还低，可惜结果吗，是失败的。呵呵。

<div class="quote">以下是引用缥缈神龙在2006-5-8 20:34:00的发言： 不可能的。这种项目如何管理呢？？？看楼主说的是个长期项目，管理层是否需要纳拿工资呢？？哪多少？？？？如何保证管理层不贪污呢？？？如果楼主可以拿出监督管理层切实可行的办法。在来谈房价低于700元的技术可能性。呵呵从技术上说，楼主所想的办法，标准图籍，其实就地降低住房标准。呵呵。这种常识我国早在上世纪70年代就尝试过，就是建筑工业化，比用标准图籍成本还低，可惜结果吗，是失败的。呵呵。</div>德国的<a name="1"></a>住房合作社制度 德国及其他欧洲福利主义国家实行的是市场社会保障性住房制度。其特点是以市场配置住房资源为主体，实施比较广泛的社会保障。在德国，普遍成立了住宅互助储金信贷社。在储蓄者自愿参加，互助互利，政府鼓励的基础上形成的封闭性融资体系。凡加入该社的社员，必须履行先储蓄后贷款的义务，当储蓄达到所需贷款额的40％一50％时，才有资格得到贷款。社内的储蓄和贷款利率不受外界资本市场利率的影响，采用长期稳定的低存低贷固定利率制度，而且国家对中低收入的住房贷款者根据储蓄额进行奖励。由于合作社的目的是解决社员的住房问题，因此充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。由于合作社资金来源直接，减少了中间环节，可以降低住房成本，因而能够向社会提供价格低廉的住房。同时，德国政府也向住房合作社发放无息建房贷款，额度通常占建房费用的60％一70％，有的甚至高达90％。贷款期限一般在20年左右。德国的住房合作社，实现了德国人的“居屋计划”。到1998年底为止，德国共有1660万个家庭拥有私人住房，占全国家庭总数的45％，人均住房面积最少的梅前州也有31.7平方米(资料来源：中国房地产信息，1999．8)。不仅在德国，住房合作社在世界上许多国家都获得巨大发展，现已成为解决居民住房问题的一支重要力量。目前，全世界已有50多个国家建立了住房合作社。

<table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" border="0"><tbody><tr><td align="center"><a name="0"></a>国外<a name="1"></a>住房合作社最新发展述评</td><td width="20"></td></tr><tr><td width="20"></td><td> 　　住房合作社最早出现在19世纪中叶的欧洲。伴随着欧洲产业革命的开始，农村人口大量涌入城市，大批工人拥塞的速度比在当时条件下给他们修造住房的速度更快，由于住房的大量缺乏，房租大大上涨，迫使收入微薄的广大工人群众寻找各种解决住房的办法，一种互相帮助，共同建房的方式——住房合作社便应运而生。经历了一个半世纪，各国劳动群众的住房状况大为改观，但住房合作社仍然保持着旺盛大生命力，成为各国住房建设和管理的一支重要力量。 　　最新动态 　　仅以下列国家为例： 　　波兰波兰的住房合作社已有100多年历史，曾为战后住房发展做出了重大贡献。由于政治、经济的动荡，住房合作社也发生变化。在20世纪80年代，波兰的信用制度建立和发展起来以后，住房合作社曾控制了全国的住房。1980年，全国新建的829000套住房中，几乎有80%是合作社修建的，后来，由于经济环境恶劣加上财政危机，使住房合作社的发展受阻。然而，在经济转型和社会变革中，特别是社会收入下降，失业人口增加以及住房需求膨胀之时，波兰人认为：只有住房合作社才是解决中低收入家庭住房的惟一出路。当前执政的左翼政党和农党的联合政府也认识到这一点，不仅支持合作社运动，而且将合作住房的发展视为波兰经济发展的动力之一。 　　德国德国的第一个住房合作社是在1862年成立的，至今，对德国人来说仍是十分必要的。该国已拥有300万会员，为400万人提供了安全舒适的住房。住房合作社共管理2100万幢房屋，相当于德国用于出租房屋总数的10%。不论过去还是现在，合作社特有的自助、自治和自负责任这三项原则使得住房合作社能发挥特殊的作用，收到特别的效果。100多年来，德国的合作社法为住房合作社的发展提供了有效的保护，2002年1月1日，德国颁布了修订后的社会住房法，其中有专门一章是关于住房合作社的。 　　挪威挪威住房合作社于20世纪三四十年代建立，最初作为一个社团运作，后来迅速变成了政府机构实施住房政策的工具，挪威住房合作社拥有25万多所住房，大约占全国住房的15%。住房合作社的活动由住房合作社协会法和住房合作社法所规范。在市场经济条件下，挪威将把住房合作社的会员组织形式，发展成为一个独立的经济组织，使其具有较高的能力和良好的经济条件，不仅为会员和挪威人民建造和管理质量上乘的住房和良好的住房环境，而且为其提供更加全面的服务。 　　爱沙尼亚 1995年至2002年间，爱沙尼亚住房合作社发展非常迅速，数量逐年上升，几乎每年有1000个新的住房合作社成立。截至2002年1月6日，住房合作社已达6264个，45%的人口都住在住房合作社建造的房屋里。1996年，爱沙尼亚合作住房协会联盟成立。他们始终贯彻“服务于会员”的宗旨，为会员提供信息，保护会员利益，培养专业化的会员队伍，建立健全有力和广泛接受的制度。2002年，他们又制定了一系列的国际计划项目：“住房合作社中的能源节约”，“Ekul2006年住房发展计划，拉脱维亚、立陶宛、芬兰、保加利亚研讨会及学术考察等”。 　　住房合作社在发达国家和发展中国家都存在。根据国际合作联盟的定义，它是人们为了实现志愿，满足自己经济、社会、文化需要而自愿加入的、建立在民主原则之上的联盟组织。绝大多数国家与地区的住房合作社是为中低收入群体服务的，也不乏为全国或该地区所有居民服务的范例。据与会专家披露，美国有4.7万个合作社/住房协会，会员超过了1亿人；欧盟有13.2万个合作社/住房协会，会员达到8350万人。 　　组织结构及不同类型 　　大部分国家的住房合作社是一些联盟组织的成员。其联盟形式既有地区性的，也有全国性的。联盟组织对住房合作社的发展起着指导或领导作用。这种指导或领导作用有咨询性的、促进性的，同时，也向组织成员提供直接的或间接的服务，这种组织结构多为非政府组织形式，在促进住房合作事业的发展中作出了很大贡献。 　　各国住房合作社的类型也是多种多样的。如： 　　——出租型住房合作社。其特点是房屋的所有权归合作社所有，会员只有该房屋的使用权，如德国，住进这里的住房合作社会员，虽然只有使用权，但可世代居住。当出现住房短缺而造成房租上涨时，这里的租金可以不涨。也就是说，会员可以自主决定租住时间，房东无权中止合同，会员的利益是受住房合作社所保证的。 　　——出售型住房合作社。其特点是住房合作社直接建设住房，然后出售给会员，产权为会员所有。如土耳其，该国的住房合作社一直以非政府组织的形式为社员提供住房。自80年代开始，住房合作社对住房的贡献越来越大。在过去的20年中，大约有四分之一的新住房是由住房合作社建造出售给会员的。他们的成功不仅起到了地方和中央政府在贷款、地价及基础设施配套方面给予的优惠措施，还在住房建设当中给予技术支持，为了长期持久地帮助中低收入家庭解决住房问题，政府还给予相应的补贴援助。 　　——管理型住房合作社。其特点是会员拥有房屋的所有权，而合作社实施维修和物业管理。如俄罗斯，由于该国进行大规模的住房私有化，使住房合作社的会员由拥有房屋的使用权转变为拥有房屋所有权，住房合作社这个合法实体在失去了对房屋的所有权和分配权以后，便转变职能，承担起维修和物业管理的责任。 　　——服务型住房合作社。其特点是以“服务于会员”为宗旨，从服务中产生社会和经济效益。如爱沙尼亚，为会员提供相关服务公司的优惠价格服务、法律援助服务、培训专业人员、组织国内外学术交流以及会员购买个人电脑优惠服务。2001年，爱沙尼亚被联合国住房组织评为“12个合作住房开展的最好的地区”。从发展趋势看，此种类型的住房合作社在推行住房私有化的国家很有发展空间。 　　——综合型住房合作社。其特点是集建设、出售、出租、管理于一身，为会员提供全方位的服务。如波兰，自二战以后，波兰的住房合作社投入到重建工作之中，为会员修建住房，开辟新居住区，并实施管理；作为会员，既可以购买也可以租赁这里的住房，并按有关规定交内管理费用。 　　法律法规建设 　　在住房合作社发展较好的国家和地区，加强法律法规建设是成功的重要经验。 　　土耳其1969年颁布了住房合作社法（1988年重新修订），建立并规范了对住房合作社的管理。 　　1981年颁布的第一部大众住房法，要求政府预算的5%用于大众住房建设，这对于住房合作社来说是一个不小的鼓励。1984年建立的大众住房基金和同年颁布的第二部大众住房法又大大促进了合作住房的发展。 　　波兰在经济转型中，政府对住房信贷的法案进行了重新修改，其中特别加了一段关于租住房屋的规定，即保证租住房屋的合作社会员和非会员享有国家租房补贴的同等权利。该法案还保证合作社继续拥有已经得到的土地，并且在购买新土地方面给予优惠。 　　挪威从1946年设国家住房贷款银行，支持住房合作社的发展。1960年又颁布了住房合作协会法和住房合作社法。 　　德国的合作社法已有100多年的历史，法中的基本结构对住房合作社的发展提供了有效的保护。 　　2001年1月1日颁布的修订后的社会住房法中有专门一章是关于住房合作社的。 　　捷克的合作社法从1873年开始，一直与奥地利保持一致。1991年，关于合作社的法律归入了商法。1992年，新的民法和商法出台，其中对住房合作社也作了特别规定。 　　加拿大1997年、葡萄牙1998年、法国2001年均颁布了合作社和社法律，其中有对住房合作社的专门条款。 　　观点综述 　　通过分析资料可知，各国对住房合作社的前景一致看好，并进一步建议： 　　第一，建立住房合作社联盟。适应人员流动的需要，会员走到哪里，就可以在哪里找到合适的住房合作社的住房。 　　第二，为老年人提供住房。只有提供一流的服务和良好的环境才能留住会员。 　　第三，完善社区生活，不仅使新老建筑保持一个合适的比例，使具有不同社会和文化背景的居民融合在一起，而且还要为会员提供合适的租期，以符合会员的要求。 　　第四，协调邻里关系，使会员对住房合作社有“家”的感觉。 　　第五，广泛交流，为会员交流提供新型工具，使会员实现股权转换更灵活、更容易。 　　第六，自治。通过会员的宣传，使住房合作社具有更大的影响力。 　　然而，在如何发展住房合作社问题上，意见却不尽相同。 　　第一，政府不要对住房合作社提供经济援助。持这种观点的代表认为：住房合作社是为其社员提供服务的自治组织，为了其成员的利益，他们的资源应充分流动起来。直接对合作社进行经济援助如提供补贴、政府拨款、税收减免和来源于政府和其它渠道的优惠贷款等做法，不是加强而是削弱了合作社的发展。 　　第二，减慢住房私有化的进程，提倡合作产权。这种观点认为：西欧国家经过长时间的发展，形成了多种形式的住房所有权。在转型国家，即由高度计划经济向市场经济转变的国家，出现了大规模的、迅速的住房私有化。如何应对这些新型私有住房是非常重要的，住房合作社应发挥对其管理、维护和翻新的作用。这就是减慢住房私有化的进程，允许住房的合作拥有权，鼓励帮助已经私有化的房主重新组成住房合作社；停止住房合作社的私有化，拆分大型合作社，鼓励帮助合作社引进民主有效的管理、操作制度和方法。 　　第三，在经济转型国家，应组建新的租户合作社。其阐述为：由合作社拥有住宅楼的所有权并为其成员提供长期的有保障的使用权，这种使用权可以转让给新的成员，也可以传给后代，并且会员支付的租金累计达到其所住房屋的价格，该住房就归该成员所有。 　　第四，组织有多元主体参与的合作社。他们提出，其参与者有：拥有有限财富的人、各类志愿者、社团的员工、企业和对该合作社的目标有兴趣的非政府组织及有志于发展当地经济的合法社团。这种合作社适于贫民区的修复建设，并团结被社会所忽略的人们。加拿大、葡萄牙、法国都曾颁布过有关这种合作社的法律。意大利1991年的法律规定，把被社会遗弃的人们团结到社会大家庭中来也是合作社的一项基本任务。因此，合作社必须包含至少30%的有特殊情况的人，才能得到官方的认可并有资格享受特殊的税收待遇。 　　第五，住房合作社应是企业。其表述为：合作社应是自治的、自立的、有创新能力的企业，并应在当今的混和市场经济中起重要作用。合作社是自治的，是因为它是由它的会员拥有和管理的，不需要公共支持；合作社是自立的，是因为它在特定范围内经营，无需资助；合作社是有创新能力的，是因为它的主要出资人直接参与决策过程。因此，合作社首先是一个有竞争力的企业。 　　几点启示 　　我国的合作住宅事业虽然起步晚，但取得的成就是世人瞩目的。 　　党的十一届三中全会以后，住宅建设得以快速发展。集资合作建房作为一种“住房解困”的好形式，得到了党和政府的重视。1986年7月上海率先成立了住宅合作社以后，北京、天津、重庆、武汉、昆明、包头、哈尔滨、长春、吉林、沈阳、南京、福州、温州、嘉兴、太原、榆次、邢台、焦作、开封、南阳、济南、淄博、枣庄等几十个城市陆续建立了住宅合和社。1988年，国务院《关于在全国城镇分期分批推行城镇住房制度改革实施方案的通知》（国发[1988]11号）中，要求城镇积极创造条件，实行集资建房，组织建房合作社。这是住宅合作社作为一种重要的建房形式、城镇住房制度改革的重要内容第一次出现在国家的文件中。正如《中国人类住宅发展报告》中指出的那样：“从1986年7月在全国发展住宅合作社，通过吸收个人资金，在政府优惠政策支持下，以合作形式建设普通住宅。参加住宅合作社的个人，以低于市场的价格，获得合作社的住房，解决投资者自己的住房问题。”全国各种类型的住宅合作社曾发展到5000多个。为顺应这个发展形势，1996年成立了中国合作住宅促进会，并在成立大会上强调了住宅合作社建房要“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”，使集资合作建房在全国迅速推开，并取得了积极的效果。北京市筹集资金10亿元，建成合作住宅200多万平方米，为3万余户职工居民解决了住房困难；天津市到1998年底共集资9.6亿元，合作住宅竣工184万平方米，解决了近3.8万户的住户困难；武汉市筹集的合作建房资金在4亿元以上，建成住宅130多万平方米。国有企业中，包头钢铁公司已累计合作建房200多万平方米，使人均居住面积达10平方米；北京城建集团自1995年成立住宅合作社以来，组织职工合作建房10多万平方米，为1200多职工解决了住房困难。昆明、武汉、包头等城市还成立了住宅合作社总社、联社等地区性的组织，使合作建房更规范、更上规模、更上档次，1992年2月，国务院房改领导小组、建设部国家税务局颁发了《城镇住宅合作社管理暂行办法》（建房[1992]67号），同年6月，财政部又颁发了《关于住房制度改革中财政税收政策的若干规定》（财综字[1992]106号）；1993年，建设部中华全国总工会联合下发了《加快解决城镇住房困难户问题的意见》（建房[1993]369号）鼓励和组织住房困难户参加多形式的集资合作建房；1998年6月国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）后，7月14日建设部、国家计委、国土资源部又印发了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》（建房[1998]154号），对发展经济适用住房的目的、原则、计划、建设、价格、物业管理及优惠措施等方面都作了详细规定，第十九条还指出“以上规定适用于集资建房、合作建房”。纵观住宅合作社的发展可以看出：集资合作建房起源于“住房解困”，住宅合作社集资合作建房的组织与运作过程，充分体现了中华民族的优良传统，体现了党和政府的关心与支持。我国以住宅合作社的形式开展集资合作建房，加快了城镇中低收入家庭住房解困的步伐，其突出贡献在于创造了解决“夹心阶层”住房问题的成功经验。“夹心阶层”指城镇中买不起经济适用房，又不符合入住廉租房条件的弱势群体。但是，由于我国的住宅合作社仍然处在探索阶段，存在的缺陷和问题还是比较突出的。诸如： 　　有些住宅合作社发展不规范，有的搞零星插建，影响了总体规划，使建房密度增加，造成环境质量下降；还有的把入社标准放得过宽，使一些高收入者也能入社，没能达到“解困”的目的；更有极个别的变相搞开发，以合作建房之名，行商品房开发之实，谋取高额利润，完全违背了合作建房的宗旨，这些对发展住宅合作社都产生了不良影响：造成这些问题的主要原因是合作建房的管理与运营体制等方面不完善。 　　为此建议 　　1、解决住宅合作社的定位。根据我国国情，将住宅合作社的对象确定为城镇中的“夹心阶层”，要制定出具体的收入界限，并加大监管力度。 　　2、明确计划指标。在计划指标及规模标准上，应给予集资合作建房一定的比例，纳入年度计划总盘子；还应适当控制每套住房的建筑标准，原则上控制在100平方米以内为宜。 　　3、加强法律法规建设。1992年颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》（建房[1992]67号），已暂行10年，现在情况发生了很大的变化，应该起草新的办法，并在此基础上加快立法工作。 　　4、发挥行业协会的作用。中国合作住宅促进会是政府与住宅合作社的联系纽带，结合政府职能转变，应充分发挥其作用，严格按照章程办事，保证、监督、规范住宅合作社的行为，完善住宅合作社的自我约束机制。 　　5、坚持理论创新。应该说，我国的合作住宅经济理论至今是不完整、不系统的。亟需从理论方面予以深入地研究，进而完善我国城镇住房供应体系。 　　合作住宅是一项民心工程、德政工程，是贯彻落实邓小平理论和“三个代表”重要思想的具体体现。在实施住房货币分配中、在危旧房改造中积极支持倡导住宅合作社的形式，将会取得良好的经济效益和社会效益。 　　（作者系天津财经学院房地产经济研究所所长） </td></tr></tbody></table>

在西方国家可行在中国未必可行。呵呵，西方国家是法制国家，社会信用机制健全。在中国，执法不严，有法不依得情况下，制定再多得法律也没用，制度设想得在好也没用。你所设想得这一切，前提就是法制健全，有完善得金融监督机制，和信用机制。中国呢？？？什么都不健全。连贪污国家财产得贪官，在国家力量得监督下，都可以跑掉。何况你小小得合作社。

也有道理，当我没说

关键是土地, 而地方政府都希望控制并尽量榨出些利益,唯一的途径就是炒高它. 全中国的住房建筑成本差不到几百块, 可房价可以相差几十倍, 从这点可看出问题所在. 拿到地没有一分钱绝大多数人也完全能把房子盖起来,不过是重复目前地产商所做的故事一次罢

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