超级军网响应科普号召，我是一名注册物业管理师，大家有物业管理 ...
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/28 12:10:12
作为一名在物业管理行业从业十几年的人士，大家有关物业管理法律法规和物业管理纠纷方面的问题，可以提出来，我将尽力大家提供解答。
作为一名在物业管理行业从业十几年的人士，大家有关物业管理法律法规和物业管理纠纷方面的问题，可以提出来，我将尽力大家提供解答。
作为一名在物业管理行业从业十几年的人士，大家有关物业管理法律法规和物业管理纠纷方面的问题，可以提出来，我将尽力大家提供解答。唉，直言楼主莫生气。
俺的问题是为何连做个物业管理工作者也要注册？所有工作都要取证，是变相收费还是走入正轨？
请楼主坦诚回答，您怎么通过考试的？被收了多少钱？
俺的问题是为何连做个物业管理工作者也要注册？所有工作都要取证，是变相收费还是走入正轨？
请楼主坦诚回答，您怎么通过考试的？被收了多少钱？
请问楼主，新楼外墙返碱严重，物业怎么处理？
cnnetspy2000 发表于 2012-5-29 11:49 ![]()
唉，直言楼主莫生气。
俺的问题是为何连做个物业管理工作者也要注册？所有工作都要取证，是变相收费还是走 ...
算是规范管理吧，任何行业如果没有门槛随便就能干的话，那这个行业永远是乱糟糟的。
我是10年第一批全国统考出来的。钱么就是当初的学费+考试报名费。
考试时候严格的夸张，上下午考试还要换教室，不让带手机，手机如果在身上响起来，直接算作弊取消考试资格。。。
唉，直言楼主莫生气。
俺的问题是为何连做个物业管理工作者也要注册？所有工作都要取证，是变相收费还是走 ...
算是规范管理吧，任何行业如果没有门槛随便就能干的话，那这个行业永远是乱糟糟的。
我是10年第一批全国统考出来的。钱么就是当初的学费+考试报名费。
考试时候严格的夸张，上下午考试还要换教室，不让带手机，手机如果在身上响起来，直接算作弊取消考试资格。。。
达秀 发表于 2012-5-29 11:55 ![]()
算是规范管理吧，任何行业如果没有门槛随便就能干的话，那这个行业永远是乱糟糟的。
我是10年第一批全国 ...
谢谢[:a15:]
算是规范管理吧，任何行业如果没有门槛随便就能干的话，那这个行业永远是乱糟糟的。
我是10年第一批全国 ...
谢谢[:a15:]
ZZZ_78314 发表于 2012-5-29 11:51 ![]()
请问楼主，新楼外墙返碱严重，物业怎么处理？
“新楼”是指建成交付后几年的楼？
一般的楼都是有保修的，保修期内出现的问题，应由施工单位承担维修责任，一般是由施工单位委托物业部门进行维修的，费用由施工单位承担。
如果不是因为你装修原因造成的反碱，那物业应该提供免费的保修服务。
请问楼主，新楼外墙返碱严重，物业怎么处理？
“新楼”是指建成交付后几年的楼？
一般的楼都是有保修的，保修期内出现的问题，应由施工单位承担维修责任，一般是由施工单位委托物业部门进行维修的，费用由施工单位承担。
如果不是因为你装修原因造成的反碱，那物业应该提供免费的保修服务。
话说我不交物业费好多年，小区有N多不交物业费的，主要是物业太垃圾，不过拆迁小区，貌似物业有补贴，也不来跟我们要，有什么后果吗？会到时候老账新张一起算吗？
我和ls相反，我一直都在交物业费，不过现在也考虑停交。因为走廊里有一些设施坏了，物业以部分人没交物业费为由不给维修。我这种情况是不是也应该停交？
请问楼主,在您看来,天朝的物管是管物业的还是管业主的?
为何 物业经常侵占业主的权益？
您的物业经理愿意和联通移动合作宏站的事情吗？这个有什么说法没有？
是不是只要业主不多事，就可以建上去？
请楼主大佬解惑
是不是只要业主不多事，就可以建上去？
请楼主大佬解惑
您好，我的家在新小区，然后一开始是入住的人很少，装修的人多，扰民的厉害。怎么办？
还有就是物业经常口头答应的很好，但是行动力跟不上，这是普遍情况吗？
还有就是物业经常口头答应的很好，但是行动力跟不上，这是普遍情况吗？
zcw 发表于 2012-5-29 13:52 ![]()
话说我不交物业费好多年，小区有N多不交物业费的，主要是物业太垃圾，不过拆迁小区，貌似物业有补贴，也不来 ...
按照相关法律规定，物业费是必须要交的，因为物业费是“公共服务开支”。高院有相关司法解释，业主不能以没有享受到服务或者服务不满意而拒缴物业费。
现在不交，将来物业公司估计会等金额增加到一定程度，采用“集体诉讼”的模式来追缴，到时候你稳输的。
如果觉得物业服务的不好，可以在小区业主大会成立后，申请更换物业公司。
话说我不交物业费好多年，小区有N多不交物业费的，主要是物业太垃圾，不过拆迁小区，貌似物业有补贴，也不来 ...
按照相关法律规定，物业费是必须要交的，因为物业费是“公共服务开支”。高院有相关司法解释，业主不能以没有享受到服务或者服务不满意而拒缴物业费。
现在不交，将来物业公司估计会等金额增加到一定程度，采用“集体诉讼”的模式来追缴，到时候你稳输的。
如果觉得物业服务的不好，可以在小区业主大会成立后，申请更换物业公司。
insecat 发表于 2012-5-29 14:57 ![]()
我和ls相反，我一直都在交物业费，不过现在也考虑停交。因为走廊里有一些设施坏了，物业以部分人没交物业费 ...
物业这个说法是没有任何道理的，因为物业提供的是“公共区域服务”，只要小区公共部位或公共设施损坏了，他就必须承担相应的管理责任。
如果物业公司以“经费不足”为理由不进行维修，建议可以像小区所在地房地局的物业科投诉物业公司不作为。
我和ls相反，我一直都在交物业费，不过现在也考虑停交。因为走廊里有一些设施坏了，物业以部分人没交物业费 ...
物业这个说法是没有任何道理的，因为物业提供的是“公共区域服务”，只要小区公共部位或公共设施损坏了，他就必须承担相应的管理责任。
如果物业公司以“经费不足”为理由不进行维修，建议可以像小区所在地房地局的物业科投诉物业公司不作为。
civiliant 发表于 2012-5-29 16:02 ![]()
请问楼主,在您看来,天朝的物管是管物业的还是管业主的?
根据相关物业管理法规，物业公司是根据《物业合同》的委托，为项目的公共部位和公共设施提供服务的企业。按照标准的说法，现在“物业管理”，应称为“物业服务”，也就是一个服务性的企业，物业公司并没有“管理”的权利，他对于小区各种行为的规范，来自于两个授权——委托他开展工作的《物业合同》和属于业主集体自律文件的《管理规约》。
请问楼主,在您看来,天朝的物管是管物业的还是管业主的?
根据相关物业管理法规，物业公司是根据《物业合同》的委托，为项目的公共部位和公共设施提供服务的企业。按照标准的说法，现在“物业管理”，应称为“物业服务”，也就是一个服务性的企业，物业公司并没有“管理”的权利，他对于小区各种行为的规范，来自于两个授权——委托他开展工作的《物业合同》和属于业主集体自律文件的《管理规约》。
流放摆时 发表于 2012-5-29 17:16 ![]()
为何 物业经常侵占业主的权益？
不知侵占业主权益敢问是指什么样的行为？
一般来说，容易出问题的是停车费的收取、在业主装修的时候制定相关装修单位，挪用维修基金等。
对于这个问题，最好的解决办法是尽快成立业主大会，并选出合格的业主委员会，由业主委员会监督物业公司的行为，若物业公司违规行为较多，建议重新选聘物业公司。
如果认为物业公司的行为侵占了自身的权益，建议像小区所在地房地局的物业科进行投诉。
为何 物业经常侵占业主的权益？
不知侵占业主权益敢问是指什么样的行为？
一般来说，容易出问题的是停车费的收取、在业主装修的时候制定相关装修单位，挪用维修基金等。
对于这个问题，最好的解决办法是尽快成立业主大会，并选出合格的业主委员会，由业主委员会监督物业公司的行为，若物业公司违规行为较多，建议重新选聘物业公司。
如果认为物业公司的行为侵占了自身的权益，建议像小区所在地房地局的物业科进行投诉。
ifromhell 发表于 2012-5-29 17:34 ![]()
您的物业经理愿意和联通移动合作宏站的事情吗？这个有什么说法没有？
是不是只要业主不多事，就可以建上去 ...
根据物业管理法规规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”
如果这个宏站是有收益的，且是利用物业公共部位进行建设的，就必须征得业主大会的同意，物业公司是不能自说自话就建设的。
您的物业经理愿意和联通移动合作宏站的事情吗？这个有什么说法没有？
是不是只要业主不多事，就可以建上去 ...
根据物业管理法规规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”
如果这个宏站是有收益的，且是利用物业公共部位进行建设的，就必须征得业主大会的同意，物业公司是不能自说自话就建设的。
godmist 发表于 2012-5-29 19:23 ![]()
您好，我的家在新小区，然后一开始是入住的人很少，装修的人多，扰民的厉害。怎么办？
还有就是物业经常 ...
这个其实很无奈，有关装修，物业只有劝阻，制止的权利，没有强力的执行手段。
一般来说，物业公司会在业主装修开始前，对相关的装修要求进行告知，比如居民小区晚六点-次日八点，双休日全天，不得进行有噪音和有异味的施工，但是事实上，就现在装修队伍和装修工人的素质，这个很难做到的，物业公司也只能疲于奔命的去进行检查。对于违规者，物业公司能做的最后手段就是阻止其装修材料进入小区，这又会引发很多的矛盾，所以这个是普遍性的问题。
╮(╯▽╰)╭
物业口头答应的很好，但行动力跟不上，主要是物业公司的规章制度执行力度不足，加之物业公司的“以人为本”的服务理念没有贯彻的原因。
物业有句行话叫“质价相符”，一般来说，档次高，物业服务费收入高的小区，物业服务水平就高；而档次较差，物业服务费收入较低的小区，物业服务水平就较差。
还是那句话，如果对现在服务的物业公司不满意，可以在业主大会成立后，要求业主委员会重新选聘物业公司，反正现在物业管理是完全市场化的，对于现在的物业公司不满意，完全可以在市场上寻找更“合适”的物业公司来提供服务。
您好，我的家在新小区，然后一开始是入住的人很少，装修的人多，扰民的厉害。怎么办？
还有就是物业经常 ...
这个其实很无奈，有关装修，物业只有劝阻，制止的权利，没有强力的执行手段。一般来说，物业公司会在业主装修开始前，对相关的装修要求进行告知，比如居民小区晚六点-次日八点，双休日全天，不得进行有噪音和有异味的施工，但是事实上，就现在装修队伍和装修工人的素质，这个很难做到的，物业公司也只能疲于奔命的去进行检查。对于违规者，物业公司能做的最后手段就是阻止其装修材料进入小区，这又会引发很多的矛盾，所以这个是普遍性的问题。
╮(╯▽╰)╭
物业口头答应的很好，但行动力跟不上，主要是物业公司的规章制度执行力度不足，加之物业公司的“以人为本”的服务理念没有贯彻的原因。
物业有句行话叫“质价相符”，一般来说，档次高，物业服务费收入高的小区，物业服务水平就高；而档次较差，物业服务费收入较低的小区，物业服务水平就较差。
还是那句话，如果对现在服务的物业公司不满意，可以在业主大会成立后，要求业主委员会重新选聘物业公司，反正现在物业管理是完全市场化的，对于现在的物业公司不满意，完全可以在市场上寻找更“合适”的物业公司来提供服务。
楼主你好，我小区电梯1层1元，2层以上1，8元，共有2部电梯，其中一部自入住至今半年多，从未开通，到年底我的物业费能不能少交点，如何交涉？
达秀 发表于 2012-5-29 21:36 ![]()
这个其实很无奈，有关装修，物业只有劝阻，制止的权利，没有强力的执行手段。
一般来说，物业公司 ...
啊，这样啊，明白了很多，多谢楼主科普，辛苦码这么多字了
这个其实很无奈，有关装修，物业只有劝阻，制止的权利，没有强力的执行手段。
一般来说，物业公司 ...
啊，这样啊，明白了很多，多谢楼主科普，辛苦码这么多字了
浮生 发表于 2012-5-29 21:39 ![]()
楼主你好，我小区电梯1层1元，2层以上1，8元，共有2部电梯，其中一部自入住至今半年多，从未开通，到年底我 ...
首先要搞清楚，为什么一部电梯不开通，是因为技术原因造成的还是因为该楼入住居民太少而关闭的。
如果是技术原因，那完全可以去投诉开发商，因为他提供的房子是不符合交付使用要求的。
如果是因为入住该楼的居民较少，物业公司自行关闭的，可以和物业公司协商，因为物业服务费中是包含了电梯的维护费用和电梯的运行能耗的，他现在开一部，关一部，其实是变相减少了业主所应享受到的服务，估计你们小区的物业采用的是”包干制“，省下的物业费就是他企业的收益了，这个其实是可以和物业谈的。
楼主你好，我小区电梯1层1元，2层以上1，8元，共有2部电梯，其中一部自入住至今半年多，从未开通，到年底我 ...
首先要搞清楚，为什么一部电梯不开通，是因为技术原因造成的还是因为该楼入住居民太少而关闭的。
如果是技术原因，那完全可以去投诉开发商，因为他提供的房子是不符合交付使用要求的。
如果是因为入住该楼的居民较少，物业公司自行关闭的，可以和物业公司协商，因为物业服务费中是包含了电梯的维护费用和电梯的运行能耗的，他现在开一部，关一部，其实是变相减少了业主所应享受到的服务，估计你们小区的物业采用的是”包干制“，省下的物业费就是他企业的收益了，这个其实是可以和物业谈的。
首先要搞清楚，为什么一部电梯不开通，是因为技术原因造成的还是因为该楼入住居民太少而关闭的。
如果是 ...
物业给出的理由是之前有一家装修，跑水把电梯给泡了，需要检修，这一检修就半年了。我们还没有成立业委会。
如果是 ...
物业给出的理由是之前有一家装修，跑水把电梯给泡了，需要检修，这一检修就半年了。我们还没有成立业委会。
楼主你好，我家的房子是2006年底购买，2007年底交房的，物业公司是开发商下属的，交房时交了1年的物业费和取暖费，然后拿到钥匙去验房，验房时发现大门边墙壁是歪的，于是我们要求开发商进行整改并告诉他们完工后通知我们，后来过了大概半年后吧我去看了下，大概墙是不歪了，但是墙的尽头又有了裂缝，估计是开发商把墙没有补好的原因，同时因为对墙整修的原因，他们卸下了门口的可视门禁，于是我们去向物业投诉并要求他们进行修理。但是后来物业一直没有行动，那面墙的尽头一直是有一条长长的裂缝，然后门口门禁位置也一直是个大窟窿，物业也从来没有给我们打过电话。直到2010年10月我结婚入住后，我们自己装修时才把那条裂缝给补上，装修时发现厨房瓷砖脱落，那个反应了之后物业倒是给凑合着弄了下，后来门禁也给装上了。我去交物业费时，物业公司要求我交纳从2009年开始计算的物业费，但是我和我父亲都认为，当时验房时我们发现了问题，开发商没有给我们解决，物业公司也没有对此进行后续的处理，也从来没有人通知我们房屋的修理情况，问题还是我们自己入住时解决掉的，简单来说就是我们觉得他们一直没有给我们正式交房，所以我们认为物业费要交也是从2010年10月我入住时开始交的。楼主认为该如何处理？取暖费又应该如何呢？
注:我们的房屋是精装修，我们入住时只是装了灯具，刷了遍漆，并没有什么改动。
还有就是餐厅的空调管道通过厨房上方天花板然后走到室外机，这个空调不制冷，空调厂家维修人员检查后认为是管道漏氟，而管道是隐藏的，空调都是开发商配的，安装也是他们安装的，维修人员告诉我，这种情况不好修，修的话也要好几百元，我可以找物业给解决这个问题吗?毕竟这是开发商安装空调的问题
另外，请教楼主，房屋有质量问题，多长时间范围内物业应该免费解决呢？我的房子公摊达到了四分之一，这是不是太高了点？还有，我在报纸上看到，有些开发商将本属于公摊的地下人防设施建成停车场，然后兜售给业主，我如何判断我小区是不是这种情况呢，如果是我又该怎么办呢，其实我还没买车，只是先了解下。还有小区旁边的道路上被划了不少停车位，有人在那里收费，但是有业主说那里是物业非法卖给私人的，那么我就想请教小区旁边的道路应该是属于给业主免费停车的吧，毕竟是自己家门口，可是收停车费要的非常高，跟闹市一个价位，我记得小区周边有个单独的价位的，是这样吗？请楼主科普下这些。
我们物业费要3块钱，但是物业做的很不好，门禁三天两头的坏，门上经常有小广告，物业还擅自出租小区内公共设施，小区业主内是怨声载道，今年刚成立业委会，但是真正管用不知道到什么时候，楼主对这种开发商自建物业公司的情况有何看法呢？我个人是深恶痛绝的，因为开发商和物业联手勾结，比如交房时我如果不交物业费就拿不到钥匙，拿不到钥匙自然不知道房子有没有问题，发现有了就可能出现我这种情况，然后互相扯皮。
注:我们的房屋是精装修，我们入住时只是装了灯具，刷了遍漆，并没有什么改动。
还有就是餐厅的空调管道通过厨房上方天花板然后走到室外机，这个空调不制冷，空调厂家维修人员检查后认为是管道漏氟，而管道是隐藏的，空调都是开发商配的，安装也是他们安装的，维修人员告诉我，这种情况不好修，修的话也要好几百元，我可以找物业给解决这个问题吗?毕竟这是开发商安装空调的问题
另外，请教楼主，房屋有质量问题，多长时间范围内物业应该免费解决呢？我的房子公摊达到了四分之一，这是不是太高了点？还有，我在报纸上看到，有些开发商将本属于公摊的地下人防设施建成停车场，然后兜售给业主，我如何判断我小区是不是这种情况呢，如果是我又该怎么办呢，其实我还没买车，只是先了解下。还有小区旁边的道路上被划了不少停车位，有人在那里收费，但是有业主说那里是物业非法卖给私人的，那么我就想请教小区旁边的道路应该是属于给业主免费停车的吧，毕竟是自己家门口，可是收停车费要的非常高，跟闹市一个价位，我记得小区周边有个单独的价位的，是这样吗？请楼主科普下这些。
我们物业费要3块钱，但是物业做的很不好，门禁三天两头的坏，门上经常有小广告，物业还擅自出租小区内公共设施，小区业主内是怨声载道，今年刚成立业委会，但是真正管用不知道到什么时候，楼主对这种开发商自建物业公司的情况有何看法呢？我个人是深恶痛绝的，因为开发商和物业联手勾结，比如交房时我如果不交物业费就拿不到钥匙，拿不到钥匙自然不知道房子有没有问题，发现有了就可能出现我这种情况，然后互相扯皮。
达秀 发表于 2012-5-29 21:14 ![]()
按照相关法律规定，物业费是必须要交的，因为物业费是“公共服务开支”。高院有相关司法解释，业主不能以 ...
对了，还有一个细节忘了说了，就是我虽然是拆迁安置小区，但我是在开发商手上买的正规商品房，有购房合同，购房合同中有约定物业公司是“A”,但现在入住后的实际物业公司是“B”，开发商更换了物业公司，但并没有告知我们业主，这样的话，打官司我还稳输吗？令我们是拆迁安置小区，没有一直没有成立业主大会，其权利一直是社区在代管。
按照相关法律规定，物业费是必须要交的，因为物业费是“公共服务开支”。高院有相关司法解释，业主不能以 ...
对了，还有一个细节忘了说了，就是我虽然是拆迁安置小区，但我是在开发商手上买的正规商品房，有购房合同，购房合同中有约定物业公司是“A”,但现在入住后的实际物业公司是“B”，开发商更换了物业公司，但并没有告知我们业主，这样的话，打官司我还稳输吗？令我们是拆迁安置小区，没有一直没有成立业主大会，其权利一直是社区在代管。
浮生 发表于 2012-5-29 22:03 ![]()
物业给出的理由是之前有一家装修，跑水把电梯给泡了，需要检修，这一检修就半年了。我们还没有成立业委会 ...
检修半年之说纯粹扯淡，如果说物业说电梯检修了半年，你可以和物业说，你的这种长时间的不作为，导致我的使用不便，所以应该补偿我的损失。如果一台电梯半年都修不好，说明存在严重的质量问题。
对于这种公司，建议尽快成立业主大会，对物业公司的行为通过业主委员会进行监督。
一般来说，小区首套住宅交付满两年或小区业主入住超过50%就应该召开业主大会，建议可以去小区所在街道的房办或小区所在地的房地局的物业科，要求他们牵头进行业主大会的组织。
╮(╯▽╰)╭
物业给出的理由是之前有一家装修，跑水把电梯给泡了，需要检修，这一检修就半年了。我们还没有成立业委会 ...
检修半年之说纯粹扯淡，如果说物业说电梯检修了半年，你可以和物业说，你的这种长时间的不作为，导致我的使用不便，所以应该补偿我的损失。如果一台电梯半年都修不好，说明存在严重的质量问题。
对于这种公司，建议尽快成立业主大会，对物业公司的行为通过业主委员会进行监督。
一般来说，小区首套住宅交付满两年或小区业主入住超过50%就应该召开业主大会，建议可以去小区所在街道的房办或小区所在地的房地局的物业科，要求他们牵头进行业主大会的组织。
╮(╯▽╰)╭
yibiaoqi 发表于 2012-5-29 23:45 ![]()
楼主你好，我家的房子是2006年底购买，2007年底交房的，物业公司是开发商下属的，交房时交了1年的物业费和取 ...
我只能很遗憾的告诉阁下，您这个已经有点超过时限了，一般房屋的保修期不超过5年，您07年交房，现在都12年了。。。
而且就算是物业公司是开发商下属的，保修义务也是开发商程度而不是由物业承担的，相关的房屋质量问题，最终还是要找开发商算账，你找物业，物业也只会两手一摊，呵呵。
根据相关物业管理收费办法，房屋交付使用前的物业服务费用，由物业建造单位承担，房屋交付使用后次月开始的物业服务费由业主承担。一般来说，交房的标的是物业建造单位向业主发出收楼通知，并将钥匙交付给业主，也就是说，你收到钥匙的时候，已经视作是交房了，这个时候你就要开始承担物业费了，不能因为你是10年入住的，所以费用就从10年开始算，这个高院是有司法解释的。这个我转给你吧：
最高院关于审理物业服务纠纷案件司法解释
第六条：
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
但是取暖费和物业服务费又有所区别了，这个司法解释中只提了物业费，没有提取暖费，如果取暖费是在物业费之外另行支付的，那还可以去物业搞一搞，至少可以征得部分的减免。
有关空调的问题，还是牵涉到保修期的问题，一般空调的保修期不会超过2年，你如果是07年交的房，现在发现问题，已经超过了房屋的保修期了。。。开发商是不会认账的。。。物业估计回答你也是这么回答的。。。你要物业修，就变成有偿服务来，还不自己找人修。。。
我上面说了，房屋质量问题，是开发商负责保修。。。不是物业公司负责保修。。。保修期根据不同部位有不同的时间，除了承重结构等关键部位，一般不会超过5年。。。
房屋公摊。。。这个仁者见仁智者见智，你当初买了这个房子就是同意这个事情了，现在来说真的于事无补了。。。
对于地下车库，如果是人防工程，开发商是拿不到车库的独立产证的，要证明开发商是不是把人防工程改成车库卖，你问下买了车位的人，是不是在交易中心获得了独立的车位小产证就行了，如果是人防工程，车位是没法办小产证的。
一般来说，利用小区“公共区域进行经营的”扣除必要的成本开支之后，费用是应该归入物业维修资金的，或根据业主大会的决定，用去其他开支，物业公司是不能挪用的，更谈不上“卖”，因为小区道路是属于全体业主“共有”的，只可用于“租用”，是不能用于“出售”的。小区道路的确是应该免费停车的，但由于现在大部分小区都是地方小，车多，所以一般都才去收取停车费的模式来规范管理，但关键的关键就是我上面说的，相关停车收入应该有正当的用途，而不是被物业公司拿走。
有关物业服务状况，我只能说，这个是用心不用心的问题了，对于擅自出租小区公共设施，《物业管理条例》第五十五条有规定：
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
这个事情你首先要确定，是不是业主大会同意的，如果业主大会没有同意，建议可以像小区所在地物业科投诉，或要求召开业主大会进行讨论。
如果真的觉得物业公司的管理不符合你们的需求和小区定位，可以召开临时业主大会，讨论更换物业公司事宜，但你至少要获得小区20%以上业主的支持，因为这个是召开临时业主大会的前提条件。
先说那么多，要去开会了，下面同学的问题，等我回来解答。
楼主你好，我家的房子是2006年底购买，2007年底交房的，物业公司是开发商下属的，交房时交了1年的物业费和取 ...
我只能很遗憾的告诉阁下，您这个已经有点超过时限了，一般房屋的保修期不超过5年，您07年交房，现在都12年了。。。
而且就算是物业公司是开发商下属的，保修义务也是开发商程度而不是由物业承担的，相关的房屋质量问题，最终还是要找开发商算账，你找物业，物业也只会两手一摊，呵呵。
根据相关物业管理收费办法，房屋交付使用前的物业服务费用，由物业建造单位承担，房屋交付使用后次月开始的物业服务费由业主承担。一般来说，交房的标的是物业建造单位向业主发出收楼通知，并将钥匙交付给业主，也就是说，你收到钥匙的时候，已经视作是交房了，这个时候你就要开始承担物业费了，不能因为你是10年入住的，所以费用就从10年开始算，这个高院是有司法解释的。这个我转给你吧：
最高院关于审理物业服务纠纷案件司法解释
第六条：
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
但是取暖费和物业服务费又有所区别了，这个司法解释中只提了物业费，没有提取暖费，如果取暖费是在物业费之外另行支付的，那还可以去物业搞一搞，至少可以征得部分的减免。
有关空调的问题，还是牵涉到保修期的问题，一般空调的保修期不会超过2年，你如果是07年交的房，现在发现问题，已经超过了房屋的保修期了。。。开发商是不会认账的。。。物业估计回答你也是这么回答的。。。你要物业修，就变成有偿服务来，还不自己找人修。。。
我上面说了，房屋质量问题，是开发商负责保修。。。不是物业公司负责保修。。。保修期根据不同部位有不同的时间，除了承重结构等关键部位，一般不会超过5年。。。
房屋公摊。。。这个仁者见仁智者见智，你当初买了这个房子就是同意这个事情了，现在来说真的于事无补了。。。
对于地下车库，如果是人防工程，开发商是拿不到车库的独立产证的，要证明开发商是不是把人防工程改成车库卖，你问下买了车位的人，是不是在交易中心获得了独立的车位小产证就行了，如果是人防工程，车位是没法办小产证的。
一般来说，利用小区“公共区域进行经营的”扣除必要的成本开支之后，费用是应该归入物业维修资金的，或根据业主大会的决定，用去其他开支，物业公司是不能挪用的，更谈不上“卖”，因为小区道路是属于全体业主“共有”的，只可用于“租用”，是不能用于“出售”的。小区道路的确是应该免费停车的，但由于现在大部分小区都是地方小，车多，所以一般都才去收取停车费的模式来规范管理，但关键的关键就是我上面说的，相关停车收入应该有正当的用途，而不是被物业公司拿走。
有关物业服务状况，我只能说，这个是用心不用心的问题了，对于擅自出租小区公共设施，《物业管理条例》第五十五条有规定：
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
这个事情你首先要确定，是不是业主大会同意的，如果业主大会没有同意，建议可以像小区所在地物业科投诉，或要求召开业主大会进行讨论。
如果真的觉得物业公司的管理不符合你们的需求和小区定位，可以召开临时业主大会，讨论更换物业公司事宜，但你至少要获得小区20%以上业主的支持，因为这个是召开临时业主大会的前提条件。
先说那么多，要去开会了，下面同学的问题，等我回来解答。
zcw 发表于 2012-5-30 08:33 ![]()
对了，还有一个细节忘了说了，就是我虽然是拆迁安置小区，但我是在开发商手上买的正规商品房，有购房合同 ...
按照相关法规规定，购房合同中，《前期物业服务合同》应该是作为附件存在的，但开发商在业主大会成立之前，是可以更换前期物业管理公司的，只要这个更换行为，是在房地产主管部门登记备案通过的，这个行为就是合法的，你可以以开发商没有告知你为由，要求其进行减免，但不能作为拒付的条件，因为B公司已经事实上替小区在提供服务了。
及时是拆迁安置小区，按照法律规定，也是要成立业主大会的，建议可以去街道房办或小区所在地房地局的物业科要求他们主持召开第一次业主大会。
对了，还有一个细节忘了说了，就是我虽然是拆迁安置小区，但我是在开发商手上买的正规商品房，有购房合同 ...
按照相关法规规定，购房合同中，《前期物业服务合同》应该是作为附件存在的，但开发商在业主大会成立之前，是可以更换前期物业管理公司的，只要这个更换行为，是在房地产主管部门登记备案通过的，这个行为就是合法的，你可以以开发商没有告知你为由，要求其进行减免，但不能作为拒付的条件，因为B公司已经事实上替小区在提供服务了。
及时是拆迁安置小区，按照法律规定，也是要成立业主大会的，建议可以去街道房办或小区所在地房地局的物业科要求他们主持召开第一次业主大会。
多谢楼主的解释，我也知道交房后就算不入住也是要交物业费的，这我没有意见。可能上面我没有说清楚，首先，开发商交房时强制要求我们先交物业费然后才给发钥匙让我们验房，反正不管房屋有没有质量问题，他们都已经收了钱。我们在验房时发现了质量问题，并要求开发商进行修理，如果我们先拿到钥匙验房的话，那么这物业费我们根本不会掏的并且退回钥匙，因为房屋都没有给我们弄好，但是开发商凭着不先交物业费就不给钥匙的做法剥夺了我们先验房的权力，之后不管房屋有没有问题，他们都可以从交钥匙时开始计算物业费。那我的问题就出现了，你先强行收了我的钱才让我验房，故意造成正式交房的情况，验房时我发现问题要求开发商返修，但是一直没有修好，我也催促过物业，始终没有人行动，非要等到我入住时自己解决，所以我就认为我要求房屋返修但是没有人解决，那么自然就是没有给我正式交房，我之前拿到钥匙是属于开发商胁迫的，如果先验房我根本不会收房的，事实上我也确实没有，验房出现问题时开发商工作人员就进行了记录，物业那里也有我家钥匙，但是没有人管过这事。
您上贴提到：根据相关物业管理收费办法，房屋交付使用前的物业服务费用，由物业建造单位承担，房屋交付使用后次月开始的物业服务费由业主承担。这我知道也认可，我就是认为，开发商及下属物业刻意造成房屋已经交付使用的假象，但是验房时发现房屋有问题业主要求整修，他们不予理睬，那么实际交房日期就应该从我自己解决房屋问题入住时算起，物业费也应该从那时算起，而不是从开发商和物业公司强行计算的所谓“交房”时开始，您的意见呢？
哦，另外，房屋是07年12月交工的，也就是说空调管道的问题，我在12年12月前都可以找物业解决，是这个意思不？
谢谢指点
多谢楼主的解释，我也知道交房后就算不入住也是要交物业费的，这我没有意见。可能上面我没有说清楚，首先，开发商交房时强制要求我们先交物业费然后才给发钥匙让我们验房，反正不管房屋有没有质量问题，他们都已经收了钱。我们在验房时发现了质量问题，并要求开发商进行修理，如果我们先拿到钥匙验房的话，那么这物业费我们根本不会掏的并且退回钥匙，因为房屋都没有给我们弄好，但是开发商凭着不先交物业费就不给钥匙的做法剥夺了我们先验房的权力，之后不管房屋有没有问题，他们都可以从交钥匙时开始计算物业费。那我的问题就出现了，你先强行收了我的钱才让我验房，故意造成正式交房的情况，验房时我发现问题要求开发商返修，但是一直没有修好，我也催促过物业，始终没有人行动，非要等到我入住时自己解决，所以我就认为我要求房屋返修但是没有人解决，那么自然就是没有给我正式交房，我之前拿到钥匙是属于开发商胁迫的，如果先验房我根本不会收房的，事实上我也确实没有，验房出现问题时开发商工作人员就进行了记录，物业那里也有我家钥匙，但是没有人管过这事。
您上贴提到：根据相关物业管理收费办法，房屋交付使用前的物业服务费用，由物业建造单位承担，房屋交付使用后次月开始的物业服务费由业主承担。这我知道也认可，我就是认为，开发商及下属物业刻意造成房屋已经交付使用的假象，但是验房时发现房屋有问题业主要求整修，他们不予理睬，那么实际交房日期就应该从我自己解决房屋问题入住时算起，物业费也应该从那时算起，而不是从开发商和物业公司强行计算的所谓“交房”时开始，您的意见呢？
哦，另外，房屋是07年12月交工的，也就是说空调管道的问题，我在12年12月前都可以找物业解决，是这个意思不？
谢谢指点
再进行一点科普，有关物业公司的财务结算模式的区别：
按照《物业服务收费管理办法》
第九条
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
“包干制”是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
“酬金制”是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
一般来说，“包干制”适用于比较中低端的小区，比如LS同学所说的“安置房小区”，这样的项目一般服务费收入较少，管理难度较大，物业管理公司基本上只能提供基础服务，很难提高整体服务质量，所以采用“包干制”的比较多，按照我们行内的说法，叫“吃食堂”，管饱不管好，你也别管食堂赚多少钱。
“酬金制”一般用在比较中高端的小区，比如LS同学所说的“收费达到3元/月/平方米”的项目，这样的项目一般服务费收入较高，管理难度较小，物业公司除提供基本的服务之外，应该努力提升整体服务水平，以满足业主的个性化需求。按照我们行内的说法，叫“请厨子”，给厨子工资（即服务酬金），还要给菜钱（即日常的物业服务开支），你收了钱，就要提供足够好吃的菜，否则我就炒你鱿鱼。
按照《物业服务收费管理办法》
第九条
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
“包干制”是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
“酬金制”是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
一般来说，“包干制”适用于比较中低端的小区，比如LS同学所说的“安置房小区”，这样的项目一般服务费收入较少，管理难度较大，物业管理公司基本上只能提供基础服务，很难提高整体服务质量，所以采用“包干制”的比较多，按照我们行内的说法，叫“吃食堂”，管饱不管好，你也别管食堂赚多少钱。
“酬金制”一般用在比较中高端的小区，比如LS同学所说的“收费达到3元/月/平方米”的项目，这样的项目一般服务费收入较高，管理难度较小，物业公司除提供基本的服务之外，应该努力提升整体服务水平，以满足业主的个性化需求。按照我们行内的说法，叫“请厨子”，给厨子工资（即服务酬金），还要给菜钱（即日常的物业服务开支），你收了钱，就要提供足够好吃的菜，否则我就炒你鱿鱼。
再进行一点科普，有关物业公司的财务结算模式的区别：
按照《物业服务收费管理办法》
第九条
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
“包干制”是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
“酬金制”是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
一般来说，“包干制”适用于比较中低端的小区，比如LS同学所说的“安置房小区”，这样的项目一般服务费收入较少，管理难度较大，物业管理公司基本上只能提供基础服务，很难提高整体服务质量，所以采用“包干制”的比较多，按照我们行内的说法，叫“吃食堂”，管饱不管好，你也别管食堂赚多少钱。
“酬金制”一般用在比较中高端的小区，比如LS同学所说的“收费达到3元/月/平方米”的项目，这样的项目一般服务费收入较高，管理难度较小，物业公司除提供基本的服务之外，应该努力提升整体服务水平，以满足业主的个性化需求。按照我们行内的说法，叫“请厨子”，给厨子工资（即服务酬金），还要给菜钱（即日常的物业服务开支），你收了钱，就要提供足够好吃的菜，否则我就炒你鱿鱼。
按照《物业服务收费管理办法》
第九条
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
“包干制”是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
“酬金制”是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
一般来说，“包干制”适用于比较中低端的小区，比如LS同学所说的“安置房小区”，这样的项目一般服务费收入较少，管理难度较大，物业管理公司基本上只能提供基础服务，很难提高整体服务质量，所以采用“包干制”的比较多，按照我们行内的说法，叫“吃食堂”，管饱不管好，你也别管食堂赚多少钱。
“酬金制”一般用在比较中高端的小区，比如LS同学所说的“收费达到3元/月/平方米”的项目，这样的项目一般服务费收入较高，管理难度较小，物业公司除提供基本的服务之外，应该努力提升整体服务水平，以满足业主的个性化需求。按照我们行内的说法，叫“请厨子”，给厨子工资（即服务酬金），还要给菜钱（即日常的物业服务开支），你收了钱，就要提供足够好吃的菜，否则我就炒你鱿鱼。
这个，请楼主移驾28楼然后指导下，谢谢
达秀 发表于 2012-5-29 21:29 ![]()
根据物业管理法规规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物 ...
怪不得咧，与物业接洽的时候那些经理总是一上来就说“我们物业是有婆婆管着的，您要谅解啊。”
原来指的是有业主委员会行使否决权，他们想挣这份外快就没戏。
楼主大佬，还有个问题请解惑：楼顶天台，楼顶女儿墙，地下室，地下人防工程设施。这些东西属于物业的还是属于业主的？如果居民们声称这些属于他们，可他们又拿不出相关的产权证明，那么物业就有权用这些设施与我们合作了吧？
根据物业管理法规规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物 ...
怪不得咧，与物业接洽的时候那些经理总是一上来就说“我们物业是有婆婆管着的，您要谅解啊。”
原来指的是有业主委员会行使否决权，他们想挣这份外快就没戏。
楼主大佬，还有个问题请解惑：楼顶天台，楼顶女儿墙，地下室，地下人防工程设施。这些东西属于物业的还是属于业主的？如果居民们声称这些属于他们，可他们又拿不出相关的产权证明，那么物业就有权用这些设施与我们合作了吧？
ifromhell 发表于 2012-5-30 17:54 ![]()
怪不得咧，与物业接洽的时候那些经理总是一上来就说“我们物业是有婆婆管着的，您要谅解啊。”
原来指的 ...
这些地方都是属于业主“共有”产权的，这个不需要拿出产权证明，这些面积都“分摊”到业主的单元内了，所以说我们的产证上写的都是“建筑面积”，你真要去单元里量，绝对是量不出这点面积的，因为这里面包含了“分摊面积”。
唯一有区别的是地下车库和地下人防工程，地下车库如果没有“分摊”，开发商是可以做独立产权的，这个就和小区业主没关系了，人防工程的话，是贵项目所在地的人防管的，这些要如何如何，都要人防说了算。
怪不得咧，与物业接洽的时候那些经理总是一上来就说“我们物业是有婆婆管着的，您要谅解啊。”
原来指的 ...
这些地方都是属于业主“共有”产权的，这个不需要拿出产权证明，这些面积都“分摊”到业主的单元内了，所以说我们的产证上写的都是“建筑面积”，你真要去单元里量，绝对是量不出这点面积的，因为这里面包含了“分摊面积”。
唯一有区别的是地下车库和地下人防工程，地下车库如果没有“分摊”，开发商是可以做独立产权的，这个就和小区业主没关系了，人防工程的话，是贵项目所在地的人防管的，这些要如何如何，都要人防说了算。
yibiaoqi 发表于 2012-5-30 16:57
这个，请楼主移驾28楼然后指导下，谢谢
不好 意思。。。看错楼层了。。。
事情是这样的，其实你当时发现房屋质量问题，就不应该继续收楼了，直接就应该把钥匙退回去。。。你收下了钥匙，等于默认这房子的交房情况。。。所以一般聪明的业主都是在验楼发现问题之后，直接中止收楼，要求开发商记录所有问题，待问题解决后，再收楼。。。
至于虚假不虚假这个事情。。。已经过去5年了，很难举证了。。。
至于空调。。。我只能说，空调系统的保修期不超过24个月。。。
我上面说的5年，是一个平均数字，不同设施设备的保修期是不同的。。。
yibiaoqi 发表于 2012-5-30 16:57
这个，请楼主移驾28楼然后指导下，谢谢
不好 意思。。。看错楼层了。。。
事情是这样的，其实你当时发现房屋质量问题，就不应该继续收楼了，直接就应该把钥匙退回去。。。你收下了钥匙，等于默认这房子的交房情况。。。所以一般聪明的业主都是在验楼发现问题之后，直接中止收楼，要求开发商记录所有问题，待问题解决后，再收楼。。。
至于虚假不虚假这个事情。。。已经过去5年了，很难举证了。。。
至于空调。。。我只能说，空调系统的保修期不超过24个月。。。
我上面说的5年，是一个平均数字，不同设施设备的保修期是不同的。。。
这个，我们当时收楼时发现了问题，然后想着自己有钥匙方便来看修理进度，物业有维修钥匙方便维修，想着应该是维修完毕他们通知我们才是交房，没想那么多，结果就拖啊拖直到我结婚入住。唉，多谢楼主指点
达秀 发表于 2012-5-30 18:08 ![]()
这些地方都是属于业主“共有”产权的，这个不需要拿出产权证明，这些面积都“分摊”到业主的单元内了，所 ...
明白了，多谢。
这些地方都是属于业主“共有”产权的，这个不需要拿出产权证明，这些面积都“分摊”到业主的单元内了，所 ...
明白了，多谢。
谢天谢地，你忠于来了！
楼主你好， 想请教下你啊 。 我从事物业工作三年了 ， 工作单位很看重相关资格考试 ，所以想考注册物业管理师。 想问下报考审核是不是很严格， 看报考要求上写必须是经济学、管理科学与工程或土建类的相关专业 ，可是我本科学的不是物业管理专业 ，我现在很怕
审核过不去 。 前几天特意委托了一家培训机构帮我过审核， 可是目前还没有回信 ！ 还有，能不能介绍下《物业管理实务》这门课程的学习方法啊，看你对LS的各种回复，好专业啊，一看就是经验丰富的前辈，可是我一直没有在最前线工作，很多知识点都没有实际操作过，只能靠自己的理解和死记硬背，对于80分的案例分析真的觉得亚历山大！目前，我《物业管理基本制度和制度》和《经营管理》也完全就是死记硬背外加答题技巧来应对！楼主，能不能针对我这样的情况给点意见！万分感谢啦！
审核过不去 。 前几天特意委托了一家培训机构帮我过审核， 可是目前还没有回信 ！ 还有，能不能介绍下《物业管理实务》这门课程的学习方法啊，看你对LS的各种回复，好专业啊，一看就是经验丰富的前辈，可是我一直没有在最前线工作，很多知识点都没有实际操作过，只能靠自己的理解和死记硬背，对于80分的案例分析真的觉得亚历山大！目前，我《物业管理基本制度和制度》和《经营管理》也完全就是死记硬背外加答题技巧来应对！楼主，能不能针对我这样的情况给点意见！万分感谢啦！
注册的啊，应该很厉害啊~~~~~~~~~~~~~我这里有这么个事啊，请楼主指点
某ZF拆迁安置小区，物业是由房管局下属的房管所在做，入住时仅用一个出入口和门卫室，但门卫室有时没人，由于管理不到，小区里丢失了很多自行车和电动车，仍没有引起物业重视，导致某住户地下室被盗，损失较大，已报案，当时物业费没有拖欠。后就物业是否有责任及赔偿问题找到物业，物业一口咬定没责任，后又联系房管局的物业处希望解决此事，但一直没有得到答复。此后就拒交物业费。说明一下，不是不想交物业费，只是想把问题解决了该咋交就咋交。请教如何处理，谢谢！
某ZF拆迁安置小区，物业是由房管局下属的房管所在做，入住时仅用一个出入口和门卫室，但门卫室有时没人，由于管理不到，小区里丢失了很多自行车和电动车，仍没有引起物业重视，导致某住户地下室被盗，损失较大，已报案，当时物业费没有拖欠。后就物业是否有责任及赔偿问题找到物业，物业一口咬定没责任，后又联系房管局的物业处希望解决此事，但一直没有得到答复。此后就拒交物业费。说明一下，不是不想交物业费，只是想把问题解决了该咋交就咋交。请教如何处理，谢谢！