关于改革开放以来房产市场的一些探讨和思考

关于改革开放以来房产市场的一些探讨和思考
改革开放以来，我国房产市场大概经历以的了三个阶段，分别是：
  一，试点试探阶段
  八十年年代中期以后，中国经济高速发展。86年国家试探性的在烟台等几个城市实行房产改革试点。但是好景不长，由于八十年代末期开始的高强度通胀，国家被迫收紧银根，房产企业资金短缺，中国出现了第一个烂尾楼高潮。但是由于当时整体规模不大，且年代久远，很多人对这次房产震动已经没有印象，甚至是一无所知。
  二，局部发展阶段
  在九二年南巡讲话之后，国家放宽土地审批政策。随之而来的是中国南方的房产市场的局部繁荣，尤其以海南和广西北海等地为甚。但是这次也仅有一年的高速发展，随着房产市场规模扩大，带动整个上下游资源价格暴涨，带来了新一轮的高强度通胀。很快就出现了很多烂尾楼盘，很多人的海南梦也随之破灭。
  这里说几句题外话，现在大家提起海南，可能只是觉得是个“蓝天白云，椰林树影，水清沙幼”的地方，可是在当年的人们看来，海南可是个炙手可热的地方。某人去了海南，那就意味着他要发达了；某人是海南来的，那就意味着他已经发达了。还记得《我爱我家》中的梁天吧，后来不就是去了海南发展，回来还牛的不行！这正是当时的写照。
  这个阶段的整个规模不大，而且也过去将近二十年了。人们印象恐怕也不是很深。只记得当时我在新闻中看到北海政府要限期炸毁烂尾楼很不解而已。
  三，全面发展阶段
  这个阶段准备的时间很长。关键是因为92年到97年左右中国一直处在一个经济高速发展时期，虽然这个时期内，政府银根一再收紧，但是因为总体经济特别是实体经济还是处于一种高速发展阶段，简单的加息也未影响到整个经济的发展，因此在这种总体过热情况下，发展房产市场，也就显得不是那么紧迫。
  直到97年，随着一场危机，中国才出现了经济发展的瓶颈。在这种情况下，只有采取扩内需，调结构的办法来维持经济发展。但是谁也没想到，这场扩内需，调结构的整顿一搞就是十几年，直到今日。严格意义上说，中国始终未走出97年危机的阴影，多年来的政策一直是危机处理政策。时至今日，仍旧未找到合适的出路。
  所谓扩内需，自然就是加大消费。备受诟病的教育，医疗改革是初期的扩内需的手段。同样备受指责的国企改制是调结构的手段。
  但是朱公主政阶段，不但因为扩内需备受指责，同时国企改革牵也因为扯利益太多而失败（今天甚至走向反面）。
  但是朱下台后，无论是谁上台当政，遇到的仍然是扩内需，与调结构两个问题。调结构成了地雷阵，没人去碰了。扩内需却一直迟迟未见效果。所以房产市场发展的机遇终于到了来。当然这个最初是在98年左右开始出现的，但是当时当局并没有将其推高，只是处在一种暗流涌动的状况下。直到03年左右才开始了一场声势浩大的房产革命。
  最初，或许当局只是把其作为一种扩内需的手段，而且也充分意识到泡沫的危险。仅仅两年后的05年，国家就出台了一系列限制房产政策。但是随之而来的人民币升值，却导致大量热钱涌入，不但把国家抑制房产政策彻底抵消，而且高速推高了房产市场价格。
  面对这种情况，又是两年后，07年底随着继任者进入高层，政策开始微调，08年终于出现了收缩银根的政策，同时人民币升值宣告结束。这可以说是对房产市场的第二次抑制，但是因为泡沫越来越大，相比05年这次抑制的风险和代价将更为高昂。也许是因为到刺破泡沫的高昂代价有所顾忌，更因为随着国际经济危机的到来，给严重依赖出口的我国经济带来严重冲击，考虑到经济的发展，国家不得不放弃了调控政策，转而为了发展经济放松银根。这就导致了第二轮调控的失败。
  目前，国外对人民币有强烈升值预期；国内民众对通货膨胀也有强烈恐慌。在这两者的共同作用下，房产市场进一步被推高。但是当局因为害怕使用收缩的货币政策导致经济进一步萎缩，很难在短时间内作出有效的调整。这一点也被国外国内众多投资着看中，从而进一步推高房产价格。
  
  总的来说，第三阶段相比前两个阶段有三个显著不同。
  一是，量大，面广。
  二是，经济背景不同。
  三是，经济依赖性强。
  第一点很简单。
  这里主要说说第二点和第三点。
  从大的经济背景上来说，前两个阶段我国处于经济上升期。实体经济发展速度快，效益高。而且社会投资主要集中的实体经济。所以在这种情况下，采取严格紧缩货币政策是一举两得。而且无论从力度或时间上来讲，调控政策都有充分的实施空间。调控起来问题不大。但是目前，情况就完全不同，特别是房展市场已经成为整个国民经济的支柱和引擎，经济对房产市场依赖性很强，一旦实施调控，可能对经济带来致命损伤。
  在这种种情况下，实施调控政策代价将是十分巨大的。
  
  但是，那么就无休止的任由泡沫扩大，直至不可控的破裂吗？显然不行。那应该怎么办呢？
  在目前这种情况下，只能采取谨慎，灵活，双管齐下的措施。
  就是说，抑制政策的出台，必须要谨慎。必须实在经济明显向好的情况下才可出手。同时要灵活，一旦经济出现下滑态势，那么立刻停止抑制措施。考虑到国民和投资者买张不买跌的心态，应该保持房价的适度上涨态势。还要双管齐下，在下力气淘汰落后产能，扶植新兴产能，加大基础投资的前提下，促进国民消费。而促销费的最有效手段就是鼓励民众买房，但是要加大力度打击投资性购买。这样一可以消耗国民存款，使其流动起来；二可以抑制投资资金的进入，或使其转向其他亟待发展的实体经济众。
  经过几年的经济积累，同时随着全球经济的复苏，实体经济前面转好之后，我们对付房产泡沫的手段就可以加重一些，从而挤出部分泡沫。
  最后补充一点，我认为适度的增大货币供应是应该的。首先可以保证房产不出现问题，同时可以制造通胀预期鼓励民众买房，最后还可以拿出更多资金来投资到新兴产能和挤出设施上。当然这种增加必须在一定限度内，首先是保证不会因为物价上涨而影响稳定大局；其次还要保证已购房自住者除了按时还按揭外还有足够生活必须费用，防止出现断供潮或卖房潮。还有一点，就是可以抵消掉因为人民币升值给外向型企业带来的压力。关于改革开放以来房产市场的一些探讨和思考
改革开放以来，我国房产市场大概经历以的了三个阶段，分别是：
  一，试点试探阶段
  八十年年代中期以后，中国经济高速发展。86年国家试探性的在烟台等几个城市实行房产改革试点。但是好景不长，由于八十年代末期开始的高强度通胀，国家被迫收紧银根，房产企业资金短缺，中国出现了第一个烂尾楼高潮。但是由于当时整体规模不大，且年代久远，很多人对这次房产震动已经没有印象，甚至是一无所知。
  二，局部发展阶段
  在九二年南巡讲话之后，国家放宽土地审批政策。随之而来的是中国南方的房产市场的局部繁荣，尤其以海南和广西北海等地为甚。但是这次也仅有一年的高速发展，随着房产市场规模扩大，带动整个上下游资源价格暴涨，带来了新一轮的高强度通胀。很快就出现了很多烂尾楼盘，很多人的海南梦也随之破灭。
  这里说几句题外话，现在大家提起海南，可能只是觉得是个“蓝天白云，椰林树影，水清沙幼”的地方，可是在当年的人们看来，海南可是个炙手可热的地方。某人去了海南，那就意味着他要发达了；某人是海南来的，那就意味着他已经发达了。还记得《我爱我家》中的梁天吧，后来不就是去了海南发展，回来还牛的不行！这正是当时的写照。
  这个阶段的整个规模不大，而且也过去将近二十年了。人们印象恐怕也不是很深。只记得当时我在新闻中看到北海政府要限期炸毁烂尾楼很不解而已。
  三，全面发展阶段
  这个阶段准备的时间很长。关键是因为92年到97年左右中国一直处在一个经济高速发展时期，虽然这个时期内，政府银根一再收紧，但是因为总体经济特别是实体经济还是处于一种高速发展阶段，简单的加息也未影响到整个经济的发展，因此在这种总体过热情况下，发展房产市场，也就显得不是那么紧迫。
  直到97年，随着一场危机，中国才出现了经济发展的瓶颈。在这种情况下，只有采取扩内需，调结构的办法来维持经济发展。但是谁也没想到，这场扩内需，调结构的整顿一搞就是十几年，直到今日。严格意义上说，中国始终未走出97年危机的阴影，多年来的政策一直是危机处理政策。时至今日，仍旧未找到合适的出路。
  所谓扩内需，自然就是加大消费。备受诟病的教育，医疗改革是初期的扩内需的手段。同样备受指责的国企改制是调结构的手段。
  但是朱公主政阶段，不但因为扩内需备受指责，同时国企改革牵也因为扯利益太多而失败（今天甚至走向反面）。
  但是朱下台后，无论是谁上台当政，遇到的仍然是扩内需，与调结构两个问题。调结构成了地雷阵，没人去碰了。扩内需却一直迟迟未见效果。所以房产市场发展的机遇终于到了来。当然这个最初是在98年左右开始出现的，但是当时当局并没有将其推高，只是处在一种暗流涌动的状况下。直到03年左右才开始了一场声势浩大的房产革命。
  最初，或许当局只是把其作为一种扩内需的手段，而且也充分意识到泡沫的危险。仅仅两年后的05年，国家就出台了一系列限制房产政策。但是随之而来的人民币升值，却导致大量热钱涌入，不但把国家抑制房产政策彻底抵消，而且高速推高了房产市场价格。
  面对这种情况，又是两年后，07年底随着继任者进入高层，政策开始微调，08年终于出现了收缩银根的政策，同时人民币升值宣告结束。这可以说是对房产市场的第二次抑制，但是因为泡沫越来越大，相比05年这次抑制的风险和代价将更为高昂。也许是因为到刺破泡沫的高昂代价有所顾忌，更因为随着国际经济危机的到来，给严重依赖出口的我国经济带来严重冲击，考虑到经济的发展，国家不得不放弃了调控政策，转而为了发展经济放松银根。这就导致了第二轮调控的失败。
  目前，国外对人民币有强烈升值预期；国内民众对通货膨胀也有强烈恐慌。在这两者的共同作用下，房产市场进一步被推高。但是当局因为害怕使用收缩的货币政策导致经济进一步萎缩，很难在短时间内作出有效的调整。这一点也被国外国内众多投资着看中，从而进一步推高房产价格。
  
  总的来说，第三阶段相比前两个阶段有三个显著不同。
  一是，量大，面广。
  二是，经济背景不同。
  三是，经济依赖性强。
  第一点很简单。
  这里主要说说第二点和第三点。
  从大的经济背景上来说，前两个阶段我国处于经济上升期。实体经济发展速度快，效益高。而且社会投资主要集中的实体经济。所以在这种情况下，采取严格紧缩货币政策是一举两得。而且无论从力度或时间上来讲，调控政策都有充分的实施空间。调控起来问题不大。但是目前，情况就完全不同，特别是房展市场已经成为整个国民经济的支柱和引擎，经济对房产市场依赖性很强，一旦实施调控，可能对经济带来致命损伤。
  在这种种情况下，实施调控政策代价将是十分巨大的。
  
  但是，那么就无休止的任由泡沫扩大，直至不可控的破裂吗？显然不行。那应该怎么办呢？
  在目前这种情况下，只能采取谨慎，灵活，双管齐下的措施。
  就是说，抑制政策的出台，必须要谨慎。必须实在经济明显向好的情况下才可出手。同时要灵活，一旦经济出现下滑态势，那么立刻停止抑制措施。考虑到国民和投资者买张不买跌的心态，应该保持房价的适度上涨态势。还要双管齐下，在下力气淘汰落后产能，扶植新兴产能，加大基础投资的前提下，促进国民消费。而促销费的最有效手段就是鼓励民众买房，但是要加大力度打击投资性购买。这样一可以消耗国民存款，使其流动起来；二可以抑制投资资金的进入，或使其转向其他亟待发展的实体经济众。
  经过几年的经济积累，同时随着全球经济的复苏，实体经济前面转好之后，我们对付房产泡沫的手段就可以加重一些，从而挤出部分泡沫。
  最后补充一点，我认为适度的增大货币供应是应该的。首先可以保证房产不出现问题，同时可以制造通胀预期鼓励民众买房，最后还可以拿出更多资金来投资到新兴产能和挤出设施上。当然这种增加必须在一定限度内，首先是保证不会因为物价上涨而影响稳定大局；其次还要保证已购房自住者除了按时还按揭外还有足够生活必须费用，防止出现断供潮或卖房潮。还有一点，就是可以抵消掉因为人民币升值给外向型企业带来的压力。