中国房价之惑

刚刚买了最新一期的《中国新闻周刊》。他的封面新闻就是《不再中产》。文章讲述了北京房价猛涨导致“一套房子消灭一个中产家庭”的现象。文章里提到的都是一些普通人努力工作为未来打拼，但是高昂的房价以及迅猛的增速不断击破曾经的梦想。

为什么中国房价涨的这么快？为什么中国的房价跟收入比起来差距这么大？

中国的房价如此这般是有原因的。首先中国近30年来创造了无数的神奇财富神话。这反映在中国资本收益率高，资产价格上涨速度快。房产作为一种资产也会迅猛增值。最近北京大兴庄不是有普通村民房子拆迁拿到上千万甚至上亿的赔偿款吗？在预期中国资本收益率居高不下，中国资产价格上涨趋势不变的情况下，房子的上涨趋势不可阻逆。而中国资本收益率比国外高，中国资产价格上涨速度比国外快，那么中国房价比国民收入高很多倍就可以理解了。

同时，中国没有房产税。也就是说，如果我有余钱购买房子做投资，即便房子房租收入很不值，那我也可以坐等房价下一个急速上涨期出售。如果有房产税，每多等一年我就要出相应的税，这是一个巨大负担。那么问题出来了，普通人的收入满足必需居住考虑租房子即可，房地差投资人即便出租房子的收入较低的情况下，考虑房子预期上涨趋势，投资买房者也是可以承当的。但如果有房产税？这并不见得那么好承受了。这也是中国人收入跟房价差距大的重要原因之一。房地产税对于购房自用者而言负担有限，但是对于投资购房者而言是一个巨大的投资成本。

在现代金融融资体系下，无论是购房自用者，房地产开发商，房地产投资人都在利用金融杠杆来购买房子。其实质都是赌未来。如果房子价格上涨趋势不变，已经购房者都收益。一旦出现经济波动，一切塌陷。这就是现代金融体系下不可避免的泡沫。

要减少中国的金融风险。减少这种依靠赌未来预期带来的经济波动。我认为现行的房地产开发的金融规则还不足以抑制这种风险。房地产商用自己很少的钱却大量依靠借银行的钱搞房地产开发，市民买房的钱自己出的那部分也很少大部分借银行的。对于房地产投资者而言，真的是一丁点钱借了杠杆翘起了地球。当房子大量建造出来，房子空置无人居住。房子迟迟不能产生真实收益，或者说那丁点收益不足以还贷，但银行的钱已经借出去了，于是房价下降，银行崩溃，大家一起玩完。

中国的房地产事业要发展。因为没有房地产的发展，我国民众的居住环境不能改善。但是这种过分依赖投资而不是真实“居住和购买力”的房地产开发存在巨大的风险。

我以为应该考虑房地产开放商整个开发过程里，银行借款不应该高过40%。也就是房地产商自有资金比率必须达到或者超过60%。第二套购房者首付比例必须超过60%，而且必须考察购第二套房子人是否存在其他贷款项目，如果存在必须考虑其目前尚欠银行贷款计算进入他将购房的贷款里去。同时开征房地产税。对于只有一套房子的家庭可以考虑减免房产税，但是对于两套及以上房产者的房产税不可少征。只有如此努力下才可能规避房地产过高的风险。同时也还是能够满足普通人购买房子自住的需求。期待中国政府不要被目前GDP增长期待给遮蔽眼睛，不被更高的土地出让金迷住了心灵。

当然，部分城市房价上涨有其自身特殊的因素。比如，北京，上海，深圳，广州等中国超大城市的房价上涨速度远高过很多中西部地区城市上涨速度。这是因为北京上海等拥有比其他地方城市更多的资源来吸引人，比如政治，医疗，教育等资源。如果我们的政策还向这些城市倾斜，那么这些城市房价过分上涨就很难阻截。当然他们上涨的趋势也在逼迫普通人重新规划人生，离开北京上海等中国一线城市而去二线城市过相对安稳的生活。而航空，高速铁路也一定程度上削减了这种经济地理差异。但是，从公平角度，我们没有理由忽视中国大地那些非一线城市人的权益，应该通过各种渠道去改变目前这种地区不平等局面。刚刚买了最新一期的《中国新闻周刊》。他的封面新闻就是《不再中产》。文章讲述了北京房价猛涨导致“一套房子消灭一个中产家庭”的现象。文章里提到的都是一些普通人努力工作为未来打拼，但是高昂的房价以及迅猛的增速不断击破曾经的梦想。

为什么中国房价涨的这么快？为什么中国的房价跟收入比起来差距这么大？

中国的房价如此这般是有原因的。首先中国近30年来创造了无数的神奇财富神话。这反映在中国资本收益率高，资产价格上涨速度快。房产作为一种资产也会迅猛增值。最近北京大兴庄不是有普通村民房子拆迁拿到上千万甚至上亿的赔偿款吗？在预期中国资本收益率居高不下，中国资产价格上涨趋势不变的情况下，房子的上涨趋势不可阻逆。而中国资本收益率比国外高，中国资产价格上涨速度比国外快，那么中国房价比国民收入高很多倍就可以理解了。

同时，中国没有房产税。也就是说，如果我有余钱购买房子做投资，即便房子房租收入很不值，那我也可以坐等房价下一个急速上涨期出售。如果有房产税，每多等一年我就要出相应的税，这是一个巨大负担。那么问题出来了，普通人的收入满足必需居住考虑租房子即可，房地差投资人即便出租房子的收入较低的情况下，考虑房子预期上涨趋势，投资买房者也是可以承当的。但如果有房产税？这并不见得那么好承受了。这也是中国人收入跟房价差距大的重要原因之一。房地产税对于购房自用者而言负担有限，但是对于投资购房者而言是一个巨大的投资成本。

在现代金融融资体系下，无论是购房自用者，房地产开发商，房地产投资人都在利用金融杠杆来购买房子。其实质都是赌未来。如果房子价格上涨趋势不变，已经购房者都收益。一旦出现经济波动，一切塌陷。这就是现代金融体系下不可避免的泡沫。

要减少中国的金融风险。减少这种依靠赌未来预期带来的经济波动。我认为现行的房地产开发的金融规则还不足以抑制这种风险。房地产商用自己很少的钱却大量依靠借银行的钱搞房地产开发，市民买房的钱自己出的那部分也很少大部分借银行的。对于房地产投资者而言，真的是一丁点钱借了杠杆翘起了地球。当房子大量建造出来，房子空置无人居住。房子迟迟不能产生真实收益，或者说那丁点收益不足以还贷，但银行的钱已经借出去了，于是房价下降，银行崩溃，大家一起玩完。

中国的房地产事业要发展。因为没有房地产的发展，我国民众的居住环境不能改善。但是这种过分依赖投资而不是真实“居住和购买力”的房地产开发存在巨大的风险。

我以为应该考虑房地产开放商整个开发过程里，银行借款不应该高过40%。也就是房地产商自有资金比率必须达到或者超过60%。第二套购房者首付比例必须超过60%，而且必须考察购第二套房子人是否存在其他贷款项目，如果存在必须考虑其目前尚欠银行贷款计算进入他将购房的贷款里去。同时开征房地产税。对于只有一套房子的家庭可以考虑减免房产税，但是对于两套及以上房产者的房产税不可少征。只有如此努力下才可能规避房地产过高的风险。同时也还是能够满足普通人购买房子自住的需求。期待中国政府不要被目前GDP增长期待给遮蔽眼睛，不被更高的土地出让金迷住了心灵。

当然，部分城市房价上涨有其自身特殊的因素。比如，北京，上海，深圳，广州等中国超大城市的房价上涨速度远高过很多中西部地区城市上涨速度。这是因为北京上海等拥有比其他地方城市更多的资源来吸引人，比如政治，医疗，教育等资源。如果我们的政策还向这些城市倾斜，那么这些城市房价过分上涨就很难阻截。当然他们上涨的趋势也在逼迫普通人重新规划人生，离开北京上海等中国一线城市而去二线城市过相对安稳的生活。而航空，高速铁路也一定程度上削减了这种经济地理差异。但是，从公平角度，我们没有理由忽视中国大地那些非一线城市人的权益，应该通过各种渠道去改变目前这种地区不平等局面。