超级军网房产新政将推高楼价的判断大错特错
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/05/01 08:31:45
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“这是旧世界秩序的崩溃，并为美丽新世界的来到开启了大门。”对于日益显露的全球金融和经济危机，SOHO中国董事长潘石屹这样说。在他看来，此次危机有“天崩地裂”的效果，一种并不完全公正合理的旧的金融秩序也正在被破坏，新的市场秩序有望由此到来。
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在这一轮新旧更替的大背景下，中国房地产市场显然无法独善其身。为了促进日益低迷的房地产市场交易，22日，财政部、央行、国税总局分别推出包括税收、保障在内的多项利好政策，以提振市场信心。但潘石屹等市场人士认为，在如此低迷的市场气氛和全球经济危机的冲击下，这些利好消息的力量能否改变市场中的悲观情绪还有待观察。“例如契税下调到1%，取消万分之四的印花税等，这些对市场的需求能产生多大的促进还不好说。”潘石屹称。
潘石屹介绍，从统计数据上来看，北京今年9月份的成交量同比下滑了70%。而在易居研究院所做的第四季度房企预期调查中，62.5%的受访企业认为四季度北京房地产成交量将比三季度有所降低。46.7%的企业表示对未来楼市的发展持谨慎态度，并没有拿地计划。
“房地产公司最大的困难是缺钱，但直接加大对房地产的贷款比较危险，应该以刺激需求为突破口。目前出台的几条政策，也都是加大需求的，但与目前低迷的市场相比，力度太小。”潘石屹称。
潘石屹的观点得到了众多业内人士的赞同。10月23日，上海社科院研究员张泓铭、戴晓波、上海财经大学房地产研究中心印堃华、丁健等上海八位权威房地产专家集体“会诊”上海楼市。专家观点主要集中为三部分：一是宏观经济大势不明，房地产新政难以在短期内促进交易回暖；二是开发商资金紧张依旧，不排除明年有更大幅度降价行动；三是地方政府对土地财政依赖严重，实体产业结构升级乏力将带来GDP对房地产的过度依赖。 （上证报）
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在这一轮新旧更替的大背景下，中国房地产市场显然无法独善其身。为了促进日益低迷的房地产市场交易，22日，财政部、央行、国税总局分别推出包括税收、保障在内的多项利好政策，以提振市场信心。但潘石屹等市场人士认为，在如此低迷的市场气氛和全球经济危机的冲击下，这些利好消息的力量能否改变市场中的悲观情绪还有待观察。“例如契税下调到1%，取消万分之四的印花税等，这些对市场的需求能产生多大的促进还不好说。”潘石屹称。
潘石屹介绍，从统计数据上来看，北京今年9月份的成交量同比下滑了70%。而在易居研究院所做的第四季度房企预期调查中，62.5%的受访企业认为四季度北京房地产成交量将比三季度有所降低。46.7%的企业表示对未来楼市的发展持谨慎态度，并没有拿地计划。
“房地产公司最大的困难是缺钱，但直接加大对房地产的贷款比较危险，应该以刺激需求为突破口。目前出台的几条政策，也都是加大需求的，但与目前低迷的市场相比，力度太小。”潘石屹称。
潘石屹的观点得到了众多业内人士的赞同。10月23日，上海社科院研究员张泓铭、戴晓波、上海财经大学房地产研究中心印堃华、丁健等上海八位权威房地产专家集体“会诊”上海楼市。专家观点主要集中为三部分：一是宏观经济大势不明，房地产新政难以在短期内促进交易回暖；二是开发商资金紧张依旧，不排除明年有更大幅度降价行动；三是地方政府对土地财政依赖严重，实体产业结构升级乏力将带来GDP对房地产的过度依赖。 （上证报）
近日，上海易居房地产研究院对37个城市四百余家房地产企业展开四季度市场预测调研，从成交量、价格、土地等多个角度摸底对楼市的预期。其中，43.8%的企业认为四季度房地产市场成交量将进一步萎缩；51.4%的企业认为四季度房价将会下调；60.6％的企业认为土地招投标市场将更为低迷。这些企业覆盖华东、华南、华北、华中、华西几大区域，几乎涵盖所有全国和地方性龙头房地产企业。
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“年初以来，受多种因素影响，房地产行业面临自亚洲金融危机以来最大级别的调整，成交持续低迷，开发商资金压力巨大。万科、保利、富力、中海等全国主流开发商纷纷展开大规模降价促销，原有房价体系被打破，但各地成交局面并不理想。”易居房地产研究院分析师付琦介绍。
调查显示，房价方面，第四季度开发企业看跌的势头依然较为强劲，有51.4%的受访企业认为房价将继续下调，这一比例较此前的调研结果大幅上升。分城市来看，上海、广州、北京、深圳等一线城市由于房价高企降价空间充足，认为房价将较第三季度继续下降的房企比例高达71.1%。
另外，调查显示，随着存量房增加、毛利率下滑等形势导致一些开发商现金流陷入困境，开发商继而判断第四季度房价折扣可能由暗转明，力度由小变大。
“在市场较为低迷、回款迫切的状况下，开发商第四季度对房价的态度不再像第三季度时试探性地小幅降价或明升暗降，在2008 年最后一个季度里，打折不再停留于‘试水期’，房价不再会保持平稳，在第四季度将会出现一轮激烈的价格战。”易居研究院分析师付琦表示。
此前，本报获得独家消息，早在今年8月，即有上海开发商酝酿集体降价30％，但因担忧市场过度反应，此次降价行动被叫停。
从成交量预测来看，全国大多数城市信心不足，有43.8%的受访者认为四季度房地产市场成交量将进一步萎缩。其中以北京为核心的华北地区和以沈阳、大连、长春为主的东北地区对第四季度的成交判断较为悲观。但也有个别城市开发企业信心有所回升，如深圳、大连、常州、海口等。上海、北京、深圳、广州等一线城市的企业认为成交量继续下降的占比仍然高达51.9%。
在细分市场的预测中，大部分受访者认为中档经济型物业将是市场回暖热点，近郊区域的发展也相对较好。
此外，年关将近，资金压力较大，土地市场更为萧条，开发企业在拿地方面大多选择谨慎观望。在第四季度的问卷调查中，认为土地招投标市场更为低迷的受访者达到60.6%，环比上升11.1 个百分点。开发企业表示，在年关将近的第四季度，即使已经减少了供应量，仍无法扭转交易量持续走低的态势。没有足够的资金实力和市场信心是开发企业不愿意轻易涉足土地市场，导致土地屡遭流拍的两大原因。
“在目前房地产企业资金压力紧张的形势下，很多去年疯狂拿地的企业，去年的地价款尚未结清，已没有实力再去‘吸纳’土地，三季度土地市场冷清的局面在四季度加剧。”易居报告称。据了解，全国受访企业中在第四季度没有拿地计划的比例占65.9%。从城市情况来看，二、三线城市开发商无拿地意向的比例（68.7%）高于一线城市（53.3%）。
值得注意的是，上海有高达六成的受访企业表示在四季度有拿地计划，且大多对长期市场前景有较高期望。而杭州、南京多数企业表示四季度无土地需求。（上证报）
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“年初以来，受多种因素影响，房地产行业面临自亚洲金融危机以来最大级别的调整，成交持续低迷，开发商资金压力巨大。万科、保利、富力、中海等全国主流开发商纷纷展开大规模降价促销，原有房价体系被打破，但各地成交局面并不理想。”易居房地产研究院分析师付琦介绍。
调查显示，房价方面，第四季度开发企业看跌的势头依然较为强劲，有51.4%的受访企业认为房价将继续下调，这一比例较此前的调研结果大幅上升。分城市来看，上海、广州、北京、深圳等一线城市由于房价高企降价空间充足，认为房价将较第三季度继续下降的房企比例高达71.1%。
另外，调查显示，随着存量房增加、毛利率下滑等形势导致一些开发商现金流陷入困境，开发商继而判断第四季度房价折扣可能由暗转明，力度由小变大。
“在市场较为低迷、回款迫切的状况下，开发商第四季度对房价的态度不再像第三季度时试探性地小幅降价或明升暗降，在2008 年最后一个季度里，打折不再停留于‘试水期’，房价不再会保持平稳，在第四季度将会出现一轮激烈的价格战。”易居研究院分析师付琦表示。
此前，本报获得独家消息，早在今年8月，即有上海开发商酝酿集体降价30％，但因担忧市场过度反应，此次降价行动被叫停。
从成交量预测来看，全国大多数城市信心不足，有43.8%的受访者认为四季度房地产市场成交量将进一步萎缩。其中以北京为核心的华北地区和以沈阳、大连、长春为主的东北地区对第四季度的成交判断较为悲观。但也有个别城市开发企业信心有所回升，如深圳、大连、常州、海口等。上海、北京、深圳、广州等一线城市的企业认为成交量继续下降的占比仍然高达51.9%。
在细分市场的预测中，大部分受访者认为中档经济型物业将是市场回暖热点，近郊区域的发展也相对较好。
此外，年关将近，资金压力较大，土地市场更为萧条，开发企业在拿地方面大多选择谨慎观望。在第四季度的问卷调查中，认为土地招投标市场更为低迷的受访者达到60.6%，环比上升11.1 个百分点。开发企业表示，在年关将近的第四季度，即使已经减少了供应量，仍无法扭转交易量持续走低的态势。没有足够的资金实力和市场信心是开发企业不愿意轻易涉足土地市场，导致土地屡遭流拍的两大原因。
“在目前房地产企业资金压力紧张的形势下，很多去年疯狂拿地的企业，去年的地价款尚未结清，已没有实力再去‘吸纳’土地，三季度土地市场冷清的局面在四季度加剧。”易居报告称。据了解，全国受访企业中在第四季度没有拿地计划的比例占65.9%。从城市情况来看，二、三线城市开发商无拿地意向的比例（68.7%）高于一线城市（53.3%）。
值得注意的是，上海有高达六成的受访企业表示在四季度有拿地计划，且大多对长期市场前景有较高期望。而杭州、南京多数企业表示四季度无土地需求。（上证报）