正视小产权房问题 运动式清理非良方

正视小产权房问题 运动式清理非良方



2013年11月24日   南方都市报          


　　国土资源部、住房城乡建设部于22日联合下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

　　这一紧急通知，无疑是针对近日被改革方向所引爆的小产权房热。在十八届三中全会召开之前，由于“383改革方案”提出了允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，小产权房可通过补缴土地出让金获得产权，让小产权房即将“转正”的消息疯传，小产权房陷入一轮热建与热销。一份深圳官方调研报告显示，今年一季度深圳有73个违建楼盘在售，房价最高已达7900元/平方米；而北京通州的小产权房价格在近期最高涨幅为1000元/平方米。即使三中全会并未提及小产权房“转正”一事，这一股热潮仍在继续。

　　其实，两部委此次对小产权房的表述与以往的定期清理几乎无异，之所以来势汹汹地在这一时点以紧急通知的形式高调重申遏制小产权房，并非有什么新的处理方式，而是在于传达对小产权房在短期内“转正”的否认态度。此次的重点仍然是侵占耕地的小产权房，只是从以往强调的“在建、未售”改为“在建、在售”，矛头直指近期小产权房的火热销售状况；尤其是提出“排查摸底”，并强调对顶风违法的小产权房案件“坚决拆除一批，教育一批”，意图显然在于杀鸡儆猴。

　　可以预见这一举动短期内的确可为小产权房热降温，但从以往的定期清理和小产权房地下市场的日益繁荣来看，寄望于运动式清理无法解决小产权房问题。

　　小产权房，是城乡二元土地制度下农村集体所有土地权利界线模糊所引发的诸多问题之一。由于是在集体土地上建设，其产权证只是由乡或村政府颁发，不具备完全产权，但亦因此而不涵盖土地出让金与房地产相关税费，价格仅为普通商品房的40%-60%。在高房价与保障房不足的双重压力下，小产权房有了自己的市场，尤其是近10年，已自发形成一套完整的地下市场链条并逐步扩张。著名房地产商任志强曾引用R EICO工作室的数据称，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。据不完全统计，作为可能的最大小产权房市场，北京的小产权房约占去楼盘总量的20%；而深圳市规划土地监察支队统计数据显示，截至2010年6月2日，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37.94万栋，占全市建筑物总量的55.93%。

　　如此庞大的小产权房市场，已是不可忽视的存在。缺乏完全产权不仅令小产权房的流转效率低下，亦连带着诸多产权、使用权纠纷等风险。而随着年月增长，小产权房涉及的利益相关群体无疑将越来越大，越拖其伴生的风险也将越大。

　　小产权房是二元土地制度下因权属不明而产生的必须得到正视的问题，寻求一个行之有效的解决方式，不能让民众为土地制度的历史问题买单。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》称，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这是土地制度改革的良好信号，亦为在农地自由流转的基础上解决小产权房问题提供了条件。

　　两部委的紧急表态无疑可起到杀鸡儆猴的作用，暂时为小产权房热降温，但小产权房形成的原因及过去的经验均表明，运动式清理不能解决问题。与其防堵，不如正视，加快土地制度改革步伐，明确小产权房的权属，以保护消费者权益及促进房地产市场健康发展。






http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20131124/091517416631.shtml正视小产权房问题 运动式清理非良方



2013年11月24日   南方都市报          


　　国土资源部、住房城乡建设部于22日联合下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

　　这一紧急通知，无疑是针对近日被改革方向所引爆的小产权房热。在十八届三中全会召开之前，由于“383改革方案”提出了允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，小产权房可通过补缴土地出让金获得产权，让小产权房即将“转正”的消息疯传，小产权房陷入一轮热建与热销。一份深圳官方调研报告显示，今年一季度深圳有73个违建楼盘在售，房价最高已达7900元/平方米；而北京通州的小产权房价格在近期最高涨幅为1000元/平方米。即使三中全会并未提及小产权房“转正”一事，这一股热潮仍在继续。

　　其实，两部委此次对小产权房的表述与以往的定期清理几乎无异，之所以来势汹汹地在这一时点以紧急通知的形式高调重申遏制小产权房，并非有什么新的处理方式，而是在于传达对小产权房在短期内“转正”的否认态度。此次的重点仍然是侵占耕地的小产权房，只是从以往强调的“在建、未售”改为“在建、在售”，矛头直指近期小产权房的火热销售状况；尤其是提出“排查摸底”，并强调对顶风违法的小产权房案件“坚决拆除一批，教育一批”，意图显然在于杀鸡儆猴。

　　可以预见这一举动短期内的确可为小产权房热降温，但从以往的定期清理和小产权房地下市场的日益繁荣来看，寄望于运动式清理无法解决小产权房问题。

　　小产权房，是城乡二元土地制度下农村集体所有土地权利界线模糊所引发的诸多问题之一。由于是在集体土地上建设，其产权证只是由乡或村政府颁发，不具备完全产权，但亦因此而不涵盖土地出让金与房地产相关税费，价格仅为普通商品房的40%-60%。在高房价与保障房不足的双重压力下，小产权房有了自己的市场，尤其是近10年，已自发形成一套完整的地下市场链条并逐步扩张。著名房地产商任志强曾引用R EICO工作室的数据称，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。据不完全统计，作为可能的最大小产权房市场，北京的小产权房约占去楼盘总量的20%；而深圳市规划土地监察支队统计数据显示，截至2010年6月2日，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37.94万栋，占全市建筑物总量的55.93%。

　　如此庞大的小产权房市场，已是不可忽视的存在。缺乏完全产权不仅令小产权房的流转效率低下，亦连带着诸多产权、使用权纠纷等风险。而随着年月增长，小产权房涉及的利益相关群体无疑将越来越大，越拖其伴生的风险也将越大。

　　小产权房是二元土地制度下因权属不明而产生的必须得到正视的问题，寻求一个行之有效的解决方式，不能让民众为土地制度的历史问题买单。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》称，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这是土地制度改革的良好信号，亦为在农地自由流转的基础上解决小产权房问题提供了条件。

　　两部委的紧急表态无疑可起到杀鸡儆猴的作用，暂时为小产权房热降温，但小产权房形成的原因及过去的经验均表明，运动式清理不能解决问题。与其防堵，不如正视，加快土地制度改革步伐，明确小产权房的权属，以保护消费者权益及促进房地产市场健康发展。






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