超级军网一虎一席谈：中国楼市会重蹈日本覆辙由盛而衰吗
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/28 04:20:08
听听砖家门的意见。。。{:wu:}
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砖家从来就没说对过。
看看这个节目里那位牛主任在1年前的言论吧;
社科院牛凤瑞：高房价能造就“共赢”利益链
中国社会科学院城市发展与环境研究中心原主任、本书主编牛凤瑞研究员
网易财经4月23日讯 在4月23日于中国社会科学院举行的中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上，中国社科院专家牛凤瑞从学者的角度发表了对房地产业现状的看法，他认为房地产业具有举足轻重的地位，某种程度上中国的高房价是一种“共赢”的局面，高房价能进行有效的资源配置，政府应大胆放开房地产市场，价格交给市场。
房地产业地位举足轻重
房地产业的地位需要进行再认识。尽管它并没有列入这次十大产业振兴规划，但是它的地位是不可撼动的。2008年，中国的房地产投资超过3万亿，占整个中国固定资产投资的1/5,相当于中国城镇居民消费额的1/4.国内没有任何一个行业的固定资产投资一年达到3万亿以上。中央这次为了应对金融危机，两年进行4万亿投资，而房地产一年就是3万多亿，每年还以20%左右的速度在增加。
房地产业不直接提高我国的国际竞争力，但是，它为我们提高国际竞争力，提供物质支撑的部门。我们正处于工业化完成和实现城市化的阶段，在这个阶段，房地产业所处的地位，它为城市化和工业化提供物质基础、物质前提的产业地位是不能变的。如果不建设住房，上游的钢铁、建材、玻璃、水泥等等就没有市场。只有把房子建起来，家电、家装、家修才有市场需求。
应大胆放开市场
房价的涨落是市场信号、市场配置房地产资源的基本形式，有大涨就有大落，有大落就有大涨，有小涨就有小落，有小落就有小涨。
只有增加住房的有效供给，才是抑制房价过快上涨的釜底抽薪之策。除此，没有其他途径。过去控制投资、控制供地，关闭两个闸门，客观的效果就是要控制房价上涨，这一点没有疑问。在销售环节，我们对房价进行行政干预，历史的经验值得注意，除了少数非常时期，比如战争、自然灾害等，我们通过对某种必须消费品进行短期的干预，以维持社会稳定以外，在平常时期寄希望于价格调控，价格控制来增加某种商品的供给，以达到平衡市场供求的关系，还没有成功的先例。
相反放开市场价格，首先可能价格上升，价格上升造成供给增加，从而实现供求关系的平衡，价格的稳定实力在中国近30年来屡见不鲜。想一想，我们今天的副食品供应这么丰富，在上世纪80年代末，广州一开始放开价格的时候，也是引起了舆论的哗然。但是由于那种放开暂时的价格上涨，才有今天的中国肉类、蛋品、水产品的琳琅满目。家电产品也是类似的情况。这叫市场的力量。
反之，现在有些产品价格倒现在没有放开，仍然在高成本、低品质的泥潭里面拔不出来，政府非常操心，像某些生产资料就属于这种情况。
房价计算没那么简单
购房者希望的较低的房价，叫出价，开发商开出较高的房价叫要价，但只有从供求双方的博弈和成交价格，即市场形成的房价才是真实的房价。关于房价的计算，有以下几个问题：
第一，房价收入比和房屋租售比是分析房价水平的重要工具，但用以进行不同国家和时期的对比要慎重。有论者以世界通常的房价比和收入比来判断我国当前的房价水平，目前尚缺少全面的数据支撑。比如说世界正常的房价收入比为4:6,这是一个普遍可以接受的区间。但是这两个数据是哪个时代、哪个或哪些国家的平均值？是否也包括发展中国家，还是仅指欧美等发达国家？有关资料中并没有显示。
第二，房价是房子总价，是单价和面积的乘积，而一套住房有几十米至一二百平米，甚至更多。作为一个单价，在一个城市也因为区域和房屋品质的不同而相差甚远。房屋总价以多大面积和多高的单价来计算，从来没有共同的标准。按照2007年全国的平均数来算，我国城镇居民家庭按照三人来算，人均可支配收入是13786元，全国的平均商品住宅价格是3665元，这样计算，购买一套60平米的住宅，房价收入比是5.3,在4和6之间。如果购买100平米的住宅，房价收入比是8.8,购买130平米的住宅，房价收入比是11.5.这是中国的实际数字。
第三，在我国城镇居民家庭可支配收入的统计范围之外，其他购房的实际支付能力如何进行统计。比如双方家庭如果父母有能力，他们可以支持，所以我们的实际购房支付能力以统计数据之间有一个相应的差，这一点我们要考虑进去。
第四，现在更多的舆论、媒体在鼓吹以建造成本加平均利润来评价房价水平的高低。这个操作起来实际的效果如何值得怀疑。在计划经济时期，通过对企业进行内部核算，然后进行行业汇总，我们求出它的成本，然后再加上平均利润，这在理论上是可能的。但是在市场经济条件下，这样做既不具合理性，也不具可操作性。因为相同的房屋售价和企业的管理水平有很大不同，企业管理水平不同，成本也不一样，土地价格、原材料价格、劳动力价格也不同。房屋建造的成本也会有极大的差异。如果用一个成本或者多个成本分别计算，怎么样计算房屋的价格才合理？房屋的建设周期不同，我们是计算总销售的利润率还是计算基本的年利润率，这又有很大不同。用行政干预的方法，无论是压价还是拖价都是对房地产市场供求关系的扭曲，徒增房地产市场稳定健康发展的成本。
房价高是“共赢”局面
在商品房开发、销售的过程中，商品房的购买者或者家庭、企业、开发商被拆迁居民或被占地农民，以及地方政府，包括中央政府和各级政府，这四个方面的利益主体构成了彼此依赖、环环相扣、没有起点、没有终点一损俱损、一荣俱荣的利益循环链。购房者通过支付较高的商品房价格，支付了包括开发商利润、占地补偿、政府税费在内的商品房的开发全部成本。这样满足了自身的住房需求，开发商通过房地产开发而获得相应的投资、利润回报，被拆迁居民以改变自己原有的、熟悉的居住地，农民以转让土地而获得相应的拆迁和占地补偿。政府则通过土地税费来获得相应的财政收入。
实际上这里还存在此消彼涨的关系，哪一头拿得多，哪一头拿得少。在这种情况下，房价较高，开发商因而获得较高的投资回报，才有下一轮的更大规模的房地产开发，社会才有更多的住房有效供给。我们希望房价降下来，如果我们的开发商利润薄的话，下一轮他的开发就要受到影响。这是一个循环。
同时，拆迁户和被占地农民正是因为有较高的房价，他们才有可能获得较高的补偿，政府也才有可能有较高的开发税费收入或者土地财政。正是因为政府有了较高的土地收入，我们才有可能投资于更大规模的城市基础设施建设和城市公共产品的供给，这样对整个市民是受益的。这就是另外一个利益循环链。
这是一个共赢的利益循环链，起点就是房价高。当然，房价过高，购房者支出大幅度增加，生活指数要上升，必然要求增加工资。用人单位、用人企业的用工成本要提高，同时它的利润要摊薄，但一个城市企业的利益过渡摊薄的时候，将弱化这个城市的经商环境，降低这个城市的综合竞争力。
这是一个一损具损的利益链。房价过低，一方面会造成土地低效率或者浪费性的占用；另一方面，开发商无利可图，就不会有住房有效供给的大量增加。土地不能开发，被拆迁居民和占地农民的土地升值收益就不能变现，最终的结果是买房的人有钱也买不到房，政府也就没有能力进行相应的基础设施建设和公共服务的供给。这样的话，城市现代化的建设将造成停滞，这也是没有赢家的利益链。
不能走福利分配回头路 房价是最佳杠杆
房价是目前分配住房资源最公平、最有效率的杠杆。这一点我们应该特别重视，住房分配货币化、市场化，是住房改革制度的一个基本趋向。
从本世纪初的住房改革以来，中国城镇居民的住房条件是大大改善了，证明改革中尽管有缺点和失误，但总体是成功的。而这种缺点和失误也必须通过深化改革、配套改革才能完善起来，而不能走福利分配的回头路，走回头路是没有出路的。
作为发展中大国，我国城镇居民住房需求是一个由较低水平的满足到较高水平满足的长期、渐进的过程，我们希望第二天把中国住房解决，那是不可能的，需要几十年的时间。
当然，这里有谁最后得到满足的问题，比如40年、50年以后，这期间大多数城镇居民是要通过市场获得与自身收入水平和支付能力获得相应的住房，少数低收入群体通过住房保障来满足基本的居住需求，较高收入的群体先期满足较高水平住房的需求，较低收入的群体获得较低水平的住房满足。住房满足水平随着家庭收入和支付能力的变化而变化，这是正常的、合理的，否则就会有新的不公平。 (本文来源：网易财经 )
http://money.163.com/09/0423/14/57JEL1MU00252G50.html
社科院牛凤瑞：高房价能造就“共赢”利益链
中国社会科学院城市发展与环境研究中心原主任、本书主编牛凤瑞研究员
网易财经4月23日讯 在4月23日于中国社会科学院举行的中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上，中国社科院专家牛凤瑞从学者的角度发表了对房地产业现状的看法，他认为房地产业具有举足轻重的地位，某种程度上中国的高房价是一种“共赢”的局面，高房价能进行有效的资源配置，政府应大胆放开房地产市场，价格交给市场。
房地产业地位举足轻重
房地产业的地位需要进行再认识。尽管它并没有列入这次十大产业振兴规划，但是它的地位是不可撼动的。2008年，中国的房地产投资超过3万亿，占整个中国固定资产投资的1/5,相当于中国城镇居民消费额的1/4.国内没有任何一个行业的固定资产投资一年达到3万亿以上。中央这次为了应对金融危机，两年进行4万亿投资，而房地产一年就是3万多亿，每年还以20%左右的速度在增加。
房地产业不直接提高我国的国际竞争力，但是，它为我们提高国际竞争力，提供物质支撑的部门。我们正处于工业化完成和实现城市化的阶段，在这个阶段，房地产业所处的地位，它为城市化和工业化提供物质基础、物质前提的产业地位是不能变的。如果不建设住房，上游的钢铁、建材、玻璃、水泥等等就没有市场。只有把房子建起来，家电、家装、家修才有市场需求。
应大胆放开市场
房价的涨落是市场信号、市场配置房地产资源的基本形式，有大涨就有大落，有大落就有大涨，有小涨就有小落，有小落就有小涨。
只有增加住房的有效供给，才是抑制房价过快上涨的釜底抽薪之策。除此，没有其他途径。过去控制投资、控制供地，关闭两个闸门，客观的效果就是要控制房价上涨，这一点没有疑问。在销售环节，我们对房价进行行政干预，历史的经验值得注意，除了少数非常时期，比如战争、自然灾害等，我们通过对某种必须消费品进行短期的干预，以维持社会稳定以外，在平常时期寄希望于价格调控，价格控制来增加某种商品的供给，以达到平衡市场供求的关系，还没有成功的先例。
相反放开市场价格，首先可能价格上升，价格上升造成供给增加，从而实现供求关系的平衡，价格的稳定实力在中国近30年来屡见不鲜。想一想，我们今天的副食品供应这么丰富，在上世纪80年代末，广州一开始放开价格的时候，也是引起了舆论的哗然。但是由于那种放开暂时的价格上涨，才有今天的中国肉类、蛋品、水产品的琳琅满目。家电产品也是类似的情况。这叫市场的力量。
反之，现在有些产品价格倒现在没有放开，仍然在高成本、低品质的泥潭里面拔不出来，政府非常操心，像某些生产资料就属于这种情况。
房价计算没那么简单
购房者希望的较低的房价，叫出价，开发商开出较高的房价叫要价，但只有从供求双方的博弈和成交价格，即市场形成的房价才是真实的房价。关于房价的计算，有以下几个问题：
第一，房价收入比和房屋租售比是分析房价水平的重要工具，但用以进行不同国家和时期的对比要慎重。有论者以世界通常的房价比和收入比来判断我国当前的房价水平，目前尚缺少全面的数据支撑。比如说世界正常的房价收入比为4:6,这是一个普遍可以接受的区间。但是这两个数据是哪个时代、哪个或哪些国家的平均值？是否也包括发展中国家，还是仅指欧美等发达国家？有关资料中并没有显示。
第二，房价是房子总价，是单价和面积的乘积，而一套住房有几十米至一二百平米，甚至更多。作为一个单价，在一个城市也因为区域和房屋品质的不同而相差甚远。房屋总价以多大面积和多高的单价来计算，从来没有共同的标准。按照2007年全国的平均数来算，我国城镇居民家庭按照三人来算，人均可支配收入是13786元，全国的平均商品住宅价格是3665元，这样计算，购买一套60平米的住宅，房价收入比是5.3,在4和6之间。如果购买100平米的住宅，房价收入比是8.8,购买130平米的住宅，房价收入比是11.5.这是中国的实际数字。
第三，在我国城镇居民家庭可支配收入的统计范围之外，其他购房的实际支付能力如何进行统计。比如双方家庭如果父母有能力，他们可以支持，所以我们的实际购房支付能力以统计数据之间有一个相应的差，这一点我们要考虑进去。
第四，现在更多的舆论、媒体在鼓吹以建造成本加平均利润来评价房价水平的高低。这个操作起来实际的效果如何值得怀疑。在计划经济时期，通过对企业进行内部核算，然后进行行业汇总，我们求出它的成本，然后再加上平均利润，这在理论上是可能的。但是在市场经济条件下，这样做既不具合理性，也不具可操作性。因为相同的房屋售价和企业的管理水平有很大不同，企业管理水平不同，成本也不一样，土地价格、原材料价格、劳动力价格也不同。房屋建造的成本也会有极大的差异。如果用一个成本或者多个成本分别计算，怎么样计算房屋的价格才合理？房屋的建设周期不同，我们是计算总销售的利润率还是计算基本的年利润率，这又有很大不同。用行政干预的方法，无论是压价还是拖价都是对房地产市场供求关系的扭曲，徒增房地产市场稳定健康发展的成本。
房价高是“共赢”局面
在商品房开发、销售的过程中，商品房的购买者或者家庭、企业、开发商被拆迁居民或被占地农民，以及地方政府，包括中央政府和各级政府，这四个方面的利益主体构成了彼此依赖、环环相扣、没有起点、没有终点一损俱损、一荣俱荣的利益循环链。购房者通过支付较高的商品房价格，支付了包括开发商利润、占地补偿、政府税费在内的商品房的开发全部成本。这样满足了自身的住房需求，开发商通过房地产开发而获得相应的投资、利润回报，被拆迁居民以改变自己原有的、熟悉的居住地，农民以转让土地而获得相应的拆迁和占地补偿。政府则通过土地税费来获得相应的财政收入。
实际上这里还存在此消彼涨的关系，哪一头拿得多，哪一头拿得少。在这种情况下，房价较高，开发商因而获得较高的投资回报，才有下一轮的更大规模的房地产开发，社会才有更多的住房有效供给。我们希望房价降下来，如果我们的开发商利润薄的话，下一轮他的开发就要受到影响。这是一个循环。
同时，拆迁户和被占地农民正是因为有较高的房价，他们才有可能获得较高的补偿，政府也才有可能有较高的开发税费收入或者土地财政。正是因为政府有了较高的土地收入，我们才有可能投资于更大规模的城市基础设施建设和城市公共产品的供给，这样对整个市民是受益的。这就是另外一个利益循环链。
这是一个共赢的利益循环链，起点就是房价高。当然，房价过高，购房者支出大幅度增加，生活指数要上升，必然要求增加工资。用人单位、用人企业的用工成本要提高，同时它的利润要摊薄，但一个城市企业的利益过渡摊薄的时候，将弱化这个城市的经商环境，降低这个城市的综合竞争力。
这是一个一损具损的利益链。房价过低，一方面会造成土地低效率或者浪费性的占用；另一方面，开发商无利可图，就不会有住房有效供给的大量增加。土地不能开发，被拆迁居民和占地农民的土地升值收益就不能变现，最终的结果是买房的人有钱也买不到房，政府也就没有能力进行相应的基础设施建设和公共服务的供给。这样的话，城市现代化的建设将造成停滞，这也是没有赢家的利益链。
不能走福利分配回头路 房价是最佳杠杆
房价是目前分配住房资源最公平、最有效率的杠杆。这一点我们应该特别重视，住房分配货币化、市场化，是住房改革制度的一个基本趋向。
从本世纪初的住房改革以来，中国城镇居民的住房条件是大大改善了，证明改革中尽管有缺点和失误，但总体是成功的。而这种缺点和失误也必须通过深化改革、配套改革才能完善起来，而不能走福利分配的回头路，走回头路是没有出路的。
作为发展中大国，我国城镇居民住房需求是一个由较低水平的满足到较高水平满足的长期、渐进的过程，我们希望第二天把中国住房解决，那是不可能的，需要几十年的时间。
当然，这里有谁最后得到满足的问题，比如40年、50年以后，这期间大多数城镇居民是要通过市场获得与自身收入水平和支付能力获得相应的住房，少数低收入群体通过住房保障来满足基本的居住需求，较高收入的群体先期满足较高水平住房的需求，较低收入的群体获得较低水平的住房满足。住房满足水平随着家庭收入和支付能力的变化而变化，这是正常的、合理的，否则就会有新的不公平。 (本文来源：网易财经 )
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