社科院预测楼市下半年回暖 专家:高房价有助共赢

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社科院预测楼市下半年回暖 专家:高房价有助共赢

中国网4月23日北京讯4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办的“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，会议就当前我国房地产市场形势进行了分析研讨，并发布了2009年房地产蓝皮书。《房地产蓝皮书》指出，2008年前三季度，深圳商品房市场延续了2007年下半年的颓势，房价持续走低，成交量大幅下挫。岁末在利好政策的指引下，房价下行后趋稳，成交量也强劲反弹。

《房地产蓝皮书》指出，2008年住宅市场交易清淡，成交量持续低迷，投资意愿下降，下半年开始价格出现下跌。预计2009年将继续加大保障性住房建设；同时，商品住宅空置面积将会较快增加；在宏观经济回暖的形势下，下半年住宅价格将会止跌企稳。

蓝皮书指出，此轮住宅市场调整始于2007年第四季度，是各种调控政策作用、经济周期性下行、住宅市场自身调整和世界金融危机影响的结果，具体分析如下：

第一，住房市场环境的变化和住房保障制度的酝酿，给住宅市场供求双方均带来极大的不确定性。针对第二套住房的贷款政策，显著抑制了城市居民的改善性需求和投资性需求；而住房保障制度——保障范围最终究竟是20%、30%，抑或是包括公务员、教师在内的中等收入阶层——边界的不清晰，导致观望情绪蔓延。

第二，房地产市场自身调整规律的作用。近年房价持续上涨，购买力提前释放，泡沫有一定程度的积累，市场具有内在调整要求。

第三，从宏观环境上讲，本轮国民经济上行周期已经结束，根据宏观经济运行规律，耐用消费品（住房、汽车等）购置意愿会率先下降，房地产市场调整往往先于宏观经济增长的下滑。此外，股市持续大幅下跌，从财富效应方面也抑制了购房需求。

第四，2008年第三季度以来，世界金融危机的影响扩散到实体经济，加剧了我国宏观经济的调整幅度，失业率迅速上升，居民收入增长预期下降，住房需求减少，房价出现下降。

针对2007年末开始至今的住宅价格下跌情况，蓝皮书对2009年商品住宅市场的发展趋势进行了如下三点预测：

第一， 继续加大保障性住房建设。

加快保障性住房建设，是拉动内需、保持经济平稳较快增长的措施之一。住房和城乡建设部计划争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。2009年中央将继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。2009年廉租住房用地供应将会增加。

第二， 商品住宅空置面积将会较快增加。

2008年商品住宅成交低迷，销售面积同比下降。2007年大量新开工住宅项目在2009年将会陆续竣工，商品住宅空置面积将会较快增加。初步估算，商品住宅空置面积总量将会达到往年数量的2~3倍，而且不排除部分项目由于开发企业资金链断裂出现烂尾楼。住宅市场竞争加剧，在面积、户型、区位、装修程度上将会给消费者更多的选择。在大量空置住宅被消化之前，企业购地欲望不会加强，住宅用地成交量可能继续下降，土地价格小幅波动。

第三，下半年住宅价格将止跌企稳。

已经出台的房地产优惠政策有利于提高居民住房支付能力。短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定。在“保增长”的大调控目标下，可能再有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量“80后”年轻人的结婚需求，将刺激住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，将对房价稳定起到积极作用。在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年第三季度宏观经济将出现回暖。在此条件下，预计2009年下半年住宅价格有可能止跌企稳。

发布会现场：社科院牛凤瑞：高房价能造就“共赢”利益链

在4月23日于中国社会科学院举行的中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上，中国社科院专家、《房地产蓝皮书》主编牛凤瑞从学者的角度发表了对房地产业现状的看法，他认为房地产业具有举足轻重的地位，某种程度上中国的高房价是一种“共赢 ”的局面，高房价能进行有效的资源配置，政府应大胆放开房地产市场，价格交给市场。

在商品房开发、销售的过程中，商品房的购买者或者家庭、企业、开发商被拆迁居民或被占地农民，以及地方政府，包括中央政府和各级政府，这四个方面的利益主体构成了彼此依赖、环环相扣、没有起点、没有终点一损俱损、一荣俱荣的利益循环链。购房者通过支付较高的商品房价格，支付了包括开发商利润、占地补偿、政府税费在内的商品房的开发全部成本。这样满足了自身的住房需求，开发商通过房地产开发而获得相应的投资、利润回报，被拆迁居民以改变自己原有的、熟悉的居住地，农民以转让土地而获得相应的拆迁和占地补偿。政府则通过土地税费来获得相应的财政收入。

实际上这里还存在此消彼涨的关系，哪一头拿得多，哪一头拿得少。在这种情况下，房价较高，开发商因而获得较高的投资回报，才有下一轮的更大规模的房地产开发，社会才有更多的住房有效供给。我们希望房价降下来，如果我们的开发商利润薄的话，下一轮他的开发就要受到影响。这是一个循环。

同时，拆迁户和被占地农民正是因为有较高的房价，他们才有可能获得较高的补偿，政府也才有可能有较高的开发税费收入或者土地财政。正是因为政府有了较高的土地收入，我们才有可能投资于更大规模的城市基础设施建设和城市公共产品的供给，这样对整个市民是受益的。这就是另外一个利益循环链。

这是一个共赢的利益循环链，起点就是房价高。当然，房价过高，购房者支出大幅度增加，生活指数要上升，必然要求增加工资。用人单位、用人企业的用工成本要提高，同时它的利润要摊薄，但一个城市企业的利益过渡摊薄的时候，将弱化这个城市的经商环境，降低这个城市的综合竞争力。

这是一个一损具损的利益链。房价过低，一方面会造成土地低效率或者浪费性的占用；另一方面，开发商无利可图，就不会有住房有效供给的大量增加。土地不能开发，被拆迁居民和占地农民的土地升值收益就不能变现，最终的结果是买房的人有钱也买不到房，政府也就没有能力进行相应的基础设施建设和公共服务的供给。这样的话，城市现代化的建设将造成停滞，这也是没有赢家的利益链http://money.163.com/09/0423/09/57IVC1BQ00252G50.html
社科院预测楼市下半年回暖 专家:高房价有助共赢

中国网4月23日北京讯4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办的“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，会议就当前我国房地产市场形势进行了分析研讨，并发布了2009年房地产蓝皮书。《房地产蓝皮书》指出，2008年前三季度，深圳商品房市场延续了2007年下半年的颓势，房价持续走低，成交量大幅下挫。岁末在利好政策的指引下，房价下行后趋稳，成交量也强劲反弹。

《房地产蓝皮书》指出，2008年住宅市场交易清淡，成交量持续低迷，投资意愿下降，下半年开始价格出现下跌。预计2009年将继续加大保障性住房建设；同时，商品住宅空置面积将会较快增加；在宏观经济回暖的形势下，下半年住宅价格将会止跌企稳。

蓝皮书指出，此轮住宅市场调整始于2007年第四季度，是各种调控政策作用、经济周期性下行、住宅市场自身调整和世界金融危机影响的结果，具体分析如下：

第一，住房市场环境的变化和住房保障制度的酝酿，给住宅市场供求双方均带来极大的不确定性。针对第二套住房的贷款政策，显著抑制了城市居民的改善性需求和投资性需求；而住房保障制度——保障范围最终究竟是20%、30%，抑或是包括公务员、教师在内的中等收入阶层——边界的不清晰，导致观望情绪蔓延。

第二，房地产市场自身调整规律的作用。近年房价持续上涨，购买力提前释放，泡沫有一定程度的积累，市场具有内在调整要求。

第三，从宏观环境上讲，本轮国民经济上行周期已经结束，根据宏观经济运行规律，耐用消费品（住房、汽车等）购置意愿会率先下降，房地产市场调整往往先于宏观经济增长的下滑。此外，股市持续大幅下跌，从财富效应方面也抑制了购房需求。

第四，2008年第三季度以来，世界金融危机的影响扩散到实体经济，加剧了我国宏观经济的调整幅度，失业率迅速上升，居民收入增长预期下降，住房需求减少，房价出现下降。

针对2007年末开始至今的住宅价格下跌情况，蓝皮书对2009年商品住宅市场的发展趋势进行了如下三点预测：

第一， 继续加大保障性住房建设。

加快保障性住房建设，是拉动内需、保持经济平稳较快增长的措施之一。住房和城乡建设部计划争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。2009年中央将继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。2009年廉租住房用地供应将会增加。

第二， 商品住宅空置面积将会较快增加。

2008年商品住宅成交低迷，销售面积同比下降。2007年大量新开工住宅项目在2009年将会陆续竣工，商品住宅空置面积将会较快增加。初步估算，商品住宅空置面积总量将会达到往年数量的2~3倍，而且不排除部分项目由于开发企业资金链断裂出现烂尾楼。住宅市场竞争加剧，在面积、户型、区位、装修程度上将会给消费者更多的选择。在大量空置住宅被消化之前，企业购地欲望不会加强，住宅用地成交量可能继续下降，土地价格小幅波动。

第三，下半年住宅价格将止跌企稳。

已经出台的房地产优惠政策有利于提高居民住房支付能力。短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定。在“保增长”的大调控目标下，可能再有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量“80后”年轻人的结婚需求，将刺激住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，将对房价稳定起到积极作用。在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年第三季度宏观经济将出现回暖。在此条件下，预计2009年下半年住宅价格有可能止跌企稳。

发布会现场：社科院牛凤瑞：高房价能造就“共赢”利益链

在4月23日于中国社会科学院举行的中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上，中国社科院专家、《房地产蓝皮书》主编牛凤瑞从学者的角度发表了对房地产业现状的看法，他认为房地产业具有举足轻重的地位，某种程度上中国的高房价是一种“共赢 ”的局面，高房价能进行有效的资源配置，政府应大胆放开房地产市场，价格交给市场。

在商品房开发、销售的过程中，商品房的购买者或者家庭、企业、开发商被拆迁居民或被占地农民，以及地方政府，包括中央政府和各级政府，这四个方面的利益主体构成了彼此依赖、环环相扣、没有起点、没有终点一损俱损、一荣俱荣的利益循环链。购房者通过支付较高的商品房价格，支付了包括开发商利润、占地补偿、政府税费在内的商品房的开发全部成本。这样满足了自身的住房需求，开发商通过房地产开发而获得相应的投资、利润回报，被拆迁居民以改变自己原有的、熟悉的居住地，农民以转让土地而获得相应的拆迁和占地补偿。政府则通过土地税费来获得相应的财政收入。

实际上这里还存在此消彼涨的关系，哪一头拿得多，哪一头拿得少。在这种情况下，房价较高，开发商因而获得较高的投资回报，才有下一轮的更大规模的房地产开发，社会才有更多的住房有效供给。我们希望房价降下来，如果我们的开发商利润薄的话，下一轮他的开发就要受到影响。这是一个循环。

同时，拆迁户和被占地农民正是因为有较高的房价，他们才有可能获得较高的补偿，政府也才有可能有较高的开发税费收入或者土地财政。正是因为政府有了较高的土地收入，我们才有可能投资于更大规模的城市基础设施建设和城市公共产品的供给，这样对整个市民是受益的。这就是另外一个利益循环链。

这是一个共赢的利益循环链，起点就是房价高。当然，房价过高，购房者支出大幅度增加，生活指数要上升，必然要求增加工资。用人单位、用人企业的用工成本要提高，同时它的利润要摊薄，但一个城市企业的利益过渡摊薄的时候，将弱化这个城市的经商环境，降低这个城市的综合竞争力。

这是一个一损具损的利益链。房价过低，一方面会造成土地低效率或者浪费性的占用；另一方面，开发商无利可图，就不会有住房有效供给的大量增加。土地不能开发，被拆迁居民和占地农民的土地升值收益就不能变现，最终的结果是买房的人有钱也买不到房，政府也就没有能力进行相应的基础设施建设和公共服务的供给。这样的话，城市现代化的建设将造成停滞，这也是没有赢家的利益链