政府宏调多变幻，楼市水暖谁先知？

俗话说，春江水暖鸭先知。随着一场场秋雨的不期而至，楼市冷暖谁先知呢？近期全球经济风云变换，震荡不安，各国政府纷纷加入救市的行列，这也给近期饱受宏观调控的中国房地产行业带来了希望，所以救市已经成为房地产行业的热点话题。我们认为，中央救市或采取“中医疗法”，而地方政府则“救市救己”，房价下行或将激活楼市。


“金九银十”——中国楼市扑朔迷离
    近期，楼市的走向再次成为社会关注和争论的热点。自去年开始，全国各地楼市持续低迷，成交量不断下降，而且央行的货币紧缩政策也使得各地开发商陷入资金紧张的尴尬境地，这使得不少开发商以及业内人士都感叹，房地产行业正在进入寒冬。然而，9月15日央行降低“双率”后，似乎给寒风戚戚的房地产行业送来了一缕暖阳。由于国际金融环境的恶劣，中国宏观经济的走向格外牵动人心，于是关于“救市”的呼声也异常高涨，随之而来的是一些地方政府的高调“救市”行动，西安、河南、南京等地方政府已经纷纷实施了“新政”。房地产开发商也表示，错过了“金九”，不能再错过“银十”。一些业内人士也发出了“正当买方时”的呼吁。有分析表示，“十一或成楼市拐点”，然而这个拐点却带着重重迷雾，让人无法辨认，究竟是步入寒冬还是就此回暖？似乎都显得扑朔迷离。

    我们认为，认清中国楼市的问题是解决楼市需不需要救的前提。要认清中国楼市就要先认清中国的宏观经济，十七大后政府为了缓解经济发展过热，抑制通货膨胀，采取紧缩银根等一系列宏观调控政策，目的就是防止通胀、防止经济过热。然而2008年中国先后遭遇南方冰冻、洪水及汶川地震灾害，加之国际环境不利因素的影响，进入2008年下半年，经济出现下滑，这是我们们不希望看到的，但确实已经存在。所以楼市在整体宏观经济下行的趋势下，很难独善其身。楼市进入下行通道，就是排挤投机，回归理性的过程。 楼市的低迷主要表现就是成交量不足，导致此结果的直接原因完全是消费者心理层面的问题。一旦消费心理出现了变化，观望的人越来越多，自然持币待购的就多了，成交量肯定就下来了。南京房改新政的第一招方向是正确的，首先优化住房消费环境，主要是以减税、优惠、放宽公积金管理、住房补贴、住房保障等为主的减负及刺激消费措施。但是，所有措施基本上属于“劈脑门”、“扎眼仁”之类的常规战法，政策涉及面广，发力就散了，重点不突出，效果肯定好不了。

洞悉大势——中央救市“中医疗法”
        但是中央政府会不会采取救市行动？什么时候开始行动？救市的力度有多大呢？ 分析认为，中央政府肯定会采取救市行动，而且已经初现端倪，应该开始酝酿救市的时机、方法、手段等问题了。为什么这么说呢？其一，下半年开始中国宏观调控原则已经改变，从“双防”转变成为“一控一保”。中国对于经济发展的预期没有改变，不希望中国的经济发展降速；其二，从下半年开始，中国的金融市场开始松动，针对于中小企业的贷款限制放宽，降低了贷款利率，虽然作用不是十分明显，但是这代表了下一步金融政策的走势；其三，美国次贷危机带来的巨大破坏给各国政府敲响了警钟，美国的教训也给中国提供了应对市场波动的经验（这个经验就是尽早防范）；其三，温总理在美国以及达沃斯年会上的有关问题解答，特别提到了，拉动内需、保持经济增长的措施。

    所以，我们认为中央政府已经开始酝酿救市行动，而且这种救市行动在未来两个月内会逐步启动，但是中国政府采取的应该是“中医疗法”，以调养为主，不会灌以猛药，毕竟现在政府也意识到，中国大部分地区的房价已经超出了居民的承受能力，希望通过缓用药，给房价降温（也就是让房价回归理性，满足广大民众的要求）。 到底会选取哪些药材呢？我们想会在以下几个方面，其一，通过税收杠杆，降低房地产交易成本；其二，通过金融手段，促进中小企业发展，拉动居民可支配收入的增长；降低贷款利息，减轻企业、个人的贷款压力；其三，加大政策房供应（敦促各级政府的政策房供应计划实施），降低政策房价格，解决刚性住宅需求；其四，加强城市化发展进程，加强落后地区的基础设施投入，降低城乡差距，促进农村人口向城市发展。我们感觉政府直接支持房地产企业的可能性比较小，而是通过“调理”，提高需求、稳定房价、规范市场、引导人口迁移，实现房地产行业的健康发展。

揭开迷雾——地方政府“救市救己”
        十一国庆黄金周是今年以来最大规模的一次楼市促销，开发商们集中力量推新货，力求赢得市场。而与此同时，近来少数地方政府房地产“救市”声此起彼伏。有的对二次房贷开始放松，有的对“大户型”定义擅自扩大，有的对特殊购房者进行补贴……

    目前经济学家普遍认为，中国房地产市场经过连续多年高速增长，必然并且已经步入调整周期。不切实际盲目“救市”非但与事无补难以如愿以偿，弄得不好还会抵消掣肘调控得来非易的初步成果，比如现下不少城市在调控作用下房价正在回归理性。非理性的“救市”还有可能搅局，因为“救市”等于是向开产商发出调控休止甚至反向信号，势必助长开发商“以不变应万变”“坚持就是胜利”的侥幸心理。在最高层未作出调控松动决策前，地方擅自“救市”岂非对调控政策有抵制不执行之嫌。

    实际上，少数地方房市之所以陷入“高处不胜寒”的尴尬窘境，既有经济结构严重失调失衡的经济成因，又有地方财政异化为地产财政、房地产支撑GDP和形象工程的政绩导因。相形于房地产飞速发展的虚幻繁荣，工业经济发展严重滞后相形见绌，房地产与官员政绩捆绑为“一荣俱荣，一损俱损”的利益连体。藉以“救市”，不仅可以支撑由GDP和城市形象堆积起来的政绩工程，而且可以维系延续看得见可持续的政绩。由此可见，个别地方政府所谓的“救市”，与其谓之“救市”，毋宁谓之“救己”——救地方财政收入救GDP数字救形象工程。一言蔽之：救官员一己政绩。因此我们们想善意提醒，有关部门对当下少数地方甚嚣尘上方兴未艾的“救市”风向应引起高度警觉。倘如对之不加以及时调研因应，就有可能藉以默认效应进而衍生群仿效应危及全局，进而导致中央房市调控政策事倍功半无功而返甚至事与愿违。但愿这是杞人忧天。

拨云见日——房价下行激活楼市
    事实上，任何市场行为最终都是由买卖双方决定的，房地产市场也不能例外。目前，作为卖方的大多数开发商都急于销售手中的楼盘，虽然还没有采取明显的降价手段（万科除外），但是已经开始采取了特价房、买房送车、折扣等等隐性降价的手段。然而，面对房地产开发商层出不穷、花样百出的促销手段，购房者却似乎并不领情，购房者的观望情绪十分浓重。分析认为，中国楼市当前的买方可以简单分为两大类，其一是投资类型，其二是买房自住的需求类型。

（1）投资型买方的购房分析。
    楼市和股市有相似之处：信心都是决定市场走向的一个关键因素。从2007年开始，中央政府连续出台的房地产调控政策让老百姓看到了调控的坚强决心，而前随后的深圳、广州、北京、上海、武汉、重庆等一线城市的房价下调或者开发商的变相降价，更让人们看到了楼市见顶向下的迹象。作为很强经济敏感性的投资型买家更是如此，对于他们而言，房地产市场也许还要进行投资，但是决不是现在，当房价调整到位，风险下降，那个时候也许才是他们进场的更好时机。

（2）需求型买方的购房分析。
    对于需求型买家而言，买房是为了自住，是为了解决自身或者家庭的住房需求。这一类型的买家对于价格的敏感程度要远远低于那些投资型买家。在住房需求的推动下，但凡经济实力够，他们一般而言都会进行购买。这面对高高在上的房价，老百姓的购买力实在弱小，这也就是为什么那些炒房者最后深套其中的重要原因，没有人，即使是自主需求者都没有能力在高位接棒。中国房地产市场的买方现状是：有购房需要，但是没有购买能力。

    由此可见，无论是投资型买方还是需求买方，短期之内都不会有实质性的买房行为。购买力的短缺让楼市的成交量不断下滑，让居民的购房意愿下降至十年来最低。面对老百姓贫瘠的购买力而言，单凭央行降息或者地方政府微薄的购房补贴，只能是杯水车薪，解决不了根本的问题。面对当前楼市的这种低迷境况，开发商如果想走出地产寒冬，其实只有一种出路，那就是下调房价，只有当房价水平下调至合理区间，当房价理性回归至能够为居民所承受的价位，刚性需求才能够得以释放，购买需要才能转变为真实的购买行为，楼市的交易量才能真正回暖。否则，楼市回暖真的只能是黄粱一梦。俗话说，春江水暖鸭先知。随着一场场秋雨的不期而至，楼市冷暖谁先知呢？近期全球经济风云变换，震荡不安，各国政府纷纷加入救市的行列，这也给近期饱受宏观调控的中国房地产行业带来了希望，所以救市已经成为房地产行业的热点话题。我们认为，中央救市或采取“中医疗法”，而地方政府则“救市救己”，房价下行或将激活楼市。


“金九银十”——中国楼市扑朔迷离
    近期，楼市的走向再次成为社会关注和争论的热点。自去年开始，全国各地楼市持续低迷，成交量不断下降，而且央行的货币紧缩政策也使得各地开发商陷入资金紧张的尴尬境地，这使得不少开发商以及业内人士都感叹，房地产行业正在进入寒冬。然而，9月15日央行降低“双率”后，似乎给寒风戚戚的房地产行业送来了一缕暖阳。由于国际金融环境的恶劣，中国宏观经济的走向格外牵动人心，于是关于“救市”的呼声也异常高涨，随之而来的是一些地方政府的高调“救市”行动，西安、河南、南京等地方政府已经纷纷实施了“新政”。房地产开发商也表示，错过了“金九”，不能再错过“银十”。一些业内人士也发出了“正当买方时”的呼吁。有分析表示，“十一或成楼市拐点”，然而这个拐点却带着重重迷雾，让人无法辨认，究竟是步入寒冬还是就此回暖？似乎都显得扑朔迷离。

    我们认为，认清中国楼市的问题是解决楼市需不需要救的前提。要认清中国楼市就要先认清中国的宏观经济，十七大后政府为了缓解经济发展过热，抑制通货膨胀，采取紧缩银根等一系列宏观调控政策，目的就是防止通胀、防止经济过热。然而2008年中国先后遭遇南方冰冻、洪水及汶川地震灾害，加之国际环境不利因素的影响，进入2008年下半年，经济出现下滑，这是我们们不希望看到的，但确实已经存在。所以楼市在整体宏观经济下行的趋势下，很难独善其身。楼市进入下行通道，就是排挤投机，回归理性的过程。 楼市的低迷主要表现就是成交量不足，导致此结果的直接原因完全是消费者心理层面的问题。一旦消费心理出现了变化，观望的人越来越多，自然持币待购的就多了，成交量肯定就下来了。南京房改新政的第一招方向是正确的，首先优化住房消费环境，主要是以减税、优惠、放宽公积金管理、住房补贴、住房保障等为主的减负及刺激消费措施。但是，所有措施基本上属于“劈脑门”、“扎眼仁”之类的常规战法，政策涉及面广，发力就散了，重点不突出，效果肯定好不了。

洞悉大势——中央救市“中医疗法”
        但是中央政府会不会采取救市行动？什么时候开始行动？救市的力度有多大呢？ 分析认为，中央政府肯定会采取救市行动，而且已经初现端倪，应该开始酝酿救市的时机、方法、手段等问题了。为什么这么说呢？其一，下半年开始中国宏观调控原则已经改变，从“双防”转变成为“一控一保”。中国对于经济发展的预期没有改变，不希望中国的经济发展降速；其二，从下半年开始，中国的金融市场开始松动，针对于中小企业的贷款限制放宽，降低了贷款利率，虽然作用不是十分明显，但是这代表了下一步金融政策的走势；其三，美国次贷危机带来的巨大破坏给各国政府敲响了警钟，美国的教训也给中国提供了应对市场波动的经验（这个经验就是尽早防范）；其三，温总理在美国以及达沃斯年会上的有关问题解答，特别提到了，拉动内需、保持经济增长的措施。

    所以，我们认为中央政府已经开始酝酿救市行动，而且这种救市行动在未来两个月内会逐步启动，但是中国政府采取的应该是“中医疗法”，以调养为主，不会灌以猛药，毕竟现在政府也意识到，中国大部分地区的房价已经超出了居民的承受能力，希望通过缓用药，给房价降温（也就是让房价回归理性，满足广大民众的要求）。 到底会选取哪些药材呢？我们想会在以下几个方面，其一，通过税收杠杆，降低房地产交易成本；其二，通过金融手段，促进中小企业发展，拉动居民可支配收入的增长；降低贷款利息，减轻企业、个人的贷款压力；其三，加大政策房供应（敦促各级政府的政策房供应计划实施），降低政策房价格，解决刚性住宅需求；其四，加强城市化发展进程，加强落后地区的基础设施投入，降低城乡差距，促进农村人口向城市发展。我们感觉政府直接支持房地产企业的可能性比较小，而是通过“调理”，提高需求、稳定房价、规范市场、引导人口迁移，实现房地产行业的健康发展。

揭开迷雾——地方政府“救市救己”
        十一国庆黄金周是今年以来最大规模的一次楼市促销，开发商们集中力量推新货，力求赢得市场。而与此同时，近来少数地方政府房地产“救市”声此起彼伏。有的对二次房贷开始放松，有的对“大户型”定义擅自扩大，有的对特殊购房者进行补贴……

    目前经济学家普遍认为，中国房地产市场经过连续多年高速增长，必然并且已经步入调整周期。不切实际盲目“救市”非但与事无补难以如愿以偿，弄得不好还会抵消掣肘调控得来非易的初步成果，比如现下不少城市在调控作用下房价正在回归理性。非理性的“救市”还有可能搅局，因为“救市”等于是向开产商发出调控休止甚至反向信号，势必助长开发商“以不变应万变”“坚持就是胜利”的侥幸心理。在最高层未作出调控松动决策前，地方擅自“救市”岂非对调控政策有抵制不执行之嫌。

    实际上，少数地方房市之所以陷入“高处不胜寒”的尴尬窘境，既有经济结构严重失调失衡的经济成因，又有地方财政异化为地产财政、房地产支撑GDP和形象工程的政绩导因。相形于房地产飞速发展的虚幻繁荣，工业经济发展严重滞后相形见绌，房地产与官员政绩捆绑为“一荣俱荣，一损俱损”的利益连体。藉以“救市”，不仅可以支撑由GDP和城市形象堆积起来的政绩工程，而且可以维系延续看得见可持续的政绩。由此可见，个别地方政府所谓的“救市”，与其谓之“救市”，毋宁谓之“救己”——救地方财政收入救GDP数字救形象工程。一言蔽之：救官员一己政绩。因此我们们想善意提醒，有关部门对当下少数地方甚嚣尘上方兴未艾的“救市”风向应引起高度警觉。倘如对之不加以及时调研因应，就有可能藉以默认效应进而衍生群仿效应危及全局，进而导致中央房市调控政策事倍功半无功而返甚至事与愿违。但愿这是杞人忧天。

拨云见日——房价下行激活楼市
    事实上，任何市场行为最终都是由买卖双方决定的，房地产市场也不能例外。目前，作为卖方的大多数开发商都急于销售手中的楼盘，虽然还没有采取明显的降价手段（万科除外），但是已经开始采取了特价房、买房送车、折扣等等隐性降价的手段。然而，面对房地产开发商层出不穷、花样百出的促销手段，购房者却似乎并不领情，购房者的观望情绪十分浓重。分析认为，中国楼市当前的买方可以简单分为两大类，其一是投资类型，其二是买房自住的需求类型。

（1）投资型买方的购房分析。
    楼市和股市有相似之处：信心都是决定市场走向的一个关键因素。从2007年开始，中央政府连续出台的房地产调控政策让老百姓看到了调控的坚强决心，而前随后的深圳、广州、北京、上海、武汉、重庆等一线城市的房价下调或者开发商的变相降价，更让人们看到了楼市见顶向下的迹象。作为很强经济敏感性的投资型买家更是如此，对于他们而言，房地产市场也许还要进行投资，但是决不是现在，当房价调整到位，风险下降，那个时候也许才是他们进场的更好时机。

（2）需求型买方的购房分析。
    对于需求型买家而言，买房是为了自住，是为了解决自身或者家庭的住房需求。这一类型的买家对于价格的敏感程度要远远低于那些投资型买家。在住房需求的推动下，但凡经济实力够，他们一般而言都会进行购买。这面对高高在上的房价，老百姓的购买力实在弱小，这也就是为什么那些炒房者最后深套其中的重要原因，没有人，即使是自主需求者都没有能力在高位接棒。中国房地产市场的买方现状是：有购房需要，但是没有购买能力。

    由此可见，无论是投资型买方还是需求买方，短期之内都不会有实质性的买房行为。购买力的短缺让楼市的成交量不断下滑，让居民的购房意愿下降至十年来最低。面对老百姓贫瘠的购买力而言，单凭央行降息或者地方政府微薄的购房补贴，只能是杯水车薪，解决不了根本的问题。面对当前楼市的这种低迷境况，开发商如果想走出地产寒冬，其实只有一种出路，那就是下调房价，只有当房价水平下调至合理区间，当房价理性回归至能够为居民所承受的价位，刚性需求才能够得以释放，购买需要才能转变为真实的购买行为，楼市的交易量才能真正回暖。否则，楼市回暖真的只能是黄粱一梦。