北京房价应为每平米5700元！

中国真正的商品房历史，从1998年取消福利分房开始，到现在也才刚满十年。从官到民，对房地产知识，都处于启蒙时期，走一些弯路，做出一些拣芝麻、丢西瓜的事情，一点都不奇怪。但是，房地产毕竟是国家大事，长此以往，不光老百姓无法接受，国家乃至地方政府，也必然有可能因为损失过重而伤了元气。所以，我希望通过我这篇博客，写出我对房地产发展的一些建设性构想，希望能得到一些地方政府的认可，帮一些领导真正做好“经营城市”这件事，为中国老百姓做一点我一直都很想做的实事儿。

先从一个“夸张的笑话”开始吧，尽管这实在是个“冷笑话”：

前几天“北京房地产商协会”的“胡云景会长”竟然说：“北京土地资源浪费严重，其中最浪费的就是故宫，北京的市区面积近2738平方公里，而故宫占了其中的72万㎡，如果将其全部改造成建设用地，可以提供2400万㎡的可居住面积，以人均拥有20㎡的面积计算，可以解决120万人的住房问题，如果此举真的施行，北京住房价格会有比较大幅度下降，到那个时候普通收入阶层都可以有房可居”。

作为一名房地产业内人士，说出在72万㎡地皮能盖2400万㎡房子的笑话，实在让人有点冷，比起1958年堂而皇之的鼓吹“粮食亩产上万斤”，以及2008年“周正龙发现野生华南虎”都更有过之而无不及。如果只是个笑话，当然无所谓，但暴露出“尸位素餐”的官僚本质，却让每个希望中国富强的国人“不寒而栗”。

请大家看清楚，这可不是“物理学家”来管种地，而是“房地产协会会长”在拿十三亿中国人开涮。戴上这顶帽子，坐上这个位子，居然连容积率都不懂，若有其事的提出这种建议，如果其后还能善终，这样的国家未来还有多少希望呢？

在这里，郑重的告诉大家，72万㎡的建设用地，即便把容积率盖到夸张的3.5，也不过可以盖252万㎡房子，离2400万㎡还差得好远，而且按照一般的经验，一个社区的户均建筑面积通常≥80㎡，人均居住面积至少30㎡，顶多落实3.15万户，84000人的居住问题，不可能住下120万人。而且，即便是3.15万户，84000人，也不可能住得舒服，因为交通和停车问题会无法解决。

当然，这样“荒谬的会长”是否会被绳之以法，在法律面前，贫富不等，官民不等的中国，我是不敢指望的，在公众没意识到“不受监督的权力绝对导致腐败”这一“真理”之前，我也不想在这样一篇建议性文章里更多的去谈法律问题。我想，如果大家能意识到上面例子中的荒谬，并能和我一样产生“疾恶如仇”的情绪，中国就还是有希望的。

十年以来，房地产行业在中国的许多城市，都是由少数开发商主导的，为了实现他们的利益最大化，政府的收益严重流失，银行的风险不断累积，土地囤积，道路拥堵，房价虚高，民怨沸腾，实在让每个有良知的中国人心寒。我相信，中国这么大，一定会有相当数量的地方政府领导已经意识到这个问题，并且开始寻找“科学发展房地产的新模式”。

在这里，我首先简要描述我给某市领导的一份开发建议：

鉴于贵市当年人均可支配收入约9800元的事实，按照一套70㎡楼房居住三口之家计算，合理的房价应为“9800元 x 3口之家 x 5年收入”≈ 14.7万元 ÷ 70㎡ ≈ 2100元每㎡，一套这样的房子，在贵市的合理月租应为14.7万元 ÷ 200个月 ≈ 735元，而贵市目前的商品房价格，已经远远超过普通老百姓的承受力，且由于开发商导致的土地囤积，已使贵市经济和发展严重脱节，与房地产有关的官员纷纷落马或下水。所以，贵市政府应从长远出发，在不参与房地产投资的前提下，把握住一个城市真正的经济命脉，为居民谋求“居者有其屋”的幸福生活。

〖作者注：按照北京2007年平均39867元计算，标准的双职工三口之家按照房价收入比5：1计算的可承受房价应为39.867万元，按照一套房子70㎡计算，北京的合理房价应为5700元每㎡，而2007年的北京市商品房均价高达12436元每平米，远远超过普通工薪家庭的承受能力，虽然北京存在严重的贫富分化，但房价之中的泡沫之明显，已经是有目共睹。不知道什么时候，大家才愿意支持我，和我一起去说服北京市政府和人民合作，要知道，合作建房如果失去大家的合作，指望我个人或少数工作人员的力量，面对强大的开发商利益集团，就好比螳臂当车。难道大家不该为了自己的利益，一起努力合作么？〗

根据贵市目前的土地交易情况，我们建议贵市将新城建设和旧城改造结合起来，按照每平米楼面地价630元，即房价的30%，通过银行代售的形式，向未来的居民预售土地使用权。即，由政府行文，允许认可每平米2100元的居民，按照每平米630元的楼面地价，先在银行购买土地使用权，并由政府根据购买土地使用权的先后顺序发放编号，分批解决买房问题。比如，小A希望购买建筑面积70㎡的住房，可以先到银行用“630元 x 70㎡ ”= 44100元的价格，购买土地使用权，并取得按照每平米2100元的约定价格购买住房的排队资格，如果小B希望购买建筑面积100平米的住房，则需要到银行购买（630元 x 100㎡）= 63000元的土地使用权。

按照年开发量500万㎡估算，政府可以得到（630元 x 500万㎡）= 31.5亿人民币，其中的30%，即9.45亿元，作为政府的财政收入，其余70%，即22.05亿，则作为政府拆迁和市政建设的专项资金，用其中的70%，即（22.05亿 x 70%）= 15.435亿，作为政府为市民提供实物住房补贴的准备金，按照每平米2100元的价格，可以取得大约73.5万平米实物住房，用于解决城市和农村拆迁过程中遇到的原居民安置问题。按照人均免费提供30㎡新房的标准，可以拆迁2.45万名居民，腾出大量宝贵的土地。而被拆迁人，则可以免费获得人均30㎡新房，实现安居乐业。当然，建议是用换钥匙的办法，先由政府组织为居民办理换房手续，再新房交付之后，再组织居民到政府主管部门换钥匙（办理产权置换手续）。

简单计算，政府需要提供的住宅面积是（500万㎡ + 73.5万㎡）≈ 573.5万㎡，可以得到的销售收入应为（500万㎡ x 2100元每㎡）≈ 105亿元。扣除已经收取的地价款31.5亿，政府还有可用资金73.5亿，用于以下支出后：

① 建设商品住房573.5万㎡，每㎡980元（六层板楼）共56.203亿元；
② 配建轻钢结构商业40.145万㎡（住宅的百分之七）共2.4087亿元；
③ 配建现浇钢混商业28.675万㎡（住宅的百分之五）共3.38365亿元；
  （轻钢结构成本600元每㎡，现浇钢筋混凝土结构成本1180元每㎡）
  （以上三项，每平米造价均含100元市政配套费，用于配套建设）
④ 营业税（105亿 x 5.5%）≈ 5.775亿（返税用于冲抵不可预见费）

节余（73.5亿 - ①②③④）≈ 5.72965亿，作为分给投资者的红利。
按照月收益2.5%，由政府分五期，每期10亿，定向募集居民投资。
按最长六个月结算，五期累计支付红利人民币5亿元，实现返利于民。
（各期红利合计：1.5亿 + 1.25亿 + 1亿 + 0.75亿 + 0.5亿）
在房屋按期竣工验收后，由之前认购的居民在银行办理按揭付款。
扣除红利后节余7296.5万元，由政府和银行平分，作为管理费用。

这样一来，购房人如愿以偿的得到了质优价廉的房子；
银行成功的发放了大量优质贷款（首付30%给政府而不是开发商）；
建筑商得到了按月结算，不用垫资的工程承包机会；
老百姓得到了优质的投资机会（月收益2.5%的短期定期投资）
政府得到了土地收益、税费、城市经济发展和政绩。

另外，对于按照住宅总面积12%配建的配套商业用房，其产权应由政府持有，但政府应将租金收益和购房人共享，即其中50%按照购房人拥有住房面积的比例，每季度将红利通过银行发给购房人。另外50%则作为政府永久的财政收入，也就是固定资产收入。这样不仅可以避免新建的城市由于配套不足而成为睡城，又可以实现地方财政收入与当地经济永久挂钩，让地方政府永远有丰厚的可持续收入。

当然，上面的计算和描述虽然简洁，但毕竟略显专业，所以再简要总结如下：

⒈ 购房人投入及收益：

按每平米630元在银行存款，签约申购土地使用权，可按2100元每㎡买房；
获得公平的买（限价商品）房机会，先到先得，且房屋质量和交房有保证；
取得房屋后，可以根据购买面积，永久取得配套商业出租的监管和分红权；
买到了房子质量好和配套齐全的房子，而且是在一个不再施工扰民的社区。

⒉ 投资人投入及收益：

项目启动后，当年4月至8月，政府通过银行每月销售10亿元理财机会；
投资人投资可得到每月2.5%的固定回报，但不得中途转让或撤资；
当年9月底，政府收到购房人按揭支付的购房款后，委托银行还款；
为保证政府利益，银行还款结算期限为50个工作日，结算期间不计利息；
（如5月份购买10万理财机会，本息合计11.25万，到期后只按存款计息）

⒊ 建筑公司投入及收益：

建筑公司可以得到按月结算，不再垫资的优质项目招标合同；
中标后须严格按照工期施工，由政府配合协调，并确保品质；
采用环保节能技术，正常的六层板楼施工周期通常为六个月；
建筑工人的工资不得拖欠，由建筑公司申报，直接由银行代付；
建筑材料的选购，也通过招标，选择质量优等，价格合理的产品；
到期不能按时竣工，或中途延误工期，将被取消承建资格。

⒋ 银行的投入和收益：

代收地价款、代售理财机会可得3648.25万管理费；
房屋竣工验收后可得到73.5亿按揭，获得利息回报；
不再受假按揭和三角债的风险困扰，实现资产优良。

⒌ 政府的投入和收益：

通过提供限价商品房稳定房价，通过直销土地使用权获得地价款；
财政得到地价款的30%，作为土地销售收益，而无须投资或贷款；
土地部门得到地价款的70%，七成用于居民回迁，三成用于市政投资；
另外得到每平米100元市政建设费，由政府综合使用，提升社区品质；
得到数额可观的税费收益及管理收入，按500万平米计算如下：
⑴ 政府土地收益9.45亿（政府的土地纯收益）；
⑵ 拆迁及配套建设费22.05亿（定向用于实物住房补贴和市政建设）；
⑶ 6.4232亿社区小市政建设费（定向用于新城市政配套建设）
⑷ 营业税收入5.775亿（政府的税费收益）
⑸ 契税收入3.15亿 ≈（销售额105亿 x 税率3%，购房合同生效时交纳）
⑹ 管理费3648.25万元（分利于民后，与银行平分节余收益）
⑺ 得到城市住宅面积6%的34.41万平米配套商业的产权和租金收益；
   （按每平米估价6000元计算，相当于实物固定资产增加20.646亿）
   （以上7项收入合计约67.86亿人民币，其中实际收益39.386亿）
⑻ 城市房价稳定，百姓安居乐业，实现新城快速开发，当年见效。

综上所述，如果地方政府采纳我的建议，和人民合作，将成为最大的赢家，并且可以完全没有风险，因为地方政府在制定规划和开发目标之后，不是盲目开发，而是在规划和目标确定后，根据实际认购土地使用权的金额，来安排当年的开发计划，如果当年的认购面积较少，可以减少开发面积和理财销售，如果当年的认购面积较多，可以增加开发面积和理财销售，主动权完全在政府，而且是定向销售，没有风险。

即便开发过程中，遇到困难，比如拆迁困难或者工期拖延，也完全可以向市民公开问题，让市民协助解决，或取得谅解，在政府主动让利于民之后，人民当然会积极配合政府工作。特别是现房产权置换的拆迁方式，质量有保证的环保节能住宅，充分合理的商业配套，都保证了城市的发展。当然，如果政府对轨道交通有兴趣，也完全可以把轨道交通的成本增加到房价成本之中，只要选择效费比高的有轨电车，如下图所示，虽然每平米房子要贵些，但老百姓是最终受益人，大家当然愿意。


传统的城市，由于规划问题，导致土地浪费、交通拥堵、治安混乱、环境污染、甚至成为睡城，有了先进的城市配套理念，按照12%的比例，在产权清晰，共同管理，共同收益的前提下，相信我们的新城一定可以走出怪圈，不再是睡城、堵城。附图：建议在新城中适量配置的轻钢结构商业配套，具有建造快、成本低，宽敞舒适等特点。

轻钢结构建筑成本低，建造快，不仅适合做体育场馆，也适合做商业。

有了好的交通，好的配套，好的环境，低廉的价格，再有合理的户型，确保每套住宅都是南北通透，环保节能的板楼，老百姓怎么会不积极认购呢？再大的房地产萎缩，又怎么会影响人们对好房子的购买欲？请参照我们提供的建议户型示意图：

上图是建筑面积70平米的六层无电梯板楼，下图的建筑面积是100平米。

虽然现在中国房地产行业出现了明显的销量萎缩，但只要政府确实能和人民合作，把人民的利益和政府的利益捆绑在一起，我们一定能顺利实现中国人口的城市化，并在这个销量萎缩的倒春寒时期，创造一个房地产和城市建设的世界奇迹。

许多城市领导错误的认为，房价越高，GDP就越高，城市经济发展速度也就越快，政府领导的政绩就越大，至于老百姓买不起房子，不过小事一桩。而对于城市的卖地收入，他们往往错误的认为，房价高了，土地销售收入就高，政府自然就富了。其实，这种简单的“卖地理论”，会导致当地财政收入大幅流失，对政府的长期执政能力造成严重的影响。所以，希望中国能有明智的，真正一心为民，具有爱国主义精神的地方政府，采纳我提出的这套“房价地价分离”的新城建设方案。本人愿意全力配合，并提供全程服务，并以数年来组织中国老百姓合作的宝贵经验，为政府效力。中国真正的商品房历史，从1998年取消福利分房开始，到现在也才刚满十年。从官到民，对房地产知识，都处于启蒙时期，走一些弯路，做出一些拣芝麻、丢西瓜的事情，一点都不奇怪。但是，房地产毕竟是国家大事，长此以往，不光老百姓无法接受，国家乃至地方政府，也必然有可能因为损失过重而伤了元气。所以，我希望通过我这篇博客，写出我对房地产发展的一些建设性构想，希望能得到一些地方政府的认可，帮一些领导真正做好“经营城市”这件事，为中国老百姓做一点我一直都很想做的实事儿。

先从一个“夸张的笑话”开始吧，尽管这实在是个“冷笑话”：

前几天“北京房地产商协会”的“胡云景会长”竟然说：“北京土地资源浪费严重，其中最浪费的就是故宫，北京的市区面积近2738平方公里，而故宫占了其中的72万㎡，如果将其全部改造成建设用地，可以提供2400万㎡的可居住面积，以人均拥有20㎡的面积计算，可以解决120万人的住房问题，如果此举真的施行，北京住房价格会有比较大幅度下降，到那个时候普通收入阶层都可以有房可居”。

作为一名房地产业内人士，说出在72万㎡地皮能盖2400万㎡房子的笑话，实在让人有点冷，比起1958年堂而皇之的鼓吹“粮食亩产上万斤”，以及2008年“周正龙发现野生华南虎”都更有过之而无不及。如果只是个笑话，当然无所谓，但暴露出“尸位素餐”的官僚本质，却让每个希望中国富强的国人“不寒而栗”。

请大家看清楚，这可不是“物理学家”来管种地，而是“房地产协会会长”在拿十三亿中国人开涮。戴上这顶帽子，坐上这个位子，居然连容积率都不懂，若有其事的提出这种建议，如果其后还能善终，这样的国家未来还有多少希望呢？

在这里，郑重的告诉大家，72万㎡的建设用地，即便把容积率盖到夸张的3.5，也不过可以盖252万㎡房子，离2400万㎡还差得好远，而且按照一般的经验，一个社区的户均建筑面积通常≥80㎡，人均居住面积至少30㎡，顶多落实3.15万户，84000人的居住问题，不可能住下120万人。而且，即便是3.15万户，84000人，也不可能住得舒服，因为交通和停车问题会无法解决。

当然，这样“荒谬的会长”是否会被绳之以法，在法律面前，贫富不等，官民不等的中国，我是不敢指望的，在公众没意识到“不受监督的权力绝对导致腐败”这一“真理”之前，我也不想在这样一篇建议性文章里更多的去谈法律问题。我想，如果大家能意识到上面例子中的荒谬，并能和我一样产生“疾恶如仇”的情绪，中国就还是有希望的。

十年以来，房地产行业在中国的许多城市，都是由少数开发商主导的，为了实现他们的利益最大化，政府的收益严重流失，银行的风险不断累积，土地囤积，道路拥堵，房价虚高，民怨沸腾，实在让每个有良知的中国人心寒。我相信，中国这么大，一定会有相当数量的地方政府领导已经意识到这个问题，并且开始寻找“科学发展房地产的新模式”。

在这里，我首先简要描述我给某市领导的一份开发建议：

鉴于贵市当年人均可支配收入约9800元的事实，按照一套70㎡楼房居住三口之家计算，合理的房价应为“9800元 x 3口之家 x 5年收入”≈ 14.7万元 ÷ 70㎡ ≈ 2100元每㎡，一套这样的房子，在贵市的合理月租应为14.7万元 ÷ 200个月 ≈ 735元，而贵市目前的商品房价格，已经远远超过普通老百姓的承受力，且由于开发商导致的土地囤积，已使贵市经济和发展严重脱节，与房地产有关的官员纷纷落马或下水。所以，贵市政府应从长远出发，在不参与房地产投资的前提下，把握住一个城市真正的经济命脉，为居民谋求“居者有其屋”的幸福生活。

〖作者注：按照北京2007年平均39867元计算，标准的双职工三口之家按照房价收入比5：1计算的可承受房价应为39.867万元，按照一套房子70㎡计算，北京的合理房价应为5700元每㎡，而2007年的北京市商品房均价高达12436元每平米，远远超过普通工薪家庭的承受能力，虽然北京存在严重的贫富分化，但房价之中的泡沫之明显，已经是有目共睹。不知道什么时候，大家才愿意支持我，和我一起去说服北京市政府和人民合作，要知道，合作建房如果失去大家的合作，指望我个人或少数工作人员的力量，面对强大的开发商利益集团，就好比螳臂当车。难道大家不该为了自己的利益，一起努力合作么？〗

根据贵市目前的土地交易情况，我们建议贵市将新城建设和旧城改造结合起来，按照每平米楼面地价630元，即房价的30%，通过银行代售的形式，向未来的居民预售土地使用权。即，由政府行文，允许认可每平米2100元的居民，按照每平米630元的楼面地价，先在银行购买土地使用权，并由政府根据购买土地使用权的先后顺序发放编号，分批解决买房问题。比如，小A希望购买建筑面积70㎡的住房，可以先到银行用“630元 x 70㎡ ”= 44100元的价格，购买土地使用权，并取得按照每平米2100元的约定价格购买住房的排队资格，如果小B希望购买建筑面积100平米的住房，则需要到银行购买（630元 x 100㎡）= 63000元的土地使用权。

按照年开发量500万㎡估算，政府可以得到（630元 x 500万㎡）= 31.5亿人民币，其中的30%，即9.45亿元，作为政府的财政收入，其余70%，即22.05亿，则作为政府拆迁和市政建设的专项资金，用其中的70%，即（22.05亿 x 70%）= 15.435亿，作为政府为市民提供实物住房补贴的准备金，按照每平米2100元的价格，可以取得大约73.5万平米实物住房，用于解决城市和农村拆迁过程中遇到的原居民安置问题。按照人均免费提供30㎡新房的标准，可以拆迁2.45万名居民，腾出大量宝贵的土地。而被拆迁人，则可以免费获得人均30㎡新房，实现安居乐业。当然，建议是用换钥匙的办法，先由政府组织为居民办理换房手续，再新房交付之后，再组织居民到政府主管部门换钥匙（办理产权置换手续）。

简单计算，政府需要提供的住宅面积是（500万㎡ + 73.5万㎡）≈ 573.5万㎡，可以得到的销售收入应为（500万㎡ x 2100元每㎡）≈ 105亿元。扣除已经收取的地价款31.5亿，政府还有可用资金73.5亿，用于以下支出后：

① 建设商品住房573.5万㎡，每㎡980元（六层板楼）共56.203亿元；
② 配建轻钢结构商业40.145万㎡（住宅的百分之七）共2.4087亿元；
③ 配建现浇钢混商业28.675万㎡（住宅的百分之五）共3.38365亿元；
  （轻钢结构成本600元每㎡，现浇钢筋混凝土结构成本1180元每㎡）
  （以上三项，每平米造价均含100元市政配套费，用于配套建设）
④ 营业税（105亿 x 5.5%）≈ 5.775亿（返税用于冲抵不可预见费）

节余（73.5亿 - ①②③④）≈ 5.72965亿，作为分给投资者的红利。
按照月收益2.5%，由政府分五期，每期10亿，定向募集居民投资。
按最长六个月结算，五期累计支付红利人民币5亿元，实现返利于民。
（各期红利合计：1.5亿 + 1.25亿 + 1亿 + 0.75亿 + 0.5亿）
在房屋按期竣工验收后，由之前认购的居民在银行办理按揭付款。
扣除红利后节余7296.5万元，由政府和银行平分，作为管理费用。

这样一来，购房人如愿以偿的得到了质优价廉的房子；
银行成功的发放了大量优质贷款（首付30%给政府而不是开发商）；
建筑商得到了按月结算，不用垫资的工程承包机会；
老百姓得到了优质的投资机会（月收益2.5%的短期定期投资）
政府得到了土地收益、税费、城市经济发展和政绩。

另外，对于按照住宅总面积12%配建的配套商业用房，其产权应由政府持有，但政府应将租金收益和购房人共享，即其中50%按照购房人拥有住房面积的比例，每季度将红利通过银行发给购房人。另外50%则作为政府永久的财政收入，也就是固定资产收入。这样不仅可以避免新建的城市由于配套不足而成为睡城，又可以实现地方财政收入与当地经济永久挂钩，让地方政府永远有丰厚的可持续收入。

当然，上面的计算和描述虽然简洁，但毕竟略显专业，所以再简要总结如下：

⒈ 购房人投入及收益：

按每平米630元在银行存款，签约申购土地使用权，可按2100元每㎡买房；
获得公平的买（限价商品）房机会，先到先得，且房屋质量和交房有保证；
取得房屋后，可以根据购买面积，永久取得配套商业出租的监管和分红权；
买到了房子质量好和配套齐全的房子，而且是在一个不再施工扰民的社区。

⒉ 投资人投入及收益：

项目启动后，当年4月至8月，政府通过银行每月销售10亿元理财机会；
投资人投资可得到每月2.5%的固定回报，但不得中途转让或撤资；
当年9月底，政府收到购房人按揭支付的购房款后，委托银行还款；
为保证政府利益，银行还款结算期限为50个工作日，结算期间不计利息；
（如5月份购买10万理财机会，本息合计11.25万，到期后只按存款计息）

⒊ 建筑公司投入及收益：

建筑公司可以得到按月结算，不再垫资的优质项目招标合同；
中标后须严格按照工期施工，由政府配合协调，并确保品质；
采用环保节能技术，正常的六层板楼施工周期通常为六个月；
建筑工人的工资不得拖欠，由建筑公司申报，直接由银行代付；
建筑材料的选购，也通过招标，选择质量优等，价格合理的产品；
到期不能按时竣工，或中途延误工期，将被取消承建资格。

⒋ 银行的投入和收益：

代收地价款、代售理财机会可得3648.25万管理费；
房屋竣工验收后可得到73.5亿按揭，获得利息回报；
不再受假按揭和三角债的风险困扰，实现资产优良。

⒌ 政府的投入和收益：

通过提供限价商品房稳定房价，通过直销土地使用权获得地价款；
财政得到地价款的30%，作为土地销售收益，而无须投资或贷款；
土地部门得到地价款的70%，七成用于居民回迁，三成用于市政投资；
另外得到每平米100元市政建设费，由政府综合使用，提升社区品质；
得到数额可观的税费收益及管理收入，按500万平米计算如下：
⑴ 政府土地收益9.45亿（政府的土地纯收益）；
⑵ 拆迁及配套建设费22.05亿（定向用于实物住房补贴和市政建设）；
⑶ 6.4232亿社区小市政建设费（定向用于新城市政配套建设）
⑷ 营业税收入5.775亿（政府的税费收益）
⑸ 契税收入3.15亿 ≈（销售额105亿 x 税率3%，购房合同生效时交纳）
⑹ 管理费3648.25万元（分利于民后，与银行平分节余收益）
⑺ 得到城市住宅面积6%的34.41万平米配套商业的产权和租金收益；
   （按每平米估价6000元计算，相当于实物固定资产增加20.646亿）
   （以上7项收入合计约67.86亿人民币，其中实际收益39.386亿）
⑻ 城市房价稳定，百姓安居乐业，实现新城快速开发，当年见效。

综上所述，如果地方政府采纳我的建议，和人民合作，将成为最大的赢家，并且可以完全没有风险，因为地方政府在制定规划和开发目标之后，不是盲目开发，而是在规划和目标确定后，根据实际认购土地使用权的金额，来安排当年的开发计划，如果当年的认购面积较少，可以减少开发面积和理财销售，如果当年的认购面积较多，可以增加开发面积和理财销售，主动权完全在政府，而且是定向销售，没有风险。

即便开发过程中，遇到困难，比如拆迁困难或者工期拖延，也完全可以向市民公开问题，让市民协助解决，或取得谅解，在政府主动让利于民之后，人民当然会积极配合政府工作。特别是现房产权置换的拆迁方式，质量有保证的环保节能住宅，充分合理的商业配套，都保证了城市的发展。当然，如果政府对轨道交通有兴趣，也完全可以把轨道交通的成本增加到房价成本之中，只要选择效费比高的有轨电车，如下图所示，虽然每平米房子要贵些，但老百姓是最终受益人，大家当然愿意。


传统的城市，由于规划问题，导致土地浪费、交通拥堵、治安混乱、环境污染、甚至成为睡城，有了先进的城市配套理念，按照12%的比例，在产权清晰，共同管理，共同收益的前提下，相信我们的新城一定可以走出怪圈，不再是睡城、堵城。附图：建议在新城中适量配置的轻钢结构商业配套，具有建造快、成本低，宽敞舒适等特点。

轻钢结构建筑成本低，建造快，不仅适合做体育场馆，也适合做商业。

有了好的交通，好的配套，好的环境，低廉的价格，再有合理的户型，确保每套住宅都是南北通透，环保节能的板楼，老百姓怎么会不积极认购呢？再大的房地产萎缩，又怎么会影响人们对好房子的购买欲？请参照我们提供的建议户型示意图：

上图是建筑面积70平米的六层无电梯板楼，下图的建筑面积是100平米。

虽然现在中国房地产行业出现了明显的销量萎缩，但只要政府确实能和人民合作，把人民的利益和政府的利益捆绑在一起，我们一定能顺利实现中国人口的城市化，并在这个销量萎缩的倒春寒时期，创造一个房地产和城市建设的世界奇迹。

许多城市领导错误的认为，房价越高，GDP就越高，城市经济发展速度也就越快，政府领导的政绩就越大，至于老百姓买不起房子，不过小事一桩。而对于城市的卖地收入，他们往往错误的认为，房价高了，土地销售收入就高，政府自然就富了。其实，这种简单的“卖地理论”，会导致当地财政收入大幅流失，对政府的长期执政能力造成严重的影响。所以，希望中国能有明智的，真正一心为民，具有爱国主义精神的地方政府，采纳我提出的这套“房价地价分离”的新城建设方案。本人愿意全力配合，并提供全程服务，并以数年来组织中国老百姓合作的宝贵经验，为政府效力。