超级军网是谁推动了房价疯涨?
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/29 05:27:27
<table id="newTable" cellspacing="0" cellpadding="0" width="90%" align="center" border="0"><tbody><tr><td align="center" colspan="2"><font style="FONT-WEIGHT: 600; FONT-SIZE: 16px; COLOR: #ff3333;">是谁推动了房价疯涨</font></td></tr><tr height="5"><td valign="bottom" align="center" colspan="2"><hr width="96%" color="#ff0000" size="1"/></td></tr><tr height="20"><td align="right" colspan="2" style="PADDING-RIGHT: 20px;"></td></tr><tr><td id="newscontent" valign="top" style="CLEAR: left; PADDING-RIGHT: 10px; PADDING-LEFT: 16px; PADDING-BOTTOM: 1px; LINE-HEIGHT: 150%; PADDING-TOP: 10px;"><div id="newsdiv" style="CLEAR: left; LINE-HEIGHT: 150%;"> 编者按 进入４月以来，各地不断传出房价飙升的消息。僵持一年的上海市楼市交易量骤升，北京市每平方米房产均价已超出上海市２７元，广州市楼价以１０％的增速前行。有关统计显示，全国有７０个大中城市房屋销售价格同比上涨。而另一方面的统计则显示，我国空置商品住宅也同比增长１９．７％。房地产市场发展失衡，我国楼市再临节点。是什么原因促使房价飙升？面对变幻莫测的房地产市场，消费者应该保持什么样的心态？相关部门应该采取什么样的有力措施，对房地产市场进行监管和宏观调控？本报将就百姓关注的这些话题进行系列报道。<br/> 不到一年每平方米上涨１５００多元<br/> “先交１万元钱，办一张ＶＩＰ卡，可以享受折上折和优先选房的优惠。”４月２３日，位于北京市西南三环的万年花城楼盘开始正式发售第四期的ＶＩＰ卡。万年花城第四期计划今年５月开始动工，２００７年年底入住，定价要到５月上旬才能确定，但是早早来购买ＶＩＰ卡的消费者已经让销售人员笑逐颜开。“不愁卖不出去。”工作人员说，“虽然最后的价格还没有确定，但估计不会低于６８００元一平方米。”<br/> “去年三期开盘时每平方米５３００元。”一位购买了万年花城三期的消费者兴奋地对记者讲，“不过一年时间，每平方米的价格就上涨了１５００多元。”<br/> 万年花城只是今年北京市火热的房地产市场的一个缩影，根据北京市建委公布的数据，今年第一季度全市商品住宅期房预售均价比去年同期上涨１４．８％。<br/> 房价飞速上涨不仅仅是北京市，广州市、深圳市等全国多个地方都出现了房价急速上升的势头，连去年在宏观调控中出现下跌迹象的上海市，近期也有回升的迹象。<br/> 与飞速上涨的房价一齐“跑步前进”的还有商品住宅空置率，根据国家统计局４月２３日公布的数据，截至３月份，我国空置商品住宅６９８３万平方米，同比增长１９．７％。<br/> 另一组让人担忧的数字则是房租的价格，根据国家统计局的统计，３月份我国租房价格上涨了１．５％。而根据房地产咨询机构戴德良行所做的统计，今年第一季度，北京市的高档住宅租赁市场出现了平均租金下滑，空置率继续上升的情况。<br/> “空置率与房价一起上升，而租金却没有明显增长，北京市房地产市场有出现泡沫的危险。”国家发展和改革委员会经济研究所研究员王小广表示了自己的忧虑“尤其要注意北京市房价上涨对周边的带动作用。”<br/> 北京大学经济学院副院长、中国房地产及住宅研究会理事崔建华认为，目前北京市房地产市场还说不上有“泡沫”，但他同时承认，“现在这样的上涨速度确实是不正常的。”<br/> 被透支的刚性需求<br/> “北京市房价之所以能上涨，是因为支撑它的是自住的刚性需求，而不是像上海市那样，投机性购房占了很大比例。”<br/> 这个观点在２００５年曾被反复拿出来作为北京市房价上涨的理由，而在今天看来，它确实很有道理。除了北京原有居民的消费需求外，外来移民及其子女、留京大学生、各地驻京办的工作人员都成为了“刚性需求”者。<br/> 根据北京市房地产交易信息管理网提供的数据，３月份预售的１．５５万套商品房中，本市居民购买的约为６０％，外省市消费者购买的有３５％左右。<br/> “为了买房子，我们可是全力以赴了。”北京市民张小姐告诉记者，为了买下那套位于地铁八通线附近的小房子，她和男朋友拿出了工作３年来所有的积蓄，双方父母也凑了一些，“就这样每个月要还的贷款也占我们总收入的４０％，我们正为装修费用和婚礼的费用犯愁呢。”<br/> 一位在北京市置业的温州老板告诉记者，他买房并不是为了炒房，而是为了自住，“北京好啊，教育水平高，我不为别的，就为孩子在北京有个家，可以安心上学。”<br/> 但在王小广看来，所谓的“刚性需求”实际上是被强行透支的。记者了解到，美国的住房私有化率大约是６８％，英国是６６％，德国是４５％，还有相当多的人住在政府提供的廉租房或者出租公寓内，而我国目前的住房私有化率已经超过了７０％，人均ＧＤＰ却远远低于上述这些国家。王小广认为：“不管穷人还是富人，不管有没有足够的经济实力，所有的人都在买房子，还都要一步到位，虽然这其中有传统文化的因素，但对于普通老百姓来说，解决住房问题除了买就没有其他好的选择，这样一来，刚性需求能不大吗？”他认为，以我国目前的经济水平，首先要解决“居者有其住”的问题，再逐步解决“有其屋”的问题。<br/> “多数业主还不知道住房私有化后的麻烦。”曾因发起“合作建房”而名声大噪的于凌罡向记者表示了他的担忧，“拥有自己的住宅后，后期还有许多开支，其他不说，电梯到寿命了就需要很大一笔钱去更换。”<br/> 投资性购房助推房价<br/> “我不是为了炒房才买的。”又买了一套房子的杨垒向记者声明，“我只不过把它当作一种理财产品而已，和银行储蓄一样，不过它的回报率要高得多，平时出租，以租养房，几年后转手，还能卖个好价钱。”<br/> 但在大学毕业留京工作的曹荣却不这样认为，“投资与投机没什么区别，最多就是转手时间不同，但结果都是一样的，拉高了房价。”他的语音里透着隐隐的怒气，“早已有房的人利用手里的闲钱，把房子当作投资工具赚钱，他们和开发商实现了双赢，而我们这些后来者却只能承受被联手推高的房价。”<br/> 《楼市》杂志曾与焦点房地产网进行过网上调查，根据该杂志提供的数据显示，北京以投资为目的购房占了所有购房人群的２６％。<br/> 虽然面临国家政策的打压，但以“短线炒房”为目的的投机者依然在活动。房屋中介机构中大恒基的一位工作人员告诉记者：“国家为了抑制炒房，要求对交易的二手房征收营业税，但政策没发生多大作用，那些税不是要求让买房人承担，就是被计入房价。没办法，现在是卖方市场，有房的人占主动。”<br/> 王小广表示：“目前的房价快速上涨，肯定有投机性炒作的因素在里面。”<br/> 崔建华也认为，外地资金甚至外资进入北京市房地产市场，对房价上涨有一定影响。“更深层的原因在于住房所具有的投资、消费两重性质被混淆。”崔建华分析说，“住宅既可作为消费品，也可作为投资品，但现在二者进入了一个市场，自然导致价格失控。”<br/> 曾作为国务院住房改革研究小组成员的王育琨在接受《经济观察报》记者采访时表示，住宅市场分为投资与消费两个市场，政府住房保障就是针对消费需求而非投资需求，目前我国住房价格狂涨的原因在于地方政府由于受利益驱动，强行将住宅消费推向住宅投资市场。在王育琨看来，以目前我国居民的收入，需要政府承担的住房消费市场可能要占总人口的５０％－６０％。<br/> 地价、房价谁拉高谁<br/> 在一些人看来，导致高房价的还有一个原因就是土地价格的升高，浙江的一位开发商告诉记者，虽然他不能透露地价在其楼盘的销售价格中占多少比例，但是“地价越高，房价也肯定越高。”<br/> “地价在房价中起码会占到５０％以上。”于凌罡告诉记者，作为合作建房的发起人，他曾计算过房价成本，“地价太高了，房价很难下来。”<br/> 而一直有“大炮”之称的华远集团董事长任志强曾撰文表示，“招拍挂”的土地价格远远高于协议出让的土地，地价上升幅度要大于房价，也抬升了房价。金信证券的一份研究报告也显示，“招拍挂”土地价格比协议出让价格高出近１倍。而一位专家告诉记者，其所属机构早在上个世纪８０年代就对此进行过研究，结果是“‘招拍挂’土地价格比协议出让价格确实高出很多”。但他强调，这是规范土地出让制度的必然措施，“以前很多开发商通过土地出让拿到了地，然后转手倒卖炒地，这同样会抬高价格，而且破坏正常市场秩序。”<br/> 不是所有人都认同高地价导致高房价的观点，崔建华就认为，与其说是地价推高了房价，倒不如说是房价拉动了地价。<br/> 早在两年前，国土资源部副部长员小苏也表示了类似的看法，他认为，地价推动房价上涨的观点是错误的，土地需求的变化是受房屋市场需求变化影响的，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。<br/> 开发商捂盘惜售<br/> “楼盘越卖越好，越卖越贵的唯一渠道就是将位置最好的房子留在最后。”“所有销售人员不得任意售楼，优先将位置差的房子销售出去的销售人员才有机会获得位置好的房子的销售权。”在网络上流传的一个帖子里，一个自称是地产从业者的网友介绍了楼盘销控的策略。<br/> 这位网友的帖子并非空穴来风。几天前，记者来到位于北京市朝阳路十里堡的朝阳嘉园，销售人员为记者介绍房子时，直言不讳地说，目前可供销售的房子已经不多了，“你所看上的户型不是没有，只是没有开始销售呢，过一段时间才会投入市场，当然，那时侯的价钱就不是现在这个价钱了。”在这位销售人员看来，这是正常的销控手段。“我们当然不能把所有的好房子一起投入市场，不然好房子先被挑完了，剩下的卖给谁？必须把好房子和相对较差的房子搭配起来卖，才能保证房价一直上涨，越卖越贵。”<br/> 这种方式显然是有效的，记者在北京市西南某楼盘了解到，该盘去年开盘时每平方米为５４００元，随着房子逐步投入市场，价格也在上扬，到今年３月，价格已达到每平方米６６００元。<br/> 一位从业者告诉记者，在必要的时候捂盘惜售，控制销量都是一种营销手段，“让市场处于某种程度的饥饿状态，才会让房价稳步上升。”<br/> 宏观调控如何能够见实效<br/> 随着今年房价的大涨，政府将会采取什么样的宏观调控措施更加让人注意。<br/> “应该说，宏观调控的成绩是有目共睹的，去年一年来，房地产投资有所下降。”王小广表示，“但政府还应该加大调控力度，严厉打击炒房投机行为，打击对市场的非正常操控。”<br/> 一位专家则表示，调控房价必须加强地方政府的执行力，目前不少地方政府对房价上升的态度很暧昧，当市场出现降温时，甚至采用行政手段托市，如杭州市政府规定的“买房可入杭州户口”等。“房价上涨，土地出让价格也上涨，得益最大的是地方政府。”这位专家表示，“这给部分官员增加了权力寻租的机会，而这些成本最终的买单人还是购房的消费者。”<br/> 为了控制房价的过快增长，建设部房地产司司长沈建忠在一个会议上曾表示，在有必要时，将计划采用行政手段进行调整，但后来又有官员表示这只是传言。<br/> 虽然是传言，不过中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，采用行政手段并不是降低房价的好办法，甚至也没有合适的工具。<br/> 汪利娜认为，政府应加大普通商品房、经济适用房和廉租房建设，完善住房保障制度，特别是要大力发展二手房市场，二手房市场发展起来后，一手房市场价格就会相应下降。 <br/> 王小广则表示，可以采取银行提高贷款利率，采用税收手段，如征收物业税等，加大投资性购房的成本，剥离那些投机所产生的需求。<br/></div></td></tr></tbody></table><table id="newTable" cellspacing="0" cellpadding="0" width="90%" align="center" border="0"><tbody><tr><td align="center" colspan="2"><font style="FONT-WEIGHT: 600; FONT-SIZE: 16px; COLOR: #ff3333;">是谁推动了房价疯涨</font></td></tr><tr height="5"><td valign="bottom" align="center" colspan="2"><hr width="96%" color="#ff0000" size="1"/></td></tr><tr height="20"><td align="right" colspan="2" style="PADDING-RIGHT: 20px;"></td></tr><tr><td id="newscontent" valign="top" style="CLEAR: left; PADDING-RIGHT: 10px; PADDING-LEFT: 16px; PADDING-BOTTOM: 1px; LINE-HEIGHT: 150%; PADDING-TOP: 10px;"><div id="newsdiv" style="CLEAR: left; LINE-HEIGHT: 150%;"> 编者按 进入４月以来，各地不断传出房价飙升的消息。僵持一年的上海市楼市交易量骤升，北京市每平方米房产均价已超出上海市２７元，广州市楼价以１０％的增速前行。有关统计显示，全国有７０个大中城市房屋销售价格同比上涨。而另一方面的统计则显示，我国空置商品住宅也同比增长１９．７％。房地产市场发展失衡，我国楼市再临节点。是什么原因促使房价飙升？面对变幻莫测的房地产市场，消费者应该保持什么样的心态？相关部门应该采取什么样的有力措施，对房地产市场进行监管和宏观调控？本报将就百姓关注的这些话题进行系列报道。<br/> 不到一年每平方米上涨１５００多元<br/> “先交１万元钱，办一张ＶＩＰ卡，可以享受折上折和优先选房的优惠。”４月２３日，位于北京市西南三环的万年花城楼盘开始正式发售第四期的ＶＩＰ卡。万年花城第四期计划今年５月开始动工，２００７年年底入住，定价要到５月上旬才能确定，但是早早来购买ＶＩＰ卡的消费者已经让销售人员笑逐颜开。“不愁卖不出去。”工作人员说，“虽然最后的价格还没有确定，但估计不会低于６８００元一平方米。”<br/> “去年三期开盘时每平方米５３００元。”一位购买了万年花城三期的消费者兴奋地对记者讲，“不过一年时间，每平方米的价格就上涨了１５００多元。”<br/> 万年花城只是今年北京市火热的房地产市场的一个缩影，根据北京市建委公布的数据，今年第一季度全市商品住宅期房预售均价比去年同期上涨１４．８％。<br/> 房价飞速上涨不仅仅是北京市，广州市、深圳市等全国多个地方都出现了房价急速上升的势头，连去年在宏观调控中出现下跌迹象的上海市，近期也有回升的迹象。<br/> 与飞速上涨的房价一齐“跑步前进”的还有商品住宅空置率，根据国家统计局４月２３日公布的数据，截至３月份，我国空置商品住宅６９８３万平方米，同比增长１９．７％。<br/> 另一组让人担忧的数字则是房租的价格，根据国家统计局的统计，３月份我国租房价格上涨了１．５％。而根据房地产咨询机构戴德良行所做的统计，今年第一季度，北京市的高档住宅租赁市场出现了平均租金下滑，空置率继续上升的情况。<br/> “空置率与房价一起上升，而租金却没有明显增长，北京市房地产市场有出现泡沫的危险。”国家发展和改革委员会经济研究所研究员王小广表示了自己的忧虑“尤其要注意北京市房价上涨对周边的带动作用。”<br/> 北京大学经济学院副院长、中国房地产及住宅研究会理事崔建华认为，目前北京市房地产市场还说不上有“泡沫”，但他同时承认，“现在这样的上涨速度确实是不正常的。”<br/> 被透支的刚性需求<br/> “北京市房价之所以能上涨，是因为支撑它的是自住的刚性需求，而不是像上海市那样，投机性购房占了很大比例。”<br/> 这个观点在２００５年曾被反复拿出来作为北京市房价上涨的理由，而在今天看来，它确实很有道理。除了北京原有居民的消费需求外，外来移民及其子女、留京大学生、各地驻京办的工作人员都成为了“刚性需求”者。<br/> 根据北京市房地产交易信息管理网提供的数据，３月份预售的１．５５万套商品房中，本市居民购买的约为６０％，外省市消费者购买的有３５％左右。<br/> “为了买房子，我们可是全力以赴了。”北京市民张小姐告诉记者，为了买下那套位于地铁八通线附近的小房子，她和男朋友拿出了工作３年来所有的积蓄，双方父母也凑了一些，“就这样每个月要还的贷款也占我们总收入的４０％，我们正为装修费用和婚礼的费用犯愁呢。”<br/> 一位在北京市置业的温州老板告诉记者，他买房并不是为了炒房，而是为了自住，“北京好啊，教育水平高，我不为别的，就为孩子在北京有个家，可以安心上学。”<br/> 但在王小广看来，所谓的“刚性需求”实际上是被强行透支的。记者了解到，美国的住房私有化率大约是６８％，英国是６６％，德国是４５％，还有相当多的人住在政府提供的廉租房或者出租公寓内，而我国目前的住房私有化率已经超过了７０％，人均ＧＤＰ却远远低于上述这些国家。王小广认为：“不管穷人还是富人，不管有没有足够的经济实力，所有的人都在买房子，还都要一步到位，虽然这其中有传统文化的因素，但对于普通老百姓来说，解决住房问题除了买就没有其他好的选择，这样一来，刚性需求能不大吗？”他认为，以我国目前的经济水平，首先要解决“居者有其住”的问题，再逐步解决“有其屋”的问题。<br/> “多数业主还不知道住房私有化后的麻烦。”曾因发起“合作建房”而名声大噪的于凌罡向记者表示了他的担忧，“拥有自己的住宅后，后期还有许多开支，其他不说，电梯到寿命了就需要很大一笔钱去更换。”<br/> 投资性购房助推房价<br/> “我不是为了炒房才买的。”又买了一套房子的杨垒向记者声明，“我只不过把它当作一种理财产品而已，和银行储蓄一样，不过它的回报率要高得多，平时出租，以租养房，几年后转手，还能卖个好价钱。”<br/> 但在大学毕业留京工作的曹荣却不这样认为，“投资与投机没什么区别，最多就是转手时间不同，但结果都是一样的，拉高了房价。”他的语音里透着隐隐的怒气，“早已有房的人利用手里的闲钱，把房子当作投资工具赚钱，他们和开发商实现了双赢，而我们这些后来者却只能承受被联手推高的房价。”<br/> 《楼市》杂志曾与焦点房地产网进行过网上调查，根据该杂志提供的数据显示，北京以投资为目的购房占了所有购房人群的２６％。<br/> 虽然面临国家政策的打压，但以“短线炒房”为目的的投机者依然在活动。房屋中介机构中大恒基的一位工作人员告诉记者：“国家为了抑制炒房，要求对交易的二手房征收营业税，但政策没发生多大作用，那些税不是要求让买房人承担，就是被计入房价。没办法，现在是卖方市场，有房的人占主动。”<br/> 王小广表示：“目前的房价快速上涨，肯定有投机性炒作的因素在里面。”<br/> 崔建华也认为，外地资金甚至外资进入北京市房地产市场，对房价上涨有一定影响。“更深层的原因在于住房所具有的投资、消费两重性质被混淆。”崔建华分析说，“住宅既可作为消费品，也可作为投资品，但现在二者进入了一个市场，自然导致价格失控。”<br/> 曾作为国务院住房改革研究小组成员的王育琨在接受《经济观察报》记者采访时表示，住宅市场分为投资与消费两个市场，政府住房保障就是针对消费需求而非投资需求，目前我国住房价格狂涨的原因在于地方政府由于受利益驱动，强行将住宅消费推向住宅投资市场。在王育琨看来，以目前我国居民的收入，需要政府承担的住房消费市场可能要占总人口的５０％－６０％。<br/> 地价、房价谁拉高谁<br/> 在一些人看来，导致高房价的还有一个原因就是土地价格的升高，浙江的一位开发商告诉记者，虽然他不能透露地价在其楼盘的销售价格中占多少比例，但是“地价越高，房价也肯定越高。”<br/> “地价在房价中起码会占到５０％以上。”于凌罡告诉记者，作为合作建房的发起人，他曾计算过房价成本，“地价太高了，房价很难下来。”<br/> 而一直有“大炮”之称的华远集团董事长任志强曾撰文表示，“招拍挂”的土地价格远远高于协议出让的土地，地价上升幅度要大于房价，也抬升了房价。金信证券的一份研究报告也显示，“招拍挂”土地价格比协议出让价格高出近１倍。而一位专家告诉记者，其所属机构早在上个世纪８０年代就对此进行过研究，结果是“‘招拍挂’土地价格比协议出让价格确实高出很多”。但他强调，这是规范土地出让制度的必然措施，“以前很多开发商通过土地出让拿到了地，然后转手倒卖炒地，这同样会抬高价格，而且破坏正常市场秩序。”<br/> 不是所有人都认同高地价导致高房价的观点，崔建华就认为，与其说是地价推高了房价，倒不如说是房价拉动了地价。<br/> 早在两年前，国土资源部副部长员小苏也表示了类似的看法，他认为，地价推动房价上涨的观点是错误的，土地需求的变化是受房屋市场需求变化影响的，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。<br/> 开发商捂盘惜售<br/> “楼盘越卖越好，越卖越贵的唯一渠道就是将位置最好的房子留在最后。”“所有销售人员不得任意售楼，优先将位置差的房子销售出去的销售人员才有机会获得位置好的房子的销售权。”在网络上流传的一个帖子里，一个自称是地产从业者的网友介绍了楼盘销控的策略。<br/> 这位网友的帖子并非空穴来风。几天前，记者来到位于北京市朝阳路十里堡的朝阳嘉园，销售人员为记者介绍房子时，直言不讳地说，目前可供销售的房子已经不多了，“你所看上的户型不是没有，只是没有开始销售呢，过一段时间才会投入市场，当然，那时侯的价钱就不是现在这个价钱了。”在这位销售人员看来，这是正常的销控手段。“我们当然不能把所有的好房子一起投入市场，不然好房子先被挑完了，剩下的卖给谁？必须把好房子和相对较差的房子搭配起来卖，才能保证房价一直上涨，越卖越贵。”<br/> 这种方式显然是有效的，记者在北京市西南某楼盘了解到，该盘去年开盘时每平方米为５４００元，随着房子逐步投入市场，价格也在上扬，到今年３月，价格已达到每平方米６６００元。<br/> 一位从业者告诉记者，在必要的时候捂盘惜售，控制销量都是一种营销手段，“让市场处于某种程度的饥饿状态，才会让房价稳步上升。”<br/> 宏观调控如何能够见实效<br/> 随着今年房价的大涨，政府将会采取什么样的宏观调控措施更加让人注意。<br/> “应该说，宏观调控的成绩是有目共睹的，去年一年来，房地产投资有所下降。”王小广表示，“但政府还应该加大调控力度，严厉打击炒房投机行为，打击对市场的非正常操控。”<br/> 一位专家则表示，调控房价必须加强地方政府的执行力，目前不少地方政府对房价上升的态度很暧昧，当市场出现降温时，甚至采用行政手段托市，如杭州市政府规定的“买房可入杭州户口”等。“房价上涨，土地出让价格也上涨，得益最大的是地方政府。”这位专家表示，“这给部分官员增加了权力寻租的机会，而这些成本最终的买单人还是购房的消费者。”<br/> 为了控制房价的过快增长，建设部房地产司司长沈建忠在一个会议上曾表示，在有必要时，将计划采用行政手段进行调整，但后来又有官员表示这只是传言。<br/> 虽然是传言，不过中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，采用行政手段并不是降低房价的好办法，甚至也没有合适的工具。<br/> 汪利娜认为，政府应加大普通商品房、经济适用房和廉租房建设，完善住房保障制度，特别是要大力发展二手房市场，二手房市场发展起来后，一手房市场价格就会相应下降。 <br/> 王小广则表示，可以采取银行提高贷款利率，采用税收手段，如征收物业税等，加大投资性购房的成本，剥离那些投机所产生的需求。<br/></div></td></tr></tbody></table>
<p>二手房市场发展起来后，一手房市场价格就会相应下降。</p><p>==如果地价不下来，二手房的价格也不会底到哪里去。</p>