屁股决定脑袋——一个地产小人物的十年之2010（稍微说说 ...

正好在2010的最后一天回家了。那么年终总结也是必须的功课。这是第三年在茶馆写了。其实我不太喜欢在这里写房地产的事情，因为这里无论是空军还是多军，其愚蠢都到了令人发指的地步。当然这跟中国网络的反智倾向愈演愈烈也是密切相关的。很多人不喜欢讲道理找根源，反复纠结于住宅价格的高低，loser或者走狗的帽子满天飞。这一种乱象倒也跟房地产的颇为相映成趣。既然我是在茶馆开始的这个贴，那么还是善始善终在这里坚持完这十年吧，希望超大也能挺完这十年。

    今年的经历很复杂，可以说是完全失败的一年。年初在一个地级市的项目失败，然后南宁的项目也放弃了，年中还企图转型做实业也没成功，秋天在湖北大败而归，年底在上海的项目也被迫停摆。亏损裁员停发奖金不用说，自己也是身心俱疲。但是我得说，这一年也是有着巨大收获的一年，转战多地的经验让我对这个行业这个国家的认识有了发展，更加学会了该如何生存。

    以上皆为扯蛋，下面进入盘点。

    年初在地级市的事情本身没什么好说，只是再次证明虚无的概念和远景描述没有经济大环境的支撑是不足以撬动市场的。只是那不到两个月的时间让我清晰地看到了地方政府特别是缺乏特色经济支撑的地方政府对于土地财政的依赖。这样的城市相信在中国还有很多很多。特别是随着资源向中心城市的进一步集聚，不少地方的主政者如果不搞清自己的城市定位，走出一条大协作时代背景下地方经济发展的特色道路，地方经济的破产近在眼前。可以激进一点说，许多县市就不应该继续存在，它们必须依据实际情况或老老实实做某个中心城市的某个产业配套中的一环，或者安分守己当某个中心城市的居住基地和后花园，或者直截了当地撤销去当周边县市的附属。如果不采取更加细分更加有针对性地地方发展评估指标，继续维持现在这种以城市规模扩张和GDP增长为核心的评判方式，危机将从最基层行政单位形成燎原大火。

    南宁的事情没什么好多说的，这个城市是典型的供不应求加概念炒作造成的房价上涨，战线不敢拉得太长，主动放弃。

    因为对宏观调控给市场造成的不确定性着实让我这种抗风险能力较差的服务商难以承受，我也投身进入了让国内网民为之鼓与呼的实业，跟着一位老板做铝合金门窗。事实证明，在中国谁如果迎合网民的狗屁谁就会去吃屎。因为愚蠢的网民们从来就分不清什么是资本运作什么是房地产。如果非得说实业萎缩且非要找个罪魁祸首，不是资金投入房地产了，而是老板们太想赚快钱太急于进行自己也许根本就连皮毛都摸不清的资本运作。事实上仅就湖南一省而言，大型民营实业把自己玩垮的无一例外都是由于资本运作。比如太子奶比如经阁铝材。但是为什么会有实业资金进入房地产业的印象存在呢？一是拜以狼大师为首的砖家所赐，二就是相对来说通过房地产进行资本运作的门槛比较低。其实仅就我所见，实业进入房地产或者房地产进入实业都有成功案例，本来企业发展到一定高度进行多元化经营就是一个必然选择。

    但是实业确实很难做。看看国美之争时茶馆里的吵架吧。很多中国民营企业家就跟茶馆里不少人一样，思维陈腐却还不信任专业，仅仅把职业经理人作为自己管理企业的工具，根本没有把企业当成一个社会组成部分而是仅仅当成自己的独立王国。中国许多民营企业家其水准也就够开个小作坊，顶多能维持一个工厂不倒。在职能细分高度专业化的现代化工业生产中，一个领头人企图把生产管理销售财务全部抓在自己手上几乎是不可能的。必须有所取舍有所放权。于是我也很理解那些孜孜追求于资本运作的老板们，现在做企业不进则退，要他们自己继续经营下去，往前进因为水平所限觉得到处是陷阱不知往何处进，可停滞不前就是死路一条，不如想办法套现。而上市套现对于中小民营企业来说既遥远也无兴趣，资本洪荒时代走过来的民营企业里充满了太多不可说之事。

     毫无悬念的这个企业刚刚出生便夭折了。仅有高中学历的老板仅仅是听别人聊起过CI、ISO等粗浅概念便豪情万丈地宣布要从企业文化入手全面提升管理水平打造百年企业。于是营销企划部门完全陷入了摸索老板口味做一本跟企业实际情况毫无关系的企业文化手册的歧路。市场调查团队建设都被挤到了后位。不知是为了享受那种折磨文化人的快感更多些还是他不知道如何判断更多些，所有事情在他口中只有一个评价：不好。在持续的不好之中他自信满满的生产环节也不好了。因为前期没有对竞品做足够研究，成本控制过于粗放，导致产品成本比市场同类高出30%以上。几经整改之后终于所有人都失去了信心，大家一拍两散。

好了，现在可以说湖北那桩子狗屁倒灶的破事了。退出那个垮台的门窗公司之后我捡到了一个好项目，某地要招商引资新建一个长途汽车站，投资商负责建设站房以及配套，政府将商业部分作为补偿给投资商开发。政府项目向来都是块肥肉的，能拿下这种项目的投资商想必也不是省油的灯，于是跟投资商一拍即合打了20万保证金过去我就带着几个人上项目了。

到了那里我才知道什么叫作关门打狗，什么叫作官民一体，什么叫作穷山恶水出刁民。在计划用地上原有7户农民，立项时已经有6户达成补偿协议搬走了，唯独剩下占住了规划中车站商业部分临街面的那户没有搬，而且户主还占据了已经搬走的农户的宅基地，在上面违章搭建了一个打蜡厂。但是当地政府拿出了法院判决书和强拆通知，告诉我们法律程序早已走完，只要投资商先期开工进场，马上就启动强拆。于是怀着对利润的期许以及对着一级政府的信任，我们还是一头撞进了陷阱里。

进场之后花钱就如流水一般了，而钉子户就成了一块心病，只有明确什么时候解决它，才能有实际的工程安排和资金安排。于是我们找到了当地政府，政府说你们赞助两万块办公费，我们去开个现场会把问题解决掉。花小钱办大事无所谓了，开会就开会。找到钉子户一谈我们全傻眼了。对方要求连他违法占用的他人宅基地一起补偿，给他七间临街门面房再在市内补偿一套商品房。不满足他要求一切免谈，强拆他就全家自焚，反正汽油煤气罐油漆香蕉水都是现成的。按照规划临街门面房总共才八间，每套400平米每平米1万5，算下来光是他要求的商业物业就值4200万。而我们总投资才1.5亿，预估总利润也才不到4000万。满足了他要求大家全白干了。只好不欢而散。

没谈得拢其实我们也有心理准备，毕竟在别人地头上毕竟是第一次交手，漫天要价就地还钱也是自然的。那就再谈嘛。政府也挺积极，说要和谐要公平要经济效益与社会效益双赢落实科学发展观，会尽力促成大家皆大欢喜和平解决，但是有一条，麻烦再赞助点办公费。赞助就赞助，小钱嘛。可是反复三次总共给了10来万的小钱之后，没有任何进展。对方就没有降价跟我们妥协的意思，反正不满足他就大家一起死。我们说他侵占他人宅基地搞违章建筑不应取得赔偿云云全被他当成了浮云，最后一次是他全家5口人加3个小工扛着铁棍扳手把我们跟主管城建的一个副职打出去的。气得老子当时想妈的给你4000万不如花50万杀你全家！

既然跟钉子户谈不下去那还是跟政府谈好了。我们准备了点相当够意思的意思去打点相关人士。这时我再次领悟到什么叫腐败是社会发展的动力。这帮杂碎没一个敢收的，办公费入公帐不算贪污受贿他们敲起我们竹杠来表示没有任何压力，私下收钱就不行了。至于车站进度受影响不出政绩之类的威胁，一把手表示自己升职无望即将告老只求不出事就一切阿弥陀佛。这个时候我们才明白这是陷入了他们自己的内部政治斗争之中。一把手看政府头头不顺眼也不想有任何事情影响自己平安退居二线，所以一直私下里就不对车站工程做任何表态，他那边的看着他不表态自然明白意思做事也就不积极。而政府头头这边因为一把手树大根深跟上边关系紧密也推不动事情。而钉子户内也是朝中有人指点的，知道这个事情基本上就没人敢动他所以也狮子大开口。

要死不活地拖了一个多月以后宜黄出事了，这下一把手愈发不支持强拆，钉子户也愈发嗓门高，我便也明白这个事情彻底没戏，好说歹说讨回了保证金便灰溜溜逃回家了。回来一算账，亏了十多万。而倒霉的开发商至今还留在当地讨要已经预付的工程保证金。

休息了不到半个月，需要钱运转，只好转战上海。上海不愧是中国第一城市。条条框框相当仔细，光是上个报纸广告就得提供预售证、提前至少三天给报社审稿以维护知识产权并保证无其它违法内容、任何图则均需说明是实景图还是合成图还是示意图、任何涉及到价格的必须标明是哪套房。我开始还真被唬住了，说上海管得还真是不错。结果一操作还是那么一回事，管得越严只是留出了越多操作空间让人有越多收钱的理由。涉及隐私的就不说了，说两个公开例子。新闻晨报头版整版广告有两个报价，一个35万一个70万。区别在哪？你是普通行业的就只按35万的刊例算，房地产的就得按70万的算。上海房价如何会不高？谁都把刀子对准了房地产这块肥肉。还有中铁没有预售证就上报广，第一财经曝光一次说要继续跟进就再无下文，被搞定了。上海是个好地方啊，只要肯花钱就没办不成的事。

先到这里，以后有心情再补充。

再来说说贷款。

我不止一次看见某些又穷又蠢的家伙说炒房的从来不贷款都是一次性付款。难怪这些家伙穷，连金融杠杆都不会用还想变有钱人？越是有钱的越是爱用金融杠杆，利润来得大啊。话说上海的贷款限制从字面上来看是很严格了。但是再严格的规定也是挡不住资本对杠杆的渴望的。四大不好伺候？那就找家股份制银行，按揭拖消费贷，全程指导客户准备材料应对审核，只要想办法过了资产评估，五成首付就变成了一成。至于消费贷的名目，装修就是个极好的由头。数额太大？我用全套欧洲进口材料从米国高薪聘请设计师和施工队还购买了古董家具，这个数额错不了吧？于是在充裕的银行资金支撑下，我们的房屋销售依然突飞猛进。我还见过NB的，以留学贷款的名义贷出钱来买房，说实话其中的操作我都现在都没闹明白。

不过到了长三角，一切都是小巫见大巫。各位老板们终于明白与其求银行不如自己开银行的道理，即使开不了银行至少也弄个小额贷款公司。于是一手借钱一手收钱，资金不过是打了个滚，资产蹭蹭的就上去了。中国的资本发展终于进入了金融资本的高级阶段，房地产业最终也是要为金融资本家们打工了。

正好在2010的最后一天回家了。那么年终总结也是必须的功课。这是第三年在茶馆写了。其实我不太喜欢在这里写房地产的事情，因为这里无论是空军还是多军，其愚蠢都到了令人发指的地步。当然这跟中国网络的反智倾向愈演愈烈也是密切相关的。很多人不喜欢讲道理找根源，反复纠结于住宅价格的高低，loser或者走狗的帽子满天飞。这一种乱象倒也跟房地产的颇为相映成趣。既然我是在茶馆开始的这个贴，那么还是善始善终在这里坚持完这十年吧，希望超大也能挺完这十年。

    今年的经历很复杂，可以说是完全失败的一年。年初在一个地级市的项目失败，然后南宁的项目也放弃了，年中还企图转型做实业也没成功，秋天在湖北大败而归，年底在上海的项目也被迫停摆。亏损裁员停发奖金不用说，自己也是身心俱疲。但是我得说，这一年也是有着巨大收获的一年，转战多地的经验让我对这个行业这个国家的认识有了发展，更加学会了该如何生存。

    以上皆为扯蛋，下面进入盘点。

    年初在地级市的事情本身没什么好说，只是再次证明虚无的概念和远景描述没有经济大环境的支撑是不足以撬动市场的。只是那不到两个月的时间让我清晰地看到了地方政府特别是缺乏特色经济支撑的地方政府对于土地财政的依赖。这样的城市相信在中国还有很多很多。特别是随着资源向中心城市的进一步集聚，不少地方的主政者如果不搞清自己的城市定位，走出一条大协作时代背景下地方经济发展的特色道路，地方经济的破产近在眼前。可以激进一点说，许多县市就不应该继续存在，它们必须依据实际情况或老老实实做某个中心城市的某个产业配套中的一环，或者安分守己当某个中心城市的居住基地和后花园，或者直截了当地撤销去当周边县市的附属。如果不采取更加细分更加有针对性地地方发展评估指标，继续维持现在这种以城市规模扩张和GDP增长为核心的评判方式，危机将从最基层行政单位形成燎原大火。

    南宁的事情没什么好多说的，这个城市是典型的供不应求加概念炒作造成的房价上涨，战线不敢拉得太长，主动放弃。

    因为对宏观调控给市场造成的不确定性着实让我这种抗风险能力较差的服务商难以承受，我也投身进入了让国内网民为之鼓与呼的实业，跟着一位老板做铝合金门窗。事实证明，在中国谁如果迎合网民的狗屁谁就会去吃屎。因为愚蠢的网民们从来就分不清什么是资本运作什么是房地产。如果非得说实业萎缩且非要找个罪魁祸首，不是资金投入房地产了，而是老板们太想赚快钱太急于进行自己也许根本就连皮毛都摸不清的资本运作。事实上仅就湖南一省而言，大型民营实业把自己玩垮的无一例外都是由于资本运作。比如太子奶比如经阁铝材。但是为什么会有实业资金进入房地产业的印象存在呢？一是拜以狼大师为首的砖家所赐，二就是相对来说通过房地产进行资本运作的门槛比较低。其实仅就我所见，实业进入房地产或者房地产进入实业都有成功案例，本来企业发展到一定高度进行多元化经营就是一个必然选择。

    但是实业确实很难做。看看国美之争时茶馆里的吵架吧。很多中国民营企业家就跟茶馆里不少人一样，思维陈腐却还不信任专业，仅仅把职业经理人作为自己管理企业的工具，根本没有把企业当成一个社会组成部分而是仅仅当成自己的独立王国。中国许多民营企业家其水准也就够开个小作坊，顶多能维持一个工厂不倒。在职能细分高度专业化的现代化工业生产中，一个领头人企图把生产管理销售财务全部抓在自己手上几乎是不可能的。必须有所取舍有所放权。于是我也很理解那些孜孜追求于资本运作的老板们，现在做企业不进则退，要他们自己继续经营下去，往前进因为水平所限觉得到处是陷阱不知往何处进，可停滞不前就是死路一条，不如想办法套现。而上市套现对于中小民营企业来说既遥远也无兴趣，资本洪荒时代走过来的民营企业里充满了太多不可说之事。

     毫无悬念的这个企业刚刚出生便夭折了。仅有高中学历的老板仅仅是听别人聊起过CI、ISO等粗浅概念便豪情万丈地宣布要从企业文化入手全面提升管理水平打造百年企业。于是营销企划部门完全陷入了摸索老板口味做一本跟企业实际情况毫无关系的企业文化手册的歧路。市场调查团队建设都被挤到了后位。不知是为了享受那种折磨文化人的快感更多些还是他不知道如何判断更多些，所有事情在他口中只有一个评价：不好。在持续的不好之中他自信满满的生产环节也不好了。因为前期没有对竞品做足够研究，成本控制过于粗放，导致产品成本比市场同类高出30%以上。几经整改之后终于所有人都失去了信心，大家一拍两散。

好了，现在可以说湖北那桩子狗屁倒灶的破事了。退出那个垮台的门窗公司之后我捡到了一个好项目，某地要招商引资新建一个长途汽车站，投资商负责建设站房以及配套，政府将商业部分作为补偿给投资商开发。政府项目向来都是块肥肉的，能拿下这种项目的投资商想必也不是省油的灯，于是跟投资商一拍即合打了20万保证金过去我就带着几个人上项目了。

到了那里我才知道什么叫作关门打狗，什么叫作官民一体，什么叫作穷山恶水出刁民。在计划用地上原有7户农民，立项时已经有6户达成补偿协议搬走了，唯独剩下占住了规划中车站商业部分临街面的那户没有搬，而且户主还占据了已经搬走的农户的宅基地，在上面违章搭建了一个打蜡厂。但是当地政府拿出了法院判决书和强拆通知，告诉我们法律程序早已走完，只要投资商先期开工进场，马上就启动强拆。于是怀着对利润的期许以及对着一级政府的信任，我们还是一头撞进了陷阱里。

进场之后花钱就如流水一般了，而钉子户就成了一块心病，只有明确什么时候解决它，才能有实际的工程安排和资金安排。于是我们找到了当地政府，政府说你们赞助两万块办公费，我们去开个现场会把问题解决掉。花小钱办大事无所谓了，开会就开会。找到钉子户一谈我们全傻眼了。对方要求连他违法占用的他人宅基地一起补偿，给他七间临街门面房再在市内补偿一套商品房。不满足他要求一切免谈，强拆他就全家自焚，反正汽油煤气罐油漆香蕉水都是现成的。按照规划临街门面房总共才八间，每套400平米每平米1万5，算下来光是他要求的商业物业就值4200万。而我们总投资才1.5亿，预估总利润也才不到4000万。满足了他要求大家全白干了。只好不欢而散。

没谈得拢其实我们也有心理准备，毕竟在别人地头上毕竟是第一次交手，漫天要价就地还钱也是自然的。那就再谈嘛。政府也挺积极，说要和谐要公平要经济效益与社会效益双赢落实科学发展观，会尽力促成大家皆大欢喜和平解决，但是有一条，麻烦再赞助点办公费。赞助就赞助，小钱嘛。可是反复三次总共给了10来万的小钱之后，没有任何进展。对方就没有降价跟我们妥协的意思，反正不满足他就大家一起死。我们说他侵占他人宅基地搞违章建筑不应取得赔偿云云全被他当成了浮云，最后一次是他全家5口人加3个小工扛着铁棍扳手把我们跟主管城建的一个副职打出去的。气得老子当时想妈的给你4000万不如花50万杀你全家！

既然跟钉子户谈不下去那还是跟政府谈好了。我们准备了点相当够意思的意思去打点相关人士。这时我再次领悟到什么叫腐败是社会发展的动力。这帮杂碎没一个敢收的，办公费入公帐不算贪污受贿他们敲起我们竹杠来表示没有任何压力，私下收钱就不行了。至于车站进度受影响不出政绩之类的威胁，一把手表示自己升职无望即将告老只求不出事就一切阿弥陀佛。这个时候我们才明白这是陷入了他们自己的内部政治斗争之中。一把手看政府头头不顺眼也不想有任何事情影响自己平安退居二线，所以一直私下里就不对车站工程做任何表态，他那边的看着他不表态自然明白意思做事也就不积极。而政府头头这边因为一把手树大根深跟上边关系紧密也推不动事情。而钉子户内也是朝中有人指点的，知道这个事情基本上就没人敢动他所以也狮子大开口。

要死不活地拖了一个多月以后宜黄出事了，这下一把手愈发不支持强拆，钉子户也愈发嗓门高，我便也明白这个事情彻底没戏，好说歹说讨回了保证金便灰溜溜逃回家了。回来一算账，亏了十多万。而倒霉的开发商至今还留在当地讨要已经预付的工程保证金。

休息了不到半个月，需要钱运转，只好转战上海。上海不愧是中国第一城市。条条框框相当仔细，光是上个报纸广告就得提供预售证、提前至少三天给报社审稿以维护知识产权并保证无其它违法内容、任何图则均需说明是实景图还是合成图还是示意图、任何涉及到价格的必须标明是哪套房。我开始还真被唬住了，说上海管得还真是不错。结果一操作还是那么一回事，管得越严只是留出了越多操作空间让人有越多收钱的理由。涉及隐私的就不说了，说两个公开例子。新闻晨报头版整版广告有两个报价，一个35万一个70万。区别在哪？你是普通行业的就只按35万的刊例算，房地产的就得按70万的算。上海房价如何会不高？谁都把刀子对准了房地产这块肥肉。还有中铁没有预售证就上报广，第一财经曝光一次说要继续跟进就再无下文，被搞定了。上海是个好地方啊，只要肯花钱就没办不成的事。

先到这里，以后有心情再补充。

再来说说贷款。

我不止一次看见某些又穷又蠢的家伙说炒房的从来不贷款都是一次性付款。难怪这些家伙穷，连金融杠杆都不会用还想变有钱人？越是有钱的越是爱用金融杠杆，利润来得大啊。话说上海的贷款限制从字面上来看是很严格了。但是再严格的规定也是挡不住资本对杠杆的渴望的。四大不好伺候？那就找家股份制银行，按揭拖消费贷，全程指导客户准备材料应对审核，只要想办法过了资产评估，五成首付就变成了一成。至于消费贷的名目，装修就是个极好的由头。数额太大？我用全套欧洲进口材料从米国高薪聘请设计师和施工队还购买了古董家具，这个数额错不了吧？于是在充裕的银行资金支撑下，我们的房屋销售依然突飞猛进。我还见过NB的，以留学贷款的名义贷出钱来买房，说实话其中的操作我都现在都没闹明白。

不过到了长三角，一切都是小巫见大巫。各位老板们终于明白与其求银行不如自己开银行的道理，即使开不了银行至少也弄个小额贷款公司。于是一手借钱一手收钱，资金不过是打了个滚，资产蹭蹭的就上去了。中国的资本发展终于进入了金融资本的高级阶段，房地产业最终也是要为金融资本家们打工了。