屁股决定脑袋——一个地产小人物的十年之2008-2009

写在前面的话：

      提起房子想必这里的大多数人都有一肚子话要说，有喜悦有失落有气愤有疑惑。讲句不得当的，西边的事情搞不好下个月大家就不那么热衷了，可房子的事情到哪时候都会让一大群人不省心的。
      干这行有几年了，接触过最高级别的官员是李蒙、龙永图，接触过最大的老板是任志强、潘石屹。做策划搞销售拿土地玩媒体，这条链上的事情折腾了不少，看了一些听了一些想了一些做了一些，不敢说有所得，有些体会是真的，便来说说，不到的地方请各位海涵。
      对房地产业的看法大致可分两派，一般来说都是屁股决定了脑袋，手上有货的大多希望它NB手上没货的大多希望它SB，甚至部分没脑子希望它完蛋的也大有人在。上次是跟C0800朋友（要记错了ID还请这位海涵）说起地产才有了写点体会的念头，他也批评我没逻辑没系统经济学知识了，那么这个东西便也没逻辑的想到哪写到哪，理论的东西也就不玩了。

      首先说房价。房价高么？估计这里90%的人会说高，超过一半的人会说高得离谱。房价真高么？说高也高说低它也就低。还是那句话，屁股决定了脑袋。不知道混这里的人中间在一线城市的有多少在二三线城市的有多少，要说一线城市那价格确实挺吓人，动不动一两万两三万的单价，可要说房价低的二三线城市，千把块的单价也不稀奇。怎么会这样？套下时髦的郎教授的说法：区域性经济导致的不平衡。中国是一个各地区发展特别不平衡的国家，看整体数据其实真的意义不大，而看某地数据就推断其它地方的发展就更是扯蛋了。湖南怀化这个地级市几年来均价从1000左右涨到1500然后现在快2000了，北京从8000多涨到15000，看起来都是翻倍，可这个标准差就大得吓人了。各地的基础不一样发展速度不一样标准不一样，导致的涨幅和价格自然也会不一样。你屁股在哪里就决定了影响你脑袋的房价是多少。
      有人要说了，老子建个楼只要1000多块一平方的建筑成本，凭什么你卖到几万？这就是暴利！阿弥陀佛，利润自然是有的，可是成本没你想象的这么简单。就拿地来说，月初拿块小地，本来是工业性质，2000多万，转商住补交近800万地价差，再交800多万的城市配套费跟契税，还没破土这个成本就已经打了一个半的跟头了。这还是在长沙，要是在一线城市，打一个半跟头以后那个数字肯定能吓你一个半跟头。
      又有人要说了，土地到哪里都是一样的，中国这么大地方，一个城市好说也有上千平方公里，土地根本就不稀缺，所以是政府无耻故意抬高地价好喂饱那些贪官污吏。政府无耻么？是有够不要脸的，这个我们等下另说，可是麻烦这些同志好歹也几十岁的人了，别那么幼稚成不？960万平方公里确实不小，可能住人的地方有多少？你愿意去住的地方有多少？永州房价1000多，你愿意你能够住在永州每天去北京上班？城市面积也确实不小，可是一个城市是有控制性规划的，哪些土地能建设，建什么怎么建都是有规定的，而有人愿意去住的地方就也只有那么多，而每个区域中心城市乃至一线城市都是本区域或者全国人物钱权最集中的地方，一个13亿人口的国家要有一个城市能吸引千分之一的人去那里谋发展便是一个了不得的数字，于是土地也就相对稀缺了起来。归根结底又回到前面说的那个区域发展不平衡的问题上来，要是中国有十个城市能得到北京上海那样的发展机会，会有土地那么紧张么？所以说政府炒地皮是有那么回事，但是凭借的根源还是客观事实，抑制土地财政也不过是治标不治本罢了。

      有人说贪污腐败导致开发成本增加从而推动房价。有腐败么？当然有，大到股份小到购物卡，啥路子没钻过？可是要说开发商靠着政府的腐败挣钱，呵呵，太低级了。说良心话，到今天这个环境靠行贿靠歪门邪道想玩得大已经不太现实，咱们也不屑于玩这种低级游戏。我们讲究双赢，讲究与政府与社会的和谐共生共同发展。说白了就是开发商为政府带来政绩，政府帮开发商获取利益。打个比方吧。长沙人都知道浏阳河风光带，说这是个利民工程想必大多数人都没意见，可是因为政府没钱工程也停了快一年多了。政府没面子没政绩会着急，想靠着这个工程提升自己项目周边环境好多赚钱的开发商更急。没事，咱鼓动人大代表联名提案重新启动建设，政府没钱我们出，路我们也修，但是政府得给我们政策，税费减免点，规划调整下，市政补偿用地也给几块。看明白没？这才是真正的利益链条。开发商负责一部分市政建设费用或者直接参与建设，然后获得补偿，城市发展的同时开发商获取利益官员取得政绩。
      其实政府官员里但凡有点前途的哪个敢哪个屑于收贿赂？这点钱相对于他能获得的政治利益来说实在是狗屁都算不上。王石说过最有道理的话就是：万科不行贿，因为万科只要把项目做好了提升了当地的城市水准，就是给当地官员带来了最大的利益。官员要钱不容易？随便家里找个人开个顾问公司广告公司或者直接挂个股东，来钱合理又合法。受贿？白痴才干。

      那么再说自建房。自建房便宜不？绝对的便宜！你想想你有多少钱不用交有多少事情不用做吧。散装水泥专项基金、新型建筑材料专项基金、异地人防费、异地绿化费、建筑工程质量监督费等等等等林林总总十来项费用估计很多人听都没听说过。至于营销费用、宣传费用、办公费用、利息，自建房都不沾边吧？怎么可能不便宜？不拿自建房说事，就定向开发项目跟普通商品房项目之间的差价都可以看出中间的成本差距来，要知道定向开发的利润率跟普通商品房利润率是差不多的，至少前期资金有保证就可以省一大笔利息。
      那么怎么就不支持自建房呢？那么就还是回到了前面说的问题：区域经济发展不平衡。大家都想去北京上海找机会捞世界，可是北京上海只有这么大，也不可能把地留出来都让你去盖住宅，于是可以盖的地方就只有那么多了。这时候出现怎样的情况？地少人多啊。我也想改你也想盖他也想盖，怎么分？按户籍？嗯，歧视外地人。按价钱？嗯，比钱多的话你现在买不起房子的那个时候就买得起地了？！不过给自建房其实还是留了条口子的，那就是前面说的定向开发。可是这个事情的难点仍然是土地问题。
  
      还有，个人自建房目前来看确实不利于高新技术与材料的推广应用，在推进产业升级方面并无助益。肯定会有人说盖房子还扯到产业升级来了，明显拉虎皮做大旗，盖房子一点高科技含量都没有。何况西方发达国家大多都是自建房为什么人家的技术还比我们发达？要我说这就是很多人普遍的民族自大感和民族自卑感混合的表现。为什么这么说？明知道中国是一个发展中国家，在很多方面比别人差太多，可是却偏偏要跟那些先进的国家比，这就是一种自大的表现。而一旦比不过就说中国的事情太操蛋中国没希望，马上表现出严重的自卑。怎么就不能实事求是心平气和地看待现状呢？承认现实的不如人意与别人的差距不代表要妄自菲薄，不代表要否认进步，关键在于要知道差在哪里，原因何在，如何追赶。在建筑方面的高新技术和材料运用方面就是一个典型情况。不要以为房地产没技术，户型的创新、新材料的使用、节能环保标准的提升，无一不具有技术含量。中国的起点低，由于成本、意识方面的原因，各种技术和材料的应用必须依靠强制力推广，而且得依靠大量的使用来有效降低成本。如果是自建房的话，怎么迅速推广？光是成本就打不住。今天3M在长沙搞创新日展示活动，其中就有建筑节能环保方面的展示，粗略估计按照那个搞法成本至少要提高一倍。MOMA的设计者田原博士也说过，北京MOMA可能是中国节能环保等新技术新材料运用最多的项目，可是对比德国、瑞士的标准，顶多刚刚入门，因为成本、社会环境方面的原因根本做不到像他们那样。固然自建房也可以跟日本德国一样由政府推行相关政策法令来推广新技术新材料，比如日本那个百年住宅计划就是这么一个政策，但是这是依靠政府的大量补贴以及当地本身较强的经济承受能力来实现的。以目前中国的经济状况和收入水平来看要学他们根本不现实，又想搞自建房又想推广新技术，后果便是自建房成为有钱人的游戏，还是没办法如某些人想象的那样依靠自建房解决房价问题。而大规模采购却是降低成本的有效途径，并且也能促进我国相关产业的发展。开发商的承受能力也比个人要强很多，于是可以看到近年来国家出台越来越多的强制性标准或者指导标准，不少项目也越来越多的打节能环保牌。

      好吧，说了这么多还是回到房价上来。前面说那么多其实就是一个意思：房价会被炒作会某一个时期内违背价值规律会被政策所影响，但是其变化最终还是受基本供求关系影响的，一个城市的发展决定了它的房价空间。北京大学城市与区域规划系主任吕斌有句话我是非常认同的：安居乐业，我看应该反过来，只有乐业才会有安居，一个城市必须能够给居民发展的机会才能算宜居城市，乐业才是最大的宜居。所以看涨还是看跌不要管其它，就看这个地方是否还充满了机会能够不断吸引着外来淘金者留下来。像北京上海这些地方，建设速度是根本跟不上人口资本涌入的速度的，而那些能满足人工作与生活两方面要求的房子只会更少。另外随着技术水平的提升、环境营造的加强，成本的提高也是必然趋势，在社会形势稳定的前提下房价必然是一个长期上涨的过程。

      既然房价长期看涨，那么就要说到最关键的问题了。房价怎样才合理？怎么涨才合理？为什么房价让这么多人不满？这么说吧，首先大家关心的房价仅仅是商品房价格，而实际上经适房集资房之类比市价低30%甚至一半的住宅都没有放在心上，这说明了什么问题？第一是观念问题。很多人把购买商品房作为了解决住房问题的唯一选择，当然使得人们做出这种选择的客观原因很多，婚姻、户籍、工作单位实力、就学和面子。那么就引出了更重要的第二条：资源分配问题。比如经适房比较便宜可是对户籍有限制，所以越是外来人口多的城市对房价敏感的人就越多，因为很多人享受不到这种社会福利。而集资房就是更多人想都不敢想的事情。于是一个城市的资源本身就有限，而原住民或者供职于福利较好的单位与机关的首先就分掉了很大一块蛋糕，后来者无奈只能去争夺流入市场的那一小块。可流入市场的那一小块也并没有禁止已经吃掉一大块的人来抢，再加上后来的与先到的之间本身就有的实力差距，供求矛盾便十分突出了。别的地方我不知道，可长沙这一点表现得是非常明显的。目前长沙在建在售的住宅有近3000万平米，其中1000多万为定向开发，许多人在拥有定向开发的房子之余，趁着房价回调时也在商品房市场频频出手，这种人中我知道最多的拥有7套房产，而且这种人基本上都打算长期持有。所以不要以为炒家对房价有多大影响，真正的主力军是这帮家伙。我想在北京上海租房的朋友遇到的房东大多也是这样的当地人吧？他们是真正的投资客。这是说的外来客与本地人之间的资源分配问题，本地人中也存在这样的问题。经适房购买资格的一个要求就是申请人的家庭人均居住面积低于某一个水平。申请不到资格的必然是住房条件达到了当地平均水平的人。而这种人要买房子必然要不是改善型需求要不就是纯为面子。我见过的因为房价骂政府骂开发商的有不少是这种人。话说无论是为了改善居住条件还是为了面子归根结底都是为了享受更好的生活吧？政府有保障你大致以当地平均水准生活的义务，可是政府和开发商没有保证你享受的义务吧？既然你觉得房价超出你的承受能力，那你有什么资格享受不合你能力的生活？对于某些看不起经适房的人我就更无语了，一方面给你福利，一方面你却因为莫名其妙的面子问题拒绝并且还要埋怨，这种人除了“混蛋”以外我找不出其它合适的词来形容。当然出于实际困难不得不放弃机会的人是需要更完善细致的救济计划来帮助的。
      
      我个人的看法是，资源某个时期内的相对紧缺与资源分配的不合理共同导致了大家对房价怨声载道，必须通过加大供应和调整分配机制来解决问题。加大供应就不说了，这个事情一直在做，城市化进程的推进、停止审批别墅用地、推广高层住宅都有加大供应的目的。而资源分配的方式则有很大的争议。很多人希望通过打压房价地价、打压开发商利润空间、打击囤房的办法来改变分配格局。要我说，这种想法很傻很天真。
      商品房不是贵了而是太便宜了！商品房就应该是给富人盖的！任志强这个观点实在是很有道理，可惜太刺激某些人脆弱的自尊心了，于是只看到铺天盖地的斥责，却没几个人明白其中的意义。我想对房价最敏感也最觉得吃力的应该就是所谓“刚需”群体，特别是在一线城市工作的外来人口，买房对他们来说首先是解决居住问题而不是指望投资获利。这种基本的居住需求明显应该通过政府的住房保障体系来满足的，而不是被推入商品房市场。商品房市场的任务是什么？满足改善型需求和投资需求，给国家提供大量的税收以进行公共建设和住房保障体系建设，它应该是社会财富再分配的一个环节。通俗来说这里就是专门给有钱人开的一个游乐场，有钱人花高额门票钱进来玩财富游戏，输赢与否都与普通人无关，但是门票钱和抽水都要用于进不起这个游乐场的普通人生活水准的提高。那些为房价成日里忧心忡忡的刚需们，这个游乐场是你应该进去的么？为了让更多的钱能投入到公共建设和住房保障体系建设中去，商品房是不是就应该卖得更贵些？现在的这个游乐场既没有把门票价提上去，也没有阻止那些本应该在游乐场里游戏的人去分润门票钱和抽水，于是就一边哄骗着刚需们把可怜的那点收入也投进来，一边让那些真正有资本进行游戏的人在游戏中吞食着弱小的刚需的财富的同时还享受福利。
      想想看，要是只拿出有限的土地用于商品房建设，而把大量的住宅用地用于保障住房的建设，在保障住房这一块的土地资源还会这么稀缺么？在人为加剧商品房用地的紧缺后商品房是不是会卖得更贵从而有更多的税费可以用于保障住房建设？全面禁止那些效益好收入高的单位机关搞定向开发之后，是不是能避免大量资源被不应该享受福利的人占用？在保证适度的前提下，有了充足的保障住房供应，房价还关刚需们屁事啊？就让有钱人去玩他们的财富游戏吧！

      有人说我的方案是忽悠，那么就还补一点吧。投资渠道不畅导致资本过分集中于房地产业、资源配置不合理导致房地产业承担了不应有的任务和压力，这些都是客观因素，主观因素在哪里？政府不愿意做或者做不到改变，至少是暂时的。在这里政府应该分开说，地方政府是不愿意做的，而中央政府则做不到。为什么呢？
      我们从房地产业的发展来看，这个行业的兴起满足了各级政府圈钱谋发展的目的，推动了城市建设的发展，也通过向各行业的渗透建立起了庞大的产业链，吸收了大量的各种档次的劳动力，很大程度上解决了社会发展过程中产生的就业问题。形象的说法是，政府一手打造出房地产业这只吞金兽，正常的话，社会在供养它的同时，也应该通过它的壮大获得更多的服务，这才是和谐共生的关系。可这只吞金兽壮大了之后怎么不满的人却越来越多了？固然与这只吞金兽的胃口越来越贪婪，操纵这只怪兽的人有不少也跟着一起吸血有关，但这不是根本。根本在于我们的发展道路。这条路是国强民富而不是民富国强。中国的历史和现实都决定了一个有所作为的政府就必须去争取更大的舞台，拥有更硬的拳头，掌握更大的话语权。为了这些就必须有更强大的国家实力，可是中国已经错过了用别人的血肉强大自己的时机，在可以预见的时期内也没有吞食别人血肉的实力，要达到那些目标只能以自己国民的血肉为代价。没有办法抢别人的，又要用几十年时间走完别人两百年的路，这个国家只能进行更加疯狂的原始积累。既然是从内部进行原始积累，那么必然需要以一个安全稳定的阶层为压榨对象，以一个高效的行业为工具，将压榨出的部分养分作为报酬分给工具。前30年以工农业剪刀差压榨农民，城乡差别就是报酬；现在就是拿房子来压榨所谓中产阶级，巨额利润大量的就业机会就是报酬。事实证明这个办法行之有效。各级政府都获得了大量的资金进行建设，有无数的人在这条产业链上获得了工作机会，而被压榨的阶层力量相当弱小，无法对政权进行有效的制抵。所以各位房奴们，祝贺你们自己吧，你们亲眼见识亲身参与了新时代的“羊吃人”，你们就是两脚羊，很残酷的现实。
      这就是中央政府做不到的原因，它不可能放弃这样一个高效安全的积累手段。不是房地产绑架了中国经济，而是中国经济利用房地产绑架了一个被压榨的阶层。所以房地产市场会特别为政策所左右，时而振兴时而控制，政府始终让房价在一个临界点附近徘徊，同时逐步加大住房保障体系的建设力度，对工具和被压榨对象都是又打又拉的策略，同时让工具来吸引两脚羊的注意力，让工具也成为抵挡怨气的盾牌。于是有些大公司大老板出事我们就可以理解了。工具可以获得报酬，但是必须安于工具的地位，任何想摆脱操纵者想上位的工具就必须被消灭！
      某些地方政府不愿意改变就很好理解了。要是政府投资进行住房保障建设，将商品房市场真正打造成一个投资市场，那么某些先天不足无法发展工商业的地方必然是不会引起投资者兴趣的，住房保障就会成为政府不断投入却无产出的无底洞，城市建设也无法取得足够的资金，这对于那些需要以建设来获取政绩的地方官员是致命的打击。于是我们可以看到越是不发达的地方开发商与政府官员的勾结就越是严重，政府给予开发商那些令人发指的优惠政策就越多。

      总结起来，在找到新的工具或者有实力去吞噬外人的血肉之前，在稳定的社会形势下，房价必然是要长期看涨的，涨幅固然要基于基本的价值规律，但是也特别取决于政府对于资本的饥渴程度，取决于攫取资金时的安全程度。越是需要资本房价就越会被炒作，但是被压榨阶层承受能力较低反弹倾向较大的时候房价就会被控制一下。不过这种手法现在来看已经越来越不轻松了，因为政府的控制力在不断减弱，地方出于自身的现实利益与中央不断博弈，而工具们也越来越不甘心只作为工具而存在，他们更加贪婪、也更加害怕被当作牺牲品，被压榨阶层的不满也是与日俱增的,临界点已经不是那么容易把握了。未来究竟会怎样？拭目以待吧。

写在前面的话：

      提起房子想必这里的大多数人都有一肚子话要说，有喜悦有失落有气愤有疑惑。讲句不得当的，西边的事情搞不好下个月大家就不那么热衷了，可房子的事情到哪时候都会让一大群人不省心的。
      干这行有几年了，接触过最高级别的官员是李蒙、龙永图，接触过最大的老板是任志强、潘石屹。做策划搞销售拿土地玩媒体，这条链上的事情折腾了不少，看了一些听了一些想了一些做了一些，不敢说有所得，有些体会是真的，便来说说，不到的地方请各位海涵。
      对房地产业的看法大致可分两派，一般来说都是屁股决定了脑袋，手上有货的大多希望它NB手上没货的大多希望它SB，甚至部分没脑子希望它完蛋的也大有人在。上次是跟C0800朋友（要记错了ID还请这位海涵）说起地产才有了写点体会的念头，他也批评我没逻辑没系统经济学知识了，那么这个东西便也没逻辑的想到哪写到哪，理论的东西也就不玩了。

      首先说房价。房价高么？估计这里90%的人会说高，超过一半的人会说高得离谱。房价真高么？说高也高说低它也就低。还是那句话，屁股决定了脑袋。不知道混这里的人中间在一线城市的有多少在二三线城市的有多少，要说一线城市那价格确实挺吓人，动不动一两万两三万的单价，可要说房价低的二三线城市，千把块的单价也不稀奇。怎么会这样？套下时髦的郎教授的说法：区域性经济导致的不平衡。中国是一个各地区发展特别不平衡的国家，看整体数据其实真的意义不大，而看某地数据就推断其它地方的发展就更是扯蛋了。湖南怀化这个地级市几年来均价从1000左右涨到1500然后现在快2000了，北京从8000多涨到15000，看起来都是翻倍，可这个标准差就大得吓人了。各地的基础不一样发展速度不一样标准不一样，导致的涨幅和价格自然也会不一样。你屁股在哪里就决定了影响你脑袋的房价是多少。
      有人要说了，老子建个楼只要1000多块一平方的建筑成本，凭什么你卖到几万？这就是暴利！阿弥陀佛，利润自然是有的，可是成本没你想象的这么简单。就拿地来说，月初拿块小地，本来是工业性质，2000多万，转商住补交近800万地价差，再交800多万的城市配套费跟契税，还没破土这个成本就已经打了一个半的跟头了。这还是在长沙，要是在一线城市，打一个半跟头以后那个数字肯定能吓你一个半跟头。
      又有人要说了，土地到哪里都是一样的，中国这么大地方，一个城市好说也有上千平方公里，土地根本就不稀缺，所以是政府无耻故意抬高地价好喂饱那些贪官污吏。政府无耻么？是有够不要脸的，这个我们等下另说，可是麻烦这些同志好歹也几十岁的人了，别那么幼稚成不？960万平方公里确实不小，可能住人的地方有多少？你愿意去住的地方有多少？永州房价1000多，你愿意你能够住在永州每天去北京上班？城市面积也确实不小，可是一个城市是有控制性规划的，哪些土地能建设，建什么怎么建都是有规定的，而有人愿意去住的地方就也只有那么多，而每个区域中心城市乃至一线城市都是本区域或者全国人物钱权最集中的地方，一个13亿人口的国家要有一个城市能吸引千分之一的人去那里谋发展便是一个了不得的数字，于是土地也就相对稀缺了起来。归根结底又回到前面说的那个区域发展不平衡的问题上来，要是中国有十个城市能得到北京上海那样的发展机会，会有土地那么紧张么？所以说政府炒地皮是有那么回事，但是凭借的根源还是客观事实，抑制土地财政也不过是治标不治本罢了。

      有人说贪污腐败导致开发成本增加从而推动房价。有腐败么？当然有，大到股份小到购物卡，啥路子没钻过？可是要说开发商靠着政府的腐败挣钱，呵呵，太低级了。说良心话，到今天这个环境靠行贿靠歪门邪道想玩得大已经不太现实，咱们也不屑于玩这种低级游戏。我们讲究双赢，讲究与政府与社会的和谐共生共同发展。说白了就是开发商为政府带来政绩，政府帮开发商获取利益。打个比方吧。长沙人都知道浏阳河风光带，说这是个利民工程想必大多数人都没意见，可是因为政府没钱工程也停了快一年多了。政府没面子没政绩会着急，想靠着这个工程提升自己项目周边环境好多赚钱的开发商更急。没事，咱鼓动人大代表联名提案重新启动建设，政府没钱我们出，路我们也修，但是政府得给我们政策，税费减免点，规划调整下，市政补偿用地也给几块。看明白没？这才是真正的利益链条。开发商负责一部分市政建设费用或者直接参与建设，然后获得补偿，城市发展的同时开发商获取利益官员取得政绩。
      其实政府官员里但凡有点前途的哪个敢哪个屑于收贿赂？这点钱相对于他能获得的政治利益来说实在是狗屁都算不上。王石说过最有道理的话就是：万科不行贿，因为万科只要把项目做好了提升了当地的城市水准，就是给当地官员带来了最大的利益。官员要钱不容易？随便家里找个人开个顾问公司广告公司或者直接挂个股东，来钱合理又合法。受贿？白痴才干。

      那么再说自建房。自建房便宜不？绝对的便宜！你想想你有多少钱不用交有多少事情不用做吧。散装水泥专项基金、新型建筑材料专项基金、异地人防费、异地绿化费、建筑工程质量监督费等等等等林林总总十来项费用估计很多人听都没听说过。至于营销费用、宣传费用、办公费用、利息，自建房都不沾边吧？怎么可能不便宜？不拿自建房说事，就定向开发项目跟普通商品房项目之间的差价都可以看出中间的成本差距来，要知道定向开发的利润率跟普通商品房利润率是差不多的，至少前期资金有保证就可以省一大笔利息。
      那么怎么就不支持自建房呢？那么就还是回到了前面说的问题：区域经济发展不平衡。大家都想去北京上海找机会捞世界，可是北京上海只有这么大，也不可能把地留出来都让你去盖住宅，于是可以盖的地方就只有那么多了。这时候出现怎样的情况？地少人多啊。我也想改你也想盖他也想盖，怎么分？按户籍？嗯，歧视外地人。按价钱？嗯，比钱多的话你现在买不起房子的那个时候就买得起地了？！不过给自建房其实还是留了条口子的，那就是前面说的定向开发。可是这个事情的难点仍然是土地问题。
  
      还有，个人自建房目前来看确实不利于高新技术与材料的推广应用，在推进产业升级方面并无助益。肯定会有人说盖房子还扯到产业升级来了，明显拉虎皮做大旗，盖房子一点高科技含量都没有。何况西方发达国家大多都是自建房为什么人家的技术还比我们发达？要我说这就是很多人普遍的民族自大感和民族自卑感混合的表现。为什么这么说？明知道中国是一个发展中国家，在很多方面比别人差太多，可是却偏偏要跟那些先进的国家比，这就是一种自大的表现。而一旦比不过就说中国的事情太操蛋中国没希望，马上表现出严重的自卑。怎么就不能实事求是心平气和地看待现状呢？承认现实的不如人意与别人的差距不代表要妄自菲薄，不代表要否认进步，关键在于要知道差在哪里，原因何在，如何追赶。在建筑方面的高新技术和材料运用方面就是一个典型情况。不要以为房地产没技术，户型的创新、新材料的使用、节能环保标准的提升，无一不具有技术含量。中国的起点低，由于成本、意识方面的原因，各种技术和材料的应用必须依靠强制力推广，而且得依靠大量的使用来有效降低成本。如果是自建房的话，怎么迅速推广？光是成本就打不住。今天3M在长沙搞创新日展示活动，其中就有建筑节能环保方面的展示，粗略估计按照那个搞法成本至少要提高一倍。MOMA的设计者田原博士也说过，北京MOMA可能是中国节能环保等新技术新材料运用最多的项目，可是对比德国、瑞士的标准，顶多刚刚入门，因为成本、社会环境方面的原因根本做不到像他们那样。固然自建房也可以跟日本德国一样由政府推行相关政策法令来推广新技术新材料，比如日本那个百年住宅计划就是这么一个政策，但是这是依靠政府的大量补贴以及当地本身较强的经济承受能力来实现的。以目前中国的经济状况和收入水平来看要学他们根本不现实，又想搞自建房又想推广新技术，后果便是自建房成为有钱人的游戏，还是没办法如某些人想象的那样依靠自建房解决房价问题。而大规模采购却是降低成本的有效途径，并且也能促进我国相关产业的发展。开发商的承受能力也比个人要强很多，于是可以看到近年来国家出台越来越多的强制性标准或者指导标准，不少项目也越来越多的打节能环保牌。

      好吧，说了这么多还是回到房价上来。前面说那么多其实就是一个意思：房价会被炒作会某一个时期内违背价值规律会被政策所影响，但是其变化最终还是受基本供求关系影响的，一个城市的发展决定了它的房价空间。北京大学城市与区域规划系主任吕斌有句话我是非常认同的：安居乐业，我看应该反过来，只有乐业才会有安居，一个城市必须能够给居民发展的机会才能算宜居城市，乐业才是最大的宜居。所以看涨还是看跌不要管其它，就看这个地方是否还充满了机会能够不断吸引着外来淘金者留下来。像北京上海这些地方，建设速度是根本跟不上人口资本涌入的速度的，而那些能满足人工作与生活两方面要求的房子只会更少。另外随着技术水平的提升、环境营造的加强，成本的提高也是必然趋势，在社会形势稳定的前提下房价必然是一个长期上涨的过程。

      既然房价长期看涨，那么就要说到最关键的问题了。房价怎样才合理？怎么涨才合理？为什么房价让这么多人不满？这么说吧，首先大家关心的房价仅仅是商品房价格，而实际上经适房集资房之类比市价低30%甚至一半的住宅都没有放在心上，这说明了什么问题？第一是观念问题。很多人把购买商品房作为了解决住房问题的唯一选择，当然使得人们做出这种选择的客观原因很多，婚姻、户籍、工作单位实力、就学和面子。那么就引出了更重要的第二条：资源分配问题。比如经适房比较便宜可是对户籍有限制，所以越是外来人口多的城市对房价敏感的人就越多，因为很多人享受不到这种社会福利。而集资房就是更多人想都不敢想的事情。于是一个城市的资源本身就有限，而原住民或者供职于福利较好的单位与机关的首先就分掉了很大一块蛋糕，后来者无奈只能去争夺流入市场的那一小块。可流入市场的那一小块也并没有禁止已经吃掉一大块的人来抢，再加上后来的与先到的之间本身就有的实力差距，供求矛盾便十分突出了。别的地方我不知道，可长沙这一点表现得是非常明显的。目前长沙在建在售的住宅有近3000万平米，其中1000多万为定向开发，许多人在拥有定向开发的房子之余，趁着房价回调时也在商品房市场频频出手，这种人中我知道最多的拥有7套房产，而且这种人基本上都打算长期持有。所以不要以为炒家对房价有多大影响，真正的主力军是这帮家伙。我想在北京上海租房的朋友遇到的房东大多也是这样的当地人吧？他们是真正的投资客。这是说的外来客与本地人之间的资源分配问题，本地人中也存在这样的问题。经适房购买资格的一个要求就是申请人的家庭人均居住面积低于某一个水平。申请不到资格的必然是住房条件达到了当地平均水平的人。而这种人要买房子必然要不是改善型需求要不就是纯为面子。我见过的因为房价骂政府骂开发商的有不少是这种人。话说无论是为了改善居住条件还是为了面子归根结底都是为了享受更好的生活吧？政府有保障你大致以当地平均水准生活的义务，可是政府和开发商没有保证你享受的义务吧？既然你觉得房价超出你的承受能力，那你有什么资格享受不合你能力的生活？对于某些看不起经适房的人我就更无语了，一方面给你福利，一方面你却因为莫名其妙的面子问题拒绝并且还要埋怨，这种人除了“混蛋”以外我找不出其它合适的词来形容。当然出于实际困难不得不放弃机会的人是需要更完善细致的救济计划来帮助的。
      
      我个人的看法是，资源某个时期内的相对紧缺与资源分配的不合理共同导致了大家对房价怨声载道，必须通过加大供应和调整分配机制来解决问题。加大供应就不说了，这个事情一直在做，城市化进程的推进、停止审批别墅用地、推广高层住宅都有加大供应的目的。而资源分配的方式则有很大的争议。很多人希望通过打压房价地价、打压开发商利润空间、打击囤房的办法来改变分配格局。要我说，这种想法很傻很天真。
      商品房不是贵了而是太便宜了！商品房就应该是给富人盖的！任志强这个观点实在是很有道理，可惜太刺激某些人脆弱的自尊心了，于是只看到铺天盖地的斥责，却没几个人明白其中的意义。我想对房价最敏感也最觉得吃力的应该就是所谓“刚需”群体，特别是在一线城市工作的外来人口，买房对他们来说首先是解决居住问题而不是指望投资获利。这种基本的居住需求明显应该通过政府的住房保障体系来满足的，而不是被推入商品房市场。商品房市场的任务是什么？满足改善型需求和投资需求，给国家提供大量的税收以进行公共建设和住房保障体系建设，它应该是社会财富再分配的一个环节。通俗来说这里就是专门给有钱人开的一个游乐场，有钱人花高额门票钱进来玩财富游戏，输赢与否都与普通人无关，但是门票钱和抽水都要用于进不起这个游乐场的普通人生活水准的提高。那些为房价成日里忧心忡忡的刚需们，这个游乐场是你应该进去的么？为了让更多的钱能投入到公共建设和住房保障体系建设中去，商品房是不是就应该卖得更贵些？现在的这个游乐场既没有把门票价提上去，也没有阻止那些本应该在游乐场里游戏的人去分润门票钱和抽水，于是就一边哄骗着刚需们把可怜的那点收入也投进来，一边让那些真正有资本进行游戏的人在游戏中吞食着弱小的刚需的财富的同时还享受福利。
      想想看，要是只拿出有限的土地用于商品房建设，而把大量的住宅用地用于保障住房的建设，在保障住房这一块的土地资源还会这么稀缺么？在人为加剧商品房用地的紧缺后商品房是不是会卖得更贵从而有更多的税费可以用于保障住房建设？全面禁止那些效益好收入高的单位机关搞定向开发之后，是不是能避免大量资源被不应该享受福利的人占用？在保证适度的前提下，有了充足的保障住房供应，房价还关刚需们屁事啊？就让有钱人去玩他们的财富游戏吧！

      有人说我的方案是忽悠，那么就还补一点吧。投资渠道不畅导致资本过分集中于房地产业、资源配置不合理导致房地产业承担了不应有的任务和压力，这些都是客观因素，主观因素在哪里？政府不愿意做或者做不到改变，至少是暂时的。在这里政府应该分开说，地方政府是不愿意做的，而中央政府则做不到。为什么呢？
      我们从房地产业的发展来看，这个行业的兴起满足了各级政府圈钱谋发展的目的，推动了城市建设的发展，也通过向各行业的渗透建立起了庞大的产业链，吸收了大量的各种档次的劳动力，很大程度上解决了社会发展过程中产生的就业问题。形象的说法是，政府一手打造出房地产业这只吞金兽，正常的话，社会在供养它的同时，也应该通过它的壮大获得更多的服务，这才是和谐共生的关系。可这只吞金兽壮大了之后怎么不满的人却越来越多了？固然与这只吞金兽的胃口越来越贪婪，操纵这只怪兽的人有不少也跟着一起吸血有关，但这不是根本。根本在于我们的发展道路。这条路是国强民富而不是民富国强。中国的历史和现实都决定了一个有所作为的政府就必须去争取更大的舞台，拥有更硬的拳头，掌握更大的话语权。为了这些就必须有更强大的国家实力，可是中国已经错过了用别人的血肉强大自己的时机，在可以预见的时期内也没有吞食别人血肉的实力，要达到那些目标只能以自己国民的血肉为代价。没有办法抢别人的，又要用几十年时间走完别人两百年的路，这个国家只能进行更加疯狂的原始积累。既然是从内部进行原始积累，那么必然需要以一个安全稳定的阶层为压榨对象，以一个高效的行业为工具，将压榨出的部分养分作为报酬分给工具。前30年以工农业剪刀差压榨农民，城乡差别就是报酬；现在就是拿房子来压榨所谓中产阶级，巨额利润大量的就业机会就是报酬。事实证明这个办法行之有效。各级政府都获得了大量的资金进行建设，有无数的人在这条产业链上获得了工作机会，而被压榨的阶层力量相当弱小，无法对政权进行有效的制抵。所以各位房奴们，祝贺你们自己吧，你们亲眼见识亲身参与了新时代的“羊吃人”，你们就是两脚羊，很残酷的现实。
      这就是中央政府做不到的原因，它不可能放弃这样一个高效安全的积累手段。不是房地产绑架了中国经济，而是中国经济利用房地产绑架了一个被压榨的阶层。所以房地产市场会特别为政策所左右，时而振兴时而控制，政府始终让房价在一个临界点附近徘徊，同时逐步加大住房保障体系的建设力度，对工具和被压榨对象都是又打又拉的策略，同时让工具来吸引两脚羊的注意力，让工具也成为抵挡怨气的盾牌。于是有些大公司大老板出事我们就可以理解了。工具可以获得报酬，但是必须安于工具的地位，任何想摆脱操纵者想上位的工具就必须被消灭！
      某些地方政府不愿意改变就很好理解了。要是政府投资进行住房保障建设，将商品房市场真正打造成一个投资市场，那么某些先天不足无法发展工商业的地方必然是不会引起投资者兴趣的，住房保障就会成为政府不断投入却无产出的无底洞，城市建设也无法取得足够的资金，这对于那些需要以建设来获取政绩的地方官员是致命的打击。于是我们可以看到越是不发达的地方开发商与政府官员的勾结就越是严重，政府给予开发商那些令人发指的优惠政策就越多。

      总结起来，在找到新的工具或者有实力去吞噬外人的血肉之前，在稳定的社会形势下，房价必然是要长期看涨的，涨幅固然要基于基本的价值规律，但是也特别取决于政府对于资本的饥渴程度，取决于攫取资金时的安全程度。越是需要资本房价就越会被炒作，但是被压榨阶层承受能力较低反弹倾向较大的时候房价就会被控制一下。不过这种手法现在来看已经越来越不轻松了，因为政府的控制力在不断减弱，地方出于自身的现实利益与中央不断博弈，而工具们也越来越不甘心只作为工具而存在，他们更加贪婪、也更加害怕被当作牺牲品，被压榨阶层的不满也是与日俱增的,临界点已经不是那么容易把握了。未来究竟会怎样？拭目以待吧。