屁股决定脑袋——一个地产小人物的十年之2009—2010（补 ...

一年过去了。我无意于做编年史，也不想作严肃状指点江山，只是把每年的感受记录下来。待到这十年过去时，做一个小小的纪念。

      在这一年里我不会再讨论房价是涨是跌这种简单到愚蠢的问题，因为事情正在起变化，以后的房地产市场会出现明显的分化，有的地方房价依然会坚挺，有的地方，剔除通货膨胀因素之后房价是涨是跌？天知道。

      过去的一年里可以分成两个部分。一是09年的下半年部分，追涨。二是今年的上半年，调控。

      其实一直到今年4月份都是追涨为主题。不断地推货不断地提价，同时也不断地试图对国家政策进行解读，高调回款谨慎开发是各个中小开发商的共同选择。捂盘更多是一种饥饿营销的策略而不是坐等升值的战略。每个月都会说没有房子卖了，但是每个月都会有开盘都会有新货加推。以前也许一次开四栋六栋，现在一次就开一栋两栋，小步快跑加快出货频率提高资金周转率并且小幅提价，中心思想就是四个字：储备现金。经过了08年之后中小民营开发企业已经没有了太多雄心壮志，大家都明白这个市场既然政府能拉起来自然还能再打下去，而门外那些央企和大鳄们打算分尸吃肉的磨刀声已经清晰可闻了。

      出货出货出货！市场只有这一个声音。于是成交量居然创下了历史最高记录，而房价的涨速自然也创下了历史最高记录。我们心中只有一个信念：把以后三年的钱在一年内赚回来！大家几乎是以一种末日狂欢的心态在做事，钱到手，哪管你洪水滔天。于是我们冷眼相看中建上市，冷眼相看南湖地王，冷眼相看武广高铁，冷眼相看地铁开工、冷眼相看北辰装B。我们唯一做的就是把这一个个的消息噱头都转化为对市场的刺激来促进销售。未来发展？跟我关系很大吗？

      进入2010年时，市场出现了有趣的分化。一方面是中小开发商基本完成了存货去化，一方面是大盘大鳄纷纷吹响了攻城略地的号角。土地交易突然红火起来。一时间以前熟悉的公司都不见了，以前熟悉的地块突然围墙上就换了标语，以前熟悉的朋友突然就成了多少多少强的中高级职员。而以前与我八竿子打不着的500强们猛的就闯进了门里开始下刀子了。不对，用任志强的话说是，拿刀子的都走了，拿大炮原子弹的开始把我们炸得灰飞烟灭了。

      早在2月份就已经感受到调控的威力了。办好的按揭居然银行不给打款，理由是放款额度用完了。一度大家把这个当成了紧缩银根的信号，纷纷开始拖欠下游的款项。建筑商材料商代理商反正只能从开发商嘴里听到一句话：银行不给钱我也没钱给你，这年头开发商家里也没余粮。可是年关过完似乎一切乌云又都消失在了春日的暖阳之下。银行不拖钱了，过完年的老百姓们又开始追涨抢购了。这时大盘们也纷纷出动了，不过我们也无所谓了，反正贷款还完了存货清得七七八八了，剩余的开发量慢慢来就是。手上有钱没地方投的主还把眼睛投向了制造业，做建材造机械，谁说房地产资金不流向实业来着？

      当史上最严厉的调控政策开始实行的时候，不少人其实有松了一口气的感觉。该来的终于还是来了，不过现在已经不差钱了，大家就都这么耗着吧，看政府和大鳄们接下来怎么玩。

      在去年我就提到过国进民退和住房保障体系建设的问题，并且把后者看作解决房地产问题的釜底抽薪之法。另外也对央企退市以及国有资本垄断问题表示过谨慎的警惕。事实证明我对形势还是过于乐观了。国有垄断资本对这个行业的下手之快决心之大力度之狠是我以前根本没有预见的。一环套一环的调控政策背后就是国有垄断资本的不断扩张。在中小开发商都畏手畏脚走量为王的时候央企大盘却在大干快上，他们几乎就没有资金成本这个概念。比如南湖地王，保利在事前还大放烟雾弹说楼面地价太高不会考虑，结果还没开标大家就都已经知道是他拿到地王了。私下里保利的也证实他们测算时并不看好这块地，但是公司要求他们把拿下地王作为一项政治任务来完成。而在运作时我们更加能够感受到央企的牛气。直接要求政府更改原规划要点，直接要求政府在三个月内通过设计方案。于是三个江景超大综合项目，华远金外滩搞了一年多加前期是四年多，嘉里香格里拉搞了三年，他们都还没见动静，倒是南湖地王就要开售了。

      房地产、能源、矿产，这些与资源紧密相关的产业中我们可以看见国家一个鲜明的指向：收割。国家资本在各项好听的政策配合之下大肆收割这些产业。国民经济的命脉在国家资本力量暂时顾及不到的时候可以丢给民间资本或者地方势力来孵蛋，当小鸡仔出来的时候国家资本便携政策尚方宝剑与近乎无限的钞票大刀拿走了。我看到很多人机械地把地方势力与中央政府对立起来，其实他们之间固然有矛盾，但是更多的是共同利益。比如物业税比如央企地王。政策从没有说要禁止土地财政，而是要限定玩家的范围和准入资格，并且积极寻找替代品在开财源的同时缓解社会矛盾。这是一个地方与中央、经济手段与宣传手段甚至暴力手段相结合的复杂动作。所谓调控，谁告诉你是要让房价下跌是要让大多数人都买得起房了？套句烂街的俗话：政府在打很大一盘麻将。如何保证在维持社会稳定的前提下实现政权对经济的绝对控制力才是政府所关心的。

      前几天看见任志强在吐槽，说华远之所以没有拍到中服地块是因为没有搞过保障房所以在综合评分中落后太多于是失败了。正好又看见国土部说要调整招拍挂办法改价高者得为综合条件最高者得。在不明真相的屁民看来好像这是在遏止土地价格上涨从而为高房价釜底抽薪，而且要求开发商保证建设一定数量的保障住房也是对开发商的社会责任提出要求，这是好事。可在我们看来这里面有太多的可操作空间。平心而论，价高者得是最简单最公平的土地拍卖办法，大家不用比关系比桌下功夫。但是综合条件是什么？招标方完全可以为属意的投标方量身定做条件，而且这种事情你还没处说理去。至于保障住房建设经历，除开大国企以及与政府关系密切的公司，谁会做？我在去年就说过如果有机会我也想去做保障房，当时只想到了标准低成本小回款有保障跟政府能建立良好关系，不曾想一年之后这种资历的作用就如此之大。

      其实这些年来我们一直在学习美国人的道路，就是依靠完全的市场运作来解决绝大多数人的住房问题，国家直接保障只是作为补充。当然新加坡香港的办法也在学习，多试几条路对于我们这种后进国家来说没什么不好。最早在03年我就看见过鼓吹房地产证券化的境外机构，要不是次贷危机搞不好REITs就会开始试点了。有时候想想我们其实运气还是很不错的。走社会主义道路吧苏联帮我们趟地雷，走资本主义道路吧美国帮我们趟地雷。这回美国佬踩响了地雷我们才发现，原来没有经济霸权和遍布世界的航母编队，那么出问题的时候是不会有人帮着买单的。好吧那么回头再找条路。现在的方向有些新加坡的味道了。政府直接投资与企业投资相结合建设保障房，然后国家资本以及与政府关系紧密的公司进行商业开发的运作。以后这个行业会不会变成小圈子的游戏？我不知道，我也很不乐观。

    我一直在思索投资农村土地的套现问题，也一直在关注农村土地流转的实施情况，最近让我看到了一个比较惊人的方向，那就是重庆模式。

    说起来我对晋王一直有一种没来由的厌恶，我觉得他只要有机会一定是做中国的叶利钦。这回重庆模式让我加深了这种印象。最近在我们私下的分析里重庆办法是一个试探措施：现在国家政策已经很明显是搞活一个收割一个。先放民间资本这股活水去养鱼，等鱼肥了再用国有资本这股洪水把民间资本冲到下一个池子里继续养新鱼。能源材料地产领域表现得非常明显了。现在国有资本来收割房地产行业了那么就把民间资本往农村冲，一方面靠民间资本盘活农村资产一方面把农民从土地里赶出来。廉租房之类的玩意把这些新城市人口装进来之后他们就成为了稳定的劳动力来源。以后不会再有民工返乡潮了，因为他们没有地方可以回去了。这么做只会导致农民失去最后的生产资料换来一套不属于自己也无法取得收益的房子，进城的农民既没有退路也无法享受固定资产增值带来的红利，他们和自己的子孙后代将会被身份固化为劳动力来源，阶层的天花板就此成为现实。而廉租房是花不了政府多少本钱的，因为我看到一条消息：廉租房REITs天津试点已经获批。政府一方面从农民手中获得了大量土地，一方面又依靠社会资金获得了廉租房这笔固定资产，我们的政府才是真正的资本运作高手。

    我可以断言，房地产业的新春天就在广阔天地大有作为的社会主义新农村。

一年过去了。我无意于做编年史，也不想作严肃状指点江山，只是把每年的感受记录下来。待到这十年过去时，做一个小小的纪念。

      在这一年里我不会再讨论房价是涨是跌这种简单到愚蠢的问题，因为事情正在起变化，以后的房地产市场会出现明显的分化，有的地方房价依然会坚挺，有的地方，剔除通货膨胀因素之后房价是涨是跌？天知道。

      过去的一年里可以分成两个部分。一是09年的下半年部分，追涨。二是今年的上半年，调控。

      其实一直到今年4月份都是追涨为主题。不断地推货不断地提价，同时也不断地试图对国家政策进行解读，高调回款谨慎开发是各个中小开发商的共同选择。捂盘更多是一种饥饿营销的策略而不是坐等升值的战略。每个月都会说没有房子卖了，但是每个月都会有开盘都会有新货加推。以前也许一次开四栋六栋，现在一次就开一栋两栋，小步快跑加快出货频率提高资金周转率并且小幅提价，中心思想就是四个字：储备现金。经过了08年之后中小民营开发企业已经没有了太多雄心壮志，大家都明白这个市场既然政府能拉起来自然还能再打下去，而门外那些央企和大鳄们打算分尸吃肉的磨刀声已经清晰可闻了。

      出货出货出货！市场只有这一个声音。于是成交量居然创下了历史最高记录，而房价的涨速自然也创下了历史最高记录。我们心中只有一个信念：把以后三年的钱在一年内赚回来！大家几乎是以一种末日狂欢的心态在做事，钱到手，哪管你洪水滔天。于是我们冷眼相看中建上市，冷眼相看南湖地王，冷眼相看武广高铁，冷眼相看地铁开工、冷眼相看北辰装B。我们唯一做的就是把这一个个的消息噱头都转化为对市场的刺激来促进销售。未来发展？跟我关系很大吗？

      进入2010年时，市场出现了有趣的分化。一方面是中小开发商基本完成了存货去化，一方面是大盘大鳄纷纷吹响了攻城略地的号角。土地交易突然红火起来。一时间以前熟悉的公司都不见了，以前熟悉的地块突然围墙上就换了标语，以前熟悉的朋友突然就成了多少多少强的中高级职员。而以前与我八竿子打不着的500强们猛的就闯进了门里开始下刀子了。不对，用任志强的话说是，拿刀子的都走了，拿大炮原子弹的开始把我们炸得灰飞烟灭了。

      早在2月份就已经感受到调控的威力了。办好的按揭居然银行不给打款，理由是放款额度用完了。一度大家把这个当成了紧缩银根的信号，纷纷开始拖欠下游的款项。建筑商材料商代理商反正只能从开发商嘴里听到一句话：银行不给钱我也没钱给你，这年头开发商家里也没余粮。可是年关过完似乎一切乌云又都消失在了春日的暖阳之下。银行不拖钱了，过完年的老百姓们又开始追涨抢购了。这时大盘们也纷纷出动了，不过我们也无所谓了，反正贷款还完了存货清得七七八八了，剩余的开发量慢慢来就是。手上有钱没地方投的主还把眼睛投向了制造业，做建材造机械，谁说房地产资金不流向实业来着？

      当史上最严厉的调控政策开始实行的时候，不少人其实有松了一口气的感觉。该来的终于还是来了，不过现在已经不差钱了，大家就都这么耗着吧，看政府和大鳄们接下来怎么玩。

      在去年我就提到过国进民退和住房保障体系建设的问题，并且把后者看作解决房地产问题的釜底抽薪之法。另外也对央企退市以及国有资本垄断问题表示过谨慎的警惕。事实证明我对形势还是过于乐观了。国有垄断资本对这个行业的下手之快决心之大力度之狠是我以前根本没有预见的。一环套一环的调控政策背后就是国有垄断资本的不断扩张。在中小开发商都畏手畏脚走量为王的时候央企大盘却在大干快上，他们几乎就没有资金成本这个概念。比如南湖地王，保利在事前还大放烟雾弹说楼面地价太高不会考虑，结果还没开标大家就都已经知道是他拿到地王了。私下里保利的也证实他们测算时并不看好这块地，但是公司要求他们把拿下地王作为一项政治任务来完成。而在运作时我们更加能够感受到央企的牛气。直接要求政府更改原规划要点，直接要求政府在三个月内通过设计方案。于是三个江景超大综合项目，华远金外滩搞了一年多加前期是四年多，嘉里香格里拉搞了三年，他们都还没见动静，倒是南湖地王就要开售了。

      房地产、能源、矿产，这些与资源紧密相关的产业中我们可以看见国家一个鲜明的指向：收割。国家资本在各项好听的政策配合之下大肆收割这些产业。国民经济的命脉在国家资本力量暂时顾及不到的时候可以丢给民间资本或者地方势力来孵蛋，当小鸡仔出来的时候国家资本便携政策尚方宝剑与近乎无限的钞票大刀拿走了。我看到很多人机械地把地方势力与中央政府对立起来，其实他们之间固然有矛盾，但是更多的是共同利益。比如物业税比如央企地王。政策从没有说要禁止土地财政，而是要限定玩家的范围和准入资格，并且积极寻找替代品在开财源的同时缓解社会矛盾。这是一个地方与中央、经济手段与宣传手段甚至暴力手段相结合的复杂动作。所谓调控，谁告诉你是要让房价下跌是要让大多数人都买得起房了？套句烂街的俗话：政府在打很大一盘麻将。如何保证在维持社会稳定的前提下实现政权对经济的绝对控制力才是政府所关心的。

      前几天看见任志强在吐槽，说华远之所以没有拍到中服地块是因为没有搞过保障房所以在综合评分中落后太多于是失败了。正好又看见国土部说要调整招拍挂办法改价高者得为综合条件最高者得。在不明真相的屁民看来好像这是在遏止土地价格上涨从而为高房价釜底抽薪，而且要求开发商保证建设一定数量的保障住房也是对开发商的社会责任提出要求，这是好事。可在我们看来这里面有太多的可操作空间。平心而论，价高者得是最简单最公平的土地拍卖办法，大家不用比关系比桌下功夫。但是综合条件是什么？招标方完全可以为属意的投标方量身定做条件，而且这种事情你还没处说理去。至于保障住房建设经历，除开大国企以及与政府关系密切的公司，谁会做？我在去年就说过如果有机会我也想去做保障房，当时只想到了标准低成本小回款有保障跟政府能建立良好关系，不曾想一年之后这种资历的作用就如此之大。

      其实这些年来我们一直在学习美国人的道路，就是依靠完全的市场运作来解决绝大多数人的住房问题，国家直接保障只是作为补充。当然新加坡香港的办法也在学习，多试几条路对于我们这种后进国家来说没什么不好。最早在03年我就看见过鼓吹房地产证券化的境外机构，要不是次贷危机搞不好REITs就会开始试点了。有时候想想我们其实运气还是很不错的。走社会主义道路吧苏联帮我们趟地雷，走资本主义道路吧美国帮我们趟地雷。这回美国佬踩响了地雷我们才发现，原来没有经济霸权和遍布世界的航母编队，那么出问题的时候是不会有人帮着买单的。好吧那么回头再找条路。现在的方向有些新加坡的味道了。政府直接投资与企业投资相结合建设保障房，然后国家资本以及与政府关系紧密的公司进行商业开发的运作。以后这个行业会不会变成小圈子的游戏？我不知道，我也很不乐观。

    我一直在思索投资农村土地的套现问题，也一直在关注农村土地流转的实施情况，最近让我看到了一个比较惊人的方向，那就是重庆模式。

    说起来我对晋王一直有一种没来由的厌恶，我觉得他只要有机会一定是做中国的叶利钦。这回重庆模式让我加深了这种印象。最近在我们私下的分析里重庆办法是一个试探措施：现在国家政策已经很明显是搞活一个收割一个。先放民间资本这股活水去养鱼，等鱼肥了再用国有资本这股洪水把民间资本冲到下一个池子里继续养新鱼。能源材料地产领域表现得非常明显了。现在国有资本来收割房地产行业了那么就把民间资本往农村冲，一方面靠民间资本盘活农村资产一方面把农民从土地里赶出来。廉租房之类的玩意把这些新城市人口装进来之后他们就成为了稳定的劳动力来源。以后不会再有民工返乡潮了，因为他们没有地方可以回去了。这么做只会导致农民失去最后的生产资料换来一套不属于自己也无法取得收益的房子，进城的农民既没有退路也无法享受固定资产增值带来的红利，他们和自己的子孙后代将会被身份固化为劳动力来源，阶层的天花板就此成为现实。而廉租房是花不了政府多少本钱的，因为我看到一条消息：廉租房REITs天津试点已经获批。政府一方面从农民手中获得了大量土地，一方面又依靠社会资金获得了廉租房这笔固定资产，我们的政府才是真正的资本运作高手。

    我可以断言，房地产业的新春天就在广阔天地大有作为的社会主义新农村。