调控大棒何时落下？——对房价无限上涨论的一点评论

现有的认为房价将无限上涨的观点基本都建立在如下假设的基础上：1、国家不会下狠手调控；2、世界经济和中国经济一路向好，不会出现任何波动；3、永远会有大量富得流油的，不把几百万乃至上千万的房价放在眼里的冤大头进场接盘；4、不会发生任何诸如自然灾难、战争等不可抗力因素。这些假设能在多长时间内持续成立，大家其实用脚后跟也能想明白。
   这里只分析第一、三条假设，先看第一条：国家是否会放任楼价无限上涨？楼市就像一个火药桶，价格越高就越接近临界点，到完全脱离多数人购买力的时候就变得极其脆弱，任何一点火星就可能引发多米诺效应，导致更大的连锁反应。楼市的崩盘或许不会迫在眉睫，但却是一个始终存在的可能。那么，TG真的会完全放手不管吗？地方政府对土地财政的依赖固然难以割舍，但与整体经济的安危相比孰轻孰重呢？况且这当中还有一个政府公信力和统治力的问题。以中国的国情，大家不会认为中央在被逼急的时候也依然不敢拿地方政府和开发商开刀吧？
   其实，楼市在08年的时候确实被当时的调控政策打下来了不少，如果不是金融危机后过度救市带来的资产泡沫，现在的楼价很可能已经回归到07年以前的水平。而目前中央的态度也很明确，两会前后放出的狠话是前所未有的，加上货币投放量过大所带来的通胀预期，以及国际热钱在全球经济形势转好后可能撤出中国等一系列风险，中央不大可能仅仅做个秀，然后把这些狠话再吞回去了事，那样不仅将贻笑世人，还会带来许多难以预见的不利后果。
    再看第三条：接盘的人是会越来越多还是会越来越少？预期房价无限上涨的人总是乐观地认为：即使涨到二十万一平米也会有人抢着接盘，到时候抛掉就会大赚一笔。首先来看看接盘人数的问题，也就是所谓“刚需”。“刚需”在中国是肯定存在的，但“刚需”的购买力在房价面前却是快速缩水的，绝大多数人的收入赶不上房价涨幅，这一点不用多说吧。那么好，随着一个地区房价上涨，自住型“刚需”将首先出局——宁可搭上自己一生的幸福，也要到北上广买一套破房的傻瓜会越来越少的。接下来，随着房价的继续上涨，实力一般的投资型“刚需”也将出局，以此类推，接下来出局的会是炒房者甚至开发商，当炒房者也不得不出局的时候，这个地区的楼市便可宣告死亡，因为没有人再来接盘。这种变动在北京已经表现得很明显，以北京为例，大家先炒城里的房子，价格涨到多数自住型刚需和投资型刚需都无力承受的时候，楼市的热点就开始转向通县、燕郊等价格较低的地区，城里的交易量便开始下降。实际上，从楼市的整体而言，当自住型刚需被高房价挤出后，这个市场就已经可以视为终结了，因为如果把投资者视为一个整体，而这个整体又要最终获利的话，就必须让房子最终进入自住者的手中，否则投资者们相互间的炒来炒去只是在玩一场无意义的零和游戏，最后结果只能是少数投资人获利而多数投资人亏本。另外还有一点，希望等到足够高点再抛盘的人往往忽略了一点：当你这样想的时候别人也可能这样想，当大家碰巧都这样想的时候就会出现集中抛盘，后果必然是房价的暴跌。
    现在再来分析一下两会后的楼市：为什么在中央明确表态后依然会出现新一轮暴涨呢？请教内部人士，得到的说法是：首轮调控虽然温和，但地产利益集团已经嗅到了接下来的风向将会不对，于是开发商和二手房炒家联合炮制新一轮行情，达到拉高出货的目的。这一招在股市上常见，机构在准备出逃的时候，通常会制造行情吸引散户接盘，随后股价大跌，倒霉的就是接最后一棒的小散。至于政策方面，目前虽然暂时没有什么新的动作，但背后在积蓄、酝酿更大的调控风暴，大棒说不准什么时候就落下来，而且这一次一定是经过周密研究，突然而密集地出台杀手锏，迅速收紧口袋，等局面受到控制后，再慢慢从结构上根本改变中国房地产市场的发展方向。现有的认为房价将无限上涨的观点基本都建立在如下假设的基础上：1、国家不会下狠手调控；2、世界经济和中国经济一路向好，不会出现任何波动；3、永远会有大量富得流油的，不把几百万乃至上千万的房价放在眼里的冤大头进场接盘；4、不会发生任何诸如自然灾难、战争等不可抗力因素。这些假设能在多长时间内持续成立，大家其实用脚后跟也能想明白。
   这里只分析第一、三条假设，先看第一条：国家是否会放任楼价无限上涨？楼市就像一个火药桶，价格越高就越接近临界点，到完全脱离多数人购买力的时候就变得极其脆弱，任何一点火星就可能引发多米诺效应，导致更大的连锁反应。楼市的崩盘或许不会迫在眉睫，但却是一个始终存在的可能。那么，TG真的会完全放手不管吗？地方政府对土地财政的依赖固然难以割舍，但与整体经济的安危相比孰轻孰重呢？况且这当中还有一个政府公信力和统治力的问题。以中国的国情，大家不会认为中央在被逼急的时候也依然不敢拿地方政府和开发商开刀吧？
   其实，楼市在08年的时候确实被当时的调控政策打下来了不少，如果不是金融危机后过度救市带来的资产泡沫，现在的楼价很可能已经回归到07年以前的水平。而目前中央的态度也很明确，两会前后放出的狠话是前所未有的，加上货币投放量过大所带来的通胀预期，以及国际热钱在全球经济形势转好后可能撤出中国等一系列风险，中央不大可能仅仅做个秀，然后把这些狠话再吞回去了事，那样不仅将贻笑世人，还会带来许多难以预见的不利后果。
    再看第三条：接盘的人是会越来越多还是会越来越少？预期房价无限上涨的人总是乐观地认为：即使涨到二十万一平米也会有人抢着接盘，到时候抛掉就会大赚一笔。首先来看看接盘人数的问题，也就是所谓“刚需”。“刚需”在中国是肯定存在的，但“刚需”的购买力在房价面前却是快速缩水的，绝大多数人的收入赶不上房价涨幅，这一点不用多说吧。那么好，随着一个地区房价上涨，自住型“刚需”将首先出局——宁可搭上自己一生的幸福，也要到北上广买一套破房的傻瓜会越来越少的。接下来，随着房价的继续上涨，实力一般的投资型“刚需”也将出局，以此类推，接下来出局的会是炒房者甚至开发商，当炒房者也不得不出局的时候，这个地区的楼市便可宣告死亡，因为没有人再来接盘。这种变动在北京已经表现得很明显，以北京为例，大家先炒城里的房子，价格涨到多数自住型刚需和投资型刚需都无力承受的时候，楼市的热点就开始转向通县、燕郊等价格较低的地区，城里的交易量便开始下降。实际上，从楼市的整体而言，当自住型刚需被高房价挤出后，这个市场就已经可以视为终结了，因为如果把投资者视为一个整体，而这个整体又要最终获利的话，就必须让房子最终进入自住者的手中，否则投资者们相互间的炒来炒去只是在玩一场无意义的零和游戏，最后结果只能是少数投资人获利而多数投资人亏本。另外还有一点，希望等到足够高点再抛盘的人往往忽略了一点：当你这样想的时候别人也可能这样想，当大家碰巧都这样想的时候就会出现集中抛盘，后果必然是房价的暴跌。
    现在再来分析一下两会后的楼市：为什么在中央明确表态后依然会出现新一轮暴涨呢？请教内部人士，得到的说法是：首轮调控虽然温和，但地产利益集团已经嗅到了接下来的风向将会不对，于是开发商和二手房炒家联合炮制新一轮行情，达到拉高出货的目的。这一招在股市上常见，机构在准备出逃的时候，通常会制造行情吸引散户接盘，随后股价大跌，倒霉的就是接最后一棒的小散。至于政策方面，目前虽然暂时没有什么新的动作，但背后在积蓄、酝酿更大的调控风暴，大棒说不准什么时候就落下来，而且这一次一定是经过周密研究，突然而密集地出台杀手锏，迅速收紧口袋，等局面受到控制后，再慢慢从结构上根本改变中国房地产市场的发展方向。