超级军网房价问题需要正本清源
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/29 00:56:46
http://finance.qq.com/a/20091219/000227.htm
2009年12月19日01:39证券时报
住房问题现在是民生问题的一个重要热点，而畸高房价成为大众诟病的焦点。但是，目前的控制房屋价格的思路多数仍然没有新意，如果推行，也不一定有什么新颖的效果。历史上控制房屋价格的措施也出台过一些，但是难免有“一控就死，一死就扶、一扶就疯”的循环。因此，要跳出这个恶性的循环，就必须正本清源。
控制房屋价格，首当其冲的就是要认清房屋价格飙涨的根源。关于房屋畸高价格严重与居民收入不匹配的根源，是各有说法，开发商说是地方政府的土地政策推升了房价、政府说是开发商的囤积和捂盘推高了房价，而一些舆论说是炒房者推高了房屋价格，一些政府官员说是“丈母娘”等刚性需求因素抬起了房屋价格。上述的一些说法，细分之下都有一些理由，有关于供应方的、有关于需求方的，有官方的、有商家的、有民间的等等。各种说法交织在一起，主次不分，也就责任不清，所以控制房屋价格也就成为了空话和笑话。因此，必须从这些因素中澄清出主要的、关键的因素，才能责任到位，措施对症。
其实，中国的房屋价格从来不是民间力量能够主宰的，而房产商往往是与当地政府有密切的关系，因此，房屋价格居高不下的关键因素在于官与商的因素。政府控制了土地供应和银行信贷、交易费用等所有的主要的要素，因此房屋价格的涨跌更多的体现了政府的意志。而开发商逐利的本性，使得其追求利益最大化，也就倾向于房屋价格越高越好。至于炒房与刚需，只是市场中的买方而已，在房屋市场中处于弱势地位，不是推升房屋价格上涨的主要原因，不应该成为承担房屋价格上涨的主要责任和成为主要的打压对象。几年来的一些所谓抑制房屋价格上涨的政策，主要都是针对着需求方来的，所以即使是抑制了购房的需求，也只是暂时把交易量给控制住了，但是并没有把房屋价格真正的降下来。真正要改变房屋价格单向飙涨的局面，只有改变土地财政和大兴土木的经济拉动政策和GDP崇拜症、海量的宽松货币政策等等。
其次，必须改变通过对房屋流转和持有进行征税以提高财政收入和控制房屋价格的思路和做法。对于房屋市场的流转征税，比如营业税、调节税等等，也并不能抑制房屋价格的上涨。前些年各地都对房屋流转征收了比较高的营业税、调节税等等，但是这些年各地的房屋价格都是上涨的。这说明不去针对房屋上涨的主要因素着手，而只通过抑制需求和对于房屋流转征税，是抑制不了房屋价格的上涨的，只会加重了普通老百姓的购房压力。那些所谓抑制炒房的政策，反而会波及到普通老百姓和一些家庭人口多、因拆迁失去祖居土地而获得多套房子以及众多改善型需求的普通购房者身上。就拿2-5年税费政策来说，虽然可能会加重一些炒房者的成本，但是也殃及那些不炒房的一般的房屋出售者身上。一项政策会波及到无辜者，还是取消为好。
同样，海内外的一些经验表明，对于房屋的持有征税既征收物业税，并不能抑制房屋价格的上涨，次级贷款危机爆发前的欧美房屋市场长期上涨的事实就说明了这一点。因此，目前媒体热炒的物业税，由于现在的商品房价格已经含有高额的土地出让金以及现今房地产的税费已经很高，所以开征物业税理由不足，还由于中国老百姓收入很低，那么开征物业税以后，不但会导致老百姓的生活成本更高，内需更加难以启动，还起不到打压房价的目的。
因此，控制房屋价格的上涨，不能眼睛只盯在需求方和加税上，而应该把眼睛盯在影响供应的官与商两大主要因素上。（单位：东航国际金融）http://finance.qq.com/a/20091219/000227.htm
2009年12月19日01:39证券时报
住房问题现在是民生问题的一个重要热点，而畸高房价成为大众诟病的焦点。但是，目前的控制房屋价格的思路多数仍然没有新意，如果推行，也不一定有什么新颖的效果。历史上控制房屋价格的措施也出台过一些，但是难免有“一控就死，一死就扶、一扶就疯”的循环。因此，要跳出这个恶性的循环，就必须正本清源。
控制房屋价格，首当其冲的就是要认清房屋价格飙涨的根源。关于房屋畸高价格严重与居民收入不匹配的根源，是各有说法，开发商说是地方政府的土地政策推升了房价、政府说是开发商的囤积和捂盘推高了房价，而一些舆论说是炒房者推高了房屋价格，一些政府官员说是“丈母娘”等刚性需求因素抬起了房屋价格。上述的一些说法，细分之下都有一些理由，有关于供应方的、有关于需求方的，有官方的、有商家的、有民间的等等。各种说法交织在一起，主次不分，也就责任不清，所以控制房屋价格也就成为了空话和笑话。因此，必须从这些因素中澄清出主要的、关键的因素，才能责任到位，措施对症。
其实，中国的房屋价格从来不是民间力量能够主宰的，而房产商往往是与当地政府有密切的关系，因此，房屋价格居高不下的关键因素在于官与商的因素。政府控制了土地供应和银行信贷、交易费用等所有的主要的要素，因此房屋价格的涨跌更多的体现了政府的意志。而开发商逐利的本性，使得其追求利益最大化，也就倾向于房屋价格越高越好。至于炒房与刚需，只是市场中的买方而已，在房屋市场中处于弱势地位，不是推升房屋价格上涨的主要原因，不应该成为承担房屋价格上涨的主要责任和成为主要的打压对象。几年来的一些所谓抑制房屋价格上涨的政策，主要都是针对着需求方来的，所以即使是抑制了购房的需求，也只是暂时把交易量给控制住了，但是并没有把房屋价格真正的降下来。真正要改变房屋价格单向飙涨的局面，只有改变土地财政和大兴土木的经济拉动政策和GDP崇拜症、海量的宽松货币政策等等。
其次，必须改变通过对房屋流转和持有进行征税以提高财政收入和控制房屋价格的思路和做法。对于房屋市场的流转征税，比如营业税、调节税等等，也并不能抑制房屋价格的上涨。前些年各地都对房屋流转征收了比较高的营业税、调节税等等，但是这些年各地的房屋价格都是上涨的。这说明不去针对房屋上涨的主要因素着手，而只通过抑制需求和对于房屋流转征税，是抑制不了房屋价格的上涨的，只会加重了普通老百姓的购房压力。那些所谓抑制炒房的政策，反而会波及到普通老百姓和一些家庭人口多、因拆迁失去祖居土地而获得多套房子以及众多改善型需求的普通购房者身上。就拿2-5年税费政策来说，虽然可能会加重一些炒房者的成本，但是也殃及那些不炒房的一般的房屋出售者身上。一项政策会波及到无辜者，还是取消为好。
同样，海内外的一些经验表明，对于房屋的持有征税既征收物业税，并不能抑制房屋价格的上涨，次级贷款危机爆发前的欧美房屋市场长期上涨的事实就说明了这一点。因此，目前媒体热炒的物业税，由于现在的商品房价格已经含有高额的土地出让金以及现今房地产的税费已经很高，所以开征物业税理由不足，还由于中国老百姓收入很低，那么开征物业税以后，不但会导致老百姓的生活成本更高，内需更加难以启动，还起不到打压房价的目的。
因此，控制房屋价格的上涨，不能眼睛只盯在需求方和加税上，而应该把眼睛盯在影响供应的官与商两大主要因素上。（单位：东航国际金融）
2009年12月19日01:39证券时报
住房问题现在是民生问题的一个重要热点，而畸高房价成为大众诟病的焦点。但是，目前的控制房屋价格的思路多数仍然没有新意，如果推行，也不一定有什么新颖的效果。历史上控制房屋价格的措施也出台过一些，但是难免有“一控就死，一死就扶、一扶就疯”的循环。因此，要跳出这个恶性的循环，就必须正本清源。
控制房屋价格，首当其冲的就是要认清房屋价格飙涨的根源。关于房屋畸高价格严重与居民收入不匹配的根源，是各有说法，开发商说是地方政府的土地政策推升了房价、政府说是开发商的囤积和捂盘推高了房价，而一些舆论说是炒房者推高了房屋价格，一些政府官员说是“丈母娘”等刚性需求因素抬起了房屋价格。上述的一些说法，细分之下都有一些理由，有关于供应方的、有关于需求方的，有官方的、有商家的、有民间的等等。各种说法交织在一起，主次不分，也就责任不清，所以控制房屋价格也就成为了空话和笑话。因此，必须从这些因素中澄清出主要的、关键的因素，才能责任到位，措施对症。
其实，中国的房屋价格从来不是民间力量能够主宰的，而房产商往往是与当地政府有密切的关系，因此，房屋价格居高不下的关键因素在于官与商的因素。政府控制了土地供应和银行信贷、交易费用等所有的主要的要素，因此房屋价格的涨跌更多的体现了政府的意志。而开发商逐利的本性，使得其追求利益最大化，也就倾向于房屋价格越高越好。至于炒房与刚需，只是市场中的买方而已，在房屋市场中处于弱势地位，不是推升房屋价格上涨的主要原因，不应该成为承担房屋价格上涨的主要责任和成为主要的打压对象。几年来的一些所谓抑制房屋价格上涨的政策，主要都是针对着需求方来的，所以即使是抑制了购房的需求，也只是暂时把交易量给控制住了，但是并没有把房屋价格真正的降下来。真正要改变房屋价格单向飙涨的局面，只有改变土地财政和大兴土木的经济拉动政策和GDP崇拜症、海量的宽松货币政策等等。
其次，必须改变通过对房屋流转和持有进行征税以提高财政收入和控制房屋价格的思路和做法。对于房屋市场的流转征税，比如营业税、调节税等等，也并不能抑制房屋价格的上涨。前些年各地都对房屋流转征收了比较高的营业税、调节税等等，但是这些年各地的房屋价格都是上涨的。这说明不去针对房屋上涨的主要因素着手，而只通过抑制需求和对于房屋流转征税，是抑制不了房屋价格的上涨的，只会加重了普通老百姓的购房压力。那些所谓抑制炒房的政策，反而会波及到普通老百姓和一些家庭人口多、因拆迁失去祖居土地而获得多套房子以及众多改善型需求的普通购房者身上。就拿2-5年税费政策来说，虽然可能会加重一些炒房者的成本，但是也殃及那些不炒房的一般的房屋出售者身上。一项政策会波及到无辜者，还是取消为好。
同样，海内外的一些经验表明，对于房屋的持有征税既征收物业税，并不能抑制房屋价格的上涨，次级贷款危机爆发前的欧美房屋市场长期上涨的事实就说明了这一点。因此，目前媒体热炒的物业税，由于现在的商品房价格已经含有高额的土地出让金以及现今房地产的税费已经很高，所以开征物业税理由不足，还由于中国老百姓收入很低，那么开征物业税以后，不但会导致老百姓的生活成本更高，内需更加难以启动，还起不到打压房价的目的。
因此，控制房屋价格的上涨，不能眼睛只盯在需求方和加税上，而应该把眼睛盯在影响供应的官与商两大主要因素上。（单位：东航国际金融）http://finance.qq.com/a/20091219/000227.htm
2009年12月19日01:39证券时报
住房问题现在是民生问题的一个重要热点，而畸高房价成为大众诟病的焦点。但是，目前的控制房屋价格的思路多数仍然没有新意，如果推行，也不一定有什么新颖的效果。历史上控制房屋价格的措施也出台过一些，但是难免有“一控就死，一死就扶、一扶就疯”的循环。因此，要跳出这个恶性的循环，就必须正本清源。
控制房屋价格，首当其冲的就是要认清房屋价格飙涨的根源。关于房屋畸高价格严重与居民收入不匹配的根源，是各有说法，开发商说是地方政府的土地政策推升了房价、政府说是开发商的囤积和捂盘推高了房价，而一些舆论说是炒房者推高了房屋价格，一些政府官员说是“丈母娘”等刚性需求因素抬起了房屋价格。上述的一些说法，细分之下都有一些理由，有关于供应方的、有关于需求方的，有官方的、有商家的、有民间的等等。各种说法交织在一起，主次不分，也就责任不清，所以控制房屋价格也就成为了空话和笑话。因此，必须从这些因素中澄清出主要的、关键的因素，才能责任到位，措施对症。
其实，中国的房屋价格从来不是民间力量能够主宰的，而房产商往往是与当地政府有密切的关系，因此，房屋价格居高不下的关键因素在于官与商的因素。政府控制了土地供应和银行信贷、交易费用等所有的主要的要素，因此房屋价格的涨跌更多的体现了政府的意志。而开发商逐利的本性，使得其追求利益最大化，也就倾向于房屋价格越高越好。至于炒房与刚需，只是市场中的买方而已，在房屋市场中处于弱势地位，不是推升房屋价格上涨的主要原因，不应该成为承担房屋价格上涨的主要责任和成为主要的打压对象。几年来的一些所谓抑制房屋价格上涨的政策，主要都是针对着需求方来的，所以即使是抑制了购房的需求，也只是暂时把交易量给控制住了，但是并没有把房屋价格真正的降下来。真正要改变房屋价格单向飙涨的局面，只有改变土地财政和大兴土木的经济拉动政策和GDP崇拜症、海量的宽松货币政策等等。
其次，必须改变通过对房屋流转和持有进行征税以提高财政收入和控制房屋价格的思路和做法。对于房屋市场的流转征税，比如营业税、调节税等等，也并不能抑制房屋价格的上涨。前些年各地都对房屋流转征收了比较高的营业税、调节税等等，但是这些年各地的房屋价格都是上涨的。这说明不去针对房屋上涨的主要因素着手，而只通过抑制需求和对于房屋流转征税，是抑制不了房屋价格的上涨的，只会加重了普通老百姓的购房压力。那些所谓抑制炒房的政策，反而会波及到普通老百姓和一些家庭人口多、因拆迁失去祖居土地而获得多套房子以及众多改善型需求的普通购房者身上。就拿2-5年税费政策来说，虽然可能会加重一些炒房者的成本，但是也殃及那些不炒房的一般的房屋出售者身上。一项政策会波及到无辜者，还是取消为好。
同样，海内外的一些经验表明，对于房屋的持有征税既征收物业税，并不能抑制房屋价格的上涨，次级贷款危机爆发前的欧美房屋市场长期上涨的事实就说明了这一点。因此，目前媒体热炒的物业税，由于现在的商品房价格已经含有高额的土地出让金以及现今房地产的税费已经很高，所以开征物业税理由不足，还由于中国老百姓收入很低，那么开征物业税以后，不但会导致老百姓的生活成本更高，内需更加难以启动，还起不到打压房价的目的。
因此，控制房屋价格的上涨，不能眼睛只盯在需求方和加税上，而应该把眼睛盯在影响供应的官与商两大主要因素上。（单位：东航国际金融）
时寒冰：中国应做好楼市崩盘的准备
时寒冰 环球时报
http://news.stockstar.com/info/darticle.aspx?id=SS,20091218,30233125&columnid=4043
日本当年房价为什么崩盘？总结下来，无外乎几点：炒房投机获利超过正常企业利润，导致大量资源流向房地产领域，加速了泡沫的形成；滥发基础货币（对内）与升值压力（对外）；人口结构发生变化……中国楼市会不会崩盘呢？不妨对照一下日本。
楼市崩盘，让日本在低迷或萧条中渡过了20余年，至今没有恢复元气。
日本当年房价为什么崩盘？总结下来，无外乎几点：炒房投机获利超过正常企业利润，导致大量资源流向房地产领域，加速了泡沫的形成；滥发基础货币（对内）与升值压力（对外）；人口结构发生变化……
中国自古崇尚“居安思危”的理念，努力做到在危险还没有到来时，就提前发现问题，将之在萌芽状态就解决掉，以避免在未来某个时刻置身于危险之中。
中国楼市会不会崩盘呢？不妨对照一下日本。
从这几年的情况来看，企业正常经营所获利润，别说能够超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其次贷危机发生后，中国推出了4万亿的救市计划，以此为基础，地方政府推出了18万亿的救市计划，即使剔除重叠的，规模之庞大也足以令世界触目惊心。为了筹集资金，许多地方政府强化了税费征收功能，企业负担加重，原本微薄的利润变得更加微薄。于是，有的老板关掉企业，把钱投入到了房地产领域。
这也正是次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？
广场协议签订后，日本政府为了刺激经济发展，货币供应量每年超过10%。信贷投放也持续放大，比如，1991年，日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%，贷款大部分流入房地产领域。
中国在出台经济刺激计划以后，信贷投放加快，仅今年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域，但我们知道，存量住房几乎被销售一空，“地王”在全国各地一个接一个出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年，上海在今年前9个月卖地收入达652亿元，名列全国第一，北京紧随其后，达571亿元。而2001年至2003年间，中国地方政府的土地出让金收入总额也才9100亿元。
再看一下人口因素。日本二战后的人口出生率一度达到33‰，这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求，推动着房价的上涨。但随后，随着经济发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，这成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。
其实，中国的人口结构也在快速发生变化，只是这种变化被无情忽略了。
我们不妨看一下媒体报道的具体数据：根据北京市教委发布的统计数据，2000年是小学毕业生人数的高峰年，小升初人数为18万人，到2001年减为17万人，2002年减为15万人，2003年是近年来小学毕业生减幅最大的一年，减为12万人，2004年减至10万人。2005年减至8万多人……如果把这组数据画成曲线图，人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显，何等之快速。
当人口结构在十多年后呈现巨变，中国支撑高房价的基础在哪里？我此前说过，当人们的预期发生变化，大量被囤积的房源蜂拥到市场，谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻的繁荣？而且，由于快速扩张，中国大城市的承受能力已经到达极限。比如，人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米，而上海的人均水资源仅150立方米，北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈，房价还能独立前行吗？毕竟，我们不是生活在童话中。
房价连年上涨，远远超出了民众的实际购买力，严重恶化了民生，使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。更重要的是，房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。
既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处，而对日积月累的隐患只字不提。日本在房地产崩盘后，依靠技术和民富两大基础，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中坚持下来，中国房价如果真的崩盘，我们能撑多久？别忘了，中国缺少日本当年的两大支柱，民穷与技术落后的现实，注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。
这些问题，真的应该冷静思考、认真对待了！
时寒冰 环球时报
http://news.stockstar.com/info/darticle.aspx?id=SS,20091218,30233125&columnid=4043
日本当年房价为什么崩盘？总结下来，无外乎几点：炒房投机获利超过正常企业利润，导致大量资源流向房地产领域，加速了泡沫的形成；滥发基础货币（对内）与升值压力（对外）；人口结构发生变化……中国楼市会不会崩盘呢？不妨对照一下日本。
楼市崩盘，让日本在低迷或萧条中渡过了20余年，至今没有恢复元气。
日本当年房价为什么崩盘？总结下来，无外乎几点：炒房投机获利超过正常企业利润，导致大量资源流向房地产领域，加速了泡沫的形成；滥发基础货币（对内）与升值压力（对外）；人口结构发生变化……
中国自古崇尚“居安思危”的理念，努力做到在危险还没有到来时，就提前发现问题，将之在萌芽状态就解决掉，以避免在未来某个时刻置身于危险之中。
中国楼市会不会崩盘呢？不妨对照一下日本。
从这几年的情况来看，企业正常经营所获利润，别说能够超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其次贷危机发生后，中国推出了4万亿的救市计划，以此为基础，地方政府推出了18万亿的救市计划，即使剔除重叠的，规模之庞大也足以令世界触目惊心。为了筹集资金，许多地方政府强化了税费征收功能，企业负担加重，原本微薄的利润变得更加微薄。于是，有的老板关掉企业，把钱投入到了房地产领域。
这也正是次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？
广场协议签订后，日本政府为了刺激经济发展，货币供应量每年超过10%。信贷投放也持续放大，比如，1991年，日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%，贷款大部分流入房地产领域。
中国在出台经济刺激计划以后，信贷投放加快，仅今年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域，但我们知道，存量住房几乎被销售一空，“地王”在全国各地一个接一个出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年，上海在今年前9个月卖地收入达652亿元，名列全国第一，北京紧随其后，达571亿元。而2001年至2003年间，中国地方政府的土地出让金收入总额也才9100亿元。
再看一下人口因素。日本二战后的人口出生率一度达到33‰，这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求，推动着房价的上涨。但随后，随着经济发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，这成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。
其实，中国的人口结构也在快速发生变化，只是这种变化被无情忽略了。
我们不妨看一下媒体报道的具体数据：根据北京市教委发布的统计数据，2000年是小学毕业生人数的高峰年，小升初人数为18万人，到2001年减为17万人，2002年减为15万人，2003年是近年来小学毕业生减幅最大的一年，减为12万人，2004年减至10万人。2005年减至8万多人……如果把这组数据画成曲线图，人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显，何等之快速。
当人口结构在十多年后呈现巨变，中国支撑高房价的基础在哪里？我此前说过，当人们的预期发生变化，大量被囤积的房源蜂拥到市场，谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻的繁荣？而且，由于快速扩张，中国大城市的承受能力已经到达极限。比如，人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米，而上海的人均水资源仅150立方米，北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈，房价还能独立前行吗？毕竟，我们不是生活在童话中。
房价连年上涨，远远超出了民众的实际购买力，严重恶化了民生，使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。更重要的是，房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。
既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处，而对日积月累的隐患只字不提。日本在房地产崩盘后，依靠技术和民富两大基础，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中坚持下来，中国房价如果真的崩盘，我们能撑多久？别忘了，中国缺少日本当年的两大支柱，民穷与技术落后的现实，注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。
这些问题，真的应该冷静思考、认真对待了！