中国房地产报: 房价收入比没有严重扭曲

在讨论房价时，居民的购房能力也是一个参照系。如果房价之高超出了居民的购房能力，长此以往，新建的住宅卖不出去，这样的房地产市场没有可持续性，房价肯定会降下来。

         有人说：“我一个月的工资只有3000元，现在深圳一平方米住宅均价超过20000元，买套100平方米的房子要200多万，我就是不吃不喝还要干700个月才凑得齐买房的钱，这样的房价还合理吗？”

        然而，抱怨和偏见使人离开真理更远。面对一个具有挑战性的问题要以冷静的心态客观地分析，从而找出解决问题的办法。

        我们首先研究一下中国的房价收入比的变化情况。

         每户居民年收入应当等于城镇居民每人全部年收入乘上每户人口。房价收入比应当等于每套住宅均价除以平均每户全部年收入。自1987年以来城镇居民的全部年收入在持续增加，同期，每户住宅的房价也在逐年升高。房价收入比的大小就取决于这两个变量相对的上升幅度。从1987年到1993年房价收入比逐年上升，1992年房价收入比为7.6，达到第一个高峰。在1993年以后，由于城镇居民的收入增长速度超过了房价上升幅度，因此，房价收入比呈现下降趋势。1997～2000年房价收入比基本上在6.8左右波动。2001～2003年房价收入比呈下降趋势，在这段时期内，社会上并没有出现对房价的抱怨。2003年以后，尽管城镇居民的收入继续增加，但是房价上涨速度超过了居民收入，房价收入比开始呈现上升趋势。特别是在一些大城市房价飞涨，引起了社会各界人士的不满。2004年房价收入比为6.67，仍然低于2000年的水平。由于房价高速上升的趋势只延续了3年左右，因此，从全国的数字来看，尚且没有严重扭曲房价收入比。

        房价到底有没有超出居民的承受能力？当新闻媒体上有人抱怨房价高得让人受不了的时候，房地产商却说，房价是市场供给和需求决定的。房地产市场上需求旺盛，别看房价高，买的人却不见减少。在有关房地产的会议上，有的学者说，由于老百姓买不起住房，房价必然要大滑坡。可是，许多房地产商却表示，他们从直觉上感受不到房地产的需求在衰退。既然对房地产的需求如此旺盛，房价怎么会大幅度下降？两方面争执不下，各说各话，究竟谁是谁非？

         从房价收入比来分析，看起来还是房地产商的判断和感觉比较正确。在房价上涨的同时，居民全部收入也在上升。尽管从2004年起房价上涨速度普遍超过了收入增长率，但是就整体来看，房价收入比依然在可以接受的范围内。夸大房价上涨对购房需求的冲击是没有根据的。

        2007年第一季度GDP同比增加11.1%，城镇居民人均可支配收入3935元，同比增加19.5%。扣除价格因素，实际增长16.6%。同期70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，涨幅比2006年第四季度高0.3个百分点。从这些数据来看，城镇居民可支配收入增加幅度高于房价上涨幅度。2007年第一季度的房价收入比未必会明显上升。从全国来看，居民购房能力并没有显著下降。

        当然，有人不相信官方统计数字，可是自己又拿不出可靠的数据。其实，个人感觉和官方数据有差距是很正常的事情。酷暑之际，明明院子里的温度计已经40℃了，天气预报说只有38℃。其原因是大家采用不同的统计口径。气象台说的是在草地上的百叶箱中的温度，不是你们家后院。同样，官方数字说居民收入增加16.6%来自于大量数据统计，并不表示每个人的收入都涨了这个百分比。

        如同其他宏观经济指标一样，房价收入比只能够大致上估计一下居民购买住房的能力，在使用这个指标的时候必须注意到它的局限性。在计算房价收入比的时候我们使用的是当地的城镇家庭年收入，可是到这个地区来购买住宅的也许有相当数量的外来人口。特别是像北京、上海这样的大都市，从外地甚至海外来的购房者为数甚多。由于计算房价收入比时在分母上使用的是当地居民的收入水平，因此，计算出来的大都市的房价收入比有高估倾向。外来的购房者越多，高估的程度就越严重。遗憾的是，随着金融衍生工具的发展应用和金融市场的国际化，区分资金来源的难度越来越大，很难统计究竟有多少购房资金来自于外地。北京、上海等大城市的房价收入比明显地高于其他省份。其实，如果把外来购房者的因素考虑在内，这些大城市的购房者家庭收入水平需要向上调整，而真实的房价收入比可能要低于计算结果。

           如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要指标。如果居民收入和房价增速相近，那么基本属于正常。如果房价收入比突然加速上升，肯定可以判断出在房地产市场上投机需求的比重大幅度上升，泡沫经济成分急剧增加。目前，全国的房价收入比还没有出现显著的变化，因此，不能得出房地产市场已经变成泡沫经济的结论。但是，一定要从亚洲金融危机中吸取教训，加强危机意识，认真地整顿房地产市场秩序，防范由泡沫经济导致金融危机。在讨论房价时，居民的购房能力也是一个参照系。如果房价之高超出了居民的购房能力，长此以往，新建的住宅卖不出去，这样的房地产市场没有可持续性，房价肯定会降下来。

         有人说：“我一个月的工资只有3000元，现在深圳一平方米住宅均价超过20000元，买套100平方米的房子要200多万，我就是不吃不喝还要干700个月才凑得齐买房的钱，这样的房价还合理吗？”

        然而，抱怨和偏见使人离开真理更远。面对一个具有挑战性的问题要以冷静的心态客观地分析，从而找出解决问题的办法。

        我们首先研究一下中国的房价收入比的变化情况。

         每户居民年收入应当等于城镇居民每人全部年收入乘上每户人口。房价收入比应当等于每套住宅均价除以平均每户全部年收入。自1987年以来城镇居民的全部年收入在持续增加，同期，每户住宅的房价也在逐年升高。房价收入比的大小就取决于这两个变量相对的上升幅度。从1987年到1993年房价收入比逐年上升，1992年房价收入比为7.6，达到第一个高峰。在1993年以后，由于城镇居民的收入增长速度超过了房价上升幅度，因此，房价收入比呈现下降趋势。1997～2000年房价收入比基本上在6.8左右波动。2001～2003年房价收入比呈下降趋势，在这段时期内，社会上并没有出现对房价的抱怨。2003年以后，尽管城镇居民的收入继续增加，但是房价上涨速度超过了居民收入，房价收入比开始呈现上升趋势。特别是在一些大城市房价飞涨，引起了社会各界人士的不满。2004年房价收入比为6.67，仍然低于2000年的水平。由于房价高速上升的趋势只延续了3年左右，因此，从全国的数字来看，尚且没有严重扭曲房价收入比。

        房价到底有没有超出居民的承受能力？当新闻媒体上有人抱怨房价高得让人受不了的时候，房地产商却说，房价是市场供给和需求决定的。房地产市场上需求旺盛，别看房价高，买的人却不见减少。在有关房地产的会议上，有的学者说，由于老百姓买不起住房，房价必然要大滑坡。可是，许多房地产商却表示，他们从直觉上感受不到房地产的需求在衰退。既然对房地产的需求如此旺盛，房价怎么会大幅度下降？两方面争执不下，各说各话，究竟谁是谁非？

         从房价收入比来分析，看起来还是房地产商的判断和感觉比较正确。在房价上涨的同时，居民全部收入也在上升。尽管从2004年起房价上涨速度普遍超过了收入增长率，但是就整体来看，房价收入比依然在可以接受的范围内。夸大房价上涨对购房需求的冲击是没有根据的。

        2007年第一季度GDP同比增加11.1%，城镇居民人均可支配收入3935元，同比增加19.5%。扣除价格因素，实际增长16.6%。同期70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，涨幅比2006年第四季度高0.3个百分点。从这些数据来看，城镇居民可支配收入增加幅度高于房价上涨幅度。2007年第一季度的房价收入比未必会明显上升。从全国来看，居民购房能力并没有显著下降。

        当然，有人不相信官方统计数字，可是自己又拿不出可靠的数据。其实，个人感觉和官方数据有差距是很正常的事情。酷暑之际，明明院子里的温度计已经40℃了，天气预报说只有38℃。其原因是大家采用不同的统计口径。气象台说的是在草地上的百叶箱中的温度，不是你们家后院。同样，官方数字说居民收入增加16.6%来自于大量数据统计，并不表示每个人的收入都涨了这个百分比。

        如同其他宏观经济指标一样，房价收入比只能够大致上估计一下居民购买住房的能力，在使用这个指标的时候必须注意到它的局限性。在计算房价收入比的时候我们使用的是当地的城镇家庭年收入，可是到这个地区来购买住宅的也许有相当数量的外来人口。特别是像北京、上海这样的大都市，从外地甚至海外来的购房者为数甚多。由于计算房价收入比时在分母上使用的是当地居民的收入水平，因此，计算出来的大都市的房价收入比有高估倾向。外来的购房者越多，高估的程度就越严重。遗憾的是，随着金融衍生工具的发展应用和金融市场的国际化，区分资金来源的难度越来越大，很难统计究竟有多少购房资金来自于外地。北京、上海等大城市的房价收入比明显地高于其他省份。其实，如果把外来购房者的因素考虑在内，这些大城市的购房者家庭收入水平需要向上调整，而真实的房价收入比可能要低于计算结果。

           如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要指标。如果居民收入和房价增速相近，那么基本属于正常。如果房价收入比突然加速上升，肯定可以判断出在房地产市场上投机需求的比重大幅度上升，泡沫经济成分急剧增加。目前，全国的房价收入比还没有出现显著的变化，因此，不能得出房地产市场已经变成泡沫经济的结论。但是，一定要从亚洲金融危机中吸取教训，加强危机意识，认真地整顿房地产市场秩序，防范由泡沫经济导致金融危机。