转载：上海这次土改的用意根本不在房地产，而是立足于城 ...

最近政策太多了，需要一口一口和大家来分析

  今天聊聊上海，上海这一次土地改革政策力度不能说不大，简单的用一句话来概括就是：上海重拾7090政策。具体的政策总结我网上找了一张图贴给大家看：



  商业先不说了，就聊聊住宅地块。

  这样的政策在当下的市场环境里你说合理么，其实不合理，给大家看一个数据：



  这个是2015年上海楼市的成交结构分析，虽然说小户型依然占到市场的主流，但是从成长趋势上来看，很明显95－145平米的增长幅度更大。

  换句话来说，未来造改善型面积的户型市场的需求度会更多，接受度也会更广。

  所以很明显，这一次的政策改革并非市场口的改革，也就是并非需求口的改革。

  那么为什么政府还要做这样一次调整呢？

  其实还是有底气的，我相信各位不论是业内新闻还是社会新闻都看到类似这样的消息：



  类似于上海房地产供应极度稀缺的消息不绝于耳，坊间还各种传出二手房东各种跳价的行为。

  的确，经过2015年的一轮洗涤，上海几乎无房可售，新年开始之后供应还没有跟上，导致了这样的近况。所以说句难听点的话，在供应跟不上的前提下，上海现在的楼市已经属于不管你卖什么房子都可以卖的掉的节奏了。

  所以不管土地这一块如何改革，今年的楼市也不会出现大问题，毕竟市场的供需落差在这里

  所以有了这样的底气，上海政府才有胆子玩一些过去不敢玩的东西。

  好了，那么问题来了，上海政府到底想要做什么呢？

  根据我的推测，整个上海政府在做一个重大的经济转型和人口结构的转型。

  我们用简单的逻辑来思考一个问题，在相同土地产出的前提下，如果把户型单套面积压缩换来的直接数据改变是什么？

  很显然，就是城市住宅的供应套数的增多。

  而住宅供应套数的增多换来的是什么，就是单位区域内的人口聚集度会更多。

  所以很明显，上海在做一件事情：增加城市的人口承载能力！





  而且从这个政策导向趋势可以看出来，上海更加希望人口往中心城区聚集，这个诉求已经很明显了。

  上海政府终于明白了一件事情：只有聚集才能提升效率，提升经济效率。过去上海那个著名的一城九镇的规划，虽然从房地产市场来说没有损失，但是这是依靠上海强劲的吸引力补充的，从城市规划来说，一城九镇非但没有解决普通百姓的居住问题，反而极大的加大了城市的交通压力。工作在市区居住在郊区的模式是对产能极大的浪费，效率非常低下。

  那么人口密度的聚集是不是和经济产能的提升有直接的关系呢，也给大家分享一个数据：



  左边是gdp集中度，右边是人口集中度，贴合度是非常非常高的。

  人口的集中很明显就是沟通成本的下降，时间成本的节约，以及配套成本的最大化利用，整体产能当然是可以得到提升。

  那么上海的人口密度可以提升到多少程度呢？

  再来看一个数据：



  上海的人口密集度不如深圳，而且还远远不如，如果这个数据还不明显，我可以告诉你们，香港的数据是6000。所以还一句话来说，上海还有很大的提升人口密度的空间。

  所以套数的增加无疑对于密度有一定的帮助，但是我想说的是，这个政策的出台，其实是为了掩护另外一个政策的更好执行。

  提升人口密度的最好方式是什么？

  最好提升核心区域居住密度的方式是提升土地容积率。

  香港为什么单位人口密度可以这么高，核心就是项目的住宅土地出让都是高容积率的，5-6的容积率在香港非常的常见。而我们在电影里看到的筒子楼就是高容积率背景下的产物。

  而目前中国所有的住宅用地，容积率基本只有2-2.5左右，换句话来说，同样一块地，能住的人是别人的一半，这样人口密度当然聚集不起来。

  当然这么做也是有隐情的，就是如果人都在这里扎堆起来，我如果解决不了他的医疗问题，如果我解决不了他的教育问题，那么人住的多是没有用的

  所以控制容积率在某种程度上来说也是一种被逼无奈，但是今天一个政策，让我感觉到政府似乎想解决这个死结的可能性。

  今天，教育部在政策如此秘籍的当下依然出台了一个政策：

  以下为具体内容：

  教育部办公厅近日下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。

  多校划片是指一个小区对应多个学校。根据《通知》要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

  看到这个政策我们的直观感受就是学区房是不是没用了，买了好位置的学区房未来仍然有可能读不到好学校

  但是我们换一个角度来说，这个未尝不是逼迫区域教育资源整体提升的好办法，将区域内所有学校归一个片区管理，那么这个片区为了保证自己区域的价值也好，权衡各方利益也好，安抚住户民心也好，管理者一定会做的事情就是用好的师资资源能够带动差的师资资源进步，从而最好的做到一碗水端平。

  毕竟做这个位置上的人，不犯错是第一位的，安抚情绪也是最重要的，所以在这样的诉求下，每个区的整体教育资源也就得到了丰富和提升。

  未来如果再构思一个政策可以解决医疗的问题，那么上海城市市中心就可以理所当然的提升容积率从而达到人口聚集化的目的。

  而巧合的是：



  财政部在出台的所谓控制新增土地储备的条文里，也暗示未来旧城改造的必要性，所以可以想像的是，未来大量的老城拆迁和旧城改造之后，推出来的土地容积率可能会朝着3.0-4.0的方向尝试。从而真正的实现人口集约化的目的。

  而现在推行的7090政策，在我眼里更像是一次试水的尝试，体验一下通过增加套数的方式增加人口密度的模式有没有问题，同步给教育体系的丰富提供充足的时间，为未来老城地块升容做准备。

  所以从这个角度来看，这次土地改革的重点根本不是在楼市，而是立足于整个城市的经济转型。且现在来看，上海整体经济走向还是向好的，而且房价依旧是相对稳定的的，说实话如果这一些逻辑没猜错的话，真心为上海城市规划点赞，因为这的的确确在做一件城市经济结构转型应该做的事情。最近政策太多了，需要一口一口和大家来分析

  今天聊聊上海，上海这一次土地改革政策力度不能说不大，简单的用一句话来概括就是：上海重拾7090政策。具体的政策总结我网上找了一张图贴给大家看：



  商业先不说了，就聊聊住宅地块。

  这样的政策在当下的市场环境里你说合理么，其实不合理，给大家看一个数据：



  这个是2015年上海楼市的成交结构分析，虽然说小户型依然占到市场的主流，但是从成长趋势上来看，很明显95－145平米的增长幅度更大。

  换句话来说，未来造改善型面积的户型市场的需求度会更多，接受度也会更广。

  所以很明显，这一次的政策改革并非市场口的改革，也就是并非需求口的改革。

  那么为什么政府还要做这样一次调整呢？

  其实还是有底气的，我相信各位不论是业内新闻还是社会新闻都看到类似这样的消息：



  类似于上海房地产供应极度稀缺的消息不绝于耳，坊间还各种传出二手房东各种跳价的行为。

  的确，经过2015年的一轮洗涤，上海几乎无房可售，新年开始之后供应还没有跟上，导致了这样的近况。所以说句难听点的话，在供应跟不上的前提下，上海现在的楼市已经属于不管你卖什么房子都可以卖的掉的节奏了。

  所以不管土地这一块如何改革，今年的楼市也不会出现大问题，毕竟市场的供需落差在这里

  所以有了这样的底气，上海政府才有胆子玩一些过去不敢玩的东西。

  好了，那么问题来了，上海政府到底想要做什么呢？

  根据我的推测，整个上海政府在做一个重大的经济转型和人口结构的转型。

  我们用简单的逻辑来思考一个问题，在相同土地产出的前提下，如果把户型单套面积压缩换来的直接数据改变是什么？

  很显然，就是城市住宅的供应套数的增多。

  而住宅供应套数的增多换来的是什么，就是单位区域内的人口聚集度会更多。

  所以很明显，上海在做一件事情：增加城市的人口承载能力！





  而且从这个政策导向趋势可以看出来，上海更加希望人口往中心城区聚集，这个诉求已经很明显了。

  上海政府终于明白了一件事情：只有聚集才能提升效率，提升经济效率。过去上海那个著名的一城九镇的规划，虽然从房地产市场来说没有损失，但是这是依靠上海强劲的吸引力补充的，从城市规划来说，一城九镇非但没有解决普通百姓的居住问题，反而极大的加大了城市的交通压力。工作在市区居住在郊区的模式是对产能极大的浪费，效率非常低下。

  那么人口密度的聚集是不是和经济产能的提升有直接的关系呢，也给大家分享一个数据：



  左边是gdp集中度，右边是人口集中度，贴合度是非常非常高的。

  人口的集中很明显就是沟通成本的下降，时间成本的节约，以及配套成本的最大化利用，整体产能当然是可以得到提升。

  那么上海的人口密度可以提升到多少程度呢？

  再来看一个数据：



  上海的人口密集度不如深圳，而且还远远不如，如果这个数据还不明显，我可以告诉你们，香港的数据是6000。所以还一句话来说，上海还有很大的提升人口密度的空间。

  所以套数的增加无疑对于密度有一定的帮助，但是我想说的是，这个政策的出台，其实是为了掩护另外一个政策的更好执行。

  提升人口密度的最好方式是什么？

  最好提升核心区域居住密度的方式是提升土地容积率。

  香港为什么单位人口密度可以这么高，核心就是项目的住宅土地出让都是高容积率的，5-6的容积率在香港非常的常见。而我们在电影里看到的筒子楼就是高容积率背景下的产物。

  而目前中国所有的住宅用地，容积率基本只有2-2.5左右，换句话来说，同样一块地，能住的人是别人的一半，这样人口密度当然聚集不起来。

  当然这么做也是有隐情的，就是如果人都在这里扎堆起来，我如果解决不了他的医疗问题，如果我解决不了他的教育问题，那么人住的多是没有用的

  所以控制容积率在某种程度上来说也是一种被逼无奈，但是今天一个政策，让我感觉到政府似乎想解决这个死结的可能性。

  今天，教育部在政策如此秘籍的当下依然出台了一个政策：

  以下为具体内容：

  教育部办公厅近日下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。

  多校划片是指一个小区对应多个学校。根据《通知》要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

  看到这个政策我们的直观感受就是学区房是不是没用了，买了好位置的学区房未来仍然有可能读不到好学校

  但是我们换一个角度来说，这个未尝不是逼迫区域教育资源整体提升的好办法，将区域内所有学校归一个片区管理，那么这个片区为了保证自己区域的价值也好，权衡各方利益也好，安抚住户民心也好，管理者一定会做的事情就是用好的师资资源能够带动差的师资资源进步，从而最好的做到一碗水端平。

  毕竟做这个位置上的人，不犯错是第一位的，安抚情绪也是最重要的，所以在这样的诉求下，每个区的整体教育资源也就得到了丰富和提升。

  未来如果再构思一个政策可以解决医疗的问题，那么上海城市市中心就可以理所当然的提升容积率从而达到人口聚集化的目的。

  而巧合的是：



  财政部在出台的所谓控制新增土地储备的条文里，也暗示未来旧城改造的必要性，所以可以想像的是，未来大量的老城拆迁和旧城改造之后，推出来的土地容积率可能会朝着3.0-4.0的方向尝试。从而真正的实现人口集约化的目的。

  而现在推行的7090政策，在我眼里更像是一次试水的尝试，体验一下通过增加套数的方式增加人口密度的模式有没有问题，同步给教育体系的丰富提供充足的时间，为未来老城地块升容做准备。

  所以从这个角度来看，这次土地改革的重点根本不是在楼市，而是立足于整个城市的经济转型。且现在来看，上海整体经济走向还是向好的，而且房价依旧是相对稳定的的，说实话如果这一些逻辑没猜错的话，真心为上海城市规划点赞，因为这的的确确在做一件城市经济结构转型应该做的事情。