小区的公共用地到底归不归业主

要弄清楚这个问题，首先必须搞清楚，政府在出让土地的时候究竟卖出来的是什么。在我国由于土地所有权归国家，所以所谓政府出让土地不可能是出让土地的所有权。一块土地的完整所有权包含占有，使用，收益，处分四大权能，而政府出让土地的行为实际上是出让的该土地在土地使用权期限内的占有，使用，收益的三项权能，这三项权能在物权法上被统称为用益物权。这里值得注意的是用益物权与所有权一样，是物权的一种，具有物权的共同特点，即独一无二的排他性。换句话说，一块土地上只能成立一个用益物权，一旦政府完成土地的出让，虽然国家仍然拥有该块土地的所有权，但这一所有权在该土地的使用权期限内已经不再完整，其中占有，受益，处分的三项权能作为用益物权已经不再归于国家拥有，国家对该土地所有权的四大权能里只剩下处分权一项。（此时国家所能处分的也只是丧失了占有，使用，受益权能的不完整的所有权）而剩下的三大权能作为用益物权被通过转让土地使用权的方式转移到了开发商的手上。
　　那么开发商完成向所有业主交付房产的行为以后，该小区所占土地的用益物权转移到了业主手中了吗？首先，业主房屋和公摊的土地用益物权当然已经当然转移到了业主手中，那么小区剩下的道路，设施，绿化所占用的土地的用益物权是否也已经由开发商手中转移到了业主手里呢？物权法73条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。通过这条规定我们可以看出，物权法已经将小区内的绿地，道路，设施所占用的土地的用益物权赋予了小区业主共有。（除城镇公共道路和公共绿地或者明示属于个人的以外）也就是说，只要小区内由开发商修建并算入业主购房款部分的道路，绿地，设施，业主都可以基于对这些绿地，道路，设施所占用土地的用益物权，拥有排他性的占有，使用，收益的权利。拒绝任何非业主在未经过业主的整体同意之下对小区内设施，绿化和道路的占有，使用，收益。要弄清楚这个问题，首先必须搞清楚，政府在出让土地的时候究竟卖出来的是什么。在我国由于土地所有权归国家，所以所谓政府出让土地不可能是出让土地的所有权。一块土地的完整所有权包含占有，使用，收益，处分四大权能，而政府出让土地的行为实际上是出让的该土地在土地使用权期限内的占有，使用，收益的三项权能，这三项权能在物权法上被统称为用益物权。这里值得注意的是用益物权与所有权一样，是物权的一种，具有物权的共同特点，即独一无二的排他性。换句话说，一块土地上只能成立一个用益物权，一旦政府完成土地的出让，虽然国家仍然拥有该块土地的所有权，但这一所有权在该土地的使用权期限内已经不再完整，其中占有，受益，处分的三项权能作为用益物权已经不再归于国家拥有，国家对该土地所有权的四大权能里只剩下处分权一项。（此时国家所能处分的也只是丧失了占有，使用，受益权能的不完整的所有权）而剩下的三大权能作为用益物权被通过转让土地使用权的方式转移到了开发商的手上。
　　那么开发商完成向所有业主交付房产的行为以后，该小区所占土地的用益物权转移到了业主手中了吗？首先，业主房屋和公摊的土地用益物权当然已经当然转移到了业主手中，那么小区剩下的道路，设施，绿化所占用的土地的用益物权是否也已经由开发商手中转移到了业主手里呢？物权法73条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。通过这条规定我们可以看出，物权法已经将小区内的绿地，道路，设施所占用的土地的用益物权赋予了小区业主共有。（除城镇公共道路和公共绿地或者明示属于个人的以外）也就是说，只要小区内由开发商修建并算入业主购房款部分的道路，绿地，设施，业主都可以基于对这些绿地，道路，设施所占用土地的用益物权，拥有排他性的占有，使用，收益的权利。拒绝任何非业主在未经过业主的整体同意之下对小区内设施，绿化和道路的占有，使用，收益。