房地产业对中美哪个影响大？

房地产业已经绑架了中国经济，这是不争的事实。但是超大讨论版每当提到这个问题时，总有HKC拿美国房地产占GDP 比例高于中国来反驳。美国这一数据是12%. 中国则只有不到6%。  实际上是这么回事吗？ 我觉得先要搞明白房地产业的GDP到底是什么。中国房地产业增加值核算包括房地产开发经营活动、房地产管理活动、房地产经纪与代理活动和居民自有住房服务4个部分。在中国，这几部分中只有房地产开发经营活动是大头。其实在一个成熟的市场上，房地产管理活动、房地产经纪与代理活动和居民自有住房服务三部分才是真正的刚性需求，因为谁都要有房子住，即使是旧房子也要买卖租赁维修。这三部分在中国因为工资低或者很难统计只占很少的GDP。 目前，中国和美国、日本一样，也采用虚拟租金的方法计算房地产的增加值，但具体原则和口径不同。美国和日本计算虚拟租金采用的是市场租金法，而中国采用的是成本分摊法。严重压低了虚拟租金在GDP 之中的比例。考虑到最近几年中国房价和租金的猛烈上涨，采用成本分摊法计算虚拟租金，无疑会造成极大的“失真”。  因此，简单用中国房地产增加值占比与美国、日本的差距来解释中美之间房地产业对经济的影响程度，无疑是片面的。
在发达国家国家，房屋租金和房子修修补补都是要计入房地产的范围的。即使是自有住房的虚拟租金和房产税都计入了房地产业的范围。2008年，全美自有住房的虚拟租金达11 906亿美元，相当于全美房地产增加值（15 951亿美元）的74.6%，或相当于2008年全美GDP的8.3% 同时发达国家人均工资高， 修修补补会很昂贵。这样就不难理解为什么发达国家房地产业GDP高了。 即使是人口老龄化、经济停滞的日本都能有8%。 按理说这些刚性需求应该不会导致系统性的美国的经济危机。 但为什么次贷危机对美国冲击那么大呢？ 那是因为华尔街把美国的房地产贷款打包上市了。房价的风吹草动就完全可以被无限放大，变成洪水猛兽。同时房价上涨时期带来的财富效应也增加了消费，引起了一系列连锁反应。
在中国，真正衡量房地产业对经济影响最直观的实际上是哪个数据呢？ 是房地产投资。这个数字是包括了土地出让、房地产、建材、建筑业之后的综合数据。中国国家统计局公布的2013年，全国房地产开发投资86013亿元，超过GDP的15%。 而美国是多少呢？ 1970年以来住房投资平均只占GDP的4.7%。中国2013年仅仅是城镇新开工住宅的套数就是美国的10倍！也就是说实体经济而言，房地产也对中国的影响远大于美国。 和美国经济受过度发达的房地产金融衍生物影响是两回事。      
同时房地产投资的绝大带动作用还会引起连锁反应。比如建材业的投资、运输、基础设施的配套。 据穆迪分析(Moody’s Analytics)估计，2013年房地产的建造、销售和配套占到中国国内生产总值(GDP)的23%！这么大的内需增量是支撑中国经济重要部分。 一旦这部分需求减缓或者不存在的时候，这部分GDP 靠什么替代呢？ 这是任何领导都必须面对的。随着中国人口年龄结构的变化，这部分GDP 没有任何理由乐观。 今年各地房价停涨之后，各级政府的态度就知道为什么房地产业的重要了。



房地产业已经绑架了中国经济，这是不争的事实。但是超大讨论版每当提到这个问题时，总有HKC拿美国房地产占GDP 比例高于中国来反驳。美国这一数据是12%. 中国则只有不到6%。  实际上是这么回事吗？ 我觉得先要搞明白房地产业的GDP到底是什么。中国房地产业增加值核算包括房地产开发经营活动、房地产管理活动、房地产经纪与代理活动和居民自有住房服务4个部分。在中国，这几部分中只有房地产开发经营活动是大头。其实在一个成熟的市场上，房地产管理活动、房地产经纪与代理活动和居民自有住房服务三部分才是真正的刚性需求，因为谁都要有房子住，即使是旧房子也要买卖租赁维修。这三部分在中国因为工资低或者很难统计只占很少的GDP。 目前，中国和美国、日本一样，也采用虚拟租金的方法计算房地产的增加值，但具体原则和口径不同。美国和日本计算虚拟租金采用的是市场租金法，而中国采用的是成本分摊法。严重压低了虚拟租金在GDP 之中的比例。考虑到最近几年中国房价和租金的猛烈上涨，采用成本分摊法计算虚拟租金，无疑会造成极大的“失真”。  因此，简单用中国房地产增加值占比与美国、日本的差距来解释中美之间房地产业对经济的影响程度，无疑是片面的。
在发达国家国家，房屋租金和房子修修补补都是要计入房地产的范围的。即使是自有住房的虚拟租金和房产税都计入了房地产业的范围。2008年，全美自有住房的虚拟租金达11 906亿美元，相当于全美房地产增加值（15 951亿美元）的74.6%，或相当于2008年全美GDP的8.3% 同时发达国家人均工资高， 修修补补会很昂贵。这样就不难理解为什么发达国家房地产业GDP高了。 即使是人口老龄化、经济停滞的日本都能有8%。 按理说这些刚性需求应该不会导致系统性的美国的经济危机。 但为什么次贷危机对美国冲击那么大呢？ 那是因为华尔街把美国的房地产贷款打包上市了。房价的风吹草动就完全可以被无限放大，变成洪水猛兽。同时房价上涨时期带来的财富效应也增加了消费，引起了一系列连锁反应。
在中国，真正衡量房地产业对经济影响最直观的实际上是哪个数据呢？ 是房地产投资。这个数字是包括了土地出让、房地产、建材、建筑业之后的综合数据。中国国家统计局公布的2013年，全国房地产开发投资86013亿元，超过GDP的15%。 而美国是多少呢？ 1970年以来住房投资平均只占GDP的4.7%。中国2013年仅仅是城镇新开工住宅的套数就是美国的10倍！也就是说实体经济而言，房地产也对中国的影响远大于美国。 和美国经济受过度发达的房地产金融衍生物影响是两回事。      
同时房地产投资的绝大带动作用还会引起连锁反应。比如建材业的投资、运输、基础设施的配套。 据穆迪分析(Moody’s Analytics)估计，2013年房地产的建造、销售和配套占到中国国内生产总值(GDP)的23%！这么大的内需增量是支撑中国经济重要部分。 一旦这部分需求减缓或者不存在的时候，这部分GDP 靠什么替代呢？ 这是任何领导都必须面对的。随着中国人口年龄结构的变化，这部分GDP 没有任何理由乐观。 今年各地房价停涨之后，各级政府的态度就知道为什么房地产业的重要了。