莫比乌斯怪圈：房价泡沫轮回时点在2015年

只有经验这位人民最好的老师，最终会揭示出我们的错误。

                   ——【法】古斯塔夫.勒庞（1841~1931），群体心理学创始人

房价上涨的原因在于房价上涨，这就好比拔着自己的头发离开地面一样荒诞，但无论从现实中观察，还是从模型检验中推论，这个结论并不算离经叛道。资产价格的轨迹，既类似于布朗运动，也犹如在混沌世界中。

中国房价的莫比乌斯怪圈


一只蚂蚁，爬上一个圆环，无休止地爬行，发现怎么也爬不出这个圆环。这是为什么？因为这只圆环只有一面，而且起点也是终点。

这怎么可能？无论自然界还是人类社会，都存在两面性，为什么这个圆环只有一面，难道不在地球？

它在地球，在自然界，也在人类社会，更不是魔术。来，我们动手试一试，把一张窄纸条扭转180°，再把两头粘接起来，是不是只有一面？如果看不出，就想象出一只虫子或者用手指沿着纸条面爬行，是不是可以爬遍整个曲面而不必跨过它的边缘？

初始看似很神奇，但动手又发现很简单，这是150多年前德国数学家莫比乌斯绞尽脑汁苦无果，却在玉米地中灵光一闪的发现，因而被称为“莫比乌斯怪圈”。

莫比乌斯怪圈

中国的房地产泡沫就犹如一个莫比乌斯怪圈，当我从房价上涨这一起点去探究中国房地产市场35年来的运行轨迹，以及试图研判未来趋势之时，惊讶地发现终点在于房价上涨。

房价上涨的原因在于房价上涨，这就好比拔着自己的头发离开地面一样荒诞，但无论从现实中观察，还是从模型检验中推论，这个结论并不算离经叛道。资产价格的轨迹，既类似于布朗运动，也犹如在混沌世界中。笔者在《房市大衰退》一书也正是立足于房价的变动来推演未来的房地产市场趋势。

从1978年理论启蒙，到试点改革，到转轨市场，再到全盘改革，中国房地产市场用35年时间跨越了西方上百年的历史，最终演变成张五常先生所言的“中国房地产市场是一个钢做的泡沫”。

作为身兼商品、资产二重属性的房地产，房价的形成机制是复杂的，在所谓的刚需推动之下，房价一路上涨，完全无视所谓的刚需是否满足有效需求的前提条件，而投资和投机性的需求又推波助澜，只要房价涨得越快， 投资和投机性需要就会产生一个乐观的预期，进而进一步拉升房价。

也就是说，在房价上涨和投资投机性需求之间存在一个莫比乌斯怪圈： 房价上涨——预期房价上涨——房价涨得越快——投机需求增加——房价上涨。在这个循环之中，房价上涨既是自身上涨的原因， 又是自身上涨的结果，起点也即终点，好比电影《盗梦空间》中那个加速的陀螺，进入一层又一层梦境。

这个自我加速的房价上涨陀螺，受到外部的冲击进而加速，随着房价的上涨，地产商加速拿地，而土地招拍挂让地方政府尝到了甜头，继而膨胀成土地财政，因而有意控制供地，于是地价开始上涨，而当上涨的地价建成商品住宅，又推动着房价上涨。于是，房价上涨——地产商抢地——预期土地升值——地价上涨——房价上涨，外部的冲击加速了房价上涨这一陀螺。

当内部和外部相结合之时，这个房价上涨的陀螺就成为：房价上涨——预期房价上涨——房价涨得越快——投机需求增加——地产商抢地——预期土地升值——地价上涨——房价上涨。而这一陀螺加速运动的结果就是房地产泡沫最终形成。

值得一提的是，在房价的莫比乌斯怪圈形成过程中，舆论上多空交锋。初期，市场上的群众们未经泡沫的启蒙，多空双方势均力敌，甚至空头更占优势。但这个钢一般的泡沫异乎寻常的坚硬，于是空方一次次撞得头破血流之时，空方的群众纷纷缴械，转向多方的阵营。

作为中国房地产市场的空方领袖谢国忠先生，锲而不舍地呐喊泡沫论，但群众们已给其冠以“信国忠，住窝棚”。与之相反的是，任志强先生从曾经群众们最想扔皮鞋的“全民公敌”转身变成微博上那个“可爱”的心灵鸡汤先生。

泡沫与动物精神

数百年来，从郁金香狂潮，到密西西比风潮，再到南海泡沫，乃至到十字军东征，间歇性的群体性癫狂一次次演化为泡沫。

美国经济学家查尔斯·金德伯格描述了金融盛衰轮回的模式：先是现实世界里发生某一根本变化，譬如战争或新技术，在若干领域内创造出新的赚钱机会；投资出现上升，轻易到手的银行信贷对此推波助澜；不久后，投资就转为投机，并开始变得疯狂；最终，一切以崩盘和投资者逃离告终，留下当局来设法稳定局面，整顿金融体系。

对于中国的房地产市场，一直存在泡沫的不可知论，根据则是美联储前主席格林斯潘的一句名言“泡沫只有等破裂了才知道是泡沫”。然而，当我整理格老关于泡沫的言论发现，这句广为传诵的名言不过是句误读。

相反，在我看来，格林斯潘的泡沫观系统而有层次感。在格林斯潘看来，泡沫是无法避免的，而且人性是根源。其实2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒将泡沫产生的根源归结到动物精神，亦即人性，而恐惧又在人类的本性占据统治地位。

好些个夜深人静之时，当我回顾美国次贷危机史时内心都会有些震颤，次贷危机从萌芽到演进，和中国大地上正发生的事多有相似之处。只不过，在海量的信息中，我们习惯于选择性忽视，习惯于遗忘，习惯于中国不一样，但800年的金融危机史阐述了一基本事实，太阳底下没有新鲜事。

人类的动物精神不变，市场中依旧噪声弥漫，那么系统性偏差就无可避免，继而参与者做出遵从正反馈的交易策略，进而市场产生自强化的循环，最终导致泡沫。

2014年1月起，房价开始出现下行迹象，崩盘的声音也趁势涌出，但更多的群众仍然处在热情之中，并不觉得眼下站在高高的山岗上。

既然房价上涨是房价上涨的原因，那么反之也大可成立。在我看来，衰退的陀螺应该是这样：房价下跌——房地产商资金链紧张——促销、甩卖——政府救市、砸售楼处——土地市场冷却——银行抵押物跌价——资金链再紧张——房价下跌。

曾经美国底特律破产，一双鞋能换两套房，鄂尔多斯沦落为“鬼城”……既然泡沫产生与崩溃是市场的规律，那么我们就静待泡沫轮回的洗礼吧，而一个关键的时点2015年也已不是那么遥远。

《房市大衰退：33年房市变迁大推演》节选
http://house.ifeng.com/detail/2014_11_01/50094926_0.shtml只有经验这位人民最好的老师，最终会揭示出我们的错误。

                   ——【法】古斯塔夫.勒庞（1841~1931），群体心理学创始人

房价上涨的原因在于房价上涨，这就好比拔着自己的头发离开地面一样荒诞，但无论从现实中观察，还是从模型检验中推论，这个结论并不算离经叛道。资产价格的轨迹，既类似于布朗运动，也犹如在混沌世界中。

中国房价的莫比乌斯怪圈


一只蚂蚁，爬上一个圆环，无休止地爬行，发现怎么也爬不出这个圆环。这是为什么？因为这只圆环只有一面，而且起点也是终点。

这怎么可能？无论自然界还是人类社会，都存在两面性，为什么这个圆环只有一面，难道不在地球？

它在地球，在自然界，也在人类社会，更不是魔术。来，我们动手试一试，把一张窄纸条扭转180°，再把两头粘接起来，是不是只有一面？如果看不出，就想象出一只虫子或者用手指沿着纸条面爬行，是不是可以爬遍整个曲面而不必跨过它的边缘？

初始看似很神奇，但动手又发现很简单，这是150多年前德国数学家莫比乌斯绞尽脑汁苦无果，却在玉米地中灵光一闪的发现，因而被称为“莫比乌斯怪圈”。

莫比乌斯怪圈

中国的房地产泡沫就犹如一个莫比乌斯怪圈，当我从房价上涨这一起点去探究中国房地产市场35年来的运行轨迹，以及试图研判未来趋势之时，惊讶地发现终点在于房价上涨。

房价上涨的原因在于房价上涨，这就好比拔着自己的头发离开地面一样荒诞，但无论从现实中观察，还是从模型检验中推论，这个结论并不算离经叛道。资产价格的轨迹，既类似于布朗运动，也犹如在混沌世界中。笔者在《房市大衰退》一书也正是立足于房价的变动来推演未来的房地产市场趋势。

从1978年理论启蒙，到试点改革，到转轨市场，再到全盘改革，中国房地产市场用35年时间跨越了西方上百年的历史，最终演变成张五常先生所言的“中国房地产市场是一个钢做的泡沫”。

作为身兼商品、资产二重属性的房地产，房价的形成机制是复杂的，在所谓的刚需推动之下，房价一路上涨，完全无视所谓的刚需是否满足有效需求的前提条件，而投资和投机性的需求又推波助澜，只要房价涨得越快， 投资和投机性需要就会产生一个乐观的预期，进而进一步拉升房价。

也就是说，在房价上涨和投资投机性需求之间存在一个莫比乌斯怪圈： 房价上涨——预期房价上涨——房价涨得越快——投机需求增加——房价上涨。在这个循环之中，房价上涨既是自身上涨的原因， 又是自身上涨的结果，起点也即终点，好比电影《盗梦空间》中那个加速的陀螺，进入一层又一层梦境。

这个自我加速的房价上涨陀螺，受到外部的冲击进而加速，随着房价的上涨，地产商加速拿地，而土地招拍挂让地方政府尝到了甜头，继而膨胀成土地财政，因而有意控制供地，于是地价开始上涨，而当上涨的地价建成商品住宅，又推动着房价上涨。于是，房价上涨——地产商抢地——预期土地升值——地价上涨——房价上涨，外部的冲击加速了房价上涨这一陀螺。

当内部和外部相结合之时，这个房价上涨的陀螺就成为：房价上涨——预期房价上涨——房价涨得越快——投机需求增加——地产商抢地——预期土地升值——地价上涨——房价上涨。而这一陀螺加速运动的结果就是房地产泡沫最终形成。

值得一提的是，在房价的莫比乌斯怪圈形成过程中，舆论上多空交锋。初期，市场上的群众们未经泡沫的启蒙，多空双方势均力敌，甚至空头更占优势。但这个钢一般的泡沫异乎寻常的坚硬，于是空方一次次撞得头破血流之时，空方的群众纷纷缴械，转向多方的阵营。

作为中国房地产市场的空方领袖谢国忠先生，锲而不舍地呐喊泡沫论，但群众们已给其冠以“信国忠，住窝棚”。与之相反的是，任志强先生从曾经群众们最想扔皮鞋的“全民公敌”转身变成微博上那个“可爱”的心灵鸡汤先生。

泡沫与动物精神

数百年来，从郁金香狂潮，到密西西比风潮，再到南海泡沫，乃至到十字军东征，间歇性的群体性癫狂一次次演化为泡沫。

美国经济学家查尔斯·金德伯格描述了金融盛衰轮回的模式：先是现实世界里发生某一根本变化，譬如战争或新技术，在若干领域内创造出新的赚钱机会；投资出现上升，轻易到手的银行信贷对此推波助澜；不久后，投资就转为投机，并开始变得疯狂；最终，一切以崩盘和投资者逃离告终，留下当局来设法稳定局面，整顿金融体系。

对于中国的房地产市场，一直存在泡沫的不可知论，根据则是美联储前主席格林斯潘的一句名言“泡沫只有等破裂了才知道是泡沫”。然而，当我整理格老关于泡沫的言论发现，这句广为传诵的名言不过是句误读。

相反，在我看来，格林斯潘的泡沫观系统而有层次感。在格林斯潘看来，泡沫是无法避免的，而且人性是根源。其实2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒将泡沫产生的根源归结到动物精神，亦即人性，而恐惧又在人类的本性占据统治地位。

好些个夜深人静之时，当我回顾美国次贷危机史时内心都会有些震颤，次贷危机从萌芽到演进，和中国大地上正发生的事多有相似之处。只不过，在海量的信息中，我们习惯于选择性忽视，习惯于遗忘，习惯于中国不一样，但800年的金融危机史阐述了一基本事实，太阳底下没有新鲜事。

人类的动物精神不变，市场中依旧噪声弥漫，那么系统性偏差就无可避免，继而参与者做出遵从正反馈的交易策略，进而市场产生自强化的循环，最终导致泡沫。

2014年1月起，房价开始出现下行迹象，崩盘的声音也趁势涌出，但更多的群众仍然处在热情之中，并不觉得眼下站在高高的山岗上。

既然房价上涨是房价上涨的原因，那么反之也大可成立。在我看来，衰退的陀螺应该是这样：房价下跌——房地产商资金链紧张——促销、甩卖——政府救市、砸售楼处——土地市场冷却——银行抵押物跌价——资金链再紧张——房价下跌。

曾经美国底特律破产，一双鞋能换两套房，鄂尔多斯沦落为“鬼城”……既然泡沫产生与崩溃是市场的规律，那么我们就静待泡沫轮回的洗礼吧，而一个关键的时点2015年也已不是那么遥远。

《房市大衰退：33年房市变迁大推演》节选
http://house.ifeng.com/detail/2014_11_01/50094926_0.shtml