遏制房价高涨 中国开征房地产税已成定局

凤凰卫视3月21日消息 综合报道，中国财政部副部长肖捷20日出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。
<P>此间媒体报道说，从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。</P>
<P>新房地产税可遏制炒房</P>
<P>社科院专家易宪容认为，随着国内房地产业的持续高速发展，开征房地产税已是势在必行的事情。而且国内开征房地产税不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产投机、遏制房价疯涨、减少房地产市场的非理性行为、保证房地产市场持续稳定地发展的重要一步。</P>
<P>北京中原物业总经理李文杰指出，开征房地产税，对投资人是收益和风险的影响更大。因为房屋的租金和售价是两个体系，买价高并不等于今后的租价就一定高，当投资人高价买的房子租不上价，投资人就有可能因为回报减少而难以支付房地产税。</P>
<P>如果房地产税造成了房价的下降，也就无形中降低了首付的款项，那么可能会助长更多炒房者进入市场。但是只要出台相应的政策加以限制，比如期房禁止转让、第二套房增加首付比例等政策。再者，房价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。</P>
<P>“链家”市场专业人士认为，开征房地产税后，增加了保有时间财产的成本，因此在买房投资保值之前，一定会衡量买房投资是否合适，很多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以适当给房地产市场降温。另一部分已经拥有几套房产的人，因为保有财产的成本增加可能会卖房，这样就增加了二手房市场的供应。</P>
<P>政府开征房地产税真的会遏制炒房行为，降低房价么？对此，您有什么看法，欢迎和凤凰网友一起讨论！</P>
<P>一套房最低可能要收9％的税</P>
<P>据国家税务总局有关人士介绍，新的房产税，可能涉及征收不动产闲置税，以及高档豪宅可能要收较高的税等等。模拟运行的新房产税初步方案，其中在二手房交易中，将征收5％的营业税、20％至60％的所得税、20％至60％的增值税以及4％的附加税。换言之，一套房子即使没有利润，也可能要收９％的而有利润的房子，税则可能占到利润的50％。而新房产税是向买房人收，还是向开发商收，还是其他操作方式？该人士表示，目前尚不明确。</P>
<P>初始阶段可能不涉及个人住宅</P>
<P>国务院发展研究中心相关人士表示，2005年将设计新税制，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。国家财政部有关负责人透露，初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产。</P>
<P>“目前所谓的物业税，其实就是即将开征的不动产税或称房地产税。”财税专家章均解释说，不动产税即房地产税是典型的财产税概念，不是房产交易行为的税收。如果征收不动产税，不仅可以缩小贫富差距，实现房多者多交税，房少者少交税，也可以改变人们对财产的投资分配。但最大的作用应该是遏制炒房行为，因为要多次交税，炒房的成本加大。</P>
<P>针对房地产税制改革问题，国家税务总局地方税务司有关人士表示，目前新房产税还是处在研究和探索的阶段，尚无实质性措施。但值得关注的是，该人士透露，新房产税可能将于今年年中选择合适的城市进行模拟运行，目前试点城市尚未确定，而真正进行实质性试点还需要一段时间，而此前媒体上广泛流传的政府要选择重庆、深圳、北京等城市做试点，仅仅是传言。</P>
<P>易宪容建议实行累进房地产税率</P>
<P>对于房地产税的具体操作办法，社科院专家易宪容提出了一个“商品房市场税率体系”的新概念。他说，可以仿照现行的个人所得税的税率征收，以“累进制”的方式，将所有的商品房按照房屋类型(包括价格与面积)划分为若干个不同的税率征收级别，房价越贵征收的税率越高，房价越便宜，税率越低甚至能够享有政府越多的补贴，以这种累进制的方式来调节市场。 </P>
<P>易宪容认为，在这一税率体系下，所有能够在市场上进行交易的房产都涵盖其中。同时，政府在批出土地时，就明确规定好所建的住房级别与类型。与此相配套，有关部门还要制定整个房地产市场的价格指数，定期、经常地发布各级别的房屋价格，让民众和开发商都知道。 </P>
<P>而对于这种征税方式，国家税务总局一位负责人表示，还有待进一步商讨。</P>
<P>配套措施亟待完善 </P>
<P>专家认为，我国目前房地产估价体系还非常不完善，房籍地籍管理工作基础还比较薄弱，且与税务部门之间也还没有建立起业务协同关系，需要一定时间才能得到加强。而翔实的不动产登记资料则需要更长的时间，才能建立起来。 </P>
<P>国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，如何确定房地产税的税基，如何确定合适的税率，不动产税和其他税种之间的关系，开征不动产税对经济社会发展的影响以及中央与地方的关系等，都要精心设计和试点。 </P>
<P>房价理论上降34％以上？</P>
<P>据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。如果开征房地产税，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大下降。据某地产研究机构人士分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了（70－1）／70＝98．57％，表现在房价中，成本就下降了50％×98．57％＝49．29％。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10％—15％份额据为己有，因此理论上有34％以上的降低幅度。</P>
<P>对销售价格的影响约为5％</P>
<P>北京中原物业总经理李文杰告诉记者，就北京目前的状况来看，开征房地产税对房价的影响估计在5％。这是因为开征的房地产税主要涉及的是土地出让金，一般而言，土地出让金占开发成本的15％左右，而这个比例反映到实际销售价格也就在5％左右。</P>
<P>谁将受益：消费者？开发商？</P>
<P>虽然，目前10％—20％的降价空间是理论界测算出来的理论空间；但是，“链家”市场专业人士认为，就目前实际情况来看，房价的下降幅度不可能如此明显，主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。而目前北京住房需求十分旺盛，发展商让利空间也不会太大；相反，开发商会变相通过增加小区附加值（如绿化、环境、智能化等）以及利用各种形式的促销来稳定房价。与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征房地产税以前的开销，从而成为房地产税最直接的受益者，而消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。</P>
<P>一位业内人士认为，物业税的妙处并不体现在直接降低房价上，其更多的功能是调节贫富差距，增强市场抗风险能力。长远来看，如果市场能够理性成熟，避免类似香港、日本的楼市灾难，消费者就是受益者。</P>
<P>而另一位专业人士表示，开征房地产税，是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。而且，单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征房地产税是治标不治本。</P>
<P>名词解释</P>
<P>房地产税又称物业税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。换句话说，就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费，改由购房者以后每年来缴。</P>凤凰卫视3月21日消息 综合报道，中国财政部副部长肖捷20日出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。
<P>此间媒体报道说，从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。</P>
<P>新房地产税可遏制炒房</P>
<P>社科院专家易宪容认为，随着国内房地产业的持续高速发展，开征房地产税已是势在必行的事情。而且国内开征房地产税不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产投机、遏制房价疯涨、减少房地产市场的非理性行为、保证房地产市场持续稳定地发展的重要一步。</P>
<P>北京中原物业总经理李文杰指出，开征房地产税，对投资人是收益和风险的影响更大。因为房屋的租金和售价是两个体系，买价高并不等于今后的租价就一定高，当投资人高价买的房子租不上价，投资人就有可能因为回报减少而难以支付房地产税。</P>
<P>如果房地产税造成了房价的下降，也就无形中降低了首付的款项，那么可能会助长更多炒房者进入市场。但是只要出台相应的政策加以限制，比如期房禁止转让、第二套房增加首付比例等政策。再者，房价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。</P>
<P>“链家”市场专业人士认为，开征房地产税后，增加了保有时间财产的成本，因此在买房投资保值之前，一定会衡量买房投资是否合适，很多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以适当给房地产市场降温。另一部分已经拥有几套房产的人，因为保有财产的成本增加可能会卖房，这样就增加了二手房市场的供应。</P>
<P>政府开征房地产税真的会遏制炒房行为，降低房价么？对此，您有什么看法，欢迎和凤凰网友一起讨论！</P>
<P>一套房最低可能要收9％的税</P>
<P>据国家税务总局有关人士介绍，新的房产税，可能涉及征收不动产闲置税，以及高档豪宅可能要收较高的税等等。模拟运行的新房产税初步方案，其中在二手房交易中，将征收5％的营业税、20％至60％的所得税、20％至60％的增值税以及4％的附加税。换言之，一套房子即使没有利润，也可能要收９％的而有利润的房子，税则可能占到利润的50％。而新房产税是向买房人收，还是向开发商收，还是其他操作方式？该人士表示，目前尚不明确。</P>
<P>初始阶段可能不涉及个人住宅</P>
<P>国务院发展研究中心相关人士表示，2005年将设计新税制，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。国家财政部有关负责人透露，初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产。</P>
<P>“目前所谓的物业税，其实就是即将开征的不动产税或称房地产税。”财税专家章均解释说，不动产税即房地产税是典型的财产税概念，不是房产交易行为的税收。如果征收不动产税，不仅可以缩小贫富差距，实现房多者多交税，房少者少交税，也可以改变人们对财产的投资分配。但最大的作用应该是遏制炒房行为，因为要多次交税，炒房的成本加大。</P>
<P>针对房地产税制改革问题，国家税务总局地方税务司有关人士表示，目前新房产税还是处在研究和探索的阶段，尚无实质性措施。但值得关注的是，该人士透露，新房产税可能将于今年年中选择合适的城市进行模拟运行，目前试点城市尚未确定，而真正进行实质性试点还需要一段时间，而此前媒体上广泛流传的政府要选择重庆、深圳、北京等城市做试点，仅仅是传言。</P>
<P>易宪容建议实行累进房地产税率</P>
<P>对于房地产税的具体操作办法，社科院专家易宪容提出了一个“商品房市场税率体系”的新概念。他说，可以仿照现行的个人所得税的税率征收，以“累进制”的方式，将所有的商品房按照房屋类型(包括价格与面积)划分为若干个不同的税率征收级别，房价越贵征收的税率越高，房价越便宜，税率越低甚至能够享有政府越多的补贴，以这种累进制的方式来调节市场。 </P>
<P>易宪容认为，在这一税率体系下，所有能够在市场上进行交易的房产都涵盖其中。同时，政府在批出土地时，就明确规定好所建的住房级别与类型。与此相配套，有关部门还要制定整个房地产市场的价格指数，定期、经常地发布各级别的房屋价格，让民众和开发商都知道。 </P>
<P>而对于这种征税方式，国家税务总局一位负责人表示，还有待进一步商讨。</P>
<P>配套措施亟待完善 </P>
<P>专家认为，我国目前房地产估价体系还非常不完善，房籍地籍管理工作基础还比较薄弱，且与税务部门之间也还没有建立起业务协同关系，需要一定时间才能得到加强。而翔实的不动产登记资料则需要更长的时间，才能建立起来。 </P>
<P>国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，如何确定房地产税的税基，如何确定合适的税率，不动产税和其他税种之间的关系，开征不动产税对经济社会发展的影响以及中央与地方的关系等，都要精心设计和试点。 </P>
<P>房价理论上降34％以上？</P>
<P>据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。如果开征房地产税，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大下降。据某地产研究机构人士分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了（70－1）／70＝98．57％，表现在房价中，成本就下降了50％×98．57％＝49．29％。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10％—15％份额据为己有，因此理论上有34％以上的降低幅度。</P>
<P>对销售价格的影响约为5％</P>
<P>北京中原物业总经理李文杰告诉记者，就北京目前的状况来看，开征房地产税对房价的影响估计在5％。这是因为开征的房地产税主要涉及的是土地出让金，一般而言，土地出让金占开发成本的15％左右，而这个比例反映到实际销售价格也就在5％左右。</P>
<P>谁将受益：消费者？开发商？</P>
<P>虽然，目前10％—20％的降价空间是理论界测算出来的理论空间；但是，“链家”市场专业人士认为，就目前实际情况来看，房价的下降幅度不可能如此明显，主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。而目前北京住房需求十分旺盛，发展商让利空间也不会太大；相反，开发商会变相通过增加小区附加值（如绿化、环境、智能化等）以及利用各种形式的促销来稳定房价。与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征房地产税以前的开销，从而成为房地产税最直接的受益者，而消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。</P>
<P>一位业内人士认为，物业税的妙处并不体现在直接降低房价上，其更多的功能是调节贫富差距，增强市场抗风险能力。长远来看，如果市场能够理性成熟，避免类似香港、日本的楼市灾难，消费者就是受益者。</P>
<P>而另一位专业人士表示，开征房地产税，是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。而且，单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征房地产税是治标不治本。</P>
<P>名词解释</P>
<P>房地产税又称物业税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。换句话说，就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费，改由购房者以后每年来缴。</P>