一纸阴阳合同省21万 二手房交易现巨额税收漏洞

http://business.sohu.com/20100815/n274220079.shtml
虽然北京市统计局和市住建委均表示将严厉打击“阴阳合同”，但是，记者本周随机暗访了丰台、朝阳、通州等区县多家中介，发现不仅“阴阳合同”没有任何收敛，避税途径更是五花八门，通过“阴阳合同”避税并非唯一途径。

　　北京市统计局4日公布二手住宅市场运行情况，其商品住宅成交均价明显低于市场实际成交价格的数据，受到市场强烈质疑。为此，统计局5日在官网发布说明，指出导致统计部门发布的二手房交易价格与市场实际价格有偏差的问题的主要原因是“两个价格”，即“阴阳合同”。随后，市统计局对媒体表示，一旦发现房屋销售虚报价格的，最高将处以20万元的罚款；市住建委亦提醒购房者，“阴阳合同”可能因涉及违法而无效。

　　“客户只要有足够的首付能力，业主又不是完全不配合，交易都会采用‘阴阳合同’的方式来避税，这非常普遍。”北京一知名房地产中介资深经纪人赵先生向记者坦言。

　　虽然市统计局和市住建委均表示将严厉打击“阴阳合同”，但是，记者本周随机暗访了丰台、朝阳、通州等区县多家中介，发现不仅“阴阳合同”没有任何收敛，避税途径更是五花八门，通过“阴阳合同”避税并非唯一途径。

　　一纸“阴阳合同”省了21万

　　在朝青板块甘露园区域，当前二手房的均价约为24000元/平米，而该地区二手房交易的地区指导价仅为5000元/平米；值得注意的是，在甘露园，如果房产成交总价超过198万，将被视为非普通住宅进行征税。

　　魏女士计划购买一套110平米，总价240万元的两居室，业主原始购买价为110万元，房龄为3年。

　　中介机构为她算了这样一笔账：如果正常交税，税收将按照非普通住宅标准征收，税率为营业税5.5%、契税3%、个税1%；经计算，总税款将达到22.8万元。

　　如果魏女士能够全款支付房款，中介机构会使网签合同的成交价和业主原始购买价格相等，即110万元，从而实现营业税、个税的免征；契税按照成交价1.5%的普通住宅标准征收，总税款仅为1.65万元。

　　资深经纪人赵先生告诉记者：“在我看来，地区指导价的存在，一定程度上就像是政府对阴阳合同的一种默许，税收标准不能再低于地区指导价，不过地区指导价确实太低了。”

　　避税渠道名目繁多

　　记者通过查访多家中介，发现“阴阳合同”其实并非避税的唯一途径。

　　两次网签

　　由于银行贷款是按照网签价格审批的，对于一些首付能力差的购房者，是不可能通过做低网签价来避税的，劲松地区某中介经纪人向记者建议了另一种方法——两次网签。

　　据该经纪人刘先生介绍：“我们可以先帮您做一次成交价格高的网签，用来批贷款；等贷款做得差不多了，第一次网签撤销，重新做一次价格低的网签，用来交税过户。”通过“两次网签”的方法，既可以保证贷款，又可以减少税收。

　　不过在记者的追问下，刘先生也透露：“两次网签是存在风险的，因为在网签系统上有两次网签的记录，合同号不一样，如果银行查得严，贷款就有可能出问题。”不过他一再保证：“我们和银行的关系好，以前是有成功案例的。”

　　全款支付后做抵押贷款

　　在一些规模比较大的中介机构，多位经纪人出于稳妥考虑，都不建议记者采用“两次网签”的方法来避税，而为记者提供了另一种方法——先借钱全款支付房款，再通过办理房产抵押贷款还钱。

　　经纪人高女士对记者解释说：“您可以先和亲戚朋友借钱，全款买房，这样的税收是最低的。等房产过户了，再通过我们的合作银行办理抵押贷款，把钱还给亲戚朋友，一举两得。”不过，据记者了解，购房后的房产抵押贷款最高只能贷到评估价的6成。

　　巨额税收漏洞

　　当谈到二手房买卖的避税问题，记者所采访的业内人士几乎都保持了沉默。

　　一位不愿透露姓名的业内资深人士预测，今年二手房交易保守估计的逃税额度就在20亿元左右。他告诉记者：今年至少有5000套经济适用房办理“经转商”手续，暂且按照均价1.5万元/平米，每套120平米计算，一套房应该纳税的金额是：10%综合地价款×房屋面积=1500元×120平方米=18万元。但是事实上，“经转商”都是按照地区指导价完成纳税的，暂以4000元/平米来计算地区指导价，每套“经转商”纳税仅4.8万元，一套逃税13.2万元，5000套逃税额就高达6.6亿元；而如果将整个二手房市场计算在内，数额会无比巨大。

　　但是也有刚需购房者对记者抱怨：“买套房子现在动辄就要150万以上，所有税款又都是转嫁给买方，如果再加上十多万的税，就更不可能买房了。”

　　律师连线

　　二手房买卖如何远离潜在威胁

　　“阴阳合同”、“无房本买卖”等现象，对于房产过户都会产生潜在的威胁。“阴阳合同”危害何在？“无房本房产”能不能买？二手房买卖有哪些合同陷阱？本周，本报特邀北京海勤律师事务所俞延彬律师，就大家共同关心的话题进行探讨。

　　●签订“阴阳合同”的主要有哪些风险？

　　●律师回复：

　　二手房交易中，中介机构往往为促成房屋买卖合同的签订，会推荐各种方式进行逃税、避税，最常用的手段即签订“阴阳合同”，且常常被中介机构冠以“合理避税”。但是，通过“阴阳合同”避税，对买卖双方都存在较大风险。主要表现如下：

　　1。阴阳合同的避税行为系一种典型的偷税行为，一旦被税务机关查出，交易双方将面临偷税款数倍的罚款，可谓得不偿失。

　　2。如果买房人违背诚信原则，坚持以低报的合同价作为房屋交易价支付，而卖房人不能提供真实的交易价格时，卖房人将面临巨额的售房款损失。

　　3。因交易时虚报房价，买房人再次将房屋转让时，不仅房屋再次评估时的评估值将降低，而且房屋再次出售时，与前次房屋的买入价差额很大，再次缴税时也会多缴税款。

　　●买卖二手房签订合同时，应该注意哪些问题？

　　●律师回复：

　　在签订二手房买卖合同时，除需要核验房产证及合同签约人的身份信息外，还应当注意以下问题：

　　1。注意房产是否存在其他共有权人，特别是未在房产证上列明的房屋共有权人，例如房产属于夫妻共同财产时，出售房屋需要征得配偶同意。

　　2。注意合同的核心条款，即付款方式和付款时间、房屋的交付等，特别是在如今限制多套房屋贷款的政策环境下，对于贷款的数额，无法办理贷款时的处理方式都要提前作出约定。

　　3。明确约定违约责任条款，以防一方在利益驱使下，以解除合同并支付违约金作为代价，但却获取更大的利益。

　　4。在通过中介机构办理二手房交易时，一方面中介机构收取的各项费用要予以列明，另一方面需将中介机构的义务作出明确约定，如果能够留存一部分中介费，待房屋过户交易完成时再支付给中介机构，将更加有利于在中介机构的协助下顺利完成房屋交易。

　　5。如果对二手房交易的政策法规不是非常了解，建议咨询或委托专业律师协同进行二手房买卖合同的签订，以及相应的房屋过户手续。

　　●购买“无房本房产”，买方如何保障自身权益？

　　●律师回复：

　　在房价大幅上涨时，卖房人存在较大的毁约风险；因此对购房者来说，购买“无房本房产”存在很大的潜在风险。如果发生纠纷，买房人可以选择采取以下两种方式中的一种，以保障自身的合法权益。

　　1。买房人要求卖房人承担违约责任，赔偿经济损失。依据我国合同法的相关规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”即买房人有权依照实际经济损失主张赔偿。

　　2。买房人要求卖房人继续履行合同，即办理房屋过户手续。此时如果买房人对于该房屋有着迫切的需求时，建议买房人在提起诉讼前办理诉前财产保全，将争议房产予以保全，限制办理过户手续，以防止发生卖房人将房屋另售他人并办理过户手续，导致合同无法履行，法院无法支持买房人继续履行合同的请求事项。http://business.sohu.com/20100815/n274220079.shtml
虽然北京市统计局和市住建委均表示将严厉打击“阴阳合同”，但是，记者本周随机暗访了丰台、朝阳、通州等区县多家中介，发现不仅“阴阳合同”没有任何收敛，避税途径更是五花八门，通过“阴阳合同”避税并非唯一途径。

　　北京市统计局4日公布二手住宅市场运行情况，其商品住宅成交均价明显低于市场实际成交价格的数据，受到市场强烈质疑。为此，统计局5日在官网发布说明，指出导致统计部门发布的二手房交易价格与市场实际价格有偏差的问题的主要原因是“两个价格”，即“阴阳合同”。随后，市统计局对媒体表示，一旦发现房屋销售虚报价格的，最高将处以20万元的罚款；市住建委亦提醒购房者，“阴阳合同”可能因涉及违法而无效。

　　“客户只要有足够的首付能力，业主又不是完全不配合，交易都会采用‘阴阳合同’的方式来避税，这非常普遍。”北京一知名房地产中介资深经纪人赵先生向记者坦言。

　　虽然市统计局和市住建委均表示将严厉打击“阴阳合同”，但是，记者本周随机暗访了丰台、朝阳、通州等区县多家中介，发现不仅“阴阳合同”没有任何收敛，避税途径更是五花八门，通过“阴阳合同”避税并非唯一途径。

　　一纸“阴阳合同”省了21万

　　在朝青板块甘露园区域，当前二手房的均价约为24000元/平米，而该地区二手房交易的地区指导价仅为5000元/平米；值得注意的是，在甘露园，如果房产成交总价超过198万，将被视为非普通住宅进行征税。

　　魏女士计划购买一套110平米，总价240万元的两居室，业主原始购买价为110万元，房龄为3年。

　　中介机构为她算了这样一笔账：如果正常交税，税收将按照非普通住宅标准征收，税率为营业税5.5%、契税3%、个税1%；经计算，总税款将达到22.8万元。

　　如果魏女士能够全款支付房款，中介机构会使网签合同的成交价和业主原始购买价格相等，即110万元，从而实现营业税、个税的免征；契税按照成交价1.5%的普通住宅标准征收，总税款仅为1.65万元。

　　资深经纪人赵先生告诉记者：“在我看来，地区指导价的存在，一定程度上就像是政府对阴阳合同的一种默许，税收标准不能再低于地区指导价，不过地区指导价确实太低了。”

　　避税渠道名目繁多

　　记者通过查访多家中介，发现“阴阳合同”其实并非避税的唯一途径。

　　两次网签

　　由于银行贷款是按照网签价格审批的，对于一些首付能力差的购房者，是不可能通过做低网签价来避税的，劲松地区某中介经纪人向记者建议了另一种方法——两次网签。

　　据该经纪人刘先生介绍：“我们可以先帮您做一次成交价格高的网签，用来批贷款；等贷款做得差不多了，第一次网签撤销，重新做一次价格低的网签，用来交税过户。”通过“两次网签”的方法，既可以保证贷款，又可以减少税收。

　　不过在记者的追问下，刘先生也透露：“两次网签是存在风险的，因为在网签系统上有两次网签的记录，合同号不一样，如果银行查得严，贷款就有可能出问题。”不过他一再保证：“我们和银行的关系好，以前是有成功案例的。”

　　全款支付后做抵押贷款

　　在一些规模比较大的中介机构，多位经纪人出于稳妥考虑，都不建议记者采用“两次网签”的方法来避税，而为记者提供了另一种方法——先借钱全款支付房款，再通过办理房产抵押贷款还钱。

　　经纪人高女士对记者解释说：“您可以先和亲戚朋友借钱，全款买房，这样的税收是最低的。等房产过户了，再通过我们的合作银行办理抵押贷款，把钱还给亲戚朋友，一举两得。”不过，据记者了解，购房后的房产抵押贷款最高只能贷到评估价的6成。

　　巨额税收漏洞

　　当谈到二手房买卖的避税问题，记者所采访的业内人士几乎都保持了沉默。

　　一位不愿透露姓名的业内资深人士预测，今年二手房交易保守估计的逃税额度就在20亿元左右。他告诉记者：今年至少有5000套经济适用房办理“经转商”手续，暂且按照均价1.5万元/平米，每套120平米计算，一套房应该纳税的金额是：10%综合地价款×房屋面积=1500元×120平方米=18万元。但是事实上，“经转商”都是按照地区指导价完成纳税的，暂以4000元/平米来计算地区指导价，每套“经转商”纳税仅4.8万元，一套逃税13.2万元，5000套逃税额就高达6.6亿元；而如果将整个二手房市场计算在内，数额会无比巨大。

　　但是也有刚需购房者对记者抱怨：“买套房子现在动辄就要150万以上，所有税款又都是转嫁给买方，如果再加上十多万的税，就更不可能买房了。”

　　律师连线

　　二手房买卖如何远离潜在威胁

　　“阴阳合同”、“无房本买卖”等现象，对于房产过户都会产生潜在的威胁。“阴阳合同”危害何在？“无房本房产”能不能买？二手房买卖有哪些合同陷阱？本周，本报特邀北京海勤律师事务所俞延彬律师，就大家共同关心的话题进行探讨。

　　●签订“阴阳合同”的主要有哪些风险？

　　●律师回复：

　　二手房交易中，中介机构往往为促成房屋买卖合同的签订，会推荐各种方式进行逃税、避税，最常用的手段即签订“阴阳合同”，且常常被中介机构冠以“合理避税”。但是，通过“阴阳合同”避税，对买卖双方都存在较大风险。主要表现如下：

　　1。阴阳合同的避税行为系一种典型的偷税行为，一旦被税务机关查出，交易双方将面临偷税款数倍的罚款，可谓得不偿失。

　　2。如果买房人违背诚信原则，坚持以低报的合同价作为房屋交易价支付，而卖房人不能提供真实的交易价格时，卖房人将面临巨额的售房款损失。

　　3。因交易时虚报房价，买房人再次将房屋转让时，不仅房屋再次评估时的评估值将降低，而且房屋再次出售时，与前次房屋的买入价差额很大，再次缴税时也会多缴税款。

　　●买卖二手房签订合同时，应该注意哪些问题？

　　●律师回复：

　　在签订二手房买卖合同时，除需要核验房产证及合同签约人的身份信息外，还应当注意以下问题：

　　1。注意房产是否存在其他共有权人，特别是未在房产证上列明的房屋共有权人，例如房产属于夫妻共同财产时，出售房屋需要征得配偶同意。

　　2。注意合同的核心条款，即付款方式和付款时间、房屋的交付等，特别是在如今限制多套房屋贷款的政策环境下，对于贷款的数额，无法办理贷款时的处理方式都要提前作出约定。

　　3。明确约定违约责任条款，以防一方在利益驱使下，以解除合同并支付违约金作为代价，但却获取更大的利益。

　　4。在通过中介机构办理二手房交易时，一方面中介机构收取的各项费用要予以列明，另一方面需将中介机构的义务作出明确约定，如果能够留存一部分中介费，待房屋过户交易完成时再支付给中介机构，将更加有利于在中介机构的协助下顺利完成房屋交易。

　　5。如果对二手房交易的政策法规不是非常了解，建议咨询或委托专业律师协同进行二手房买卖合同的签订，以及相应的房屋过户手续。

　　●购买“无房本房产”，买方如何保障自身权益？

　　●律师回复：

　　在房价大幅上涨时，卖房人存在较大的毁约风险；因此对购房者来说，购买“无房本房产”存在很大的潜在风险。如果发生纠纷，买房人可以选择采取以下两种方式中的一种，以保障自身的合法权益。

　　1。买房人要求卖房人承担违约责任，赔偿经济损失。依据我国合同法的相关规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”即买房人有权依照实际经济损失主张赔偿。

　　2。买房人要求卖房人继续履行合同，即办理房屋过户手续。此时如果买房人对于该房屋有着迫切的需求时，建议买房人在提起诉讼前办理诉前财产保全，将争议房产予以保全，限制办理过户手续，以防止发生卖房人将房屋另售他人并办理过户手续，导致合同无法履行，法院无法支持买房人继续履行合同的请求事项。