美国房子的寿命

中国目前是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。而据资料显示，英国建筑平均寿命132年，美国建筑平均寿命达74年。  　　据住建部副部长仇保兴近日透露，中国目前是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。由此产生的大量建筑垃圾将威胁到中国的环境安全。而据资料显示，英国建筑平均寿命132年，美国建筑平均寿命达74年。



　　看到这则消息，我特意和自己工作中的学校对照了一下，还真是如此。一般来说，只要没有人为的倒重建，美国的大多数房子都会“活”得比“74年”更久些。我任教的学校里，那些看起来整洁优雅的房子一般都有60\70年的历史，看起来再用个几十年一点问题也没有。这些建筑不但在外观上绝无残破之感，使用起来也没有任何不便——里面的设备完全满足智能化教学的需要。更加不可思议的是，这些跨越了3/4世纪的房子，有很多居然是造价并不高的木质结构。前几天学校里有个同事要换房子。可能历史系的教授比较喜欢有年头的东西，最后他买下了里士满的一所很有故事的老房子。他很高兴，说自己终于住上了梦想中的房子——这幢砖木结构的房子，有110年历史。

　　和中国的“短命建筑”对照来看，美国的房子确实长命得有些不像话。不过，美国房子的长命，倒不是因为房子结实——正常情况下，木质的房子再结实，还能有钢结构和框架结构的房子结实吗?——而是因为没有人来拆它们。你要问美国人为什么不拆了旧房盖新的。他一定会相当吃惊:房子还能用，为什么要拆呢?当然，在美国，一心追求政绩的地方政府和唯利是图的开发商也不罕见。但有一样东西杜绝了在中国经常发生的过度拆迁现象，那就是对私有财产的法律保护。

　　美国的宪法第五修正案明确规定：行使国家征用权必须满足三个必要条件：为了公共利益的需要进行拆迁;对拆迁户提供合理补偿;拆迁过程须遵循严格的法律程序。私人财产如未获得公平的补偿，是不能因“公共利益”的需要而被征用的。除宪法外，地方城市规划法规直接规定城市规划的基本内容，如土地的分区和对土地的利用类型、范围、和对建筑物的使用强度都有法律限制，即使是土地拥有者也不能随意开发。至于商业开发，则更是只能依据公平交易、协商自愿的原则来进行，谁也不能在自愿交易的过程中强迫对方。

　　另一方面，居民对本地规划有着直接的发言权。拿我所居住的小镇来说，因为离华盛顿很近，房价很被看好，居住密度也很低，非常适合搞房地产开发。但居民的共识就是维持小镇的规模、反对房地产开发和商业扩张，保护老房子。这些保持了上个世纪、甚至更上一个世纪风格的房子现在成了本地的一大特色。十年前，具有现代商业色彩的沃尔玛要进驻本镇，结果遭到市民的一致反对。在沃尔玛做了大量工作和进行了艰苦谈判后，终于以接受了市民代表提出的“设在远郊、不得打广告，不得扩张”等苛刻前提条件而得以进驻。

　　而在中国，主导城市建设的是地方政府和开发商，他们的行为几乎不受限制。今年2月6日，江西南昌一个使用不到13年的四星级大酒店，在公众的一片反对声中被爆破成约4万吨的废墟。类似情况还发生在杭州、长沙等许多城市。这些城市前两年还在拆上世纪70年代修的房子，现在很多80、90年代的房子也面临拆迁的命运。无怪很多人把CHINA解读为“拆呐”。在由地方政府和开发商主导的城市建设过程中，领导意志高于一切，行政命令大行其道，开发单位唯利是图，其结果就是过度浪费的拆迁和无视质量的重建。中国的“短命建筑”就由此而来。要解决此种巨大的浪费，一是要强化立法保护私有财产，二是要允许公民直接参与城市规划——当然，这一切必须发生在我们尚有价值的老房子被拆光之前。

          （本文摘自作者博客 仅代表作者个人
http://opinion.cb.com.cn/12714523/20100528/132094.html中国目前是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。而据资料显示，英国建筑平均寿命132年，美国建筑平均寿命达74年。  　　据住建部副部长仇保兴近日透露，中国目前是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。由此产生的大量建筑垃圾将威胁到中国的环境安全。而据资料显示，英国建筑平均寿命132年，美国建筑平均寿命达74年。



　　看到这则消息，我特意和自己工作中的学校对照了一下，还真是如此。一般来说，只要没有人为的倒重建，美国的大多数房子都会“活”得比“74年”更久些。我任教的学校里，那些看起来整洁优雅的房子一般都有60\70年的历史，看起来再用个几十年一点问题也没有。这些建筑不但在外观上绝无残破之感，使用起来也没有任何不便——里面的设备完全满足智能化教学的需要。更加不可思议的是，这些跨越了3/4世纪的房子，有很多居然是造价并不高的木质结构。前几天学校里有个同事要换房子。可能历史系的教授比较喜欢有年头的东西，最后他买下了里士满的一所很有故事的老房子。他很高兴，说自己终于住上了梦想中的房子——这幢砖木结构的房子，有110年历史。

　　和中国的“短命建筑”对照来看，美国的房子确实长命得有些不像话。不过，美国房子的长命，倒不是因为房子结实——正常情况下，木质的房子再结实，还能有钢结构和框架结构的房子结实吗?——而是因为没有人来拆它们。你要问美国人为什么不拆了旧房盖新的。他一定会相当吃惊:房子还能用，为什么要拆呢?当然，在美国，一心追求政绩的地方政府和唯利是图的开发商也不罕见。但有一样东西杜绝了在中国经常发生的过度拆迁现象，那就是对私有财产的法律保护。

　　美国的宪法第五修正案明确规定：行使国家征用权必须满足三个必要条件：为了公共利益的需要进行拆迁;对拆迁户提供合理补偿;拆迁过程须遵循严格的法律程序。私人财产如未获得公平的补偿，是不能因“公共利益”的需要而被征用的。除宪法外，地方城市规划法规直接规定城市规划的基本内容，如土地的分区和对土地的利用类型、范围、和对建筑物的使用强度都有法律限制，即使是土地拥有者也不能随意开发。至于商业开发，则更是只能依据公平交易、协商自愿的原则来进行，谁也不能在自愿交易的过程中强迫对方。

　　另一方面，居民对本地规划有着直接的发言权。拿我所居住的小镇来说，因为离华盛顿很近，房价很被看好，居住密度也很低，非常适合搞房地产开发。但居民的共识就是维持小镇的规模、反对房地产开发和商业扩张，保护老房子。这些保持了上个世纪、甚至更上一个世纪风格的房子现在成了本地的一大特色。十年前，具有现代商业色彩的沃尔玛要进驻本镇，结果遭到市民的一致反对。在沃尔玛做了大量工作和进行了艰苦谈判后，终于以接受了市民代表提出的“设在远郊、不得打广告，不得扩张”等苛刻前提条件而得以进驻。

　　而在中国，主导城市建设的是地方政府和开发商，他们的行为几乎不受限制。今年2月6日，江西南昌一个使用不到13年的四星级大酒店，在公众的一片反对声中被爆破成约4万吨的废墟。类似情况还发生在杭州、长沙等许多城市。这些城市前两年还在拆上世纪70年代修的房子，现在很多80、90年代的房子也面临拆迁的命运。无怪很多人把CHINA解读为“拆呐”。在由地方政府和开发商主导的城市建设过程中，领导意志高于一切，行政命令大行其道，开发单位唯利是图，其结果就是过度浪费的拆迁和无视质量的重建。中国的“短命建筑”就由此而来。要解决此种巨大的浪费，一是要强化立法保护私有财产，二是要允许公民直接参与城市规划——当然，这一切必须发生在我们尚有价值的老房子被拆光之前。

          （本文摘自作者博客 仅代表作者个人
http://opinion.cb.com.cn/12714523/20100528/132094.html