上海首次尝试土地空中出让

http://www.chinanews.com.cn/esta ... 04-30/2256262.shtml

      上海首次尝试土地空中出让

2010年04月30日 09:24　来源：中国广播网　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　据中国之声《新闻纵横》7时24分报道，提起徐家汇，人们马上就联想到上海的繁华和时尚，这已经成为上海的一个地标。可你相信吗，上海的第二个徐家汇，即将拔地而起。

　　用“拔地而起”来表述，也许并不准确，因为这块众多地产商眼中的香饽饽，凌驾于划拨为轨道交通用地的地块之上，换句话说，这个所谓“上海未来城市的副中心”将是一座巨大的空中花园。

　　就是这样一个建立在轨道交通之上的空中用地项目，上海闵行区政府对其上马“充满期望”，诸多地产大佬更是虎视眈眈：绿城集团来了，恒隆地产来了，香港地产龙头的新鸿基更是和上海城开有限公司、闵行城投有限公司、莘庄镇投资公司“组着团儿”来了。

　　就在昨天(29日)下午，这场备受瞩目的地铁“上盖”土地拍卖在上海土地交易中心落下了帷幕。相较于开拍前的火热，截止昨天晚上8点，上海市土地交易中心仍未公布结果，有关开发商也对此三缄其口。而在场媒体，更是用“神秘”来形容这场竞标。

　　昨天晚上，东方早报实习记者小黄向我们讲述了这场神秘的竞标：

　　评标和开标都是在交易中心的4楼，我先到了5楼。本来如果拍卖季的话，在5楼有一块视频屏幕是现场直播的，但是到5楼的时候，工作人员就告诉我今天没有现场直播，所有等的人都只可以在公共区域等。就到了公共区域那里，看到有几家开发商还有其他的媒体都在那里等，问了一下早上就到的媒体，他们说，早上投标的时候，开发商过来投标也不愿意说自己具体是哪一家开发商。等到下午4点，土地交易中心的人告诉我们，5点的时候，土地交易中心要下班，要清场了，结果没有出来也一律要清场，但是还是有其他开发商继续等。我们就到了一楼大厅等，这时候开发商已经只有一批说粤语的香港人和一批上海人了。一直到大概6点，出来一些之前在评标现场的开发商，我们向他们追问这次的评标结果，他们一律都不肯做答。

　　莘庄该地块的竞标被誉为上海土地出让改革“第一拍”，实现了两大突破：一个是“价高者得”的竞标规则被改写，报价因素仅占最后评标结果的30%；另一个则是对“土地”这一概念进行了新的诠释，已划拨用地上空的商业使用权将再度出让。对此，清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明这样分析：

　　因为土地是一个立体的空间的概念，在把它的使用权转让的时候，出租转让实行招拍挂，可以把地面空间和地上、地下的使用权分解，这个无论从土地管理法、宪法还是物权法都可以找到相应的根据。过去都有规定，你要在天安门附近建楼房就必须得低于多少米，天空以上的部分是归国家所有的，包括领空等等，地下甚至还包括矿产资源。

　　在立体这一概念上，土地的权属又该如何分割？蔡继明教授用居民购买住宅打了个比喻：

　　比如说我们现在购买住房，20层的住房，土地使用权不是也是在不同的楼层上吗？一平方米的土地可以建 10层的楼房，让它的使用面积、建筑面积就可以达到10平方米，10平方米中，你自己拥有的土地的使用权仅仅是1/10，这个在权属界定上是完全可以做到的。

　　立体的土地让权利的主体更加多元化，而各方权益的保障还是应当建立在细分的规则之上，而政府应当对此有所作为。

　　蔡继明：作为业主就要有这种权利意识，住房上空有多大空间是属于我们共同使用者，地下有多大的空间是属于我们所有。如果有其他的使用者想利用这个空间，应该征得我们的同意，应该给我们相应的经济上的补偿。但是现在的购房的合同可能没有做出这种严格的规定，民众要增强这方面的意识。像上海的这种做法，实际上就是引发我们的一些思考，在我们以后的房地产开发和土地使用当中，各种权属的关系应该细分，应该要界定清楚，我们的政府也应该健全这方面的法律、法规。

　　将已划拨地块的空中和地下，进行商业使用权的再出让，这一模式一旦突破，无疑将为后来者提供巨大的想象空间。中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大认为，在开放商跃跃欲试之际，迫切需要明确的还是不同利益主体权利范围的细分：

　　这种产权的话，从经济学的角度来讲，第一个有利于土地包括空间的有效或者是合理的利用；另外一个方面，这也是政府作为土地的所有者的代表，能够实现收入的最大化。这两方面原因的话，从目前中国的实践来看也存在，只不过这种情况我们要处置的就是作为划拨土地的使用者的轨道交通，跟作为商业用途的地上权跟地下权，两者权利的范围需要进一步的明确。

　　复杂的模式遭遇模糊的规定，无疑会引起不少人的争论，国家发改委城市发展研究中心研究员杨禹表示，是喜是忧，现在下结论为时尚早：

　　现在用这样的一种开发方式，给我们提供了相对比较复杂的模式。这样复杂的模式下，实际上相关的政策规定应该说并没有完全针对这种情况非常明确的规定，现在闵行区对土地的开发方式实际上也是一种新的探索。

　　我觉得这种探索可能会引来一些讨论，但实际上我觉得其实它也是值得实践的探索，这样的探索会使得我们城市用地在相对比较紧张的情况下，又在对土地的调控比较紧张的情况下，逐渐探索出一条复杂的局面之下的一种新的模式，这种模式可以兼顾商用土地的开发以及公益性土地开发在城市密集区的平衡关系。在这方面还是值得我们进一步的去观察，而不是现在就轻易的下结论，做判断。http://www.chinanews.com.cn/esta ... 04-30/2256262.shtml

      上海首次尝试土地空中出让

2010年04月30日 09:24　来源：中国广播网　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　据中国之声《新闻纵横》7时24分报道，提起徐家汇，人们马上就联想到上海的繁华和时尚，这已经成为上海的一个地标。可你相信吗，上海的第二个徐家汇，即将拔地而起。

　　用“拔地而起”来表述，也许并不准确，因为这块众多地产商眼中的香饽饽，凌驾于划拨为轨道交通用地的地块之上，换句话说，这个所谓“上海未来城市的副中心”将是一座巨大的空中花园。

　　就是这样一个建立在轨道交通之上的空中用地项目，上海闵行区政府对其上马“充满期望”，诸多地产大佬更是虎视眈眈：绿城集团来了，恒隆地产来了，香港地产龙头的新鸿基更是和上海城开有限公司、闵行城投有限公司、莘庄镇投资公司“组着团儿”来了。

　　就在昨天(29日)下午，这场备受瞩目的地铁“上盖”土地拍卖在上海土地交易中心落下了帷幕。相较于开拍前的火热，截止昨天晚上8点，上海市土地交易中心仍未公布结果，有关开发商也对此三缄其口。而在场媒体，更是用“神秘”来形容这场竞标。

　　昨天晚上，东方早报实习记者小黄向我们讲述了这场神秘的竞标：

　　评标和开标都是在交易中心的4楼，我先到了5楼。本来如果拍卖季的话，在5楼有一块视频屏幕是现场直播的，但是到5楼的时候，工作人员就告诉我今天没有现场直播，所有等的人都只可以在公共区域等。就到了公共区域那里，看到有几家开发商还有其他的媒体都在那里等，问了一下早上就到的媒体，他们说，早上投标的时候，开发商过来投标也不愿意说自己具体是哪一家开发商。等到下午4点，土地交易中心的人告诉我们，5点的时候，土地交易中心要下班，要清场了，结果没有出来也一律要清场，但是还是有其他开发商继续等。我们就到了一楼大厅等，这时候开发商已经只有一批说粤语的香港人和一批上海人了。一直到大概6点，出来一些之前在评标现场的开发商，我们向他们追问这次的评标结果，他们一律都不肯做答。

　　莘庄该地块的竞标被誉为上海土地出让改革“第一拍”，实现了两大突破：一个是“价高者得”的竞标规则被改写，报价因素仅占最后评标结果的30%；另一个则是对“土地”这一概念进行了新的诠释，已划拨用地上空的商业使用权将再度出让。对此，清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明这样分析：

　　因为土地是一个立体的空间的概念，在把它的使用权转让的时候，出租转让实行招拍挂，可以把地面空间和地上、地下的使用权分解，这个无论从土地管理法、宪法还是物权法都可以找到相应的根据。过去都有规定，你要在天安门附近建楼房就必须得低于多少米，天空以上的部分是归国家所有的，包括领空等等，地下甚至还包括矿产资源。

　　在立体这一概念上，土地的权属又该如何分割？蔡继明教授用居民购买住宅打了个比喻：

　　比如说我们现在购买住房，20层的住房，土地使用权不是也是在不同的楼层上吗？一平方米的土地可以建 10层的楼房，让它的使用面积、建筑面积就可以达到10平方米，10平方米中，你自己拥有的土地的使用权仅仅是1/10，这个在权属界定上是完全可以做到的。

　　立体的土地让权利的主体更加多元化，而各方权益的保障还是应当建立在细分的规则之上，而政府应当对此有所作为。

　　蔡继明：作为业主就要有这种权利意识，住房上空有多大空间是属于我们共同使用者，地下有多大的空间是属于我们所有。如果有其他的使用者想利用这个空间，应该征得我们的同意，应该给我们相应的经济上的补偿。但是现在的购房的合同可能没有做出这种严格的规定，民众要增强这方面的意识。像上海的这种做法，实际上就是引发我们的一些思考，在我们以后的房地产开发和土地使用当中，各种权属的关系应该细分，应该要界定清楚，我们的政府也应该健全这方面的法律、法规。

　　将已划拨地块的空中和地下，进行商业使用权的再出让，这一模式一旦突破，无疑将为后来者提供巨大的想象空间。中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大认为，在开放商跃跃欲试之际，迫切需要明确的还是不同利益主体权利范围的细分：

　　这种产权的话，从经济学的角度来讲，第一个有利于土地包括空间的有效或者是合理的利用；另外一个方面，这也是政府作为土地的所有者的代表，能够实现收入的最大化。这两方面原因的话，从目前中国的实践来看也存在，只不过这种情况我们要处置的就是作为划拨土地的使用者的轨道交通，跟作为商业用途的地上权跟地下权，两者权利的范围需要进一步的明确。

　　复杂的模式遭遇模糊的规定，无疑会引起不少人的争论，国家发改委城市发展研究中心研究员杨禹表示，是喜是忧，现在下结论为时尚早：

　　现在用这样的一种开发方式，给我们提供了相对比较复杂的模式。这样复杂的模式下，实际上相关的政策规定应该说并没有完全针对这种情况非常明确的规定，现在闵行区对土地的开发方式实际上也是一种新的探索。

　　我觉得这种探索可能会引来一些讨论，但实际上我觉得其实它也是值得实践的探索，这样的探索会使得我们城市用地在相对比较紧张的情况下，又在对土地的调控比较紧张的情况下，逐渐探索出一条复杂的局面之下的一种新的模式，这种模式可以兼顾商用土地的开发以及公益性土地开发在城市密集区的平衡关系。在这方面还是值得我们进一步的去观察，而不是现在就轻易的下结论，做判断。