《原创》扬汤止沸不如釜底抽薪——猜世博会过后第二套房 ...

经济保八是去年两会的主要议题，去年两会过后，国有银行放贷近10万亿就实现了经济保八目标。不断高涨的房价成了今年两会的主要议题，预示着为民服务的中央政府将在今年陆续出台房地产新政，以挤掉房地产行业的泡沫，让居者有其屋，显示我国既有解决国人吃饭问题的能力，又有解决国人住房问题的能力。今年两会过后不久，国务院就出台了第一套房地产新政，对二套房三套房提高了首付比，对土地囤积行为也出台了更严厉的规定。房地产新政的“新”体现在针对性和力度上，针对性之强和力度之大都有别以往的房地产调控政策，相对旧的房地产调控政策，新政更能“对症下药”，更能打击房地产的投机炒做活动。由于任何新政都具有不可预测性，为了避免房地产新政的不可预测性冲击世博会的喜庆气氛，第一套房地产新政只是对房地产投机炒做活动发出预警信号，世博会过后，第二套房地产新政将比第一套更彻底更严厉。

    “上有政策，下有对策”和“能执行就执行，不能执行就变形”，一直都是地方分权对抗中央集权的两大法宝。尽管从2006年开始，国务院就连年出台房地产控温政策，结果控温政策不是被地方政府“对策”掉，就是被地方政府“变形”掉，全国大中城市的房地产投机炒做活动反而愈控愈烈。房地产投机炒做活动的直接操盘手是空手套白狼的开发商，期房预售使开发商不用做任何投资，不用承担任何风险，就能把“空中楼阁”卖出去从中赚取暴利。至于房地产暴利谁拿了大头，地方政府往往推说开发商拿了大头，开发商往往推说地方政府拿了大头，似乎谁拿了房地产暴利的大头是本“糊涂帐”。私建“小金库”的地方政府，不会把土地出让金真实数额写在可供中央审计部门审查的帐簿上，写在帐簿上的土地出让金数额会显示地方政府拿了房地产暴利的小头。偷税漏税的开发商也不会把企业所得，如实地写进那本拿给税收部门看的“帐本”，开发商拿给税收部门看的那本“帐本”，会显示开发商拿了房地产暴利的小头。

     是刚性需求和土地供应不足导致房价越炒越火吗？答案是否定的，出让土地的地方政府垄断和开发商的坐地起价+捂盘惜售，才是造成房价越炒越高的根本原因，开发商坐地起价+捂盘惜售的垄断地位建立在地方政府对出让土地的垄断之上。垄断必然导致暴利，暴利刺激下，会有更多的社会流动性资金投入到房地产炒做当中，更多的流动性资金投入到房地产行业，促使房价日升月涨，势同洪水猛兽，不可阻挡。因此，要想挤掉房地产泡沫，必须从消除房地产行业的垄断开始。
   
     第二套房地产新政要想实现调控房价的目标，必须确保三方（地方政府，开发商，普通市民）的利益都能得到维护。第一，必须确保地方政府的财政收入不会因房地产新政而锐减，以免影响地方财政的正常开支。第二，必须确保开发商的合理利润，使房地产开发具有可持续性。第三，必须确保大多数市民在卖掉旧房后能够买得起新房，来自农村的新市民能够买得起旧房，这也是我国城市化所必须的。

     第二套新政如何消除地方政府对建设用地的垄断，同时又能确保地方政府的正常财政开支不受影响。首先，国务院出台法规，在法律上承认农民对责任田的所有权，允许土地自由买卖。其次，农民与开发商按照平等自愿的原则签定土地买卖合同，合同金额的10%作为地产交易税上缴地方税收部门，使土地出让金纳入规范的税收管理渠道。每一套房产进行交易，交易额的10%作为房产交易税，上缴地方税收部门。农民卖出的土地即构成地产，购买土地的开发商在楼盘卖出前，每年把地产市值的5%作为地产税上缴地方税收部门，购买的土地满两年仍未开发的，政府依法收回进行折价拍卖，拍卖所得扣除拍卖费用后，全部归还被拍卖方。最后，居民购买房产后，每年把房产市值的3%作为房产税上缴地方税收部门。上述用税收取代土地出让金的新政方案，在短期内不会造成地方财政收入锐减，从中长期看，税收要比土地出让金更能增加地方政府的财政收入。土地产权清晰后，土地交易将变得公开透明，开发商的准入门槛也随之降低，同时也降低了开发商的买地成本，土地价格将遵循市场规律波动。由于降低了开发商准入门槛，更多的民间资本将直接进入楼盘开发领域，这将鼓励房地产行业的竞争，抑制该行业的垄断行为，使房价能够遵循市场规律波动，房地产行业完全市场化后，开发商将获得合理利润。由于第二套房地产新政取消了地方政府对于楼面价的“竭泽而渔”和“一锤子买卖”，同时也消除了房地产行业的垄断现象，降低了开发成本，房价在短期内对于普通市民也将变得可以接受。经济保八是去年两会的主要议题，去年两会过后，国有银行放贷近10万亿就实现了经济保八目标。不断高涨的房价成了今年两会的主要议题，预示着为民服务的中央政府将在今年陆续出台房地产新政，以挤掉房地产行业的泡沫，让居者有其屋，显示我国既有解决国人吃饭问题的能力，又有解决国人住房问题的能力。今年两会过后不久，国务院就出台了第一套房地产新政，对二套房三套房提高了首付比，对土地囤积行为也出台了更严厉的规定。房地产新政的“新”体现在针对性和力度上，针对性之强和力度之大都有别以往的房地产调控政策，相对旧的房地产调控政策，新政更能“对症下药”，更能打击房地产的投机炒做活动。由于任何新政都具有不可预测性，为了避免房地产新政的不可预测性冲击世博会的喜庆气氛，第一套房地产新政只是对房地产投机炒做活动发出预警信号，世博会过后，第二套房地产新政将比第一套更彻底更严厉。

    “上有政策，下有对策”和“能执行就执行，不能执行就变形”，一直都是地方分权对抗中央集权的两大法宝。尽管从2006年开始，国务院就连年出台房地产控温政策，结果控温政策不是被地方政府“对策”掉，就是被地方政府“变形”掉，全国大中城市的房地产投机炒做活动反而愈控愈烈。房地产投机炒做活动的直接操盘手是空手套白狼的开发商，期房预售使开发商不用做任何投资，不用承担任何风险，就能把“空中楼阁”卖出去从中赚取暴利。至于房地产暴利谁拿了大头，地方政府往往推说开发商拿了大头，开发商往往推说地方政府拿了大头，似乎谁拿了房地产暴利的大头是本“糊涂帐”。私建“小金库”的地方政府，不会把土地出让金真实数额写在可供中央审计部门审查的帐簿上，写在帐簿上的土地出让金数额会显示地方政府拿了房地产暴利的小头。偷税漏税的开发商也不会把企业所得，如实地写进那本拿给税收部门看的“帐本”，开发商拿给税收部门看的那本“帐本”，会显示开发商拿了房地产暴利的小头。

     是刚性需求和土地供应不足导致房价越炒越火吗？答案是否定的，出让土地的地方政府垄断和开发商的坐地起价+捂盘惜售，才是造成房价越炒越高的根本原因，开发商坐地起价+捂盘惜售的垄断地位建立在地方政府对出让土地的垄断之上。垄断必然导致暴利，暴利刺激下，会有更多的社会流动性资金投入到房地产炒做当中，更多的流动性资金投入到房地产行业，促使房价日升月涨，势同洪水猛兽，不可阻挡。因此，要想挤掉房地产泡沫，必须从消除房地产行业的垄断开始。
   
     第二套房地产新政要想实现调控房价的目标，必须确保三方（地方政府，开发商，普通市民）的利益都能得到维护。第一，必须确保地方政府的财政收入不会因房地产新政而锐减，以免影响地方财政的正常开支。第二，必须确保开发商的合理利润，使房地产开发具有可持续性。第三，必须确保大多数市民在卖掉旧房后能够买得起新房，来自农村的新市民能够买得起旧房，这也是我国城市化所必须的。

     第二套新政如何消除地方政府对建设用地的垄断，同时又能确保地方政府的正常财政开支不受影响。首先，国务院出台法规，在法律上承认农民对责任田的所有权，允许土地自由买卖。其次，农民与开发商按照平等自愿的原则签定土地买卖合同，合同金额的10%作为地产交易税上缴地方税收部门，使土地出让金纳入规范的税收管理渠道。每一套房产进行交易，交易额的10%作为房产交易税，上缴地方税收部门。农民卖出的土地即构成地产，购买土地的开发商在楼盘卖出前，每年把地产市值的5%作为地产税上缴地方税收部门，购买的土地满两年仍未开发的，政府依法收回进行折价拍卖，拍卖所得扣除拍卖费用后，全部归还被拍卖方。最后，居民购买房产后，每年把房产市值的3%作为房产税上缴地方税收部门。上述用税收取代土地出让金的新政方案，在短期内不会造成地方财政收入锐减，从中长期看，税收要比土地出让金更能增加地方政府的财政收入。土地产权清晰后，土地交易将变得公开透明，开发商的准入门槛也随之降低，同时也降低了开发商的买地成本，土地价格将遵循市场规律波动。由于降低了开发商准入门槛，更多的民间资本将直接进入楼盘开发领域，这将鼓励房地产行业的竞争，抑制该行业的垄断行为，使房价能够遵循市场规律波动，房地产行业完全市场化后，开发商将获得合理利润。由于第二套房地产新政取消了地方政府对于楼面价的“竭泽而渔”和“一锤子买卖”，同时也消除了房地产行业的垄断现象，降低了开发成本，房价在短期内对于普通市民也将变得可以接受。