超级军网开发商应该让拆迁户原地上楼
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/05/03 02:36:10
据说，一位名叫穆麒茹的开发商，在以政协委员身份“代表北京市民”参加全国两会时，提出了“‘钉子户’为了他个人的利益，损害了包括开发商在内的多数人的利益！这也是房价上涨的原因之一”的荒谬提案。
惊闻此事，虽然只是一名普通的北京市民，也不知道这个委员是否已经后悔，但我仍然觉得我有义务把“拆迁”的道理，在这里和大家说清楚。
在城市建设过程中，为改善居民生活，美化城市风貌，拆除旧房子，建设新房子，本来是一件好事，也是很有必要，不得不做的大事。在这个过程中，如何对原居民的住房进行合理补偿，妥善协调原有居民客观存在的居住权，以及城市整体规划和开发商利益，确实是个大问题，但并不复杂，只有三种不同的想法。
⒈ 为了实现开发商的经济利益，剥夺原居民在该地域居住的权利，只按照现在的市场价格，以货币补偿形式，强行买断原居民的居住权，把原居民赶出长期安居的家园，无疑是以往很常见的做法。因为简直就是明抢，所以也被叫做“强拆”，其实，无论是抢是骗，都没有考虑原居民的权利，而只考虑开发商的经济利益，也势必成为“贪污受贿”的基础病灶。
⒉ 随着被抢被骗的居民越来越多，以及拆迁后房屋价格远高于补偿价格的事实被更多的公众了解，人们还是逐渐清醒起来，对于典型的被拆迁平民户来说，平房户普遍≤30平米，楼房户普遍≤70平米，货币补偿，不仅会让他们背井离乡，而且无法实现他们的安居愿望。即便平房每平米补偿3万元，楼房每平米补偿1.2万元，他们不仅无法在原地买到合适的住房，甚至到遥远的郊区，也买不起满意的住房。所以，即便是所谓的高价货币补偿，依旧普遍是以牺牲被拆迁人的利益为前提，实现那些开发商一夜暴富的愿望。强买强卖，无疑是不合法的，开发商看中老百姓居住的地批，不论居民是否同意转让，强行给房屋定价，强行要求交易，这当然不是市场经济，而是赤裸裸的“强盗逻辑”。因为虽然补偿款可能已经远高于被拆迁房屋的市场价格，但这样补偿，被拆迁人的利益无疑受到了巨大的损失，从原来城里有房住，变成不知到哪儿住，到郊区买小房子还得还贷款。
⒊ 合理的拆迁，不该是骗，更不能是抢，而应该是“换”，比如一个小区，原来都是平房，容积率0.7，政府希望改善这些平房户的生活，可以把容积率提高到2.0。希望通过在这里开发房地产赚钱的开发商，应该免费为原居民翻新住宅，并按照原居民现有住宅的面积，以每个季度每平米50-100元（视地段和城市而定）的价格，在施工期间对原居民进行房租补偿。而且，根据容积率提升的幅度，在政府协调下，给予当地居民成本价扩大居住面积的机会，并统一协商准许扩大的比例，而且，对于原有住房面积过小的家庭，要给出合理的最小得房面积。以上规则，写成简要条款如下：
⒈ 为改善□□小区人民的生活环境，经政府批准，拟订拆迁条款如下：
⒉ 根据被拆迁人现有房屋面积平方米数，24个月之内，为您免费翻新；
⒊ 被拆迁人自行搭建的非产权房是否按比例折算，参照政府有关规定；
⒋ 施工期间按被拆迁房屋面积平米数，每季度每平米补偿房租□□元；
⒌ 被拆迁人有权要求开发商以成本价，为其增建不超过□□%的面积；
⒍ 成本价≈（总建安成本+出让金+其他直接成本）÷项目住宅面积；
⒎ 对被拆迁人原有住房面积小于□□平米的，准许扩大至□□平米；
⒏ 提供的翻新房屋距原房屋的直线距离，应在1KM以内，并保证质量；
⒐ 被拆迁人有义务对翻新后增加的面积付费，并按期腾房，配合施工。
按照这一标准，非常简单的条款，就充分承认了原居民对其现有居住环境的合法权益，并保护了原居民的经济利益，而对于承担项目开发的开发商，通过帮助原居民解决住房翻新和扩大问题，也得到了相当比例的可销售面积指标，将来建设完成的房子，可以通过市场销售得到可观的利益，甚至如果觉得被拆迁人可能影响将来的销售，可以做小区通行分隔，让新居民和回迁居民井水不犯河水。
如果有人说，这样操作，开发商的利润会大打折扣，那他肯定没有对两种模式做过对比，因为根据我们对多个项目的测算，让居民回迁，不仅可以有效保证工期，还能更好的实现开发商的利润。
所以，我们有充分的理由认为：开发商应该让拆迁户原地回迁！
对于少数按照“强盗逻辑”思考的个别人，我不想劝您从善如流，只想让大家知道，和谐社会，本来就应该建立在承认彼此权利义务的前提下。而市场经济，则更需要学会仔细算账，不要自己亏了钱，却说自己欺负人欺负得不够。
例举海淀区魏公村某小区〖西北三环内〗的案例，让数据说话吧：
项目建设用地面积：55564 ㎡；另有3000㎡代征道路及绿化用地；
项目地上准建面积：200030 ㎡；容积率 3.6，限高80米；
项目用地原有住宅面积：86400 ㎡；
拟建设住宅面积：180000 ㎡； 另有20000 ㎡ 配套商业；
拟建设地下面积：60000 ㎡；包括1500个地下车库和12000㎡地下商业；
由于是在这样一个人文环境勘称卓越、非常宜居的黄金地段，所以，我们对项目的品质做出了非常高的定位，全面采用先进的环保节能标准：太阳能热水、地源热泵、新风系统、干挂耐火材料外墙保温、中空 LOW-E 双层断桥铝合金外窗及遮阳卷帘、墙体采暖、楼宇拍照门禁（所有人每次进出楼宇都要拍照存档，以保证社区治安和破案率，但非公安机构不得查阅）等技术应有尽有。
项目住宅部分地上建安成本：2.88亿元 = 18万㎡ x 每平米1600元；
项目商铺部分地上建安成本：0.44亿元 = 2万㎡ x 每平米2200元；
项目地下部分平均建安成本：1.32亿元 = 6万㎡ x 每平米2200元；
项目基础设施及前期工程费：1.30亿元 = 总建面26万㎡ x 每平米500元；
项目土地成本及出让金合计：3.50亿元（含出让金、转让费及拆迁费用等）
以上项目土地建安成本合计：9.44亿元（直接投资于本项目土地及建安）
项目税、费及管理成本合计：1.51亿元 （按照上项直接成本的16%计提）
项目总投资：10.95亿元（也就是项目总投资，即总成本的上限）
按照这一预算，对原居民回迁的增加部分面积，按每平米6000元补成本；
原居民除可以免费翻新原住宅，还可以按每平米6000元扩大70%面积；
即：原住房60㎡，可得新房102㎡，只要付25.2万 ≈ 42㎡ x 6000元；
施工期间，每季度还可以按照原有住房面积，得到每平米90元房租补贴；
即：原有住房60㎡，施工期间，可以得到每季度5400元房租补贴。
实在租不到房的，提供简易房免费居住〖2人9㎡〗，房租补贴照发；
按照这个标准，相信原居民是会支持对原小区的危旧房全面改造的。
那么，项目是否会亏损，如果有盈利，有能得到多少利润呢？
⒈ 回迁人翻新扩大面积 60480㎡ x 6000元每平米 = 3.6288亿；
⒉ 可销售剩余住宅面积 36000㎡ x 12000元每平米 = 4.32亿；
⒊ 可销售地上商业面积 16000㎡ x 20000元每平米 = 3.2亿；
⒋ 可销售地下商业面积 10000㎡ x 10000元每平米 = 1.0亿；
⒌ 可销售地下车位数量 1000个 x 8000元每个 = 0.8亿；
销售收入合计：12.95亿 - 成本10.95亿 = 获利 2亿元；
这里计算的销售价格是非常保守的，那边的商业和住宅价格远高于此，而且，在计算可销售面积时，考虑了暂时无法成交的尾房问题，没有计算尾房的价值。也就是说，在依法纳税，合理经营的前提下，这个项目的利润率至少是15.5% ≈2亿利润÷12.95亿营业额。考虑到开发商的实际投资远低于此，其自有资金回报率超过50%，非常诱人，而且由于可以得到当地居民的大力支持和积极配合，不仅可以得到民心，而且没有风险。
而如果按照货币拆迁的方式，来计算这个项目的投资回报，估算如下：
⒈ 拆迁费至少12.96亿元 = 拆迁面积 86400 ㎡ x 平均补偿 15000元；
⒉ 建安及土地成本 9.44亿 （本项不因拆迁方式发生变化）；
⒊ 项目土地及建安成本合计 22.4亿元；
⒋ 项目税、费及管理成本合计 3.584亿元（按前一项的16%暂估）；
⒌ 项目直接成本预计 26亿元人民币（这个数字，恐怕还远远不够）；
首先，这样的拆迁条件，当地居民未必同意，比如，原来有60㎡房子，现在给了90万，买商品房是肯定不够的，北京2007年商品房成交均价12436元每平米，是即便到南三环排每平米7800元的两限房，也只敢买100㎡（似乎最大90㎡），而且房子质量肯定不高，对于100㎡的一套房子，12万元交税、装修和买家具，也是非常紧张的，更关键的是，背井离乡搬出黄金地段，以后日子怎么办？与原地上楼，住102㎡房子，交25.2万来说，无疑是差了不少，况且，老百姓都不傻，知道魏公村102㎡房子转手至少能卖150万，也都知道150万-25.2万=124.8万-90万，等于多了35万呐。而且，魏公村是什么地方，周围有舞蹈学院、解放军艺术学院、外国语学院，还有理工大学、农业大学、国家图书馆等等，谁不知道这样的环境好，魏公村比南三环更适合居住啊。
即便开发商通过各种手段实现强拆，而且没钉子户，能有多少利润呢？
⒈ 销售住宅回款25.2亿，18万㎡ x 14000元每平米；（算他每平米多卖2000元）
⒉ 销售地上商业回款3.2亿 = 16000㎡ x 20000元每平米；
⒊ 销售地下商业回款1.0亿 = 10000㎡ x 10000元每平米；
⒋ 销售地下车位回款0.8亿 = 1000个 x 8000元每个；
销售收入合计：30.2亿 - 成本26亿 = 获利 4.2亿元；
这个开发商优先选择的方案，先不说资金投入和风险有多大，即便可以实现，项目利润率只有13.9%，而且，由于选择货币拆迁，前期拆迁的12.96亿，以及土地成本和拆迁费用都是硬开销，加上因为可能遇到钉子户，而导致的时间风险，自有资金回报率就更低了。
老百姓原地上楼项目利润率15.5% vs 老百姓背井离乡项目利润率13.9%；
即便不考虑良知，也不考虑风险，更不考虑道德，开发商总要考虑利润吧？！
请注意，如果觉得我的销售预期保守，两种方式的住宅价格都往高算，由于回迁方式成本低，售价预期每平米还低2000元，无疑利润更高，风险更小。
对比一下，原来让老百姓原地上楼，不仅可以实现社会和谐，让老百姓满意的重归家园，还能更好的保证开发商的利益，希望广大的开发商们，能为了自己公司的利益和名誉，理智的选择让被拆迁人原地上楼的方案，更好的落实“和谐社会”的概念。
最后，希望那位由于冲动说错话的“委员”能够认真的阅读我的文章，特别是两种拆迁方案的“投入、风险及利润对比”，相信看过以后就会明白，绝对不是“钉子户”导致了房价成本上升，而是由于开发商拒绝老百姓原地上楼，野蛮的剥夺了老百姓的居住权，强买强卖，才导致了老百姓被迫做“钉子户”，也导致了拆迁成本上升，社会矛盾激化。说实话，当“钉子户”住在停水、断电的破房子里，每天提心吊胆担心家人遭到报复，不是被逼到没路可退，谁愿意啊？
要是有人给免费翻新房子，还提供扩大房子面积的机会，完全合理合法的事情，老百姓虽然穷些，有时候算不过账来，但相信还是会理性的接受的。希望今后有更多的开发商能够从公司利益出发，兼顾被拆迁人的基本权利，理性的选择支持老百姓原地上楼，为和谐社会的实现做出应有的贡献。据说，一位名叫穆麒茹的开发商，在以政协委员身份“代表北京市民”参加全国两会时，提出了“‘钉子户’为了他个人的利益，损害了包括开发商在内的多数人的利益！这也是房价上涨的原因之一”的荒谬提案。
惊闻此事，虽然只是一名普通的北京市民，也不知道这个委员是否已经后悔，但我仍然觉得我有义务把“拆迁”的道理，在这里和大家说清楚。
在城市建设过程中，为改善居民生活，美化城市风貌，拆除旧房子，建设新房子，本来是一件好事，也是很有必要，不得不做的大事。在这个过程中，如何对原居民的住房进行合理补偿，妥善协调原有居民客观存在的居住权，以及城市整体规划和开发商利益，确实是个大问题，但并不复杂，只有三种不同的想法。
⒈ 为了实现开发商的经济利益，剥夺原居民在该地域居住的权利，只按照现在的市场价格，以货币补偿形式，强行买断原居民的居住权，把原居民赶出长期安居的家园，无疑是以往很常见的做法。因为简直就是明抢，所以也被叫做“强拆”，其实，无论是抢是骗，都没有考虑原居民的权利，而只考虑开发商的经济利益，也势必成为“贪污受贿”的基础病灶。
⒉ 随着被抢被骗的居民越来越多，以及拆迁后房屋价格远高于补偿价格的事实被更多的公众了解，人们还是逐渐清醒起来，对于典型的被拆迁平民户来说，平房户普遍≤30平米，楼房户普遍≤70平米，货币补偿，不仅会让他们背井离乡，而且无法实现他们的安居愿望。即便平房每平米补偿3万元，楼房每平米补偿1.2万元，他们不仅无法在原地买到合适的住房，甚至到遥远的郊区，也买不起满意的住房。所以，即便是所谓的高价货币补偿，依旧普遍是以牺牲被拆迁人的利益为前提，实现那些开发商一夜暴富的愿望。强买强卖，无疑是不合法的，开发商看中老百姓居住的地批，不论居民是否同意转让，强行给房屋定价，强行要求交易，这当然不是市场经济，而是赤裸裸的“强盗逻辑”。因为虽然补偿款可能已经远高于被拆迁房屋的市场价格，但这样补偿，被拆迁人的利益无疑受到了巨大的损失，从原来城里有房住，变成不知到哪儿住，到郊区买小房子还得还贷款。
⒊ 合理的拆迁，不该是骗，更不能是抢，而应该是“换”，比如一个小区，原来都是平房，容积率0.7，政府希望改善这些平房户的生活，可以把容积率提高到2.0。希望通过在这里开发房地产赚钱的开发商，应该免费为原居民翻新住宅，并按照原居民现有住宅的面积，以每个季度每平米50-100元（视地段和城市而定）的价格，在施工期间对原居民进行房租补偿。而且，根据容积率提升的幅度，在政府协调下，给予当地居民成本价扩大居住面积的机会，并统一协商准许扩大的比例，而且，对于原有住房面积过小的家庭，要给出合理的最小得房面积。以上规则，写成简要条款如下：
⒈ 为改善□□小区人民的生活环境，经政府批准，拟订拆迁条款如下：
⒉ 根据被拆迁人现有房屋面积平方米数，24个月之内，为您免费翻新；
⒊ 被拆迁人自行搭建的非产权房是否按比例折算，参照政府有关规定；
⒋ 施工期间按被拆迁房屋面积平米数，每季度每平米补偿房租□□元；
⒌ 被拆迁人有权要求开发商以成本价，为其增建不超过□□%的面积；
⒍ 成本价≈（总建安成本+出让金+其他直接成本）÷项目住宅面积；
⒎ 对被拆迁人原有住房面积小于□□平米的，准许扩大至□□平米；
⒏ 提供的翻新房屋距原房屋的直线距离，应在1KM以内，并保证质量；
⒐ 被拆迁人有义务对翻新后增加的面积付费，并按期腾房，配合施工。
按照这一标准，非常简单的条款，就充分承认了原居民对其现有居住环境的合法权益，并保护了原居民的经济利益，而对于承担项目开发的开发商，通过帮助原居民解决住房翻新和扩大问题，也得到了相当比例的可销售面积指标，将来建设完成的房子，可以通过市场销售得到可观的利益，甚至如果觉得被拆迁人可能影响将来的销售，可以做小区通行分隔，让新居民和回迁居民井水不犯河水。
如果有人说，这样操作，开发商的利润会大打折扣，那他肯定没有对两种模式做过对比，因为根据我们对多个项目的测算，让居民回迁，不仅可以有效保证工期，还能更好的实现开发商的利润。
所以，我们有充分的理由认为：开发商应该让拆迁户原地回迁！
对于少数按照“强盗逻辑”思考的个别人，我不想劝您从善如流，只想让大家知道，和谐社会，本来就应该建立在承认彼此权利义务的前提下。而市场经济，则更需要学会仔细算账，不要自己亏了钱，却说自己欺负人欺负得不够。
例举海淀区魏公村某小区〖西北三环内〗的案例，让数据说话吧：
项目建设用地面积：55564 ㎡；另有3000㎡代征道路及绿化用地；
项目地上准建面积：200030 ㎡；容积率 3.6，限高80米；
项目用地原有住宅面积：86400 ㎡；
拟建设住宅面积：180000 ㎡； 另有20000 ㎡ 配套商业；
拟建设地下面积：60000 ㎡；包括1500个地下车库和12000㎡地下商业；
由于是在这样一个人文环境勘称卓越、非常宜居的黄金地段，所以，我们对项目的品质做出了非常高的定位，全面采用先进的环保节能标准：太阳能热水、地源热泵、新风系统、干挂耐火材料外墙保温、中空 LOW-E 双层断桥铝合金外窗及遮阳卷帘、墙体采暖、楼宇拍照门禁（所有人每次进出楼宇都要拍照存档，以保证社区治安和破案率，但非公安机构不得查阅）等技术应有尽有。
项目住宅部分地上建安成本：2.88亿元 = 18万㎡ x 每平米1600元；
项目商铺部分地上建安成本：0.44亿元 = 2万㎡ x 每平米2200元；
项目地下部分平均建安成本：1.32亿元 = 6万㎡ x 每平米2200元；
项目基础设施及前期工程费：1.30亿元 = 总建面26万㎡ x 每平米500元；
项目土地成本及出让金合计：3.50亿元（含出让金、转让费及拆迁费用等）
以上项目土地建安成本合计：9.44亿元（直接投资于本项目土地及建安）
项目税、费及管理成本合计：1.51亿元 （按照上项直接成本的16%计提）
项目总投资：10.95亿元（也就是项目总投资，即总成本的上限）
按照这一预算，对原居民回迁的增加部分面积，按每平米6000元补成本；
原居民除可以免费翻新原住宅，还可以按每平米6000元扩大70%面积；
即：原住房60㎡，可得新房102㎡，只要付25.2万 ≈ 42㎡ x 6000元；
施工期间，每季度还可以按照原有住房面积，得到每平米90元房租补贴；
即：原有住房60㎡，施工期间，可以得到每季度5400元房租补贴。
实在租不到房的，提供简易房免费居住〖2人9㎡〗，房租补贴照发；
按照这个标准，相信原居民是会支持对原小区的危旧房全面改造的。
那么，项目是否会亏损，如果有盈利，有能得到多少利润呢？
⒈ 回迁人翻新扩大面积 60480㎡ x 6000元每平米 = 3.6288亿；
⒉ 可销售剩余住宅面积 36000㎡ x 12000元每平米 = 4.32亿；
⒊ 可销售地上商业面积 16000㎡ x 20000元每平米 = 3.2亿；
⒋ 可销售地下商业面积 10000㎡ x 10000元每平米 = 1.0亿；
⒌ 可销售地下车位数量 1000个 x 8000元每个 = 0.8亿；
销售收入合计：12.95亿 - 成本10.95亿 = 获利 2亿元；
这里计算的销售价格是非常保守的，那边的商业和住宅价格远高于此，而且，在计算可销售面积时，考虑了暂时无法成交的尾房问题，没有计算尾房的价值。也就是说，在依法纳税，合理经营的前提下，这个项目的利润率至少是15.5% ≈2亿利润÷12.95亿营业额。考虑到开发商的实际投资远低于此，其自有资金回报率超过50%，非常诱人，而且由于可以得到当地居民的大力支持和积极配合，不仅可以得到民心，而且没有风险。
而如果按照货币拆迁的方式，来计算这个项目的投资回报，估算如下：
⒈ 拆迁费至少12.96亿元 = 拆迁面积 86400 ㎡ x 平均补偿 15000元；
⒉ 建安及土地成本 9.44亿 （本项不因拆迁方式发生变化）；
⒊ 项目土地及建安成本合计 22.4亿元；
⒋ 项目税、费及管理成本合计 3.584亿元（按前一项的16%暂估）；
⒌ 项目直接成本预计 26亿元人民币（这个数字，恐怕还远远不够）；
首先，这样的拆迁条件，当地居民未必同意，比如，原来有60㎡房子，现在给了90万，买商品房是肯定不够的，北京2007年商品房成交均价12436元每平米，是即便到南三环排每平米7800元的两限房，也只敢买100㎡（似乎最大90㎡），而且房子质量肯定不高，对于100㎡的一套房子，12万元交税、装修和买家具，也是非常紧张的，更关键的是，背井离乡搬出黄金地段，以后日子怎么办？与原地上楼，住102㎡房子，交25.2万来说，无疑是差了不少，况且，老百姓都不傻，知道魏公村102㎡房子转手至少能卖150万，也都知道150万-25.2万=124.8万-90万，等于多了35万呐。而且，魏公村是什么地方，周围有舞蹈学院、解放军艺术学院、外国语学院，还有理工大学、农业大学、国家图书馆等等，谁不知道这样的环境好，魏公村比南三环更适合居住啊。
即便开发商通过各种手段实现强拆，而且没钉子户，能有多少利润呢？
⒈ 销售住宅回款25.2亿，18万㎡ x 14000元每平米；（算他每平米多卖2000元）
⒉ 销售地上商业回款3.2亿 = 16000㎡ x 20000元每平米；
⒊ 销售地下商业回款1.0亿 = 10000㎡ x 10000元每平米；
⒋ 销售地下车位回款0.8亿 = 1000个 x 8000元每个；
销售收入合计：30.2亿 - 成本26亿 = 获利 4.2亿元；
这个开发商优先选择的方案，先不说资金投入和风险有多大，即便可以实现，项目利润率只有13.9%，而且，由于选择货币拆迁，前期拆迁的12.96亿，以及土地成本和拆迁费用都是硬开销，加上因为可能遇到钉子户，而导致的时间风险，自有资金回报率就更低了。
老百姓原地上楼项目利润率15.5% vs 老百姓背井离乡项目利润率13.9%；
即便不考虑良知，也不考虑风险，更不考虑道德，开发商总要考虑利润吧？！
请注意，如果觉得我的销售预期保守，两种方式的住宅价格都往高算，由于回迁方式成本低，售价预期每平米还低2000元，无疑利润更高，风险更小。
对比一下，原来让老百姓原地上楼，不仅可以实现社会和谐，让老百姓满意的重归家园，还能更好的保证开发商的利益，希望广大的开发商们，能为了自己公司的利益和名誉，理智的选择让被拆迁人原地上楼的方案，更好的落实“和谐社会”的概念。
最后，希望那位由于冲动说错话的“委员”能够认真的阅读我的文章，特别是两种拆迁方案的“投入、风险及利润对比”，相信看过以后就会明白，绝对不是“钉子户”导致了房价成本上升，而是由于开发商拒绝老百姓原地上楼，野蛮的剥夺了老百姓的居住权，强买强卖，才导致了老百姓被迫做“钉子户”，也导致了拆迁成本上升，社会矛盾激化。说实话，当“钉子户”住在停水、断电的破房子里，每天提心吊胆担心家人遭到报复，不是被逼到没路可退，谁愿意啊？
要是有人给免费翻新房子，还提供扩大房子面积的机会，完全合理合法的事情，老百姓虽然穷些，有时候算不过账来，但相信还是会理性的接受的。希望今后有更多的开发商能够从公司利益出发，兼顾被拆迁人的基本权利，理性的选择支持老百姓原地上楼，为和谐社会的实现做出应有的贡献。
惊闻此事，虽然只是一名普通的北京市民，也不知道这个委员是否已经后悔，但我仍然觉得我有义务把“拆迁”的道理，在这里和大家说清楚。
在城市建设过程中，为改善居民生活，美化城市风貌，拆除旧房子，建设新房子，本来是一件好事，也是很有必要，不得不做的大事。在这个过程中，如何对原居民的住房进行合理补偿，妥善协调原有居民客观存在的居住权，以及城市整体规划和开发商利益，确实是个大问题，但并不复杂，只有三种不同的想法。
⒈ 为了实现开发商的经济利益，剥夺原居民在该地域居住的权利，只按照现在的市场价格，以货币补偿形式，强行买断原居民的居住权，把原居民赶出长期安居的家园，无疑是以往很常见的做法。因为简直就是明抢，所以也被叫做“强拆”，其实，无论是抢是骗，都没有考虑原居民的权利，而只考虑开发商的经济利益，也势必成为“贪污受贿”的基础病灶。
⒉ 随着被抢被骗的居民越来越多，以及拆迁后房屋价格远高于补偿价格的事实被更多的公众了解，人们还是逐渐清醒起来，对于典型的被拆迁平民户来说，平房户普遍≤30平米，楼房户普遍≤70平米，货币补偿，不仅会让他们背井离乡，而且无法实现他们的安居愿望。即便平房每平米补偿3万元，楼房每平米补偿1.2万元，他们不仅无法在原地买到合适的住房，甚至到遥远的郊区，也买不起满意的住房。所以，即便是所谓的高价货币补偿，依旧普遍是以牺牲被拆迁人的利益为前提，实现那些开发商一夜暴富的愿望。强买强卖，无疑是不合法的，开发商看中老百姓居住的地批，不论居民是否同意转让，强行给房屋定价，强行要求交易，这当然不是市场经济，而是赤裸裸的“强盗逻辑”。因为虽然补偿款可能已经远高于被拆迁房屋的市场价格，但这样补偿，被拆迁人的利益无疑受到了巨大的损失，从原来城里有房住，变成不知到哪儿住，到郊区买小房子还得还贷款。
⒊ 合理的拆迁，不该是骗，更不能是抢，而应该是“换”，比如一个小区，原来都是平房，容积率0.7，政府希望改善这些平房户的生活，可以把容积率提高到2.0。希望通过在这里开发房地产赚钱的开发商，应该免费为原居民翻新住宅，并按照原居民现有住宅的面积，以每个季度每平米50-100元（视地段和城市而定）的价格，在施工期间对原居民进行房租补偿。而且，根据容积率提升的幅度，在政府协调下，给予当地居民成本价扩大居住面积的机会，并统一协商准许扩大的比例，而且，对于原有住房面积过小的家庭，要给出合理的最小得房面积。以上规则，写成简要条款如下：
⒈ 为改善□□小区人民的生活环境，经政府批准，拟订拆迁条款如下：
⒉ 根据被拆迁人现有房屋面积平方米数，24个月之内，为您免费翻新；
⒊ 被拆迁人自行搭建的非产权房是否按比例折算，参照政府有关规定；
⒋ 施工期间按被拆迁房屋面积平米数，每季度每平米补偿房租□□元；
⒌ 被拆迁人有权要求开发商以成本价，为其增建不超过□□%的面积；
⒍ 成本价≈（总建安成本+出让金+其他直接成本）÷项目住宅面积；
⒎ 对被拆迁人原有住房面积小于□□平米的，准许扩大至□□平米；
⒏ 提供的翻新房屋距原房屋的直线距离，应在1KM以内，并保证质量；
⒐ 被拆迁人有义务对翻新后增加的面积付费，并按期腾房，配合施工。
按照这一标准，非常简单的条款，就充分承认了原居民对其现有居住环境的合法权益，并保护了原居民的经济利益，而对于承担项目开发的开发商，通过帮助原居民解决住房翻新和扩大问题，也得到了相当比例的可销售面积指标，将来建设完成的房子，可以通过市场销售得到可观的利益，甚至如果觉得被拆迁人可能影响将来的销售，可以做小区通行分隔，让新居民和回迁居民井水不犯河水。
如果有人说，这样操作，开发商的利润会大打折扣，那他肯定没有对两种模式做过对比，因为根据我们对多个项目的测算，让居民回迁，不仅可以有效保证工期，还能更好的实现开发商的利润。
所以，我们有充分的理由认为：开发商应该让拆迁户原地回迁！
对于少数按照“强盗逻辑”思考的个别人，我不想劝您从善如流，只想让大家知道，和谐社会，本来就应该建立在承认彼此权利义务的前提下。而市场经济，则更需要学会仔细算账，不要自己亏了钱，却说自己欺负人欺负得不够。
例举海淀区魏公村某小区〖西北三环内〗的案例，让数据说话吧：
项目建设用地面积：55564 ㎡；另有3000㎡代征道路及绿化用地；
项目地上准建面积：200030 ㎡；容积率 3.6，限高80米；
项目用地原有住宅面积：86400 ㎡；
拟建设住宅面积：180000 ㎡； 另有20000 ㎡ 配套商业；
拟建设地下面积：60000 ㎡；包括1500个地下车库和12000㎡地下商业；
由于是在这样一个人文环境勘称卓越、非常宜居的黄金地段，所以，我们对项目的品质做出了非常高的定位，全面采用先进的环保节能标准：太阳能热水、地源热泵、新风系统、干挂耐火材料外墙保温、中空 LOW-E 双层断桥铝合金外窗及遮阳卷帘、墙体采暖、楼宇拍照门禁（所有人每次进出楼宇都要拍照存档，以保证社区治安和破案率，但非公安机构不得查阅）等技术应有尽有。
项目住宅部分地上建安成本：2.88亿元 = 18万㎡ x 每平米1600元；
项目商铺部分地上建安成本：0.44亿元 = 2万㎡ x 每平米2200元；
项目地下部分平均建安成本：1.32亿元 = 6万㎡ x 每平米2200元；
项目基础设施及前期工程费：1.30亿元 = 总建面26万㎡ x 每平米500元；
项目土地成本及出让金合计：3.50亿元（含出让金、转让费及拆迁费用等）
以上项目土地建安成本合计：9.44亿元（直接投资于本项目土地及建安）
项目税、费及管理成本合计：1.51亿元 （按照上项直接成本的16%计提）
项目总投资：10.95亿元（也就是项目总投资，即总成本的上限）
按照这一预算，对原居民回迁的增加部分面积，按每平米6000元补成本；
原居民除可以免费翻新原住宅，还可以按每平米6000元扩大70%面积；
即：原住房60㎡，可得新房102㎡，只要付25.2万 ≈ 42㎡ x 6000元；
施工期间，每季度还可以按照原有住房面积，得到每平米90元房租补贴；
即：原有住房60㎡，施工期间，可以得到每季度5400元房租补贴。
实在租不到房的，提供简易房免费居住〖2人9㎡〗，房租补贴照发；
按照这个标准，相信原居民是会支持对原小区的危旧房全面改造的。
那么，项目是否会亏损，如果有盈利，有能得到多少利润呢？
⒈ 回迁人翻新扩大面积 60480㎡ x 6000元每平米 = 3.6288亿；
⒉ 可销售剩余住宅面积 36000㎡ x 12000元每平米 = 4.32亿；
⒊ 可销售地上商业面积 16000㎡ x 20000元每平米 = 3.2亿；
⒋ 可销售地下商业面积 10000㎡ x 10000元每平米 = 1.0亿；
⒌ 可销售地下车位数量 1000个 x 8000元每个 = 0.8亿；
销售收入合计：12.95亿 - 成本10.95亿 = 获利 2亿元；
这里计算的销售价格是非常保守的，那边的商业和住宅价格远高于此，而且，在计算可销售面积时，考虑了暂时无法成交的尾房问题，没有计算尾房的价值。也就是说，在依法纳税，合理经营的前提下，这个项目的利润率至少是15.5% ≈2亿利润÷12.95亿营业额。考虑到开发商的实际投资远低于此，其自有资金回报率超过50%，非常诱人，而且由于可以得到当地居民的大力支持和积极配合，不仅可以得到民心，而且没有风险。
而如果按照货币拆迁的方式，来计算这个项目的投资回报，估算如下：
⒈ 拆迁费至少12.96亿元 = 拆迁面积 86400 ㎡ x 平均补偿 15000元；
⒉ 建安及土地成本 9.44亿 （本项不因拆迁方式发生变化）；
⒊ 项目土地及建安成本合计 22.4亿元；
⒋ 项目税、费及管理成本合计 3.584亿元（按前一项的16%暂估）；
⒌ 项目直接成本预计 26亿元人民币（这个数字，恐怕还远远不够）；
首先，这样的拆迁条件，当地居民未必同意，比如，原来有60㎡房子，现在给了90万，买商品房是肯定不够的，北京2007年商品房成交均价12436元每平米，是即便到南三环排每平米7800元的两限房，也只敢买100㎡（似乎最大90㎡），而且房子质量肯定不高，对于100㎡的一套房子，12万元交税、装修和买家具，也是非常紧张的，更关键的是，背井离乡搬出黄金地段，以后日子怎么办？与原地上楼，住102㎡房子，交25.2万来说，无疑是差了不少，况且，老百姓都不傻，知道魏公村102㎡房子转手至少能卖150万，也都知道150万-25.2万=124.8万-90万，等于多了35万呐。而且，魏公村是什么地方，周围有舞蹈学院、解放军艺术学院、外国语学院，还有理工大学、农业大学、国家图书馆等等，谁不知道这样的环境好，魏公村比南三环更适合居住啊。
即便开发商通过各种手段实现强拆，而且没钉子户，能有多少利润呢？
⒈ 销售住宅回款25.2亿，18万㎡ x 14000元每平米；（算他每平米多卖2000元）
⒉ 销售地上商业回款3.2亿 = 16000㎡ x 20000元每平米；
⒊ 销售地下商业回款1.0亿 = 10000㎡ x 10000元每平米；
⒋ 销售地下车位回款0.8亿 = 1000个 x 8000元每个；
销售收入合计：30.2亿 - 成本26亿 = 获利 4.2亿元；
这个开发商优先选择的方案，先不说资金投入和风险有多大，即便可以实现，项目利润率只有13.9%，而且，由于选择货币拆迁，前期拆迁的12.96亿，以及土地成本和拆迁费用都是硬开销，加上因为可能遇到钉子户，而导致的时间风险，自有资金回报率就更低了。
老百姓原地上楼项目利润率15.5% vs 老百姓背井离乡项目利润率13.9%；
即便不考虑良知，也不考虑风险，更不考虑道德，开发商总要考虑利润吧？！
请注意，如果觉得我的销售预期保守，两种方式的住宅价格都往高算，由于回迁方式成本低，售价预期每平米还低2000元，无疑利润更高，风险更小。
对比一下，原来让老百姓原地上楼，不仅可以实现社会和谐，让老百姓满意的重归家园，还能更好的保证开发商的利益，希望广大的开发商们，能为了自己公司的利益和名誉，理智的选择让被拆迁人原地上楼的方案，更好的落实“和谐社会”的概念。
最后，希望那位由于冲动说错话的“委员”能够认真的阅读我的文章，特别是两种拆迁方案的“投入、风险及利润对比”，相信看过以后就会明白，绝对不是“钉子户”导致了房价成本上升，而是由于开发商拒绝老百姓原地上楼，野蛮的剥夺了老百姓的居住权，强买强卖，才导致了老百姓被迫做“钉子户”，也导致了拆迁成本上升，社会矛盾激化。说实话，当“钉子户”住在停水、断电的破房子里，每天提心吊胆担心家人遭到报复，不是被逼到没路可退，谁愿意啊？
要是有人给免费翻新房子，还提供扩大房子面积的机会，完全合理合法的事情，老百姓虽然穷些，有时候算不过账来，但相信还是会理性的接受的。希望今后有更多的开发商能够从公司利益出发，兼顾被拆迁人的基本权利，理性的选择支持老百姓原地上楼，为和谐社会的实现做出应有的贡献。据说，一位名叫穆麒茹的开发商，在以政协委员身份“代表北京市民”参加全国两会时，提出了“‘钉子户’为了他个人的利益，损害了包括开发商在内的多数人的利益！这也是房价上涨的原因之一”的荒谬提案。
惊闻此事，虽然只是一名普通的北京市民，也不知道这个委员是否已经后悔，但我仍然觉得我有义务把“拆迁”的道理，在这里和大家说清楚。
在城市建设过程中，为改善居民生活，美化城市风貌，拆除旧房子，建设新房子，本来是一件好事，也是很有必要，不得不做的大事。在这个过程中，如何对原居民的住房进行合理补偿，妥善协调原有居民客观存在的居住权，以及城市整体规划和开发商利益，确实是个大问题，但并不复杂，只有三种不同的想法。
⒈ 为了实现开发商的经济利益，剥夺原居民在该地域居住的权利，只按照现在的市场价格，以货币补偿形式，强行买断原居民的居住权，把原居民赶出长期安居的家园，无疑是以往很常见的做法。因为简直就是明抢，所以也被叫做“强拆”，其实，无论是抢是骗，都没有考虑原居民的权利，而只考虑开发商的经济利益，也势必成为“贪污受贿”的基础病灶。
⒉ 随着被抢被骗的居民越来越多，以及拆迁后房屋价格远高于补偿价格的事实被更多的公众了解，人们还是逐渐清醒起来，对于典型的被拆迁平民户来说，平房户普遍≤30平米，楼房户普遍≤70平米，货币补偿，不仅会让他们背井离乡，而且无法实现他们的安居愿望。即便平房每平米补偿3万元，楼房每平米补偿1.2万元，他们不仅无法在原地买到合适的住房，甚至到遥远的郊区，也买不起满意的住房。所以，即便是所谓的高价货币补偿，依旧普遍是以牺牲被拆迁人的利益为前提，实现那些开发商一夜暴富的愿望。强买强卖，无疑是不合法的，开发商看中老百姓居住的地批，不论居民是否同意转让，强行给房屋定价，强行要求交易，这当然不是市场经济，而是赤裸裸的“强盗逻辑”。因为虽然补偿款可能已经远高于被拆迁房屋的市场价格，但这样补偿，被拆迁人的利益无疑受到了巨大的损失，从原来城里有房住，变成不知到哪儿住，到郊区买小房子还得还贷款。
⒊ 合理的拆迁，不该是骗，更不能是抢，而应该是“换”，比如一个小区，原来都是平房，容积率0.7，政府希望改善这些平房户的生活，可以把容积率提高到2.0。希望通过在这里开发房地产赚钱的开发商，应该免费为原居民翻新住宅，并按照原居民现有住宅的面积，以每个季度每平米50-100元（视地段和城市而定）的价格，在施工期间对原居民进行房租补偿。而且，根据容积率提升的幅度，在政府协调下，给予当地居民成本价扩大居住面积的机会，并统一协商准许扩大的比例，而且，对于原有住房面积过小的家庭，要给出合理的最小得房面积。以上规则，写成简要条款如下：
⒈ 为改善□□小区人民的生活环境，经政府批准，拟订拆迁条款如下：
⒉ 根据被拆迁人现有房屋面积平方米数，24个月之内，为您免费翻新；
⒊ 被拆迁人自行搭建的非产权房是否按比例折算，参照政府有关规定；
⒋ 施工期间按被拆迁房屋面积平米数，每季度每平米补偿房租□□元；
⒌ 被拆迁人有权要求开发商以成本价，为其增建不超过□□%的面积；
⒍ 成本价≈（总建安成本+出让金+其他直接成本）÷项目住宅面积；
⒎ 对被拆迁人原有住房面积小于□□平米的，准许扩大至□□平米；
⒏ 提供的翻新房屋距原房屋的直线距离，应在1KM以内，并保证质量；
⒐ 被拆迁人有义务对翻新后增加的面积付费，并按期腾房，配合施工。
按照这一标准，非常简单的条款，就充分承认了原居民对其现有居住环境的合法权益，并保护了原居民的经济利益，而对于承担项目开发的开发商，通过帮助原居民解决住房翻新和扩大问题，也得到了相当比例的可销售面积指标，将来建设完成的房子，可以通过市场销售得到可观的利益，甚至如果觉得被拆迁人可能影响将来的销售，可以做小区通行分隔，让新居民和回迁居民井水不犯河水。
如果有人说，这样操作，开发商的利润会大打折扣，那他肯定没有对两种模式做过对比，因为根据我们对多个项目的测算，让居民回迁，不仅可以有效保证工期，还能更好的实现开发商的利润。
所以，我们有充分的理由认为：开发商应该让拆迁户原地回迁！
对于少数按照“强盗逻辑”思考的个别人，我不想劝您从善如流，只想让大家知道，和谐社会，本来就应该建立在承认彼此权利义务的前提下。而市场经济，则更需要学会仔细算账，不要自己亏了钱，却说自己欺负人欺负得不够。
例举海淀区魏公村某小区〖西北三环内〗的案例，让数据说话吧：
项目建设用地面积：55564 ㎡；另有3000㎡代征道路及绿化用地；
项目地上准建面积：200030 ㎡；容积率 3.6，限高80米；
项目用地原有住宅面积：86400 ㎡；
拟建设住宅面积：180000 ㎡； 另有20000 ㎡ 配套商业；
拟建设地下面积：60000 ㎡；包括1500个地下车库和12000㎡地下商业；
由于是在这样一个人文环境勘称卓越、非常宜居的黄金地段，所以，我们对项目的品质做出了非常高的定位，全面采用先进的环保节能标准：太阳能热水、地源热泵、新风系统、干挂耐火材料外墙保温、中空 LOW-E 双层断桥铝合金外窗及遮阳卷帘、墙体采暖、楼宇拍照门禁（所有人每次进出楼宇都要拍照存档，以保证社区治安和破案率，但非公安机构不得查阅）等技术应有尽有。
项目住宅部分地上建安成本：2.88亿元 = 18万㎡ x 每平米1600元；
项目商铺部分地上建安成本：0.44亿元 = 2万㎡ x 每平米2200元；
项目地下部分平均建安成本：1.32亿元 = 6万㎡ x 每平米2200元；
项目基础设施及前期工程费：1.30亿元 = 总建面26万㎡ x 每平米500元；
项目土地成本及出让金合计：3.50亿元（含出让金、转让费及拆迁费用等）
以上项目土地建安成本合计：9.44亿元（直接投资于本项目土地及建安）
项目税、费及管理成本合计：1.51亿元 （按照上项直接成本的16%计提）
项目总投资：10.95亿元（也就是项目总投资，即总成本的上限）
按照这一预算，对原居民回迁的增加部分面积，按每平米6000元补成本；
原居民除可以免费翻新原住宅，还可以按每平米6000元扩大70%面积；
即：原住房60㎡，可得新房102㎡，只要付25.2万 ≈ 42㎡ x 6000元；
施工期间，每季度还可以按照原有住房面积，得到每平米90元房租补贴；
即：原有住房60㎡，施工期间，可以得到每季度5400元房租补贴。
实在租不到房的，提供简易房免费居住〖2人9㎡〗，房租补贴照发；
按照这个标准，相信原居民是会支持对原小区的危旧房全面改造的。
那么，项目是否会亏损，如果有盈利，有能得到多少利润呢？
⒈ 回迁人翻新扩大面积 60480㎡ x 6000元每平米 = 3.6288亿；
⒉ 可销售剩余住宅面积 36000㎡ x 12000元每平米 = 4.32亿；
⒊ 可销售地上商业面积 16000㎡ x 20000元每平米 = 3.2亿；
⒋ 可销售地下商业面积 10000㎡ x 10000元每平米 = 1.0亿；
⒌ 可销售地下车位数量 1000个 x 8000元每个 = 0.8亿；
销售收入合计：12.95亿 - 成本10.95亿 = 获利 2亿元；
这里计算的销售价格是非常保守的，那边的商业和住宅价格远高于此，而且，在计算可销售面积时，考虑了暂时无法成交的尾房问题，没有计算尾房的价值。也就是说，在依法纳税，合理经营的前提下，这个项目的利润率至少是15.5% ≈2亿利润÷12.95亿营业额。考虑到开发商的实际投资远低于此，其自有资金回报率超过50%，非常诱人，而且由于可以得到当地居民的大力支持和积极配合，不仅可以得到民心，而且没有风险。
而如果按照货币拆迁的方式，来计算这个项目的投资回报，估算如下：
⒈ 拆迁费至少12.96亿元 = 拆迁面积 86400 ㎡ x 平均补偿 15000元；
⒉ 建安及土地成本 9.44亿 （本项不因拆迁方式发生变化）；
⒊ 项目土地及建安成本合计 22.4亿元；
⒋ 项目税、费及管理成本合计 3.584亿元（按前一项的16%暂估）；
⒌ 项目直接成本预计 26亿元人民币（这个数字，恐怕还远远不够）；
首先，这样的拆迁条件，当地居民未必同意，比如，原来有60㎡房子，现在给了90万，买商品房是肯定不够的，北京2007年商品房成交均价12436元每平米，是即便到南三环排每平米7800元的两限房，也只敢买100㎡（似乎最大90㎡），而且房子质量肯定不高，对于100㎡的一套房子，12万元交税、装修和买家具，也是非常紧张的，更关键的是，背井离乡搬出黄金地段，以后日子怎么办？与原地上楼，住102㎡房子，交25.2万来说，无疑是差了不少，况且，老百姓都不傻，知道魏公村102㎡房子转手至少能卖150万，也都知道150万-25.2万=124.8万-90万，等于多了35万呐。而且，魏公村是什么地方，周围有舞蹈学院、解放军艺术学院、外国语学院，还有理工大学、农业大学、国家图书馆等等，谁不知道这样的环境好，魏公村比南三环更适合居住啊。
即便开发商通过各种手段实现强拆，而且没钉子户，能有多少利润呢？
⒈ 销售住宅回款25.2亿，18万㎡ x 14000元每平米；（算他每平米多卖2000元）
⒉ 销售地上商业回款3.2亿 = 16000㎡ x 20000元每平米；
⒊ 销售地下商业回款1.0亿 = 10000㎡ x 10000元每平米；
⒋ 销售地下车位回款0.8亿 = 1000个 x 8000元每个；
销售收入合计：30.2亿 - 成本26亿 = 获利 4.2亿元；
这个开发商优先选择的方案，先不说资金投入和风险有多大，即便可以实现，项目利润率只有13.9%，而且，由于选择货币拆迁，前期拆迁的12.96亿，以及土地成本和拆迁费用都是硬开销，加上因为可能遇到钉子户，而导致的时间风险，自有资金回报率就更低了。
老百姓原地上楼项目利润率15.5% vs 老百姓背井离乡项目利润率13.9%；
即便不考虑良知，也不考虑风险，更不考虑道德，开发商总要考虑利润吧？！
请注意，如果觉得我的销售预期保守，两种方式的住宅价格都往高算，由于回迁方式成本低，售价预期每平米还低2000元，无疑利润更高，风险更小。
对比一下，原来让老百姓原地上楼，不仅可以实现社会和谐，让老百姓满意的重归家园，还能更好的保证开发商的利益，希望广大的开发商们，能为了自己公司的利益和名誉，理智的选择让被拆迁人原地上楼的方案，更好的落实“和谐社会”的概念。
最后，希望那位由于冲动说错话的“委员”能够认真的阅读我的文章，特别是两种拆迁方案的“投入、风险及利润对比”，相信看过以后就会明白，绝对不是“钉子户”导致了房价成本上升，而是由于开发商拒绝老百姓原地上楼，野蛮的剥夺了老百姓的居住权，强买强卖，才导致了老百姓被迫做“钉子户”，也导致了拆迁成本上升，社会矛盾激化。说实话，当“钉子户”住在停水、断电的破房子里，每天提心吊胆担心家人遭到报复，不是被逼到没路可退，谁愿意啊？
要是有人给免费翻新房子，还提供扩大房子面积的机会，完全合理合法的事情，老百姓虽然穷些，有时候算不过账来，但相信还是会理性的接受的。希望今后有更多的开发商能够从公司利益出发，兼顾被拆迁人的基本权利，理性的选择支持老百姓原地上楼，为和谐社会的实现做出应有的贡献。
房地产开发、拆迁过程中的确黑幕重重，但是所谓“钉子户”都是因为开发商不让原地上楼？这个结论下得太过草率了吧。
原帖由 happygolf 于 2008-3-7 07:46 发表
房地产开发、拆迁过程中的确黑幕重重，但是所谓“钉子户”都是因为开发商不让原地上楼？这个结论下得太过草率了吧。
基本是都是开发商不让原地上楼,对于开发商'利润没有最高,只有更高.
;P 比如上海金茂？比如上海电视塔？
很多住宅性质的的确可以原地上楼，但是上面两种性质的呢？:L
讨价还价到这种地步，太油菜了！
很多住宅性质的的确可以原地上楼，但是上面两种性质的呢？:L
讨价还价到这种地步，太油菜了！
我觉得我国目前这种推倒老城建新城的方式值得推敲，国外城市发展往往是保留老城区，新辟新城区或者建立卫星城等方式来进行城市发展的。而且目前这种推倒的模式无论中心区推倒多少次，一个城市还是只存在一个中心区，一个城市的发展应该逐步实现多中心化、城市功能分工化等，城市化不应该仅仅限于城市的拔高:b
容积率啊,你这个盘3.6的容积率,回迁当然有利可图
如果规划容积率降到2.6你还回迁个毛
上海新批住宅项目最高允许2.4,
如果规划容积率降到2.6你还回迁个毛
上海新批住宅项目最高允许2.4,
原帖由 xcxy 于 2008-3-7 09:05 发表
;P 比如上海金茂？比如上海电视塔？
很多住宅性质的的确可以原地上楼，但是上面两种性质的呢？:L
讨价还价到这种地步，太油菜了！
拜托，做人要讲道理，下结论之前，先看清楚、想清楚，好不好？
⒈ 我们说的“原地上楼”，是在原住宅的1KM范围内，金茂大厦1KM范围内没有住宅？
况且即便没有，确实情况特殊，稍远一点，和老百姓就不能商量？
以北京的情况来说，天安门广场划个1KM的红线，都有的是需要改造的破房子。自己到 GOOGLE EARTH 上去看。
⒉ 你还是觉得强拆会更便宜，而没看我的计算，做人不看数据，凭想象发言，不合适吧！
⒊ 一个城市扩建，容积率的提高幅度很大，如果您不懂什么叫容积率，那我实在不知道该怎么说了……
⒋ 我的数据计算，清晰的反映出来，导致拆迁成本上升的真正原因，就是开发商选择野蛮强拆，依靠行贿和黑社会手段！
原帖由 chmjiong 于 2008-3-7 09:25 发表
容积率啊,你这个盘3.6的容积率,回迁当然有利可图
如果规划容积率降到2.6你还回迁个毛
上海新批住宅项目最高允许2.4,
拜托，您知道什么叫容积率不？别光说小区的容积率，还有区域的容积率的，您知道不，这里面还有商业呢，商业的容积率能到多少？
另外，这个改造，原来是楼房，1.5的容积率，提高到3.6，其实提高比例并不高。
对于那些平房区来说，原有容积率可能只是0.7，提高到2.0，难道你觉得就不够意思？
再说，容积率提高比例有限，就少给拆迁户增加一点面积，确实条件有限，政府不支持，老百姓也会认可的。
说简单些，就是既然搞房地产还是做生意，不是黑社会，那就应该考虑共赢，而不能一味选择“强盗逻辑”！
:D 原地回迁也不一定的。可以以面积套型换地点，回迁的面积小点，远迁的面积大点。
原帖由 max2006 于 2008-3-7 09:39 发表
:D 原地回迁也不一定的。可以以面积套型换地点，回迁的面积小点，远迁的面积大点。
现在回迁的难点就是，拆迁地原先的土地利用率比拆迁后要高得多，拆迁后的建筑覆盖率比之前要低得多，更多的空间成为了公共空间或者绿化空间，这样就很难满足所有拆迁户的回迁要求:L
自己看看，到底有没有住宅？而且，别忘记，盖金贸的时候，周边是个什么德行……
再看看郑州爆破烂尾楼的照片，看看里面有多少破平房，做人啊，要讲事实和道理的。
再看看郑州爆破烂尾楼的照片，看看里面有多少破平房，做人啊，要讲事实和道理的。
]]
原地上楼,好象目前是有这种做法了.
但如果规定死了,又不太合适,这商业区,工业区的,难道也原地上楼?
在合理的前提下,维护拆迁户的利益是我们唯一能做的.
但如果规定死了,又不太合适,这商业区,工业区的,难道也原地上楼?
在合理的前提下,维护拆迁户的利益是我们唯一能做的.
原帖由 邦德 于 2008-3-7 09:43 发表现在回迁的难点就是，拆迁地原先的土地利用率比拆迁后要高得多，拆迁后的建筑覆盖率比之前要低得多，更多的空间成为了公共空间或者绿化空间，这样就很难满足所有拆迁户的回迁要求:L
您还是根本没搞清楚啥叫容积率，建议看看我写的有关文章：
http://blog.sina.com.cn/s/blog_47465aa501008nh3.html
说白了，就是想清楚什么叫“每平方公里居住人口数”和“人均占有建设用地面积”。
了解这两个指标，才能能够科学的判断拆迁和回迁工作的可行性。
在我做的新城规划中，每平方公里居住人口超过4万人时，还可以全是进深12米，一梯两户，确保南北通透的超薄板楼。
而且，绿地面积，公共区域，都得到了充分的保障。说明原地回迁，是完全可以很好的实现的。
您知道一个平房区，或者容积率1.3左右的老楼房区（加私搭乱建不到1.5）每平方公里才有多少人么？
另外，我举的魏公村某小区的例子，是很特殊的，里面没有什么工厂和企业，普通的城市拆迁，是这样么？
上海老城厢还有个几个特殊情况
一是,大部分都是公房.每年交纳比较低廉的租金(房子质量也不怎么样,都是解放前的),万一有漏水之类找房管所.
二是,那里的房子面积普遍很小.每户人家的面积仅二十平方,甚至十平方不到的都有.我住的在周围弄堂比较,已经算很大了,人均四平方,一张床的面积.这种情况,原地上楼如何计算应得面积?总不能让开发商建造一批10-20平方的商品房吧?
一是,大部分都是公房.每年交纳比较低廉的租金(房子质量也不怎么样,都是解放前的),万一有漏水之类找房管所.
二是,那里的房子面积普遍很小.每户人家的面积仅二十平方,甚至十平方不到的都有.我住的在周围弄堂比较,已经算很大了,人均四平方,一张床的面积.这种情况,原地上楼如何计算应得面积?总不能让开发商建造一批10-20平方的商品房吧?
原帖由 于凌罡 于 2008-3-7 09:55 发表
您还是根本没搞清楚啥叫容积率，建议看看我写的有关文章：
http://blog.sina.com.cn/s/blog_47465aa501008nh3.html
说白了，就是想清楚什么叫“每平方公里居住人口数”和“人均占有建设用地面积”。
了解这 ...
受教，其实问题的关键大家都很清楚，只是不方便指出来而已，四个字官商逐利
⒐ 被拆迁人有义务对翻新后增加的面积付费，并按期腾房，配合施工。
⒐ 被拆迁人有义务对翻新后增加的面积付费，并按期腾房，配合施工。
--------------------------------------
上海的老城厢位置算是市中心的中心地带了.商品房价格在三四万都有.
这增加的面积要支付的费用,小老百姓干上一百年都难支付.
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上海的老城厢位置算是市中心的中心地带了.商品房价格在三四万都有.
这增加的面积要支付的费用,小老百姓干上一百年都难支付.
原帖由 于凌罡 于 2008-3-7 09:33 发表
拜托，您知道什么叫容积率不？别光说小区的容积率，还有区域的容积率的，您知道不，这里面还有商业呢，商业的容积率能到多少？
另外，这个改造，原来是楼房，1.5的容积率，提高到3.6，其实提高比例并不高。
...
你这么高的商业比例，当然不是普通的住宅项目，以上海的实例来看，普通多层做到1.6，高层做到2.0就差不多了，再高日照绿化建筑密度等等指标就有困难，具体项目具体分析，关区域容积率鸟事，另外，旧危棚简屋的容积率并不低，因为没有绿化，道路狭小，另加楼层不小于2层，一般都在1.8以上，城中村2.5以上的都有
原帖由 于凌罡 于 2008-3-7 09:43 发表
自己看看，到底有没有住宅？而且，别忘记，盖金贸的时候，周边是个什么德行……
再看看郑州爆破烂尾楼的照片，看看里面有多少破平房，做人啊，要讲事实和道理的。
那些破烂公房可是有些年头了啊，远比金茂年纪大，小陆家嘴拆迁到那？？不是笑话么？而且现在二手价都2W多一平了
不瞒你们说，俺们公司在那里悄悄收购房子也有2-3年了，算下来买房比将来动迁要便宜不少
其实还有一个问题就是在拆迁的过程中，拆迁户都有对住房面积增加的迫切要求，拆一还一是不能满足居住要求的，而且开发商也不太可能开发跟原拆迁房面积相似的小户型房。但反过来，新房户型比拆迁房增加的面积拆迁户又无法承受，这是一个很难解决的矛盾，以地段换面积的方法才会出台，但这也只是权宜之计。
那几个钉子户算什么呀:o
见没见过开发前整村的疯狂扩建房屋的:D ，一面砖墙加个顶就是新房，房间里用纸板加大理石隔成人都进不去的小隔间，过道加个棚子也算房，专等拆迁来赔偿，赔到何处就盖到何处，钱一拿到破房子一扔就不管了:D
有时候，事情不是那么容易的:D
见没见过开发前整村的疯狂扩建房屋的:D ，一面砖墙加个顶就是新房，房间里用纸板加大理石隔成人都进不去的小隔间，过道加个棚子也算房，专等拆迁来赔偿，赔到何处就盖到何处，钱一拿到破房子一扔就不管了:D
有时候，事情不是那么容易的:D
楼主没有考虑到另外一种情况。很多拆迁都是旧区改造。例如我同学12个平方米，有9个户口。如果原拆原建的话，难道只给他们12平方米的房子！！！因为这样很符合你的要求。
而且你帖子里面提到原住房60平方米。据我所知在上海的旧区内几乎是没有这种情况发生的。除非是市政动迁（而这类的补贴很高，但不可能原拆原建）
而且你帖子里面提到原住房60平方米。据我所知在上海的旧区内几乎是没有这种情况发生的。除非是市政动迁（而这类的补贴很高，但不可能原拆原建）
原帖由 gu1981china 于 2008-3-7 13:02 发表
楼主没有考虑到另外一种情况。很多拆迁都是旧区改造。例如我同学12个平方米，有9个户口。如果原拆原建的话，难道只给他们12平方米的房子！！！因为这样很符合你的要求。
而且你帖子里面提到原住房60平方米。据我所 ...
不是几乎,而是没有
在上海的日子里,唯一的印象就是挤
几年后再次回到上海,连住的欲望都没有了.
所谓的钉子户也分很多种，一般来说性格良善的人是不可能成为钉子户的．
开发商在做住户摸底调查的时候是要了解住户的人品和背景的．
开发商在做住户摸底调查的时候是要了解住户的人品和背景的．
原帖由 风之洲 于 2008-3-7 14:54 发表
所谓的钉子户也分很多种，一般来说性格良善的人是不可能成为钉子户的．
开发商在做住户摸底调查的时候是要了解住户的人品和背景的．
偶外婆在拆迁房里住了五六年,按某标准,也算是钉子户了
水电气都免费使用.过日子一向过于节约的老人家还装了空调.
我还举了例子，成本是啥，你懂不？和当地的价格没太多关系 ……
原帖由 于凌罡 于 2008-3-7 23:40 发表
一共9行，您稍微看看，别瞎琢磨好么，谈价钱，离不开数字，您别靠猜啊！
⒌ 被拆迁人有权要求开发商以成本价，为其增建不超过□□%的面积；
⒍ 成本价≈（总建安成本+出让金+其他直接成本）÷项目住宅面积； ...
新江湾城楼面地价2W，自己算成本价去
这个世界上没有一个制度能够让所有人得到优惠，每个制度的诞生都会给一部分人带来益处，给另一部分人带来坏处。
开发商拆迁旧区（不考虑市政动迁）的过程中，拆迁户中大多数都是收益者。这就是为什么钉子户往往只是个人，而不是群体。上海有句俗话：穷人翻身靠拆迁，这话绝对不假。
举个例子：我同事家的旧区改造，邻里之间开小会都说做钉子户，多捞钱。但是当开发商把拆迁补偿公示的时候，一半的居民已经搬走了，剩下很多也在3个月内搬走。我的同事是一年后才搬走的（多给了5万元），我老板给他算了笔账：原来一个户口补偿金是30万，拖了一年多给5万。我同事炒股的，如果把30万扔到股市里说不定30万变成100万了（当然股市也有风险）。为了5万失去了100万，实在不划算。
再举个例子，我同学在虹口区吴淞路闸桥附近，是市政动迁，全家9个户口供给12个平方米（当然只有她外婆一个人住），拖了一个月。最后是给了3套房子的配额（总价不超过120万），购买时按照市场价的一半支付，剩余的由政府补贴给房地产商。我同学买了套2室2厅，靠近中环线，每平方米才4000元（市场价是9000元），最后还有结余4万。
作钉子户要有背景，没有背景不要作钉子户哦
开发商拆迁旧区（不考虑市政动迁）的过程中，拆迁户中大多数都是收益者。这就是为什么钉子户往往只是个人，而不是群体。上海有句俗话：穷人翻身靠拆迁，这话绝对不假。
举个例子：我同事家的旧区改造，邻里之间开小会都说做钉子户，多捞钱。但是当开发商把拆迁补偿公示的时候，一半的居民已经搬走了，剩下很多也在3个月内搬走。我的同事是一年后才搬走的（多给了5万元），我老板给他算了笔账：原来一个户口补偿金是30万，拖了一年多给5万。我同事炒股的，如果把30万扔到股市里说不定30万变成100万了（当然股市也有风险）。为了5万失去了100万，实在不划算。
再举个例子，我同学在虹口区吴淞路闸桥附近，是市政动迁，全家9个户口供给12个平方米（当然只有她外婆一个人住），拖了一个月。最后是给了3套房子的配额（总价不超过120万），购买时按照市场价的一半支付，剩余的由政府补贴给房地产商。我同学买了套2室2厅，靠近中环线，每平方米才4000元（市场价是9000元），最后还有结余4万。
作钉子户要有背景，没有背景不要作钉子户哦
新楼盘不愿意让老住户回迁有一个主要原因是新楼盘的销售目标对象和原住民结构有差异。
现在 有种房屋加高技术，能够不破坏原房屋的 结构，加高到8-20层。就是做个 框架把老 房子罩起来，新加的房子重量通过框架传到基础。
现在 有种房屋加高技术，能够不破坏原房屋的 结构，加高到8-20层。就是做个 框架把老 房子罩起来，新加的房子重量通过框架传到基础。
我们很多同事老家都拆迁了，然后都说受益不小，没谁当钉子户的。有的事情藏着掖着饭不好说了，就重庆那个最牛为例，那些个透露出来的数字真的不够么？根本不是那么回事！有人希望就近换面积，有人希望拿钱，自买较远的房子，省钱下来花，而且规定也从来没说死过，说必须拿钱或者必须就近换面积，基本是自选！
要是原地盖的是厕所,是不是要留几个单间给你?;P
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现在虹桥巨大的工地上还是矗立着几个坚持的住户，可惜N73的快门不快，总是没有机会拍下来。
政府迟早要让他们搬的，可能会给予其他的额外补偿。但是他们想要的2万一平方米的补偿是不可能的！！