超级军网美国低房价缘于政府政策
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/29 06:16:57
<div class="ftitle"><strong>美国低房价缘于政府政策</strong></div><div></div><p><span class="fwriter"><font color="#a50010"> </font></span></p><p><span class="fwriter"><font color="#a50010">俞坚</font></span>
<br/></p><div id="p_content"><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" border="0"><tbody><tr><td><font class="fbody" id="zoom"><p><table cellspacing="0" cellpadding="0" align="left" border="0"><tbody><tr><td><script language="JavaScript1.1" src="http://ads.people.com.cn/js.ng/channel_range=1/1004/43429/&channel_id=43429&PagePos=10&size=350250&site=people"></script><noscript></noscript></td></tr></tbody></table> 从总体上说，美国房地产市场不仅大而广，而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较低，房价总体上涨相对较慢，虽然房价差异很大，但是互相影响较小。截至目前，除了个别大城市外，美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套20万~30万美元，相当于每套150万~250万元人民币，是家庭平均税后年收入的三至五倍。<br/><br/> 房地产市场的多元化<br/><br/> 美国房地产由中心城市（Centralcities）、郊区（Suburbs）和非大都市区域（Non-metropolitanareas）三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区（DISTRICT），还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域，长岛的纳桑、小颈等县（COUNTY）才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇，将大都市区域中的大小城市连成一片。美国有纽约-费城-波士顿、芝加哥-底特略-克里夫兰、旧金山-洛杉矶等几大片大都市区域（中国的长三角、珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域）。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域（以下简称“乡村”）。<br/><br/> 三大市场决定三大价格区域：即美国乡村房价最低，郊区其次，中心城市最贵。当然在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高。<br/><br/> <strong>据2000年统计资料，美国中西部和南部（即乡村）房产均价为每套15万美元左右，东西海岸非中心城市（即郊区）房产均价格为每套25万美元左右，两者差距不足一倍。1970年时，两者分别为2万和25000美元，差距只有五分之一。30年中美国绝大多数人（占总人口的66%）居住的房价平均价格上涨了10倍，年增长为3%多一点，与同时期劳动生产率、工资水平以及物价上涨程度基本相同。</strong><br/><br/> 从统计资料上还可以看到，30年中绝大多数年份（18年）美国房价年增长幅度仅为2%，低于消费品物价指数（CONSUMERPRICEINDEX）；只有很少年份超过5%。从不同区域房价上涨的曲线图上可以看到，30年中原来房价比较高的东北部（纽约为中心的大都市区域），房价上涨比较快；原来房价比较低的中西部和南部，房价上涨比较慢，显示出房地产价格具有“强者越强，弱者越弱”的基本走势。 租赁房源充足降低居住费用<br/><br/> 美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对还比较便宜的合作公寓，称“考帕”（“CO-OP”，即“CO-OPRATION”缩写）。<br/><br/> 合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租赁市场最主要的房源。目前纽约大多数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖，不能卖（价格不好的话）就租。或者采用先租后买，以租转买（RENTTOBUY）方式吸引买家。<br/><br/> 大量价格和租金相对便宜的合作公寓的存在，降低了城市的居住费用。<strong>美国奉行市场机制，除了基本和健全的社会保障体系外，并没有住房补贴或者廉价房之类的优惠和福利政策。但是美国通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾。租金控制政策也是美国中低端市场较难投机炒作的重要原因。另外政府还通过法案直接对某些区域和公寓实行租金控制（RENTCON－TRAL），虽然这种情况大部分由历史原因造成，但是使其中租户，尤其是长期租户，获得很大的租金优惠。不过这些房屋不能转租，如果原来承租人的子女不能继续承租，投资商就马上收回大幅加价后出租。</strong><br/><br/> 除了合作公寓，上面提到的三家庭、六家庭等“家庭式公寓”，也是出租市场的重要房源。一般来说，三家庭每层一个家庭，六家庭每层二个家庭，业主自己占据一个单位，其余出租，业主自己或者聘人管理公寓。这是一种专门为个人投资而建设的物业形态。虽然六家庭以下公寓不受政府租金限制，但是为了保留长期租户，减少租户变动带来的损失，“家庭式美国公寓”一般比合作公寓的租金便宜一些，投资者希望通过长期稳定的租金获得投资回报。<br/><br/> 购房和还贷压力较小<br/><br/> 美国房价总体水平较低，使得美国人尤其是非中心城市居民的购房和还贷压力相对较小。1997年美国家庭购买房子中位线是159000美元，其中首次购房家庭是135400美元，再次购房家庭是178700美元；平均每月支付银行还款是1114美元，其中首次和再次购房家庭分别是1020美元和1197美元；银行还款平均占家庭税后收入的33%，其中首次和再次购房家庭分别是35%和31%，与他们每月用于食品衣服交通方面的开支相当。当年美国家庭平均每月支付信用卡债务占税后收入40%，比房屋贷款平均债务高7个百分点。当年美国购房家庭平均税后收入中位线是66100美元，其中首次和再次购房家庭分别为53800美元和76900美元；平均首期付款是房价的20.3%，首次和再次购房首付分别是房价的13.7%和26.1%；首次和再次购房者平均年龄分别是32.1岁和41.1岁。 由于美国人都是向银行借钱买房，因此利率高低成为制约房价的重要因素，房价与利率形成反向走势。上世纪90年代到本世纪初，美国经济在高科技带动下进入长达10年的繁荣，为了防止经济过热，美联储13次升息，美国经济繁荣房价却基本没涨。2001年“9·11”后美国经济开始衰退，美联储11次降息，经济趋冷，房价却出现少有的全面上涨。<br/><br/> 美国房价能够总体保持较低水平，土地便宜也是重要原因之一。美国土地价大约只占房价20%。美国向银行贷款必须购买灾害险，保证受灾时银行不受损。但一般不买全额保险，只买房价五分之四的“重建”保险，因为土地永存价值不失。但是较低的土地“批租”并不意味美国政府廉价出售土地（<strong>从理论上说美国土地所有权属国家，使用权永久性出售属私人</strong>），相反，美国政府通过每年征收地税（REAL-ESTATETAX）“与时俱进”地获取土地增值的好处。美国每年征收的地税各地不等，大约占房价1%，主要是地方政府用于地方建设尤其是补贴公立学校。一般地说，地税高的地区公立学校好，房价也贵。地税多少随房价高低变动，税务部门根据当年周边相同房子实际成交的平均价格确定该房子市场价格，并以此征税。<br/><br/> 来源：第一财经日报 </p></font></td></tr></tbody></table></div><div class="ftitle"><strong>美国低房价缘于政府政策</strong></div><div></div><p><span class="fwriter"><font color="#a50010"> </font></span></p><p><span class="fwriter"><font color="#a50010">俞坚</font></span>
<br/></p><div id="p_content"><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" border="0"><tbody><tr><td><font class="fbody" id="zoom"><p><table cellspacing="0" cellpadding="0" align="left" border="0"><tbody><tr><td><script language="JavaScript1.1" src="http://ads.people.com.cn/js.ng/channel_range=1/1004/43429/&channel_id=43429&PagePos=10&size=350250&site=people"></script><noscript></noscript></td></tr></tbody></table> 从总体上说，美国房地产市场不仅大而广，而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较低，房价总体上涨相对较慢，虽然房价差异很大，但是互相影响较小。截至目前，除了个别大城市外，美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套20万~30万美元，相当于每套150万~250万元人民币，是家庭平均税后年收入的三至五倍。<br/><br/> 房地产市场的多元化<br/><br/> 美国房地产由中心城市（Centralcities）、郊区（Suburbs）和非大都市区域（Non-metropolitanareas）三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区（DISTRICT），还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域，长岛的纳桑、小颈等县（COUNTY）才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇，将大都市区域中的大小城市连成一片。美国有纽约-费城-波士顿、芝加哥-底特略-克里夫兰、旧金山-洛杉矶等几大片大都市区域（中国的长三角、珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域）。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域（以下简称“乡村”）。<br/><br/> 三大市场决定三大价格区域：即美国乡村房价最低，郊区其次，中心城市最贵。当然在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高。<br/><br/> <strong>据2000年统计资料，美国中西部和南部（即乡村）房产均价为每套15万美元左右，东西海岸非中心城市（即郊区）房产均价格为每套25万美元左右，两者差距不足一倍。1970年时，两者分别为2万和25000美元，差距只有五分之一。30年中美国绝大多数人（占总人口的66%）居住的房价平均价格上涨了10倍，年增长为3%多一点，与同时期劳动生产率、工资水平以及物价上涨程度基本相同。</strong><br/><br/> 从统计资料上还可以看到，30年中绝大多数年份（18年）美国房价年增长幅度仅为2%，低于消费品物价指数（CONSUMERPRICEINDEX）；只有很少年份超过5%。从不同区域房价上涨的曲线图上可以看到，30年中原来房价比较高的东北部（纽约为中心的大都市区域），房价上涨比较快；原来房价比较低的中西部和南部，房价上涨比较慢，显示出房地产价格具有“强者越强，弱者越弱”的基本走势。 租赁房源充足降低居住费用<br/><br/> 美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对还比较便宜的合作公寓，称“考帕”（“CO-OP”，即“CO-OPRATION”缩写）。<br/><br/> 合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租赁市场最主要的房源。目前纽约大多数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖，不能卖（价格不好的话）就租。或者采用先租后买，以租转买（RENTTOBUY）方式吸引买家。<br/><br/> 大量价格和租金相对便宜的合作公寓的存在，降低了城市的居住费用。<strong>美国奉行市场机制，除了基本和健全的社会保障体系外，并没有住房补贴或者廉价房之类的优惠和福利政策。但是美国通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾。租金控制政策也是美国中低端市场较难投机炒作的重要原因。另外政府还通过法案直接对某些区域和公寓实行租金控制（RENTCON－TRAL），虽然这种情况大部分由历史原因造成，但是使其中租户，尤其是长期租户，获得很大的租金优惠。不过这些房屋不能转租，如果原来承租人的子女不能继续承租，投资商就马上收回大幅加价后出租。</strong><br/><br/> 除了合作公寓，上面提到的三家庭、六家庭等“家庭式公寓”，也是出租市场的重要房源。一般来说，三家庭每层一个家庭，六家庭每层二个家庭，业主自己占据一个单位，其余出租，业主自己或者聘人管理公寓。这是一种专门为个人投资而建设的物业形态。虽然六家庭以下公寓不受政府租金限制，但是为了保留长期租户，减少租户变动带来的损失，“家庭式美国公寓”一般比合作公寓的租金便宜一些，投资者希望通过长期稳定的租金获得投资回报。<br/><br/> 购房和还贷压力较小<br/><br/> 美国房价总体水平较低，使得美国人尤其是非中心城市居民的购房和还贷压力相对较小。1997年美国家庭购买房子中位线是159000美元，其中首次购房家庭是135400美元，再次购房家庭是178700美元；平均每月支付银行还款是1114美元，其中首次和再次购房家庭分别是1020美元和1197美元；银行还款平均占家庭税后收入的33%，其中首次和再次购房家庭分别是35%和31%，与他们每月用于食品衣服交通方面的开支相当。当年美国家庭平均每月支付信用卡债务占税后收入40%，比房屋贷款平均债务高7个百分点。当年美国购房家庭平均税后收入中位线是66100美元，其中首次和再次购房家庭分别为53800美元和76900美元；平均首期付款是房价的20.3%，首次和再次购房首付分别是房价的13.7%和26.1%；首次和再次购房者平均年龄分别是32.1岁和41.1岁。 由于美国人都是向银行借钱买房，因此利率高低成为制约房价的重要因素，房价与利率形成反向走势。上世纪90年代到本世纪初，美国经济在高科技带动下进入长达10年的繁荣，为了防止经济过热，美联储13次升息，美国经济繁荣房价却基本没涨。2001年“9·11”后美国经济开始衰退，美联储11次降息，经济趋冷，房价却出现少有的全面上涨。<br/><br/> 美国房价能够总体保持较低水平，土地便宜也是重要原因之一。美国土地价大约只占房价20%。美国向银行贷款必须购买灾害险，保证受灾时银行不受损。但一般不买全额保险，只买房价五分之四的“重建”保险，因为土地永存价值不失。但是较低的土地“批租”并不意味美国政府廉价出售土地（<strong>从理论上说美国土地所有权属国家，使用权永久性出售属私人</strong>），相反，美国政府通过每年征收地税（REAL-ESTATETAX）“与时俱进”地获取土地增值的好处。美国每年征收的地税各地不等，大约占房价1%，主要是地方政府用于地方建设尤其是补贴公立学校。一般地说，地税高的地区公立学校好，房价也贵。地税多少随房价高低变动，税务部门根据当年周边相同房子实际成交的平均价格确定该房子市场价格，并以此征税。<br/><br/> 来源：第一财经日报 </p></font></td></tr></tbody></table></div>
<br/></p><div id="p_content"><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" border="0"><tbody><tr><td><font class="fbody" id="zoom"><p><table cellspacing="0" cellpadding="0" align="left" border="0"><tbody><tr><td><script language="JavaScript1.1" src="http://ads.people.com.cn/js.ng/channel_range=1/1004/43429/&channel_id=43429&PagePos=10&size=350250&site=people"></script><noscript></noscript></td></tr></tbody></table> 从总体上说，美国房地产市场不仅大而广，而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较低，房价总体上涨相对较慢，虽然房价差异很大，但是互相影响较小。截至目前，除了个别大城市外，美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套20万~30万美元，相当于每套150万~250万元人民币，是家庭平均税后年收入的三至五倍。<br/><br/> 房地产市场的多元化<br/><br/> 美国房地产由中心城市（Centralcities）、郊区（Suburbs）和非大都市区域（Non-metropolitanareas）三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区（DISTRICT），还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域，长岛的纳桑、小颈等县（COUNTY）才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇，将大都市区域中的大小城市连成一片。美国有纽约-费城-波士顿、芝加哥-底特略-克里夫兰、旧金山-洛杉矶等几大片大都市区域（中国的长三角、珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域）。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域（以下简称“乡村”）。<br/><br/> 三大市场决定三大价格区域：即美国乡村房价最低，郊区其次，中心城市最贵。当然在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高。<br/><br/> <strong>据2000年统计资料，美国中西部和南部（即乡村）房产均价为每套15万美元左右，东西海岸非中心城市（即郊区）房产均价格为每套25万美元左右，两者差距不足一倍。1970年时，两者分别为2万和25000美元，差距只有五分之一。30年中美国绝大多数人（占总人口的66%）居住的房价平均价格上涨了10倍，年增长为3%多一点，与同时期劳动生产率、工资水平以及物价上涨程度基本相同。</strong><br/><br/> 从统计资料上还可以看到，30年中绝大多数年份（18年）美国房价年增长幅度仅为2%，低于消费品物价指数（CONSUMERPRICEINDEX）；只有很少年份超过5%。从不同区域房价上涨的曲线图上可以看到，30年中原来房价比较高的东北部（纽约为中心的大都市区域），房价上涨比较快；原来房价比较低的中西部和南部，房价上涨比较慢，显示出房地产价格具有“强者越强，弱者越弱”的基本走势。 租赁房源充足降低居住费用<br/><br/> 美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对还比较便宜的合作公寓，称“考帕”（“CO-OP”，即“CO-OPRATION”缩写）。<br/><br/> 合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租赁市场最主要的房源。目前纽约大多数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖，不能卖（价格不好的话）就租。或者采用先租后买，以租转买（RENTTOBUY）方式吸引买家。<br/><br/> 大量价格和租金相对便宜的合作公寓的存在，降低了城市的居住费用。<strong>美国奉行市场机制，除了基本和健全的社会保障体系外，并没有住房补贴或者廉价房之类的优惠和福利政策。但是美国通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾。租金控制政策也是美国中低端市场较难投机炒作的重要原因。另外政府还通过法案直接对某些区域和公寓实行租金控制（RENTCON－TRAL），虽然这种情况大部分由历史原因造成，但是使其中租户，尤其是长期租户，获得很大的租金优惠。不过这些房屋不能转租，如果原来承租人的子女不能继续承租，投资商就马上收回大幅加价后出租。</strong><br/><br/> 除了合作公寓，上面提到的三家庭、六家庭等“家庭式公寓”，也是出租市场的重要房源。一般来说，三家庭每层一个家庭，六家庭每层二个家庭，业主自己占据一个单位，其余出租，业主自己或者聘人管理公寓。这是一种专门为个人投资而建设的物业形态。虽然六家庭以下公寓不受政府租金限制，但是为了保留长期租户，减少租户变动带来的损失，“家庭式美国公寓”一般比合作公寓的租金便宜一些，投资者希望通过长期稳定的租金获得投资回报。<br/><br/> 购房和还贷压力较小<br/><br/> 美国房价总体水平较低，使得美国人尤其是非中心城市居民的购房和还贷压力相对较小。1997年美国家庭购买房子中位线是159000美元，其中首次购房家庭是135400美元，再次购房家庭是178700美元；平均每月支付银行还款是1114美元，其中首次和再次购房家庭分别是1020美元和1197美元；银行还款平均占家庭税后收入的33%，其中首次和再次购房家庭分别是35%和31%，与他们每月用于食品衣服交通方面的开支相当。当年美国家庭平均每月支付信用卡债务占税后收入40%，比房屋贷款平均债务高7个百分点。当年美国购房家庭平均税后收入中位线是66100美元，其中首次和再次购房家庭分别为53800美元和76900美元；平均首期付款是房价的20.3%，首次和再次购房首付分别是房价的13.7%和26.1%；首次和再次购房者平均年龄分别是32.1岁和41.1岁。 由于美国人都是向银行借钱买房，因此利率高低成为制约房价的重要因素，房价与利率形成反向走势。上世纪90年代到本世纪初，美国经济在高科技带动下进入长达10年的繁荣，为了防止经济过热，美联储13次升息，美国经济繁荣房价却基本没涨。2001年“9·11”后美国经济开始衰退，美联储11次降息，经济趋冷，房价却出现少有的全面上涨。<br/><br/> 美国房价能够总体保持较低水平，土地便宜也是重要原因之一。美国土地价大约只占房价20%。美国向银行贷款必须购买灾害险，保证受灾时银行不受损。但一般不买全额保险，只买房价五分之四的“重建”保险，因为土地永存价值不失。但是较低的土地“批租”并不意味美国政府廉价出售土地（<strong>从理论上说美国土地所有权属国家，使用权永久性出售属私人</strong>），相反，美国政府通过每年征收地税（REAL-ESTATETAX）“与时俱进”地获取土地增值的好处。美国每年征收的地税各地不等，大约占房价1%，主要是地方政府用于地方建设尤其是补贴公立学校。一般地说，地税高的地区公立学校好，房价也贵。地税多少随房价高低变动，税务部门根据当年周边相同房子实际成交的平均价格确定该房子市场价格，并以此征税。<br/><br/> 来源：第一财经日报 </p></font></td></tr></tbody></table></div><div class="ftitle"><strong>美国低房价缘于政府政策</strong></div><div></div><p><span class="fwriter"><font color="#a50010"> </font></span></p><p><span class="fwriter"><font color="#a50010">俞坚</font></span>
<br/></p><div id="p_content"><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" border="0"><tbody><tr><td><font class="fbody" id="zoom"><p><table cellspacing="0" cellpadding="0" align="left" border="0"><tbody><tr><td><script language="JavaScript1.1" src="http://ads.people.com.cn/js.ng/channel_range=1/1004/43429/&channel_id=43429&PagePos=10&size=350250&site=people"></script><noscript></noscript></td></tr></tbody></table> 从总体上说，美国房地产市场不仅大而广，而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较低，房价总体上涨相对较慢，虽然房价差异很大，但是互相影响较小。截至目前，除了个别大城市外，美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套20万~30万美元，相当于每套150万~250万元人民币，是家庭平均税后年收入的三至五倍。<br/><br/> 房地产市场的多元化<br/><br/> 美国房地产由中心城市（Centralcities）、郊区（Suburbs）和非大都市区域（Non-metropolitanareas）三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区（DISTRICT），还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域，长岛的纳桑、小颈等县（COUNTY）才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇，将大都市区域中的大小城市连成一片。美国有纽约-费城-波士顿、芝加哥-底特略-克里夫兰、旧金山-洛杉矶等几大片大都市区域（中国的长三角、珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域）。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域（以下简称“乡村”）。<br/><br/> 三大市场决定三大价格区域：即美国乡村房价最低，郊区其次，中心城市最贵。当然在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高。<br/><br/> <strong>据2000年统计资料，美国中西部和南部（即乡村）房产均价为每套15万美元左右，东西海岸非中心城市（即郊区）房产均价格为每套25万美元左右，两者差距不足一倍。1970年时，两者分别为2万和25000美元，差距只有五分之一。30年中美国绝大多数人（占总人口的66%）居住的房价平均价格上涨了10倍，年增长为3%多一点，与同时期劳动生产率、工资水平以及物价上涨程度基本相同。</strong><br/><br/> 从统计资料上还可以看到，30年中绝大多数年份（18年）美国房价年增长幅度仅为2%，低于消费品物价指数（CONSUMERPRICEINDEX）；只有很少年份超过5%。从不同区域房价上涨的曲线图上可以看到，30年中原来房价比较高的东北部（纽约为中心的大都市区域），房价上涨比较快；原来房价比较低的中西部和南部，房价上涨比较慢，显示出房地产价格具有“强者越强，弱者越弱”的基本走势。 租赁房源充足降低居住费用<br/><br/> 美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对还比较便宜的合作公寓，称“考帕”（“CO-OP”，即“CO-OPRATION”缩写）。<br/><br/> 合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租赁市场最主要的房源。目前纽约大多数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖，不能卖（价格不好的话）就租。或者采用先租后买，以租转买（RENTTOBUY）方式吸引买家。<br/><br/> 大量价格和租金相对便宜的合作公寓的存在，降低了城市的居住费用。<strong>美国奉行市场机制，除了基本和健全的社会保障体系外，并没有住房补贴或者廉价房之类的优惠和福利政策。但是美国通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾。租金控制政策也是美国中低端市场较难投机炒作的重要原因。另外政府还通过法案直接对某些区域和公寓实行租金控制（RENTCON－TRAL），虽然这种情况大部分由历史原因造成，但是使其中租户，尤其是长期租户，获得很大的租金优惠。不过这些房屋不能转租，如果原来承租人的子女不能继续承租，投资商就马上收回大幅加价后出租。</strong><br/><br/> 除了合作公寓，上面提到的三家庭、六家庭等“家庭式公寓”，也是出租市场的重要房源。一般来说，三家庭每层一个家庭，六家庭每层二个家庭，业主自己占据一个单位，其余出租，业主自己或者聘人管理公寓。这是一种专门为个人投资而建设的物业形态。虽然六家庭以下公寓不受政府租金限制，但是为了保留长期租户，减少租户变动带来的损失，“家庭式美国公寓”一般比合作公寓的租金便宜一些，投资者希望通过长期稳定的租金获得投资回报。<br/><br/> 购房和还贷压力较小<br/><br/> 美国房价总体水平较低，使得美国人尤其是非中心城市居民的购房和还贷压力相对较小。1997年美国家庭购买房子中位线是159000美元，其中首次购房家庭是135400美元，再次购房家庭是178700美元；平均每月支付银行还款是1114美元，其中首次和再次购房家庭分别是1020美元和1197美元；银行还款平均占家庭税后收入的33%，其中首次和再次购房家庭分别是35%和31%，与他们每月用于食品衣服交通方面的开支相当。当年美国家庭平均每月支付信用卡债务占税后收入40%，比房屋贷款平均债务高7个百分点。当年美国购房家庭平均税后收入中位线是66100美元，其中首次和再次购房家庭分别为53800美元和76900美元；平均首期付款是房价的20.3%，首次和再次购房首付分别是房价的13.7%和26.1%；首次和再次购房者平均年龄分别是32.1岁和41.1岁。 由于美国人都是向银行借钱买房，因此利率高低成为制约房价的重要因素，房价与利率形成反向走势。上世纪90年代到本世纪初，美国经济在高科技带动下进入长达10年的繁荣，为了防止经济过热，美联储13次升息，美国经济繁荣房价却基本没涨。2001年“9·11”后美国经济开始衰退，美联储11次降息，经济趋冷，房价却出现少有的全面上涨。<br/><br/> 美国房价能够总体保持较低水平，土地便宜也是重要原因之一。美国土地价大约只占房价20%。美国向银行贷款必须购买灾害险，保证受灾时银行不受损。但一般不买全额保险，只买房价五分之四的“重建”保险，因为土地永存价值不失。但是较低的土地“批租”并不意味美国政府廉价出售土地（<strong>从理论上说美国土地所有权属国家，使用权永久性出售属私人</strong>），相反，美国政府通过每年征收地税（REAL-ESTATETAX）“与时俱进”地获取土地增值的好处。美国每年征收的地税各地不等，大约占房价1%，主要是地方政府用于地方建设尤其是补贴公立学校。一般地说，地税高的地区公立学校好，房价也贵。地税多少随房价高低变动，税务部门根据当年周边相同房子实际成交的平均价格确定该房子市场价格，并以此征税。<br/><br/> 来源：第一财经日报 </p></font></td></tr></tbody></table></div>
<p>看了今天网易上的对于某“专家”的批驳，想起了这篇文章。某些人天天叫着要“接轨”，怎么这方面不接轨？</p><p>土地税和租金限制，一下子就把很多炒房的掐死了。</p>
[此贴子已经被作者于2006-7-4 19:40:58编辑过]
<p>而且还要注意到House和Apartment之间的区别。</p>
<p>砖家说，房价不能谈接鬼，要谈只能谈超英赶美，永争世界第一</p>
<p>没办法啊!中国特色,无耻专家!!</p>
该接轨的时候接轨，该有国情的时候要有国情。tnnd
人家的人均GDP和人均纳税额是我们的20倍，谁能把别的人均收入在3000美圆以下的国家的相关资料帖过来？
<strong>美国低房价缘于 "各州 定期的州议员 竞选"以及"大选"</strong>
<p>有些话一定要说出来么？</p><p>土地是政府的，权力也在政府手里，真的要把房价降低怎么会不成功？</p><p>不是不想降，是上面的利益大于老百姓的利益啊</p><p></p>
[此贴子已经被作者于2006-7-6 15:42:26编辑过]
<p>我就赞成象美国那样征收房产税（不动产税），不过应该按户口每人可以豁免30－40平方米，其余部分，每年按上年价格征收高额的不动产税（起码5％），这样就不会有多少人愿意占房子了。</p><p>象广州，每10个人，就有两个人拥有两套以上的房子，看看房价怎么会不高呢？每年征收高额不动产税，开发商已经交付可以买卖的房子也要交，看谁还敢囤积房子？</p>
中国的土地政策在开放初期照抄香港, 但只学了人家的私有住房那部份, 没有也一并学人家的公共廉租屋政策.[em01]
要钱的东西都接轨，对老百姓有好处的都不接轨，大家明白了吧
<div class="quote"><b>以下是引用<i>antigua</i>在2006-7-6 15:34:00的发言：</b><br/><p>这文章扯谈...</p><p>所谓的专家啊,这些房价的统计数字为什么都是2000年的呢?既然要这么比,那就拿2000年中国房价的数字和美国2000比啊?</p><p>从2002年开始,美国的房价也是飙涨.因为工作的关系,我认识很多客户,2000年买的地,当时价值2-3万美元,知道现在这地的价格吗?100万到200万美元!!!吃惊吧,就是这么离谱.(相对的,2001年股市很高,几百美元一股的股票,很多现在都只有几美分.怎么就没人出来说美国资本市场多不完善了?)</p><p>说起来,现在美国的房价至少比2000年要高一到二倍!</p><p></p><p></p><p></p><p></p><p></p><p>最后,还要解释一个房产税.美国房产每年都要教1.2%-1.5%的房产税.大家现在看起来不觉得,可大家有没有算过?一套50万的房子,房产税是1.5%,就是7500块钱一年,就按照我们的使用年限来说,20年,利率3%(美联储利率了...事实上不可能这么低),大家算算,这样在美国,其实一套价格50万的房子,加上必须的房产税,她的真实价格,应该是70万!</p><p>这其中20万的差额,怎么就没人说了?</p><p></p><br/></div><p></p>20年的利率？有你这么做算术的吗？你怎么不算20年的通货膨胀？一点常识也没有。
<p>权力寻租！</p>
<div class="quote"><b>以下是引用<i>有还无</i>在2006-7-7 10:03:00的发言：</b><br/><p></p>20年的利率？有你这么做算术的吗？你怎么不算20年的通货膨胀？一点常识也没有。</div><p></p><p>我按照大陆一般大家买后的持有年限20年来衡量同期美国人的付出,</p><p>在这20年里面大陆住户房产税支出是0</p><p>美国方面每年1.5%,</p><p>然后我按照当前利率做二十年的现值计算</p><p>这是最基本的预算概念.</p><p>举个例子,我们要买一台机器</p><p>一个买家是一口气出10万,</p><p>另外一个买家是先马上出8万,然后每年出5000,一直出10年</p><p>你说这个今后每年的支出要不要算进去?</p><p>关于通胀,呵呵,实际利率(real interest rate)是不为改变的,</p><p>我的3%假设是合情合理的.</p><p>我很怀疑老兄你到底知道不知道中国和美国目前的基准利率以及衡量办法</p><p>我不知道是谁没有常识...</p><p>最后一句话,我觉得你的留言算是莫名其妙性质,根本没看懂我在说什么</p><p></p>
<p>可能我之前没有把自己的看法表达清楚,所以有些误会,这里重新说下,</p><p>1: 我们不能拿美国2000年的房产数据和大陆2005-2006目前的数据比.因为美国02-06这几年和大陆一样,房产过热.普通美国民众也买不起房子.</p><p>2: 美国房子在买了之后每年还有一个房产税的支出,而中国没有,在比较两国房产价格方面,这比支出是要算进去的.大多数民众都没有计算这点,而关键是这点,还很占大头.</p>