略谈住宅小区物业

    所知不多，只能说是管中窥豹，说说自己知道的。
    小区物业的收入来源：物业费，停车费，门面出租费用。其他有没有不知
     物业费是按住房面积收的，这个市物价局有文件规定。但不一定全按，有的是收高的，收低的有没有不知道。
     停车费，分两种，一种给住户停车位收费，包括地下车库和露天停车棚，停车位，后者一般是给小车的，划好线写好车牌号。有的小区的停车场向外开放。另一种就是外来人的，开车进来，超过一个小时就收费，进门领卡，出门还卡。送水送气快递送货的说一声不用领卡。
    小区临街门面属于开发商的，似乎大多都交给物业负责收租。
    物管的类型
    1、自管，没有物业公司进驻，业委会自行管理，自行请人看门口和清洁，有个自管会。我见过两个这样的小区，都不大。一个是无电梯的，一楼是开放的，从表面看还可以，定期公布账目，重新规划了停车位。另一个小区，楼是封闭的，自管几个月了，不怎么样，账目有公布。有的栋，门禁坏了，不修，不知原因，甚至某天还贴出通知，因长期无人清扫垃圾，这个星期日和社区联合业务清理小区垃圾，请各业主踊跃参加。这个小区的地下车库属于开发商的，某天有贴纸说要车主拒绝叫停车费，理由是进车库的道路是开发商占用业主的，开发商不肯交费。
    2、维持现状型。新老小区都有。
   3、强势型，这个在一个小区见过，原来国企的地开发的。见过物业的通知：为了更好的管理，增加第二道门禁要刷卡，小区主要道路设栏杆，禁止车辆进去。车辆只能停指定的地方（这样不是给快递小哥麻烦？）。好奇的是这些都要钱，谁出？小区好像没有业委会。
   4、混合型。这个见到的是原来国企生活区的，把其中的一块地卖了开发商品房，原来的住户回迁，只见过一个。小区不封闭，和生活区共道路。门岗是原生活区的，基本不管用。因为小区不封闭，小偷小摸的事件不少，有偷装修户的装修材料的，有偷电动车电池的（车库开发商迟迟未交付，开发商是市国企，基本上市里国企和某些事业单位用地房地产开发都给它做）。别的物业巴不得把地面划线收停车费，这个物业不搞。顺带说一句：小区物业是开发商下属的。生活区那物业收费标准是4毛/平方米，小区是1元/平方米（回迁户免，市里出钱），其实就是一个地方两个物业，新小区有自己的门牌号，入口就一个。新小区的住户意见很大，因为小区绿化一般般，没有封闭，楼底的门禁迟迟没有搞好，根本不值这个收费标准。
    物业，就自己看到的，基本搞不清自己到底是什么。经常干一些妹仔大过主人婆的事，一方面又为收物业费头疼。我见过某一家门口贴物业的通知，大意是该住户欠了物业两年的物业费，还有路灯费什么之类的，等等。有次还见过不知是环卫站还是物业上门收垃圾费，开门的是租户，租户不肯交，因为本来就不是他们的事，收费的说了来了好几次都收不到云云，后来如何不知。
   现在搞不清的是，比如说开楼盘了，是否就要有物业入驻？成立业委会照规定是要要求的，比如足够的入住人数或者入住时间，但这之前法律有没有规定？而且有些物业的行为，是否合法？比如有的小区车库出租，物业过来向租户收物业费，这个合法吗？
      所知不多，只能说是管中窥豹，说说自己知道的。
    小区物业的收入来源：物业费，停车费，门面出租费用。其他有没有不知
     物业费是按住房面积收的，这个市物价局有文件规定。但不一定全按，有的是收高的，收低的有没有不知道。
     停车费，分两种，一种给住户停车位收费，包括地下车库和露天停车棚，停车位，后者一般是给小车的，划好线写好车牌号。有的小区的停车场向外开放。另一种就是外来人的，开车进来，超过一个小时就收费，进门领卡，出门还卡。送水送气快递送货的说一声不用领卡。
    小区临街门面属于开发商的，似乎大多都交给物业负责收租。
    物管的类型
    1、自管，没有物业公司进驻，业委会自行管理，自行请人看门口和清洁，有个自管会。我见过两个这样的小区，都不大。一个是无电梯的，一楼是开放的，从表面看还可以，定期公布账目，重新规划了停车位。另一个小区，楼是封闭的，自管几个月了，不怎么样，账目有公布。有的栋，门禁坏了，不修，不知原因，甚至某天还贴出通知，因长期无人清扫垃圾，这个星期日和社区联合业务清理小区垃圾，请各业主踊跃参加。这个小区的地下车库属于开发商的，某天有贴纸说要车主拒绝叫停车费，理由是进车库的道路是开发商占用业主的，开发商不肯交费。
    2、维持现状型。新老小区都有。
   3、强势型，这个在一个小区见过，原来国企的地开发的。见过物业的通知：为了更好的管理，增加第二道门禁要刷卡，小区主要道路设栏杆，禁止车辆进去。车辆只能停指定的地方（这样不是给快递小哥麻烦？）。好奇的是这些都要钱，谁出？小区好像没有业委会。
   4、混合型。这个见到的是原来国企生活区的，把其中的一块地卖了开发商品房，原来的住户回迁，只见过一个。小区不封闭，和生活区共道路。门岗是原生活区的，基本不管用。因为小区不封闭，小偷小摸的事件不少，有偷装修户的装修材料的，有偷电动车电池的（车库开发商迟迟未交付，开发商是市国企，基本上市里国企和某些事业单位用地房地产开发都给它做）。别的物业巴不得把地面划线收停车费，这个物业不搞。顺带说一句：小区物业是开发商下属的。生活区那物业收费标准是4毛/平方米，小区是1元/平方米（回迁户免，市里出钱），其实就是一个地方两个物业，新小区有自己的门牌号，入口就一个。新小区的住户意见很大，因为小区绿化一般般，没有封闭，楼底的门禁迟迟没有搞好，根本不值这个收费标准。
    物业，就自己看到的，基本搞不清自己到底是什么。经常干一些妹仔大过主人婆的事，一方面又为收物业费头疼。我见过某一家门口贴物业的通知，大意是该住户欠了物业两年的物业费，还有路灯费什么之类的，等等。有次还见过不知是环卫站还是物业上门收垃圾费，开门的是租户，租户不肯交，因为本来就不是他们的事，收费的说了来了好几次都收不到云云，后来如何不知。
   现在搞不清的是，比如说开楼盘了，是否就要有物业入驻？成立业委会照规定是要要求的，比如足够的入住人数或者入住时间，但这之前法律有没有规定？而且有些物业的行为，是否合法？比如有的小区车库出租，物业过来向租户收物业费，这个合法吗？