超级军网中国建楼风潮问题显现:开发商财务困难面临违约
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/28 16:23:04
2015-05-22 10:31:15 来源：参考消息网 责任编辑：杨宁昱
核心提示：许多小城市的开发商正出现财务困难，这就是鄂尔多斯在其房地产泡沫破灭之后所面临的问题。
参考消息网5月22日报道 港媒称，在鄂尔多斯市，内蒙古农场上拔地而起的高楼如今空空荡荡，显示十年建设风潮所遗留的“宿醉”问题才刚刚开始。
据香港《南华早报》网站5月22日报道，海通证券和中投证券表示，如果投资者在12月份行使回售选择权，那么开发商鄂尔多斯市华研投资集团在12亿元人民币债券上违约的可能性就很高。据中金公司透露，由于现金匮乏，同在鄂尔多斯的内蒙古恒达公路发展有限公司在4月份要求债券持有人延期行使回售私募债的选择权。
随着煤炭荣景由盛转衰，命运因此逆转的鄂尔多斯正在遭遇内地的房地产市场不景气。搜房称，这一颓势在内地造就了十多座“鬼城”。在东部城市天津的仿建曼哈顿项目的首个建筑完工五年之后，这里依然尽显荒芜。在房地产泡沫破裂导致烂尾高楼林立的邯郸，人们堵住街道就出现问题的投资进行抗议。
内地最大的房地产中介中原集团驻上海的研究中心总监刘渊表示，许多小城市的开发商正出现财务困难，这就是鄂尔多斯在其房地产泡沫破灭之后所面临的问题。
高风险地区
报道称，内地经济增长创1990年以来最慢以及经济从传统的重污染行业向服务业转型，正在加大欠发达地区的压力。这让2000年所推涵盖内蒙古等六省区的“西部大开发”等提振当地经济的政策措施遭遇挫折。
中投证券在深圳的债券分析师张超表示，需要密切关注那些财政收入下降的城市，留意潜在的偿债困难。他说，风险最高的地区是内蒙古和山西等依赖资源生产的地区，也包括黑龙江和辽宁等东北省区。
违约观察
招商银行在上海的高级分析师刘东亮表示，在较小城市的开发商中，财务困难问题更加糟糕。
华研投资会计部门一位不愿透露姓名的人员表示，由于其债券得到一家地方政府融资平台的担保，该集团有能力在12月份履行任何偿债义务。
这家开发商在2012年表示，将把多数发债所筹资金用于建设一家面积达232514平方米的商务中心，这几乎与北京的“鸟巢”奥林匹克体育场的面积旗鼓相当，其中有购物商场、家具和家电商店以及超市。
这年成为鄂尔多斯房地产市场的转折之年，该市年度统计公报显示在建面积开始从2011年的历来高点开始下滑。
大衰退
中投证券的张超表示，经过前几年的过度扩张之后，鄂尔多斯的房地产市场正在经历大衰退；这引发了华研投资的财务危机，该集团在今年到期债务方面违约的可能性高。
据其年报显示，建设公寓以及商业房地产项目的华研投资截至2014年底的现金仅为2133万元，而负债则达66.9亿元。该集团截至12月31日逾期的银行贷款总计为1.7亿元，去年亏损7.261亿元。
位于鄂尔多斯的企业已加大努力在债券市场募集资金，它们明年必须偿付创纪录的167亿元债券。据彭博汇总的数据显示，它们去年发行了221亿元债券，达到创纪录高点。
【延伸阅读】港媒发布内地“鬼城”地图 专家对此看法相左
参考消息网3月22日报道 港媒称，在贵州省贵阳市的市中心，有两座已动工过半的建筑。这两幢大楼和已经倒塌了的纽约世贸中心，有着几分诡秘的相似感。这两幢大楼建成之后，高度将达406米。
香港《南华早报》网站3月19日报道称，这是当地一个大型建筑工程的一部分，其中的项目还包括一个奢侈品购物中心、一个游乐园，甚至还有一个湿地保护区。当地政府的背后，有发展商的力量在支持着。他们希望通过这个项目吸引50万居民到当地。
但这里面有一个问题：有专家担心，这个投资额达900亿元人民币的房产项目，到头来只会让当地变成一个“鬼城”。在内地西南部省份，规模令人咋舌、但内里空空如也的高楼大厦并不少见。
报道说，截至去年，单是在贵州，已有16个大型工程在建或竣工。这些工程每一个的销售面积都超过100万平方米，提供的住宅足够供应这个城市超过四分之一的人口。不仅仅是贵阳，在武汉、南京和合肥等省会城市，这些前所未有的建筑项目扩张工程都在如火如荼地进行当中。这波浪潮在一众学者、地产商和政策制定者之间引发了激烈的讨论，讨论的核心在于，这些城市是否在制造越来越多的“鬼城”。
报道称，西方国家的“鬼城”，通常是由战争、自然灾害、疾病或者失败的经济造成的，但在内地情况并不一样。在内地，地方政府任意匆忙地发展项目，试图以此推高GDP增长，并达至城镇化目标。而鬼城往往是在这一过程中被制造出来的。
房地产是内地经济的一个关键支柱。根据国家统计局最新的数据，2014年内地GDP的近12%都是来自于新住宅销售。这个比例和上一年相近。
在成熟经济体，例如美国，根据里昂证券（CLSA）地产研究的数据，这一比例维持在10%左右，比内地要低。甚至在香港这个房地产被认为是重要投资项目的城市，在1997年至1998年期间，即房地产泡沫爆破之前，房地产占GDP的比例也仅为8%至9%。
地方政府希望从大片土地上获利，但内地三线城市中，许多“新城”都未能成功建起。在这里，三线城市包括了74个相对有经济活力的中小型城市，这些城市往往不能提供足够的就业机会，以持续吸引其他地方的民众移居当地。
报道称，贵州省的人均GDP排名在内地垫底。与贵州省的其它地区相比，贵阳的福利系统和基础建设条件较好，因此能吸引人来到这个城市，但在短期来说，这并不能构成一个足够高的人流涌入。
三亚、常州、赣州和温州等城市也布满了空置的建筑或烂尾楼。在夜晚，这些建筑会在黑暗中亮起一些诡异的灯火——有人住在那里。三亚是一个沿海的热门城市，但旅客作为临时人口占据了很大比例。其它发展稍落后的城市由于过于偏远，天气寒冷，或者不能提供足够的就业机会，因而未能吸引人们到那里去。
然而，据2013年的媒体报道，一项覆盖12个省份的研究调查结果显示，在144个地级市和161个乡镇级城市中，分别有133个和67个城市计划在未来几年时间内打造“新城”项目。
报道称，过度的城镇化让外界开始怀疑，内地“鬼城”的数目是否会继续增长，尤其是在中央政府减慢投机性购入，放缓房产价格上涨速度的情况下。
2014年，CLSA就内地的“鬼城”现象发表了一份深度研究报告，预计在未来5年内，内地小城市会变得越发空荡。
这份CLSA的报告是基于对内地12个城市内609个建设项目的实地考察得出的。报告发现，在2009年至2014年期间竣工的建筑，空置率达15%，意味着空置单位数目达1020万个。美国的空置率为10%，从表面上看，内地的这个比率并没什么让人好担心的。但报告指出，更大的问题在于，对于偏远、低价值的地产项目，空置率达17%。内地从未就城市空置率发布官方数据。就计算空置率的最佳方法，专家和学者也未达成共识。
《南华早报》根据内地经济研究人员陈勤（音）提出的实验模型，编制了内地“鬼城”地图。陈勤的模型主要根据两个指标，包括未来的供需比例，以及对照一个城市内现有住宅数目，供应的单位数目是过剩还是不足。虽然这个统计方法有缺陷，但仍可帮助人们了解一些可能发展成“鬼城”的地区，预测到2020年，哪些地方的房屋供应会超过需求。
报道称，从地图上可以看出，在经济重度倚赖于自然资源、重工业和农业的内地东北部，“鬼城”的分布十分密集。在这个地区，经济多样性不足，未能提供多种类的就业机会。
内地最为人所知的“鬼城”是鄂尔多斯，这个城市在陈勤的第二个指标上位列头名。这和CLSA报告的结果不谋而合，该报告预测，在未来5年内，鄂尔多斯新区康巴什的空城情况会继续严重下去。
在内地东部，“鬼城”大量分布在山东省沿海地区。当地政府希望通过海岸上如雨后春笋般建造起来的度假区，推动旅游业进一步发展。然而，一些研究人员对于将这些城市标签为“鬼城”持谨慎态度。研究房地产市场的内地房产信息集团（CRIC）表示，其2013年发表的“鬼城”报告显示，如果一个城市在短期内出现房屋过量供应的情况，就将其标签为“鬼城”，是不公平且不负责任的做法。针对关于贵阳的悲观预测，CRIC特别予以反驳，并称由于省会城市通常会在社会福利、基建设施和经济发展上被给予优先政策，对于省内其它地区的民众来说，贵阳是一个具有吸引力的城市。
曾在哈佛住房研究所担任研究员的朱小棣同意这个观点。他说，如果仅根据未来的过量供应就将一个城市称作“鬼城”是不准确的。多重业权（一个家庭拥有多个房产）已经让城市内的不少单位被空置。
“这些空置的住宅会对城市生活造成多大的影响？你必须先观察，而后再得出结论。”他表示，总的来说，人们在寻找“鬼城”的时候需要谨慎一点。“人们过于热衷寻找‘鬼’，很可能会将任何一个地方标签为‘鬼城’”。
（2015-03-22 00:30:00）
http://finance.cankaoxiaoxi.com/2015/0522/790383.shtml2015-05-22 10:31:15 来源：参考消息网 责任编辑：杨宁昱
核心提示：许多小城市的开发商正出现财务困难，这就是鄂尔多斯在其房地产泡沫破灭之后所面临的问题。
参考消息网5月22日报道 港媒称，在鄂尔多斯市，内蒙古农场上拔地而起的高楼如今空空荡荡，显示十年建设风潮所遗留的“宿醉”问题才刚刚开始。
据香港《南华早报》网站5月22日报道，海通证券和中投证券表示，如果投资者在12月份行使回售选择权，那么开发商鄂尔多斯市华研投资集团在12亿元人民币债券上违约的可能性就很高。据中金公司透露，由于现金匮乏，同在鄂尔多斯的内蒙古恒达公路发展有限公司在4月份要求债券持有人延期行使回售私募债的选择权。
随着煤炭荣景由盛转衰，命运因此逆转的鄂尔多斯正在遭遇内地的房地产市场不景气。搜房称，这一颓势在内地造就了十多座“鬼城”。在东部城市天津的仿建曼哈顿项目的首个建筑完工五年之后，这里依然尽显荒芜。在房地产泡沫破裂导致烂尾高楼林立的邯郸，人们堵住街道就出现问题的投资进行抗议。
内地最大的房地产中介中原集团驻上海的研究中心总监刘渊表示，许多小城市的开发商正出现财务困难，这就是鄂尔多斯在其房地产泡沫破灭之后所面临的问题。
高风险地区
报道称，内地经济增长创1990年以来最慢以及经济从传统的重污染行业向服务业转型，正在加大欠发达地区的压力。这让2000年所推涵盖内蒙古等六省区的“西部大开发”等提振当地经济的政策措施遭遇挫折。
中投证券在深圳的债券分析师张超表示，需要密切关注那些财政收入下降的城市，留意潜在的偿债困难。他说，风险最高的地区是内蒙古和山西等依赖资源生产的地区，也包括黑龙江和辽宁等东北省区。
违约观察
招商银行在上海的高级分析师刘东亮表示，在较小城市的开发商中，财务困难问题更加糟糕。
华研投资会计部门一位不愿透露姓名的人员表示，由于其债券得到一家地方政府融资平台的担保，该集团有能力在12月份履行任何偿债义务。
这家开发商在2012年表示，将把多数发债所筹资金用于建设一家面积达232514平方米的商务中心，这几乎与北京的“鸟巢”奥林匹克体育场的面积旗鼓相当，其中有购物商场、家具和家电商店以及超市。
这年成为鄂尔多斯房地产市场的转折之年，该市年度统计公报显示在建面积开始从2011年的历来高点开始下滑。
大衰退
中投证券的张超表示，经过前几年的过度扩张之后，鄂尔多斯的房地产市场正在经历大衰退；这引发了华研投资的财务危机，该集团在今年到期债务方面违约的可能性高。
据其年报显示，建设公寓以及商业房地产项目的华研投资截至2014年底的现金仅为2133万元，而负债则达66.9亿元。该集团截至12月31日逾期的银行贷款总计为1.7亿元，去年亏损7.261亿元。
位于鄂尔多斯的企业已加大努力在债券市场募集资金，它们明年必须偿付创纪录的167亿元债券。据彭博汇总的数据显示，它们去年发行了221亿元债券，达到创纪录高点。
【延伸阅读】港媒发布内地“鬼城”地图 专家对此看法相左
参考消息网3月22日报道 港媒称，在贵州省贵阳市的市中心，有两座已动工过半的建筑。这两幢大楼和已经倒塌了的纽约世贸中心，有着几分诡秘的相似感。这两幢大楼建成之后，高度将达406米。
香港《南华早报》网站3月19日报道称，这是当地一个大型建筑工程的一部分，其中的项目还包括一个奢侈品购物中心、一个游乐园，甚至还有一个湿地保护区。当地政府的背后，有发展商的力量在支持着。他们希望通过这个项目吸引50万居民到当地。
但这里面有一个问题：有专家担心，这个投资额达900亿元人民币的房产项目，到头来只会让当地变成一个“鬼城”。在内地西南部省份，规模令人咋舌、但内里空空如也的高楼大厦并不少见。
报道说，截至去年，单是在贵州，已有16个大型工程在建或竣工。这些工程每一个的销售面积都超过100万平方米，提供的住宅足够供应这个城市超过四分之一的人口。不仅仅是贵阳，在武汉、南京和合肥等省会城市，这些前所未有的建筑项目扩张工程都在如火如荼地进行当中。这波浪潮在一众学者、地产商和政策制定者之间引发了激烈的讨论，讨论的核心在于，这些城市是否在制造越来越多的“鬼城”。
报道称，西方国家的“鬼城”，通常是由战争、自然灾害、疾病或者失败的经济造成的，但在内地情况并不一样。在内地，地方政府任意匆忙地发展项目，试图以此推高GDP增长，并达至城镇化目标。而鬼城往往是在这一过程中被制造出来的。
房地产是内地经济的一个关键支柱。根据国家统计局最新的数据，2014年内地GDP的近12%都是来自于新住宅销售。这个比例和上一年相近。
在成熟经济体，例如美国，根据里昂证券（CLSA）地产研究的数据，这一比例维持在10%左右，比内地要低。甚至在香港这个房地产被认为是重要投资项目的城市，在1997年至1998年期间，即房地产泡沫爆破之前，房地产占GDP的比例也仅为8%至9%。
地方政府希望从大片土地上获利，但内地三线城市中，许多“新城”都未能成功建起。在这里，三线城市包括了74个相对有经济活力的中小型城市，这些城市往往不能提供足够的就业机会，以持续吸引其他地方的民众移居当地。
报道称，贵州省的人均GDP排名在内地垫底。与贵州省的其它地区相比，贵阳的福利系统和基础建设条件较好，因此能吸引人来到这个城市，但在短期来说，这并不能构成一个足够高的人流涌入。
三亚、常州、赣州和温州等城市也布满了空置的建筑或烂尾楼。在夜晚，这些建筑会在黑暗中亮起一些诡异的灯火——有人住在那里。三亚是一个沿海的热门城市，但旅客作为临时人口占据了很大比例。其它发展稍落后的城市由于过于偏远，天气寒冷，或者不能提供足够的就业机会，因而未能吸引人们到那里去。
然而，据2013年的媒体报道，一项覆盖12个省份的研究调查结果显示，在144个地级市和161个乡镇级城市中，分别有133个和67个城市计划在未来几年时间内打造“新城”项目。
报道称，过度的城镇化让外界开始怀疑，内地“鬼城”的数目是否会继续增长，尤其是在中央政府减慢投机性购入，放缓房产价格上涨速度的情况下。
2014年，CLSA就内地的“鬼城”现象发表了一份深度研究报告，预计在未来5年内，内地小城市会变得越发空荡。
这份CLSA的报告是基于对内地12个城市内609个建设项目的实地考察得出的。报告发现，在2009年至2014年期间竣工的建筑，空置率达15%，意味着空置单位数目达1020万个。美国的空置率为10%，从表面上看，内地的这个比率并没什么让人好担心的。但报告指出，更大的问题在于，对于偏远、低价值的地产项目，空置率达17%。内地从未就城市空置率发布官方数据。就计算空置率的最佳方法，专家和学者也未达成共识。
《南华早报》根据内地经济研究人员陈勤（音）提出的实验模型，编制了内地“鬼城”地图。陈勤的模型主要根据两个指标，包括未来的供需比例，以及对照一个城市内现有住宅数目，供应的单位数目是过剩还是不足。虽然这个统计方法有缺陷，但仍可帮助人们了解一些可能发展成“鬼城”的地区，预测到2020年，哪些地方的房屋供应会超过需求。
报道称，从地图上可以看出，在经济重度倚赖于自然资源、重工业和农业的内地东北部，“鬼城”的分布十分密集。在这个地区，经济多样性不足，未能提供多种类的就业机会。
内地最为人所知的“鬼城”是鄂尔多斯，这个城市在陈勤的第二个指标上位列头名。这和CLSA报告的结果不谋而合，该报告预测，在未来5年内，鄂尔多斯新区康巴什的空城情况会继续严重下去。
在内地东部，“鬼城”大量分布在山东省沿海地区。当地政府希望通过海岸上如雨后春笋般建造起来的度假区，推动旅游业进一步发展。然而，一些研究人员对于将这些城市标签为“鬼城”持谨慎态度。研究房地产市场的内地房产信息集团（CRIC）表示，其2013年发表的“鬼城”报告显示，如果一个城市在短期内出现房屋过量供应的情况，就将其标签为“鬼城”，是不公平且不负责任的做法。针对关于贵阳的悲观预测，CRIC特别予以反驳，并称由于省会城市通常会在社会福利、基建设施和经济发展上被给予优先政策，对于省内其它地区的民众来说，贵阳是一个具有吸引力的城市。
曾在哈佛住房研究所担任研究员的朱小棣同意这个观点。他说，如果仅根据未来的过量供应就将一个城市称作“鬼城”是不准确的。多重业权（一个家庭拥有多个房产）已经让城市内的不少单位被空置。
“这些空置的住宅会对城市生活造成多大的影响？你必须先观察，而后再得出结论。”他表示，总的来说，人们在寻找“鬼城”的时候需要谨慎一点。“人们过于热衷寻找‘鬼’，很可能会将任何一个地方标签为‘鬼城’”。
（2015-03-22 00:30:00）
http://finance.cankaoxiaoxi.com/2015/0522/790383.shtml
核心提示：许多小城市的开发商正出现财务困难，这就是鄂尔多斯在其房地产泡沫破灭之后所面临的问题。
参考消息网5月22日报道 港媒称，在鄂尔多斯市，内蒙古农场上拔地而起的高楼如今空空荡荡，显示十年建设风潮所遗留的“宿醉”问题才刚刚开始。
据香港《南华早报》网站5月22日报道，海通证券和中投证券表示，如果投资者在12月份行使回售选择权，那么开发商鄂尔多斯市华研投资集团在12亿元人民币债券上违约的可能性就很高。据中金公司透露，由于现金匮乏，同在鄂尔多斯的内蒙古恒达公路发展有限公司在4月份要求债券持有人延期行使回售私募债的选择权。
随着煤炭荣景由盛转衰，命运因此逆转的鄂尔多斯正在遭遇内地的房地产市场不景气。搜房称，这一颓势在内地造就了十多座“鬼城”。在东部城市天津的仿建曼哈顿项目的首个建筑完工五年之后，这里依然尽显荒芜。在房地产泡沫破裂导致烂尾高楼林立的邯郸，人们堵住街道就出现问题的投资进行抗议。
内地最大的房地产中介中原集团驻上海的研究中心总监刘渊表示，许多小城市的开发商正出现财务困难，这就是鄂尔多斯在其房地产泡沫破灭之后所面临的问题。
高风险地区
报道称，内地经济增长创1990年以来最慢以及经济从传统的重污染行业向服务业转型，正在加大欠发达地区的压力。这让2000年所推涵盖内蒙古等六省区的“西部大开发”等提振当地经济的政策措施遭遇挫折。
中投证券在深圳的债券分析师张超表示，需要密切关注那些财政收入下降的城市，留意潜在的偿债困难。他说，风险最高的地区是内蒙古和山西等依赖资源生产的地区，也包括黑龙江和辽宁等东北省区。
违约观察
招商银行在上海的高级分析师刘东亮表示，在较小城市的开发商中，财务困难问题更加糟糕。
华研投资会计部门一位不愿透露姓名的人员表示，由于其债券得到一家地方政府融资平台的担保，该集团有能力在12月份履行任何偿债义务。
这家开发商在2012年表示，将把多数发债所筹资金用于建设一家面积达232514平方米的商务中心，这几乎与北京的“鸟巢”奥林匹克体育场的面积旗鼓相当，其中有购物商场、家具和家电商店以及超市。
这年成为鄂尔多斯房地产市场的转折之年，该市年度统计公报显示在建面积开始从2011年的历来高点开始下滑。
大衰退
中投证券的张超表示，经过前几年的过度扩张之后，鄂尔多斯的房地产市场正在经历大衰退；这引发了华研投资的财务危机，该集团在今年到期债务方面违约的可能性高。
据其年报显示，建设公寓以及商业房地产项目的华研投资截至2014年底的现金仅为2133万元，而负债则达66.9亿元。该集团截至12月31日逾期的银行贷款总计为1.7亿元，去年亏损7.261亿元。
位于鄂尔多斯的企业已加大努力在债券市场募集资金，它们明年必须偿付创纪录的167亿元债券。据彭博汇总的数据显示，它们去年发行了221亿元债券，达到创纪录高点。
【延伸阅读】港媒发布内地“鬼城”地图 专家对此看法相左
参考消息网3月22日报道 港媒称，在贵州省贵阳市的市中心，有两座已动工过半的建筑。这两幢大楼和已经倒塌了的纽约世贸中心，有着几分诡秘的相似感。这两幢大楼建成之后，高度将达406米。
香港《南华早报》网站3月19日报道称，这是当地一个大型建筑工程的一部分，其中的项目还包括一个奢侈品购物中心、一个游乐园，甚至还有一个湿地保护区。当地政府的背后，有发展商的力量在支持着。他们希望通过这个项目吸引50万居民到当地。
但这里面有一个问题：有专家担心，这个投资额达900亿元人民币的房产项目，到头来只会让当地变成一个“鬼城”。在内地西南部省份，规模令人咋舌、但内里空空如也的高楼大厦并不少见。
报道说，截至去年，单是在贵州，已有16个大型工程在建或竣工。这些工程每一个的销售面积都超过100万平方米，提供的住宅足够供应这个城市超过四分之一的人口。不仅仅是贵阳，在武汉、南京和合肥等省会城市，这些前所未有的建筑项目扩张工程都在如火如荼地进行当中。这波浪潮在一众学者、地产商和政策制定者之间引发了激烈的讨论，讨论的核心在于，这些城市是否在制造越来越多的“鬼城”。
报道称，西方国家的“鬼城”，通常是由战争、自然灾害、疾病或者失败的经济造成的，但在内地情况并不一样。在内地，地方政府任意匆忙地发展项目，试图以此推高GDP增长，并达至城镇化目标。而鬼城往往是在这一过程中被制造出来的。
房地产是内地经济的一个关键支柱。根据国家统计局最新的数据，2014年内地GDP的近12%都是来自于新住宅销售。这个比例和上一年相近。
在成熟经济体，例如美国，根据里昂证券（CLSA）地产研究的数据，这一比例维持在10%左右，比内地要低。甚至在香港这个房地产被认为是重要投资项目的城市，在1997年至1998年期间，即房地产泡沫爆破之前，房地产占GDP的比例也仅为8%至9%。
地方政府希望从大片土地上获利，但内地三线城市中，许多“新城”都未能成功建起。在这里，三线城市包括了74个相对有经济活力的中小型城市，这些城市往往不能提供足够的就业机会，以持续吸引其他地方的民众移居当地。
报道称，贵州省的人均GDP排名在内地垫底。与贵州省的其它地区相比，贵阳的福利系统和基础建设条件较好，因此能吸引人来到这个城市，但在短期来说，这并不能构成一个足够高的人流涌入。
三亚、常州、赣州和温州等城市也布满了空置的建筑或烂尾楼。在夜晚，这些建筑会在黑暗中亮起一些诡异的灯火——有人住在那里。三亚是一个沿海的热门城市，但旅客作为临时人口占据了很大比例。其它发展稍落后的城市由于过于偏远，天气寒冷，或者不能提供足够的就业机会，因而未能吸引人们到那里去。
然而，据2013年的媒体报道，一项覆盖12个省份的研究调查结果显示，在144个地级市和161个乡镇级城市中，分别有133个和67个城市计划在未来几年时间内打造“新城”项目。
报道称，过度的城镇化让外界开始怀疑，内地“鬼城”的数目是否会继续增长，尤其是在中央政府减慢投机性购入，放缓房产价格上涨速度的情况下。
2014年，CLSA就内地的“鬼城”现象发表了一份深度研究报告，预计在未来5年内，内地小城市会变得越发空荡。
这份CLSA的报告是基于对内地12个城市内609个建设项目的实地考察得出的。报告发现，在2009年至2014年期间竣工的建筑，空置率达15%，意味着空置单位数目达1020万个。美国的空置率为10%，从表面上看，内地的这个比率并没什么让人好担心的。但报告指出，更大的问题在于，对于偏远、低价值的地产项目，空置率达17%。内地从未就城市空置率发布官方数据。就计算空置率的最佳方法，专家和学者也未达成共识。
《南华早报》根据内地经济研究人员陈勤（音）提出的实验模型，编制了内地“鬼城”地图。陈勤的模型主要根据两个指标，包括未来的供需比例，以及对照一个城市内现有住宅数目，供应的单位数目是过剩还是不足。虽然这个统计方法有缺陷，但仍可帮助人们了解一些可能发展成“鬼城”的地区，预测到2020年，哪些地方的房屋供应会超过需求。
报道称，从地图上可以看出，在经济重度倚赖于自然资源、重工业和农业的内地东北部，“鬼城”的分布十分密集。在这个地区，经济多样性不足，未能提供多种类的就业机会。
内地最为人所知的“鬼城”是鄂尔多斯，这个城市在陈勤的第二个指标上位列头名。这和CLSA报告的结果不谋而合，该报告预测，在未来5年内，鄂尔多斯新区康巴什的空城情况会继续严重下去。
在内地东部，“鬼城”大量分布在山东省沿海地区。当地政府希望通过海岸上如雨后春笋般建造起来的度假区，推动旅游业进一步发展。然而，一些研究人员对于将这些城市标签为“鬼城”持谨慎态度。研究房地产市场的内地房产信息集团（CRIC）表示，其2013年发表的“鬼城”报告显示，如果一个城市在短期内出现房屋过量供应的情况，就将其标签为“鬼城”，是不公平且不负责任的做法。针对关于贵阳的悲观预测，CRIC特别予以反驳，并称由于省会城市通常会在社会福利、基建设施和经济发展上被给予优先政策，对于省内其它地区的民众来说，贵阳是一个具有吸引力的城市。
曾在哈佛住房研究所担任研究员的朱小棣同意这个观点。他说，如果仅根据未来的过量供应就将一个城市称作“鬼城”是不准确的。多重业权（一个家庭拥有多个房产）已经让城市内的不少单位被空置。
“这些空置的住宅会对城市生活造成多大的影响？你必须先观察，而后再得出结论。”他表示，总的来说，人们在寻找“鬼城”的时候需要谨慎一点。“人们过于热衷寻找‘鬼’，很可能会将任何一个地方标签为‘鬼城’”。
（2015-03-22 00:30:00）
http://finance.cankaoxiaoxi.com/2015/0522/790383.shtml2015-05-22 10:31:15 来源：参考消息网 责任编辑：杨宁昱
核心提示：许多小城市的开发商正出现财务困难，这就是鄂尔多斯在其房地产泡沫破灭之后所面临的问题。
参考消息网5月22日报道 港媒称，在鄂尔多斯市，内蒙古农场上拔地而起的高楼如今空空荡荡，显示十年建设风潮所遗留的“宿醉”问题才刚刚开始。
据香港《南华早报》网站5月22日报道，海通证券和中投证券表示，如果投资者在12月份行使回售选择权，那么开发商鄂尔多斯市华研投资集团在12亿元人民币债券上违约的可能性就很高。据中金公司透露，由于现金匮乏，同在鄂尔多斯的内蒙古恒达公路发展有限公司在4月份要求债券持有人延期行使回售私募债的选择权。
随着煤炭荣景由盛转衰，命运因此逆转的鄂尔多斯正在遭遇内地的房地产市场不景气。搜房称，这一颓势在内地造就了十多座“鬼城”。在东部城市天津的仿建曼哈顿项目的首个建筑完工五年之后，这里依然尽显荒芜。在房地产泡沫破裂导致烂尾高楼林立的邯郸，人们堵住街道就出现问题的投资进行抗议。
内地最大的房地产中介中原集团驻上海的研究中心总监刘渊表示，许多小城市的开发商正出现财务困难，这就是鄂尔多斯在其房地产泡沫破灭之后所面临的问题。
高风险地区
报道称，内地经济增长创1990年以来最慢以及经济从传统的重污染行业向服务业转型，正在加大欠发达地区的压力。这让2000年所推涵盖内蒙古等六省区的“西部大开发”等提振当地经济的政策措施遭遇挫折。
中投证券在深圳的债券分析师张超表示，需要密切关注那些财政收入下降的城市，留意潜在的偿债困难。他说，风险最高的地区是内蒙古和山西等依赖资源生产的地区，也包括黑龙江和辽宁等东北省区。
违约观察
招商银行在上海的高级分析师刘东亮表示，在较小城市的开发商中，财务困难问题更加糟糕。
华研投资会计部门一位不愿透露姓名的人员表示，由于其债券得到一家地方政府融资平台的担保，该集团有能力在12月份履行任何偿债义务。
这家开发商在2012年表示，将把多数发债所筹资金用于建设一家面积达232514平方米的商务中心，这几乎与北京的“鸟巢”奥林匹克体育场的面积旗鼓相当，其中有购物商场、家具和家电商店以及超市。
这年成为鄂尔多斯房地产市场的转折之年，该市年度统计公报显示在建面积开始从2011年的历来高点开始下滑。
大衰退
中投证券的张超表示，经过前几年的过度扩张之后，鄂尔多斯的房地产市场正在经历大衰退；这引发了华研投资的财务危机，该集团在今年到期债务方面违约的可能性高。
据其年报显示，建设公寓以及商业房地产项目的华研投资截至2014年底的现金仅为2133万元，而负债则达66.9亿元。该集团截至12月31日逾期的银行贷款总计为1.7亿元，去年亏损7.261亿元。
位于鄂尔多斯的企业已加大努力在债券市场募集资金，它们明年必须偿付创纪录的167亿元债券。据彭博汇总的数据显示，它们去年发行了221亿元债券，达到创纪录高点。
【延伸阅读】港媒发布内地“鬼城”地图 专家对此看法相左
参考消息网3月22日报道 港媒称，在贵州省贵阳市的市中心，有两座已动工过半的建筑。这两幢大楼和已经倒塌了的纽约世贸中心，有着几分诡秘的相似感。这两幢大楼建成之后，高度将达406米。
香港《南华早报》网站3月19日报道称，这是当地一个大型建筑工程的一部分，其中的项目还包括一个奢侈品购物中心、一个游乐园，甚至还有一个湿地保护区。当地政府的背后，有发展商的力量在支持着。他们希望通过这个项目吸引50万居民到当地。
但这里面有一个问题：有专家担心，这个投资额达900亿元人民币的房产项目，到头来只会让当地变成一个“鬼城”。在内地西南部省份，规模令人咋舌、但内里空空如也的高楼大厦并不少见。
报道说，截至去年，单是在贵州，已有16个大型工程在建或竣工。这些工程每一个的销售面积都超过100万平方米，提供的住宅足够供应这个城市超过四分之一的人口。不仅仅是贵阳，在武汉、南京和合肥等省会城市，这些前所未有的建筑项目扩张工程都在如火如荼地进行当中。这波浪潮在一众学者、地产商和政策制定者之间引发了激烈的讨论，讨论的核心在于，这些城市是否在制造越来越多的“鬼城”。
报道称，西方国家的“鬼城”，通常是由战争、自然灾害、疾病或者失败的经济造成的，但在内地情况并不一样。在内地，地方政府任意匆忙地发展项目，试图以此推高GDP增长，并达至城镇化目标。而鬼城往往是在这一过程中被制造出来的。
房地产是内地经济的一个关键支柱。根据国家统计局最新的数据，2014年内地GDP的近12%都是来自于新住宅销售。这个比例和上一年相近。
在成熟经济体，例如美国，根据里昂证券（CLSA）地产研究的数据，这一比例维持在10%左右，比内地要低。甚至在香港这个房地产被认为是重要投资项目的城市，在1997年至1998年期间，即房地产泡沫爆破之前，房地产占GDP的比例也仅为8%至9%。
地方政府希望从大片土地上获利，但内地三线城市中，许多“新城”都未能成功建起。在这里，三线城市包括了74个相对有经济活力的中小型城市，这些城市往往不能提供足够的就业机会，以持续吸引其他地方的民众移居当地。
报道称，贵州省的人均GDP排名在内地垫底。与贵州省的其它地区相比，贵阳的福利系统和基础建设条件较好，因此能吸引人来到这个城市，但在短期来说，这并不能构成一个足够高的人流涌入。
三亚、常州、赣州和温州等城市也布满了空置的建筑或烂尾楼。在夜晚，这些建筑会在黑暗中亮起一些诡异的灯火——有人住在那里。三亚是一个沿海的热门城市，但旅客作为临时人口占据了很大比例。其它发展稍落后的城市由于过于偏远，天气寒冷，或者不能提供足够的就业机会，因而未能吸引人们到那里去。
然而，据2013年的媒体报道，一项覆盖12个省份的研究调查结果显示，在144个地级市和161个乡镇级城市中，分别有133个和67个城市计划在未来几年时间内打造“新城”项目。
报道称，过度的城镇化让外界开始怀疑，内地“鬼城”的数目是否会继续增长，尤其是在中央政府减慢投机性购入，放缓房产价格上涨速度的情况下。
2014年，CLSA就内地的“鬼城”现象发表了一份深度研究报告，预计在未来5年内，内地小城市会变得越发空荡。
这份CLSA的报告是基于对内地12个城市内609个建设项目的实地考察得出的。报告发现，在2009年至2014年期间竣工的建筑，空置率达15%，意味着空置单位数目达1020万个。美国的空置率为10%，从表面上看，内地的这个比率并没什么让人好担心的。但报告指出，更大的问题在于，对于偏远、低价值的地产项目，空置率达17%。内地从未就城市空置率发布官方数据。就计算空置率的最佳方法，专家和学者也未达成共识。
《南华早报》根据内地经济研究人员陈勤（音）提出的实验模型，编制了内地“鬼城”地图。陈勤的模型主要根据两个指标，包括未来的供需比例，以及对照一个城市内现有住宅数目，供应的单位数目是过剩还是不足。虽然这个统计方法有缺陷，但仍可帮助人们了解一些可能发展成“鬼城”的地区，预测到2020年，哪些地方的房屋供应会超过需求。
报道称，从地图上可以看出，在经济重度倚赖于自然资源、重工业和农业的内地东北部，“鬼城”的分布十分密集。在这个地区，经济多样性不足，未能提供多种类的就业机会。
内地最为人所知的“鬼城”是鄂尔多斯，这个城市在陈勤的第二个指标上位列头名。这和CLSA报告的结果不谋而合，该报告预测，在未来5年内，鄂尔多斯新区康巴什的空城情况会继续严重下去。
在内地东部，“鬼城”大量分布在山东省沿海地区。当地政府希望通过海岸上如雨后春笋般建造起来的度假区，推动旅游业进一步发展。然而，一些研究人员对于将这些城市标签为“鬼城”持谨慎态度。研究房地产市场的内地房产信息集团（CRIC）表示，其2013年发表的“鬼城”报告显示，如果一个城市在短期内出现房屋过量供应的情况，就将其标签为“鬼城”，是不公平且不负责任的做法。针对关于贵阳的悲观预测，CRIC特别予以反驳，并称由于省会城市通常会在社会福利、基建设施和经济发展上被给予优先政策，对于省内其它地区的民众来说，贵阳是一个具有吸引力的城市。
曾在哈佛住房研究所担任研究员的朱小棣同意这个观点。他说，如果仅根据未来的过量供应就将一个城市称作“鬼城”是不准确的。多重业权（一个家庭拥有多个房产）已经让城市内的不少单位被空置。
“这些空置的住宅会对城市生活造成多大的影响？你必须先观察，而后再得出结论。”他表示，总的来说，人们在寻找“鬼城”的时候需要谨慎一点。“人们过于热衷寻找‘鬼’，很可能会将任何一个地方标签为‘鬼城’”。
（2015-03-22 00:30:00）
http://finance.cankaoxiaoxi.com/2015/0522/790383.shtml