超级军网请教：关于购买商铺的问题。
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/29 05:38:12
请教一个问题，今天逛街，看到一个商用楼在出售商铺，就进去了解了一下大概情况。
此楼为6层综合体楼，地下一层是个大型超市，一层至六层为商场，15年底开业，现在开始对外销售。
一至六层为零卖整租，签12年代租协议。前4年每年返还售楼款总价的8%，交购房款时直接在购房款中扣除，即只需交购房总款的68%。后8年每年返还8.5%（此8.5%协议上也是写的购房款，但销售人员说实际返款基数为购房款的68%计算返还）。12年后再根据实际情况签代租协议，商铺开发商不回购。
请问这种商铺能买吗，风险在哪，需要注意什么，有对这个了解的人士帮忙说一下。谢谢了！
可能没说清楚，再补充一下，开发商把整个商场都分割为10-30平米左右的区域来卖，单独买10多平米的由于太小什么都干不了，必须几个相连的区域整体出租才有。
请教一个问题，今天逛街，看到一个商用楼在出售商铺，就进去了解了一下大概情况。
此楼为6层综合体楼，地下一层是个大型超市，一层至六层为商场，15年底开业，现在开始对外销售。
一至六层为零卖整租，签12年代租协议。前4年每年返还售楼款总价的8%，交购房款时直接在购房款中扣除，即只需交购房总款的68%。后8年每年返还8.5%（此8.5%协议上也是写的购房款，但销售人员说实际返款基数为购房款的68%计算返还）。12年后再根据实际情况签代租协议，商铺开发商不回购。
请问这种商铺能买吗，风险在哪，需要注意什么，有对这个了解的人士帮忙说一下。谢谢了！
可能没说清楚，再补充一下，开发商把整个商场都分割为10-30平米左右的区域来卖，单独买10多平米的由于太小什么都干不了，必须几个相连的区域整体出租才有。
未来属于电商
后8年的8.5基础上扣税吗？我记得有个12%什么税。
谁之天下 发表于 2015-1-3 12:41
未来属于电商
是啊，可电商说到底也是少数人的游戏，大部分人在里面的角色还是上帝啊。
但是作为一个小老百姓，把几个辛苦钱放银行里拿到的利息还赶不上物价的上涨，可不存银行放自己手里更是不值啊。又没有好的投资渠道和项目，今天看到这个就有点动心了，可对这个又不懂，就过来问问。
未来属于电商
是啊，可电商说到底也是少数人的游戏，大部分人在里面的角色还是上帝啊。
但是作为一个小老百姓，把几个辛苦钱放银行里拿到的利息还赶不上物价的上涨，可不存银行放自己手里更是不值啊。又没有好的投资渠道和项目，今天看到这个就有点动心了，可对这个又不懂，就过来问问。
打听一下附近类似铺面的年租金是多少。
家里是开商场的，今年关门了。租的就是这样的底商。5千平方。一年210万。
方船子1S 发表于 2015-1-3 12:51
后8年的8.5基础上扣税吗？我记得有个12%什么税。
这个当时没有问，即便是扣12%的税，还有7%多啊，我觉得也挺吸引人。就是不知这种商铺有没有什么风险。
后8年的8.5基础上扣税吗？我记得有个12%什么税。
这个当时没有问，即便是扣12%的税，还有7%多啊，我觉得也挺吸引人。就是不知这种商铺有没有什么风险。
sgfj12345 发表于 2015-1-3 12:57
家里是开商场的，今年关门了。租的就是这样的底商。5千平方。一年210万。
好吧，新年新气象，旧的不去，新的不来。
家里是开商场的，今年关门了。租的就是这样的底商。5千平方。一年210万。
好吧，新年新气象，旧的不去，新的不来。
sgfj12345 发表于 2015-1-3 12:57
家里是开商场的，今年关门了。租的就是这样的底商。5千平方。一年210万。
你是个壕啊
家里是开商场的，今年关门了。租的就是这样的底商。5千平方。一年210万。
你是个壕啊
12年相当于把所有购房款都退给你了，相当于一毛钱没赚，那开发商赚啥了
这是一种变相融资而已
mkxzdy 发表于 2015-1-3 13:38
12年相当于把所有购房款都退给你了，相当于一毛钱没赚，那开发商赚啥了
12年内商铺租赁收益归开发商。
12年相当于把所有购房款都退给你了，相当于一毛钱没赚，那开发商赚啥了
12年内商铺租赁收益归开发商。
红色信念 发表于 2015-1-3 13:42
这是一种变相融资而已
是啊，但是对个人而言，风险大不大，风险在哪啊？
这是一种变相融资而已
是啊，但是对个人而言，风险大不大，风险在哪啊？
12年内商铺租赁收益归开发商。
那你个人投资收益体现在哪呢
那你个人投资收益体现在哪呢
是啊，但是对个人而言，风险大不大，风险在哪啊？
风险在于12年后能否保持繁华撑起租金
能的话等于前12年你帮人赚钱，之后归你
风险在于12年后能否保持繁华撑起租金
能的话等于前12年你帮人赚钱，之后归你
mkxzdy 发表于 2015-1-3 13:53
那你个人投资收益体现在哪呢
当时在售楼部大概问了一下，12年下来返还收益大概购房款的115%。相当于12年后购房款全部返还，然后商铺产权仍归个人。但是12年后商铺如何运作，再根据那时的情况定。
mkxzdy 发表于 2015-1-3 13:53
那你个人投资收益体现在哪呢
当时在售楼部大概问了一下，12年下来返还收益大概购房款的115%。相当于12年后购房款全部返还，然后商铺产权仍归个人。但是12年后商铺如何运作，再根据那时的情况定。
当时在售楼部大概问了一下，12年下来返还收益大概购房款的115%。相当于12年后购房款全部返还，然后商铺 ...
所以这个要有点眼光，要看十年以上。另外还有一个风险就是开发商资金枯竭，付不出返还款，虽然有合同保证，但是真没钱时法院判你赢也没用了
所以这个要有点眼光，要看十年以上。另外还有一个风险就是开发商资金枯竭，付不出返还款，虽然有合同保证，但是真没钱时法院判你赢也没用了
頹人 发表于 2015-1-3 14:02
风险在于12年后能否保持繁华撑起租金
能的话等于前12年你帮人赚钱，之后归你
对，就是这个意思。商铺位于省会城市一环，按说位置不错，但现在城市综合体太多了，失败的也比比皆是。
主要是这种商铺由于不是独立的空间自己无法独立经营，必须通过开发商或者业主联合经营。12年后如果开发商出了问题，这种商铺经营很容易出问题，到时候就怕转手卖出去也困难，这也是我担心的地方。
风险在于12年后能否保持繁华撑起租金
能的话等于前12年你帮人赚钱，之后归你
对，就是这个意思。商铺位于省会城市一环，按说位置不错，但现在城市综合体太多了，失败的也比比皆是。
主要是这种商铺由于不是独立的空间自己无法独立经营，必须通过开发商或者业主联合经营。12年后如果开发商出了问题，这种商铺经营很容易出问题，到时候就怕转手卖出去也困难，这也是我担心的地方。
只要是这个地段以后一直繁华热闹 那就没问题。这个是前提
看地段，和周围的配套规划！
风险还是有滴。最好小心。
以前是一铺养3代，现在及未来是3代养一铺。
l949996 发表于 2015-1-3 13:10
这个当时没有问，即便是扣12%的税，还有7%多啊，我觉得也挺吸引人。就是不知这种商铺有没有什么风险。
7%多的年化收益还多啊？风险不见的小，和变相发债类似了，等于7%多的利率，12年期，债券是到期返本，这种是到期返还商铺的租赁权。12年的长期变相债，7%多的利率实在够低了！
这个当时没有问，即便是扣12%的税，还有7%多啊，我觉得也挺吸引人。就是不知这种商铺有没有什么风险。
7%多的年化收益还多啊？风险不见的小，和变相发债类似了，等于7%多的利率，12年期，债券是到期返本，这种是到期返还商铺的租赁权。12年的长期变相债，7%多的利率实在够低了！
足够的车位非常关键。
这种提前返款的模式不太好。变相涨价，划不来
好的商铺是买不来的，买来的商铺需要的是时间和运气
商铺分外铺和内铺，你这种是内铺，风险比较大，因为外铺的经营控制权在你手上，内铺在业场这里，简单的说，租你铺位的生意人，他要给你租金，给商场物业费，还要给商场各种名目繁多的费用，甚至商场搞促销的费用也会要他们分摊，他们这部分钱，租客基本没有能力抗拒（经常看到某某电脑城各柜台联合和卖场叫板，就这个事情，辛辛苦苦挣得钱，都给卖场盘剥了），所以，你的租金很难上去，遇到这个情况，卖都卖不掉，要投资就要买外铺来自: Android客户端
另外提醒一句，各地商铺都已经过剩了，如果不是好的地段或者潜在的好地段，很有可能脱手都难，现在投资房地产么，呵呵来自: Android客户端
风险很大，这样的店铺没有独立产权不可以独立经营。对于你无法掌控的财产，有胆量投资购买？
12年相当于把所有购房款都退给你了，相当于一毛钱没赚，那开发商赚啥了
期货，换个名字大家就不认识了。
期货，换个名字大家就不认识了。
红色信念 发表于 2015-1-3 13:42
这是一种变相融资而已
正解 大忽悠而已。
这是一种变相融资而已
正解 大忽悠而已。
无敌德粉 发表于 2015-1-3 17:12
另外提醒一句，各地商铺都已经过剩了，如果不是好的地段或者潜在的好地段，很有可能脱手都难，现在投资房地 ...
房产投资 地段第一！
另外提醒一句，各地商铺都已经过剩了，如果不是好的地段或者潜在的好地段，很有可能脱手都难，现在投资房地 ...
房产投资 地段第一！
地段，地产永远都是看地段
无敌德粉 发表于 2015-1-3 17:09
商铺分外铺和内铺，你这种是内铺，风险比较大，因为外铺的经营控制权在你手上，内铺在业场这里，简单的说， ...
是啊，在售楼部的时候说的我是热血沸腾啊，正好兜儿里有刚取出的2万现金，当时就有下定金的冲动，幸好当时冷静了一下。
可能我所需要的就是这种看得见的敲打，这个事情我得再观望一下，好好考虑考虑。
商铺分外铺和内铺，你这种是内铺，风险比较大，因为外铺的经营控制权在你手上，内铺在业场这里，简单的说， ...
是啊，在售楼部的时候说的我是热血沸腾啊，正好兜儿里有刚取出的2万现金，当时就有下定金的冲动，幸好当时冷静了一下。
可能我所需要的就是这种看得见的敲打，这个事情我得再观望一下，好好考虑考虑。
谢谢楼上各位热心的超人，这个事情我会好好考虑一下，多了解一下，再次感谢！
kasabulanka 发表于 2015-1-3 15:31
7%多的年化收益还多啊？风险不见的小，和变相发债类似了，等于7%多的利率，12年期，债券是到期返本，这种 ...
平时没接触过理财产品，平时和银行打交道最多的就是定期存换了，当时感觉7%多的收益率还可以，其实当时主要在意的是商铺的产权，现在看了各位说的，又从网上搜了搜，现在有了大概的了解，其实自己买的就是个看不见摸不着的东西，或许就是地面上的几块瓷砖，还不知道哪几块是自己的，即便买也需慎重考虑一下。
7%多的年化收益还多啊？风险不见的小，和变相发债类似了，等于7%多的利率，12年期，债券是到期返本，这种 ...
平时没接触过理财产品，平时和银行打交道最多的就是定期存换了，当时感觉7%多的收益率还可以，其实当时主要在意的是商铺的产权，现在看了各位说的，又从网上搜了搜，现在有了大概的了解，其实自己买的就是个看不见摸不着的东西，或许就是地面上的几块瓷砖，还不知道哪几块是自己的，即便买也需慎重考虑一下。
好吧，新年新气象，旧的不去，新的不来。
投资要谨慎啊。亏惨了。
投资要谨慎啊。亏惨了。
平时没接触过理财产品，平时和银行打交道最多的就是定期存换了，当时感觉7%多的收益率还可以，其实当时主 ...
不懂就来问 @(一-一)@
不懂就来问 @(一-一)@
这个明显的变相螎资，各种各样的统一经营内铺及商务酒店式公寓、统一经营的写字楼等，这种返租方式的地产产品，千万要慎重！
这个明显的变相螎资，各种各样的统一经营内铺及商务酒店式公寓、统一经营的写字楼等，这种返租方式的地产产 ...
有好地段的还是可以的，比你干别的强多了
有好地段的还是可以的，比你干别的强多了