由雷军和郁亮思考砍房价一半而思考出的新型房地产模式

刚才看到了这则新闻，觉得很有启发性，雷军的小米模式在一定程度上，确实算得上是房地产企业的破坏性创新。

郁亮想的办法是：首先，一批想买房、又嫌房价太贵的人组成合伙企业，把能拿出来买房的钱拿出来，筹资问题解决了；接着买地，不少房地产项目中地价占房价的比重也就是20%到30%；设计，不用像现在这样请顶级设计事务所，住房其实是很简单的需求，找一些好的户型在网上征求意见和修改，自己就可以完成；建筑施工安装，公司这么多，可以外包；销售，自己消化，连外包也不用，更不用去建豪华的“营销中心”。这样的模式，资金成本低，设计成本低，几乎没有营销成本，房价就会大大下降。

简单总结一下类似的想法，有这样几个特点

1.消费导向：做这种模式的人根本上是希望买便宜房子自己住，所以营销问题基本不存在，因为投资者本身就是消费者，他们的最终目的不是盈利，而是消费。

2.专业外包：类似于七十年代西方兴起的专业经理人和股权分散的大模式，因为买房者，也是这种模式下的消费者，本身并不是从事专业房地产开发的，所以无论是户型设计还是建设施工，这些都是他们所不具备的能力。他们本身大都有自己的工作，不可能像是包工头一样天天莅临指导。所以他们需要将不同的环节，外包给专业公司从事。

3.成本控制：这是最显著的一个特点，因为其诞生的主要原因就是为了规避可怕的高房价，所以在要素选择上，地段、环境、交通等因素会大幅度地让位给价格因素

4.周期延长：因为消费者从项目开始便投入整个流程中，所以无形中延长了整个购房的周期，所以很可能该模式下，从消费者决定买房、加入项目开始，整个过程将会长达3-5年的时间

因为郁亮的整个想法实际上是一个引子，相当多的因素并未考虑在内，本人不是房地产专业人士，不过专业与经济相关，所以姑且做一下“不切实际”的分析和阐述，这一种房地产模式应该如何运作。

在此罗列几个我的个人看法：

本模式可以推广的关键在于政府是否能够支持。毫无疑问众所周知，房地产是严审批和高管控的行业，如果政府不支持这种新模式，一切都是白扯。而且如果新模式一旦推广，将对房地产市场造成可能的破坏性杀伤，对于一些投入了大量资本的老式房地产商，可能是致命的，在现有环境下，被逼急了这群既得利益者，极有可能用各种非法和暴力的手段阻止新模式的推行。有公权力和法律的保驾护航，才是新模式能够成功开展的关键。

新模式必然是依托于互联网，类似于人人、微博、58同城等类型的Web2.0交互平台。如果全面推广起来时，这样一个网站将会覆盖全国各大主要城市，并在各地设置分公司办事处。房产消费者愿意花费更长的时间，来等待一个更加合理的价格，所以这类消费者往往会是刚毕业的年轻人、刚进城的乡镇居民、经济较为困难的弱势群体。平台应提供给同一地区的潜在消费者一个索引导向指标，我在此举个例子：

比如在政府的支持下，得到了一块建筑用地，位置一般，而且相对狭小，对于普通的开发商来说就是废地，但是新模式中，投资本小，运转可以灵活，服务性更强，所以运作这样一块土地也是有能力的。所以新模式有利于增加城市土地利用率，变废为宝，更有利于解决民政部门的一些烦恼。

首先，我们的平台将这个地块挂在网站上，供本地区消费者浏览，如果消费者有意愿，则选择加入，并上传自己的一些具体需求。

然后，公司将会对所有的需求进行细致化的数据分析，并且将每一项需求是否可以满足，满足后成本会增加多少做出说明，形成一份真实而权威的评估报告。

接下来，平台将安排数次真人面对面的恳谈会，所有需求购房者出席会议，并且由公司项目负责人进行主持，本着平等协商、民主共进的原则，所有的消费者将会在大家共同购买的这个房产商达成自己的共识，比如房子应该盖多高，绿化应该怎么搞，是不是应该建方便残疾人的斜坡等等。住房的户型应该是怎样的，外形应该如何。这样的一大好处就是在建造房子之前，就避免潜在的住房纠纷的产生，如果对于众人协商结果不满意的消费者，完全可以退出项目，而没有任何损失，并可以寻找其他的选项。

接着，在得到所有消费者达成的意见后，公司必须能够做出一个大致的报价，而且这份报价是具有强制性的，接受者可以继续进行，不接受者退出。这个价格同时也是相对于市场均价极低的，所以会带有比较强的吸引力，这也是我们推行新模式的初衷。同时，公司不得以任何借口给消费者提价，所以潜在可能发生影响价格的因素必须提前计算好，也应当留出一定的转寰空间。

公司与所有的消费者签订一份合同，这个时候就是住户们交定金的时候了，而且这笔钱数目并不会太大，对于普通的消费者来说应该是可以接受的。同时公司也应该借助其他的融资模式，特别是应该向政府公关，获得更为优越的融资成本，并且我认为，如果是小地块的楼盘，甚至没有融资，仅靠先期消费者的集资，就足以启动项目。

因为项目工程的不确定性很多，所以应适当引入金融保险业进入，规避可能的风险，确保消费者，也就是投资人的利益不受影响。

所有环节敲定后，项目正式进入建设阶段，公司会举办一次招标活动，卡死一个固定的报价和日期，能够完成的建筑公司进入其中。这一块我并不是特别明了，所以进一步的研究和其他人的帮助需求。同时在建筑过程中，由所有消费者（投资人）组成的质量监督委员会，将不定期对工程进行检查，出现问题及时解决，无法解决则寻求法律仲裁等模式，这样也能让消费者（投资人）掌握自己的房屋建设情况，从而更加放心。另外公司平台网站上实时对建筑项目做更新，不能亲临的消费者会对整个项目进行了解。并且所有投资人有权力向公司、承包公司询问一切的细节，包括建筑材料的安全性，包括材料成本、工期等，以切实保障消费者（投资人）的利益。

工程完成后，正式交钥匙之前，所有购房人需再度召开一次协商会议，仍旧由公司进行协调，主要决定选择什么样的物业，投标过程由公司帮助完成，符合要求和价格的物业公司获选。另外，如果住户对物业不满意，可以再度集合召开协商会议，并终止合同，选择新的物业。

有关金融问题，房主在没有建房之前就交上了“首付”，随后他们的按揭还款将转移到银行，再由银行转移给公司。如果本身银行就是公司的主要融资对象的话，那么这笔还款将直接还给银行，而公司并不参与。

————

以上仅为大体流程，不难看出如果这样进行下去，整个交易过程将会尽可能的把所有成本削减下来，当然作为平台的公司将不会赚多少钱。这也不一定，为什么呢？作为一个项目的周转人和协调者，虽然公司从前到后就是给投资人打下手，但公司仍旧有着如下几项重大便利：

1.平台广告投放和精准广告营销：因为登陆平台者基本上都是买房者，所以他们所需要的装修、家具等一系列的家装用品，都有着绝对的需求方。他们可以向这些家具公司、电器公司收取广告费用，并为他们进行有偿的营销活动。另外，对消费者而言，如果形成较大数量，完全可以更低价格获得所需的商品，经济实惠。本质上，团购买房跟团购买装修、买家具是一回事，渠道为王之下，平台的营收并不成问题。

2.其他服务，住房或小区中需要大量其他的服务性设施，如理发店、便利店、小药坊甚至健身房之类的设施，这一类的设施，都可以用公司的模式进行管理经营，如果在初始合同中规定了有关内容，那么实际的这些设施的股东将会是住户们，可以更为灵活的处理其中关节。另外，其他服务还比如金融服务、医疗服务等，借助大平台的优势，公司可以联络银行、保险公司等为住户提供以上便利。

3.运作成本优势，小型项目好上手、好运作，成本低，如果管控合理，并由投资人自己出面一些问题时，其实公司需要做的就是跑政府、搞调研、做计算、搞招标、做监督。

————

新模式的优点在哪里：

太多了，但主要的就是两条：1.性价比高到先行的房地产商难以想象，因为本身经营不以在建筑成本、营销成本上下功夫，所以可以把房价拦腰斩断毫无问题。2.彻底的把权力交给消费者，消费者掌握一切，避免可能的纠纷，增强消费者的参与和满意度，这种模式毫无疑问也会增强住户的人际交流和理解，促进和谐，保障大家的利益更不必多说。

启动这样的公司有什么好处：资金需求量不大，靠谱的政府都会支持，对于现在的打房意义巨大。

再次引用新闻中的一段话，“没有成功的企业，只有时代的企业”。生产力和人民生活水平的提高不仅仅是可以靠生产资料和产品的累加完成，更优越的生产制度毫无疑问带来的好处更多。

现在就是一个问题：政府敢不敢这么大胆用这样的方式，保不保得住这样的经营模式。

刚才看到了这则新闻，觉得很有启发性，雷军的小米模式在一定程度上，确实算得上是房地产企业的破坏性创新。

郁亮想的办法是：首先，一批想买房、又嫌房价太贵的人组成合伙企业，把能拿出来买房的钱拿出来，筹资问题解决了；接着买地，不少房地产项目中地价占房价的比重也就是20%到30%；设计，不用像现在这样请顶级设计事务所，住房其实是很简单的需求，找一些好的户型在网上征求意见和修改，自己就可以完成；建筑施工安装，公司这么多，可以外包；销售，自己消化，连外包也不用，更不用去建豪华的“营销中心”。这样的模式，资金成本低，设计成本低，几乎没有营销成本，房价就会大大下降。

简单总结一下类似的想法，有这样几个特点

1.消费导向：做这种模式的人根本上是希望买便宜房子自己住，所以营销问题基本不存在，因为投资者本身就是消费者，他们的最终目的不是盈利，而是消费。

2.专业外包：类似于七十年代西方兴起的专业经理人和股权分散的大模式，因为买房者，也是这种模式下的消费者，本身并不是从事专业房地产开发的，所以无论是户型设计还是建设施工，这些都是他们所不具备的能力。他们本身大都有自己的工作，不可能像是包工头一样天天莅临指导。所以他们需要将不同的环节，外包给专业公司从事。

3.成本控制：这是最显著的一个特点，因为其诞生的主要原因就是为了规避可怕的高房价，所以在要素选择上，地段、环境、交通等因素会大幅度地让位给价格因素

4.周期延长：因为消费者从项目开始便投入整个流程中，所以无形中延长了整个购房的周期，所以很可能该模式下，从消费者决定买房、加入项目开始，整个过程将会长达3-5年的时间

因为郁亮的整个想法实际上是一个引子，相当多的因素并未考虑在内，本人不是房地产专业人士，不过专业与经济相关，所以姑且做一下“不切实际”的分析和阐述，这一种房地产模式应该如何运作。

在此罗列几个我的个人看法：

本模式可以推广的关键在于政府是否能够支持。毫无疑问众所周知，房地产是严审批和高管控的行业，如果政府不支持这种新模式，一切都是白扯。而且如果新模式一旦推广，将对房地产市场造成可能的破坏性杀伤，对于一些投入了大量资本的老式房地产商，可能是致命的，在现有环境下，被逼急了这群既得利益者，极有可能用各种非法和暴力的手段阻止新模式的推行。有公权力和法律的保驾护航，才是新模式能够成功开展的关键。

新模式必然是依托于互联网，类似于人人、微博、58同城等类型的Web2.0交互平台。如果全面推广起来时，这样一个网站将会覆盖全国各大主要城市，并在各地设置分公司办事处。房产消费者愿意花费更长的时间，来等待一个更加合理的价格，所以这类消费者往往会是刚毕业的年轻人、刚进城的乡镇居民、经济较为困难的弱势群体。平台应提供给同一地区的潜在消费者一个索引导向指标，我在此举个例子：

比如在政府的支持下，得到了一块建筑用地，位置一般，而且相对狭小，对于普通的开发商来说就是废地，但是新模式中，投资本小，运转可以灵活，服务性更强，所以运作这样一块土地也是有能力的。所以新模式有利于增加城市土地利用率，变废为宝，更有利于解决民政部门的一些烦恼。

首先，我们的平台将这个地块挂在网站上，供本地区消费者浏览，如果消费者有意愿，则选择加入，并上传自己的一些具体需求。

然后，公司将会对所有的需求进行细致化的数据分析，并且将每一项需求是否可以满足，满足后成本会增加多少做出说明，形成一份真实而权威的评估报告。

接下来，平台将安排数次真人面对面的恳谈会，所有需求购房者出席会议，并且由公司项目负责人进行主持，本着平等协商、民主共进的原则，所有的消费者将会在大家共同购买的这个房产商达成自己的共识，比如房子应该盖多高，绿化应该怎么搞，是不是应该建方便残疾人的斜坡等等。住房的户型应该是怎样的，外形应该如何。这样的一大好处就是在建造房子之前，就避免潜在的住房纠纷的产生，如果对于众人协商结果不满意的消费者，完全可以退出项目，而没有任何损失，并可以寻找其他的选项。

接着，在得到所有消费者达成的意见后，公司必须能够做出一个大致的报价，而且这份报价是具有强制性的，接受者可以继续进行，不接受者退出。这个价格同时也是相对于市场均价极低的，所以会带有比较强的吸引力，这也是我们推行新模式的初衷。同时，公司不得以任何借口给消费者提价，所以潜在可能发生影响价格的因素必须提前计算好，也应当留出一定的转寰空间。

公司与所有的消费者签订一份合同，这个时候就是住户们交定金的时候了，而且这笔钱数目并不会太大，对于普通的消费者来说应该是可以接受的。同时公司也应该借助其他的融资模式，特别是应该向政府公关，获得更为优越的融资成本，并且我认为，如果是小地块的楼盘，甚至没有融资，仅靠先期消费者的集资，就足以启动项目。

因为项目工程的不确定性很多，所以应适当引入金融保险业进入，规避可能的风险，确保消费者，也就是投资人的利益不受影响。

所有环节敲定后，项目正式进入建设阶段，公司会举办一次招标活动，卡死一个固定的报价和日期，能够完成的建筑公司进入其中。这一块我并不是特别明了，所以进一步的研究和其他人的帮助需求。同时在建筑过程中，由所有消费者（投资人）组成的质量监督委员会，将不定期对工程进行检查，出现问题及时解决，无法解决则寻求法律仲裁等模式，这样也能让消费者（投资人）掌握自己的房屋建设情况，从而更加放心。另外公司平台网站上实时对建筑项目做更新，不能亲临的消费者会对整个项目进行了解。并且所有投资人有权力向公司、承包公司询问一切的细节，包括建筑材料的安全性，包括材料成本、工期等，以切实保障消费者（投资人）的利益。

工程完成后，正式交钥匙之前，所有购房人需再度召开一次协商会议，仍旧由公司进行协调，主要决定选择什么样的物业，投标过程由公司帮助完成，符合要求和价格的物业公司获选。另外，如果住户对物业不满意，可以再度集合召开协商会议，并终止合同，选择新的物业。

有关金融问题，房主在没有建房之前就交上了“首付”，随后他们的按揭还款将转移到银行，再由银行转移给公司。如果本身银行就是公司的主要融资对象的话，那么这笔还款将直接还给银行，而公司并不参与。

————

以上仅为大体流程，不难看出如果这样进行下去，整个交易过程将会尽可能的把所有成本削减下来，当然作为平台的公司将不会赚多少钱。这也不一定，为什么呢？作为一个项目的周转人和协调者，虽然公司从前到后就是给投资人打下手，但公司仍旧有着如下几项重大便利：

1.平台广告投放和精准广告营销：因为登陆平台者基本上都是买房者，所以他们所需要的装修、家具等一系列的家装用品，都有着绝对的需求方。他们可以向这些家具公司、电器公司收取广告费用，并为他们进行有偿的营销活动。另外，对消费者而言，如果形成较大数量，完全可以更低价格获得所需的商品，经济实惠。本质上，团购买房跟团购买装修、买家具是一回事，渠道为王之下，平台的营收并不成问题。

2.其他服务，住房或小区中需要大量其他的服务性设施，如理发店、便利店、小药坊甚至健身房之类的设施，这一类的设施，都可以用公司的模式进行管理经营，如果在初始合同中规定了有关内容，那么实际的这些设施的股东将会是住户们，可以更为灵活的处理其中关节。另外，其他服务还比如金融服务、医疗服务等，借助大平台的优势，公司可以联络银行、保险公司等为住户提供以上便利。

3.运作成本优势，小型项目好上手、好运作，成本低，如果管控合理，并由投资人自己出面一些问题时，其实公司需要做的就是跑政府、搞调研、做计算、搞招标、做监督。

————

新模式的优点在哪里：

太多了，但主要的就是两条：1.性价比高到先行的房地产商难以想象，因为本身经营不以在建筑成本、营销成本上下功夫，所以可以把房价拦腰斩断毫无问题。2.彻底的把权力交给消费者，消费者掌握一切，避免可能的纠纷，增强消费者的参与和满意度，这种模式毫无疑问也会增强住户的人际交流和理解，促进和谐，保障大家的利益更不必多说。

启动这样的公司有什么好处：资金需求量不大，靠谱的政府都会支持，对于现在的打房意义巨大。

再次引用新闻中的一段话，“没有成功的企业，只有时代的企业”。生产力和人民生活水平的提高不仅仅是可以靠生产资料和产品的累加完成，更优越的生产制度毫无疑问带来的好处更多。

现在就是一个问题：政府敢不敢这么大胆用这样的方式，保不保得住这样的经营模式。