重庆地票制度可供全国借鉴 黄奇帆

城市化、工业化和农业现代化是我国近几十年发展的一个主要趋势。绕不过去的问题之一就是，城市化过程中，城市土地越来越紧张，房价越来越高，而农村的耕地又不断减少，以至于18亿亩耕地红线守不住。

为什么我国这30年耕地在不断减少？很重要的一个原因是，从城市和农村居民的居住状态来说有一个基本现象，即城市的人均建设性用地一般是100平方米，而农村的人均建设性用地一般要250到300平方米，全世界都如此。

当有1亿农民进了城，在城里安居落户后，城市用地刚性地要增加100亿平方米，也就是1万平方公里，那么相应在农村的地自然就退出复垦为耕地，就是退出2.5万平方公里。所以，在这样一个自然过程中，全世界的宏观潮流用10年、100年看都是耕地增加的过程，没有哪个国家出现中国这样城市用地这么紧张的。

我国城市用地紧张是不是因为城市浪费？也不是。为什么会紧张？是因为2亿多农民进城后，城市化率增加到超过50%，而这些农民在农村的建设性用地基本没有减少，两头占地，也就变成350平方米。这是中国土地紧张的根本体制性的问题。

每年建设部和国土部审批的土地是800多万亩土地的指标，耕地变城市建设用地，这是硬性增加的。10年就八九千万亩，再加上各地总有一些没有经过报批就使用的违规用地，所以10年间去掉1亿亩，是刚性的。然而，农村又没有把农村建设性用地减少1亿亩，所以中国耕地就从20多亿亩减少到现在的18亿亩。

我们不能将进城农民的土地、宅基地拿回来复垦为耕地，那是农民的私人产权，不能被剥夺。这也是中国的一个现实。那么怎么化解这个问题？重庆在这个问题上做了探索，建了一个地票交易所，重庆拥有全国唯一的地票交易所。

当进城农民在城里落户以后，如果他觉得自己的宅基地实在没有用处，可以交给政府复垦为耕地，他可以拿到地票交易所交易，同时房产商要征农民的地需要地票指标。一亩地票的价格如果是20万，除掉复垦成本，剩下的就给农民。

这样的地票交易，对大城市的郊区来说没有意义，因为它的级差地租明显摆在那里，征地动迁的过程就会体现这个价值。但是如果在一个城市1000公里外的山沟里，一亩宅基地上面的所有房子可能只能卖两三万元；当他把房子拆了复垦为耕地后，级差地租的效应使得城市房产商愿意出20万元一亩购入，这个指标征的是大城市周边的农村居民用地，这个时候就产生级差地租效应。这将实现大城市反哺大农村，工业化推动农业化。

实行地票交易是一举三得的事。对进城的农民来说，他闲置的宅基地复垦为耕地，自己得到了一笔收入，这笔收入可以作为他进城的资金。二是，对农村和城市来说，城乡统筹耕地宏观上得到了保护。三是，重庆的城市化进程会加快，发展速度也可相应加快。因为国家一年批800万亩耕地指标给各个省市，而地票相当于市场配置指标，不需要国家批，这个过程中如果多了三五万亩的地票指标，就等于计划指标之外，多了一些市场指标。

地票制度目前在重庆的探索，已经搞了4年，还是非常合理的。我认为这项制度对整个国家有意义，能实现宏观长远的城乡建设性用地综合平衡，最后城市供地能得到保障，房地产价格也不会因土地太少而变得畸形高涨，同时农村的耕地又能得到保护。

（本文是作者在中欧国际工商学院主办的“2013年第二届中国国际农商高峰论坛”上的讲话，有删节。）

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城市化、工业化和农业现代化是我国近几十年发展的一个主要趋势。绕不过去的问题之一就是，城市化过程中，城市土地越来越紧张，房价越来越高，而农村的耕地又不断减少，以至于18亿亩耕地红线守不住。

为什么我国这30年耕地在不断减少？很重要的一个原因是，从城市和农村居民的居住状态来说有一个基本现象，即城市的人均建设性用地一般是100平方米，而农村的人均建设性用地一般要250到300平方米，全世界都如此。

当有1亿农民进了城，在城里安居落户后，城市用地刚性地要增加100亿平方米，也就是1万平方公里，那么相应在农村的地自然就退出复垦为耕地，就是退出2.5万平方公里。所以，在这样一个自然过程中，全世界的宏观潮流用10年、100年看都是耕地增加的过程，没有哪个国家出现中国这样城市用地这么紧张的。

我国城市用地紧张是不是因为城市浪费？也不是。为什么会紧张？是因为2亿多农民进城后，城市化率增加到超过50%，而这些农民在农村的建设性用地基本没有减少，两头占地，也就变成350平方米。这是中国土地紧张的根本体制性的问题。

每年建设部和国土部审批的土地是800多万亩土地的指标，耕地变城市建设用地，这是硬性增加的。10年就八九千万亩，再加上各地总有一些没有经过报批就使用的违规用地，所以10年间去掉1亿亩，是刚性的。然而，农村又没有把农村建设性用地减少1亿亩，所以中国耕地就从20多亿亩减少到现在的18亿亩。

我们不能将进城农民的土地、宅基地拿回来复垦为耕地，那是农民的私人产权，不能被剥夺。这也是中国的一个现实。那么怎么化解这个问题？重庆在这个问题上做了探索，建了一个地票交易所，重庆拥有全国唯一的地票交易所。

当进城农民在城里落户以后，如果他觉得自己的宅基地实在没有用处，可以交给政府复垦为耕地，他可以拿到地票交易所交易，同时房产商要征农民的地需要地票指标。一亩地票的价格如果是20万，除掉复垦成本，剩下的就给农民。

这样的地票交易，对大城市的郊区来说没有意义，因为它的级差地租明显摆在那里，征地动迁的过程就会体现这个价值。但是如果在一个城市1000公里外的山沟里，一亩宅基地上面的所有房子可能只能卖两三万元；当他把房子拆了复垦为耕地后，级差地租的效应使得城市房产商愿意出20万元一亩购入，这个指标征的是大城市周边的农村居民用地，这个时候就产生级差地租效应。这将实现大城市反哺大农村，工业化推动农业化。

实行地票交易是一举三得的事。对进城的农民来说，他闲置的宅基地复垦为耕地，自己得到了一笔收入，这笔收入可以作为他进城的资金。二是，对农村和城市来说，城乡统筹耕地宏观上得到了保护。三是，重庆的城市化进程会加快，发展速度也可相应加快。因为国家一年批800万亩耕地指标给各个省市，而地票相当于市场配置指标，不需要国家批，这个过程中如果多了三五万亩的地票指标，就等于计划指标之外，多了一些市场指标。

地票制度目前在重庆的探索，已经搞了4年，还是非常合理的。我认为这项制度对整个国家有意义，能实现宏观长远的城乡建设性用地综合平衡，最后城市供地能得到保障，房地产价格也不会因土地太少而变得畸形高涨，同时农村的耕地又能得到保护。

（本文是作者在中欧国际工商学院主办的“2013年第二届中国国际农商高峰论坛”上的讲话，有删节。）

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