黯然落地

“新国五条”是上一届政府与房价搏斗中打出的最后一拳。其中，向二手房征收差额20%重税的条文，不仅引起舆论一片哗然，更引发了抢房潮和离婚潮。

在以往的历次调控中，政府从限购、限贷到限制单身人士购二套房，再到征收重税，手段越来越严厉，而房价却越调越高。这场奇怪的赛跑，依然没有尽头。

“新国五条”能走多远？很多人在观望。

作为上届政府楼市调控收官之作，“新国五条”颁布整整一个月后，才有近20个省市出台了地方版细则。除了广东是截止日期前一周交的“作业”，其他省市几乎都扎堆熬到最后两天才交。

2013年3月30日下午六点，北京、上海前后相差几分钟放出了消息，重庆、合肥等随即跟进。在这个乍暖还寒的周末，很多人都在等着这些消息。

楼市调控十年，还没有哪一次新政的出台过程如此曲折，并惹来如此多的争议。从中央总则到中央细则，再到地方细则，质疑声一直不断。

中央总则和中央细则公布的时间点分别是2月20日和3月1日，但都是在2月20日的国务院常务会议上敲定的。据一位住建部官员透露，在上届政府的最后一场国务院常务会议之前，住建部上报了数个楼市调控的方案，以供挑选，最后脱颖而出的是包括“售房个人所得税严格按照差价20%征收”的那一套方案。

新国五条中，“20%”最新鲜，也最刺激人神经，2月20日的总则里没说，却骤然出现在了3月1日颁布的细则中，直接导致舆论对楼市调控收官之作的评价从“最温柔”变成了“最严厉”。

再严厉的政策，也需要具体的执行措施和开始的时间节点。这一点，3月1日的中央细则里没说。于是，焦点再一次转移到地方政府身上。

2013年3月，一年一度的两会召开，新一届中央政府履新，国务院机构改革拉开帷幕，中国人民最关心的楼市也是一派忙碌景象。政策所带来的恐慌，让过户大厅被踏破了门槛，民政局排起了长队，专家们说破了嘴皮，地方政府忙着在大限之前交出“作业”。




2013年3月中国主要城市住宅市场交易情况。数据来源：中国指数研究院 （李夏同/图）

“抄作业”

中央细则留下的填空题（具体措施和开始时点），只有北京填了上去。

3月30日，北京版细则“京19条”公布，要求对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。时间节点是3月31日，以网签为准。

4月2日，北京市地税局又专门发布了关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答，详细规定了不同类型不同年限房屋计税以及抵扣税款的办法。为了做好新旧征税办法的衔接，北京建委暂停了网签，4月7日再重新开闸。

上海、重庆等为数有限的城市算是做了一半的填空题，和北京一样，要求依法严格按照20%计征转让住房的个人所得税，但是至今还没有税务部门跟进出台具体办法和征收节点。

“市地税局还没有下文，也不知道会不会有下文，所以我们现在一切老样子。”上海地税一位工作人员告诉南方周末记者。

重庆地税虽然也没下文，但是一些区县的收税窗口除了符合“交易满五年并且是卖家唯一住房”条件的继续免征之外，其他类型的干脆暂停了办理。

广东、深圳等地细则的措辞更加模糊，强调了要严格执行中央细则中有关转让住房个人所得税的规定，但通篇都没有出现20%的字眼。

更多省市连模糊了措辞的税收条款都没有提及，只是公布了本年度当地房价调控目标，顺带强调了限购、限贷、扩大供给等老办法。惜字如金的南京市政府，3月31日发布的地方文件只用了不到140字，被网民戏称为“微博细则”。

严格来说并无过错，3月1日发布的中央细则只是要求“除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市在一季度公布2013年度的房价控制目标”，并没有对其他调控条款的地方细则作出硬性规定。只是在两会期间，住建部副部长齐骥曾经表态称，3月底地方政府要公布地方调控细则。

截至4月1日，这35个城市均已公布2013年度房价控制目标，且目标基本一致：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。2012年，这些一二线城市的人均可支配收入涨幅基本徘徊在10%上下。

“这就好像老师布置了一份作业，课代表做了一份粗略版以供参考，结果同学们还是不知道怎么细化或者不想细化，干脆直接照抄了一部分，交差了事。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军直言“新国五条实质上破产了”。

离婚潮

在地方细则中，最引人注目的是北京版细则中，针对俨然成风的为买卖房屋而假离婚的现象，将京籍单身男女的限购套数从2套减少到了1套。

不过，这项政策并不新鲜，上海自2012年就开始实行了，但并没有止住“离婚复婚”的势头。据统计，2012年上海市办理协议离婚登记43964对，增长了13%。最有意思的是，办理复婚登记的竟然有8068对，比2011年增加了23%。

“家和工程”上海工作基地近日接待了很多“买房假离婚”的咨询，这是一家开通24小时婚姻咨询热线的公益组织。基地副总干事明丽碰到过假离婚变成真离婚的，也碰到过假离婚伤感情的事。

五十多岁的王女士是上海一家外企的中层干部，丈夫经商，两人名下拥有两套住房。今年想给儿子买套结婚用的新房，因为按照上海限购政策买不了，丈夫就提议“要不试试假离婚”。

不太放心的王女士前去咨询，明丽的建议是假离婚也可，但两套住房全部过户到王女士名下。没想到丈夫勃然大怒：“怎么可以这样？！我是一家之主！”假离婚没有离成，一直以为夫妻两人感情很好的王女士心里很不是滋味。

“恐慌性购房”正在出现。来自金丰易居&佑威联合研究中心的数据显示，2013年3月，上海市商品住宅成交面积达到153.8万平方米，环比上涨179.7%，达到了2009年12月以来近4年的最高点。

“身边的买房假离婚案例太多了，政策不应该诱发这样的行为。”正因为此，3月8日，房产咨询公司“上海方方工作室”的总咨询师胡宗亘在应邀去上海市政府提供细则建议时提出，或许应该限制离婚一年内人士的买房资格。

只是，在重获购房资格以及首付款比例减少的巨大利益诱惑下，什么样的政策限制恐怕都能找到漏洞可钻。

“一觉醒来，忽然想明白单身限购也不能阻挡离婚潮，离婚后房子全部过户到一个人的名下，另一个不是还能买房了吗？”京版细则第二天，前任中房集团董事长孟晓苏在微博上如此写道。本次楼市调控新政，激起了这位1998年房改小组组长的批判热情，撰文《调控十年祭》炮轰十年楼市调控，在网上流传甚广。

在孟晓苏看来，唯有商品房和保障房双轨运行、增加供给，才是为中国楼市解毒的正解。胡宗亘在本次为上海市政府建言献策中，也给出了一条增加供给的方案，就是将“20%”的时间节点推迟到7月1日执行，并且加快房产税的推行，这样还能逼出一部分二手房市场上的存量，也不至于恐慌的人群纷纷挤在3月份抢点过户。

只是，眼下看来，地方政府真正考量的，还是楼市波动对地方财政的影响。根据伟业我爱我家的统计数据，2013年一季度，一线城市土地出让吸金912亿元，同比上涨281.7%，一扫去年颓势。北京表现最为抢眼，卖地480亿元，同比大增4倍。




百城房价环比涨幅走势示意图。 （东方IC/图）

征税的难题

新国五条诞生一月之余，即陷难产之尴尬境地，为何一定要赶在新老中央政府交替之际出台？谈及这个业界颇多猜测和疑问的话题，前述住建部官员一直在强调“很简单”这三个字，不过是一以贯之的思路——房价上来了，赶紧压一压。

2012年，在限购政策没有任何改变的背景之下，憋了两年多的楼市开始回暖。上半年成交量回来了，下半年价格也重攀高点，北上广深等一线城市在过去几个月内都上涨了一到两成。

如果严格执行“20%”，楼市将会怎么演变？在浙江一家大型开发商的副总看来，二手房市场肯定会冰封至少三到六个月，新房市场也不能因祸得福，“如果二手房市场通道受阻，为了投资甚至只是要改善居住的人在出手购买新房时，也还是会谨慎很多，只有真正的刚需才会被推向新房市场。”

中央细则刚刚出台之时，这位业内人士还颇为担忧了一阵子，当时整个杭州楼市一片火爆，价格再攀高峰，他担心才恢复了半年的市场只能昙花一现。这几日的地方细则纷纷出台后，他重新保持了谨慎乐观。“各地细则都是国五条的翻版，没有实质意义，除了北京，都没有更严厉。”

不过，包括这位浙江开发商在内的很多业内人士在接受南方周末记者采访时都表示，即便严格落实这项税收政策，如果没有其他的配套调控，结果可能还是重回老路——调控十年，房价越调越高。

但是，面对地方政府交上来这些原样照抄的“作业”，住建部政策研究室研究员王珏林还是感觉颇为不妥。“即便是一项救急的政策，地方政府也应该跟中央政府保持一致。否则，调控这盘棋怎么都下不好。”

地方政府并不觉得自己“没有保持一致”。南方周末记者向一位相熟的成都市政府官员询问为何没有出台可操作的细则，在保证匿名的前提下，这位官员依然诚恳回答道，“严格执行是必须的，我们已经出台了地方的调控文件，更具体的细则，地税部门正在制定之中。”

深圳一位业内人士告诉南方周末记者，她在跟深圳市国土建设部门沟通时，对方明确表示，“我们其实一直在执行相关的税务规定，深圳版细则中那样的表述，不叫模糊，叫做尊重现实。”

“相关税务规定”，指的是按照2006年国税总局关于住房转让个人所得税的最新规定：能够核实房屋原值的，按照价差的20%计税；不能核实的，按照成交总价的1%征收。“新国五条要求按照价差的20%计税，但现实中确实存在无法核实原值的情况。”

根据多方求证，即便是在一线城市，二手房交易系统与税收系统连接的完备基本上是在2005年前后实现的。所以，京版细则里依然有这样一段话：“纳税人不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算”。此外，京版细则还不得不详细规定了公房、经济适用房、回迁房等各种商品房之外的房屋原值如何计算。

世华地产市场研究中心总监肖小平指出，新的征税方法还面临着很多现实的难题：“2010年之前二手房市场普遍存在严重的阴阳合同问题，当时买卖房屋的计税价格几乎都是按照房屋最初的价格计算的，这就意味着巨大的价差。”

按照中国现行税法，地方政府并没有修改税种内容的权力。但直至今日，国税总局并没有对2006年的相关规定作出任何修改。所以，即便是北京市政府，也没有完全取消按全额1%征收的条款，只能在现存法律范围之内，尽量填补执行环节可能存在的漏洞。根据媒体报道，这也是在专门讨论细则的北京市长办公会议上争论的焦点内容之一。
http://www.infzm.com/content/89493
“新国五条”是上一届政府与房价搏斗中打出的最后一拳。其中，向二手房征收差额20%重税的条文，不仅引起舆论一片哗然，更引发了抢房潮和离婚潮。

在以往的历次调控中，政府从限购、限贷到限制单身人士购二套房，再到征收重税，手段越来越严厉，而房价却越调越高。这场奇怪的赛跑，依然没有尽头。

“新国五条”能走多远？很多人在观望。

作为上届政府楼市调控收官之作，“新国五条”颁布整整一个月后，才有近20个省市出台了地方版细则。除了广东是截止日期前一周交的“作业”，其他省市几乎都扎堆熬到最后两天才交。

2013年3月30日下午六点，北京、上海前后相差几分钟放出了消息，重庆、合肥等随即跟进。在这个乍暖还寒的周末，很多人都在等着这些消息。

楼市调控十年，还没有哪一次新政的出台过程如此曲折，并惹来如此多的争议。从中央总则到中央细则，再到地方细则，质疑声一直不断。

中央总则和中央细则公布的时间点分别是2月20日和3月1日，但都是在2月20日的国务院常务会议上敲定的。据一位住建部官员透露，在上届政府的最后一场国务院常务会议之前，住建部上报了数个楼市调控的方案，以供挑选，最后脱颖而出的是包括“售房个人所得税严格按照差价20%征收”的那一套方案。

新国五条中，“20%”最新鲜，也最刺激人神经，2月20日的总则里没说，却骤然出现在了3月1日颁布的细则中，直接导致舆论对楼市调控收官之作的评价从“最温柔”变成了“最严厉”。

再严厉的政策，也需要具体的执行措施和开始的时间节点。这一点，3月1日的中央细则里没说。于是，焦点再一次转移到地方政府身上。

2013年3月，一年一度的两会召开，新一届中央政府履新，国务院机构改革拉开帷幕，中国人民最关心的楼市也是一派忙碌景象。政策所带来的恐慌，让过户大厅被踏破了门槛，民政局排起了长队，专家们说破了嘴皮，地方政府忙着在大限之前交出“作业”。




2013年3月中国主要城市住宅市场交易情况。数据来源：中国指数研究院 （李夏同/图）

“抄作业”

中央细则留下的填空题（具体措施和开始时点），只有北京填了上去。

3月30日，北京版细则“京19条”公布，要求对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。时间节点是3月31日，以网签为准。

4月2日，北京市地税局又专门发布了关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答，详细规定了不同类型不同年限房屋计税以及抵扣税款的办法。为了做好新旧征税办法的衔接，北京建委暂停了网签，4月7日再重新开闸。

上海、重庆等为数有限的城市算是做了一半的填空题，和北京一样，要求依法严格按照20%计征转让住房的个人所得税，但是至今还没有税务部门跟进出台具体办法和征收节点。

“市地税局还没有下文，也不知道会不会有下文，所以我们现在一切老样子。”上海地税一位工作人员告诉南方周末记者。

重庆地税虽然也没下文，但是一些区县的收税窗口除了符合“交易满五年并且是卖家唯一住房”条件的继续免征之外，其他类型的干脆暂停了办理。

广东、深圳等地细则的措辞更加模糊，强调了要严格执行中央细则中有关转让住房个人所得税的规定，但通篇都没有出现20%的字眼。

更多省市连模糊了措辞的税收条款都没有提及，只是公布了本年度当地房价调控目标，顺带强调了限购、限贷、扩大供给等老办法。惜字如金的南京市政府，3月31日发布的地方文件只用了不到140字，被网民戏称为“微博细则”。

严格来说并无过错，3月1日发布的中央细则只是要求“除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市在一季度公布2013年度的房价控制目标”，并没有对其他调控条款的地方细则作出硬性规定。只是在两会期间，住建部副部长齐骥曾经表态称，3月底地方政府要公布地方调控细则。

截至4月1日，这35个城市均已公布2013年度房价控制目标，且目标基本一致：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。2012年，这些一二线城市的人均可支配收入涨幅基本徘徊在10%上下。

“这就好像老师布置了一份作业，课代表做了一份粗略版以供参考，结果同学们还是不知道怎么细化或者不想细化，干脆直接照抄了一部分，交差了事。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军直言“新国五条实质上破产了”。

离婚潮

在地方细则中，最引人注目的是北京版细则中，针对俨然成风的为买卖房屋而假离婚的现象，将京籍单身男女的限购套数从2套减少到了1套。

不过，这项政策并不新鲜，上海自2012年就开始实行了，但并没有止住“离婚复婚”的势头。据统计，2012年上海市办理协议离婚登记43964对，增长了13%。最有意思的是，办理复婚登记的竟然有8068对，比2011年增加了23%。

“家和工程”上海工作基地近日接待了很多“买房假离婚”的咨询，这是一家开通24小时婚姻咨询热线的公益组织。基地副总干事明丽碰到过假离婚变成真离婚的，也碰到过假离婚伤感情的事。

五十多岁的王女士是上海一家外企的中层干部，丈夫经商，两人名下拥有两套住房。今年想给儿子买套结婚用的新房，因为按照上海限购政策买不了，丈夫就提议“要不试试假离婚”。

不太放心的王女士前去咨询，明丽的建议是假离婚也可，但两套住房全部过户到王女士名下。没想到丈夫勃然大怒：“怎么可以这样？！我是一家之主！”假离婚没有离成，一直以为夫妻两人感情很好的王女士心里很不是滋味。

“恐慌性购房”正在出现。来自金丰易居&佑威联合研究中心的数据显示，2013年3月，上海市商品住宅成交面积达到153.8万平方米，环比上涨179.7%，达到了2009年12月以来近4年的最高点。

“身边的买房假离婚案例太多了，政策不应该诱发这样的行为。”正因为此，3月8日，房产咨询公司“上海方方工作室”的总咨询师胡宗亘在应邀去上海市政府提供细则建议时提出，或许应该限制离婚一年内人士的买房资格。

只是，在重获购房资格以及首付款比例减少的巨大利益诱惑下，什么样的政策限制恐怕都能找到漏洞可钻。

“一觉醒来，忽然想明白单身限购也不能阻挡离婚潮，离婚后房子全部过户到一个人的名下，另一个不是还能买房了吗？”京版细则第二天，前任中房集团董事长孟晓苏在微博上如此写道。本次楼市调控新政，激起了这位1998年房改小组组长的批判热情，撰文《调控十年祭》炮轰十年楼市调控，在网上流传甚广。

在孟晓苏看来，唯有商品房和保障房双轨运行、增加供给，才是为中国楼市解毒的正解。胡宗亘在本次为上海市政府建言献策中，也给出了一条增加供给的方案，就是将“20%”的时间节点推迟到7月1日执行，并且加快房产税的推行，这样还能逼出一部分二手房市场上的存量，也不至于恐慌的人群纷纷挤在3月份抢点过户。

只是，眼下看来，地方政府真正考量的，还是楼市波动对地方财政的影响。根据伟业我爱我家的统计数据，2013年一季度，一线城市土地出让吸金912亿元，同比上涨281.7%，一扫去年颓势。北京表现最为抢眼，卖地480亿元，同比大增4倍。




百城房价环比涨幅走势示意图。 （东方IC/图）

征税的难题

新国五条诞生一月之余，即陷难产之尴尬境地，为何一定要赶在新老中央政府交替之际出台？谈及这个业界颇多猜测和疑问的话题，前述住建部官员一直在强调“很简单”这三个字，不过是一以贯之的思路——房价上来了，赶紧压一压。

2012年，在限购政策没有任何改变的背景之下，憋了两年多的楼市开始回暖。上半年成交量回来了，下半年价格也重攀高点，北上广深等一线城市在过去几个月内都上涨了一到两成。

如果严格执行“20%”，楼市将会怎么演变？在浙江一家大型开发商的副总看来，二手房市场肯定会冰封至少三到六个月，新房市场也不能因祸得福，“如果二手房市场通道受阻，为了投资甚至只是要改善居住的人在出手购买新房时，也还是会谨慎很多，只有真正的刚需才会被推向新房市场。”

中央细则刚刚出台之时，这位业内人士还颇为担忧了一阵子，当时整个杭州楼市一片火爆，价格再攀高峰，他担心才恢复了半年的市场只能昙花一现。这几日的地方细则纷纷出台后，他重新保持了谨慎乐观。“各地细则都是国五条的翻版，没有实质意义，除了北京，都没有更严厉。”

不过，包括这位浙江开发商在内的很多业内人士在接受南方周末记者采访时都表示，即便严格落实这项税收政策，如果没有其他的配套调控，结果可能还是重回老路——调控十年，房价越调越高。

但是，面对地方政府交上来这些原样照抄的“作业”，住建部政策研究室研究员王珏林还是感觉颇为不妥。“即便是一项救急的政策，地方政府也应该跟中央政府保持一致。否则，调控这盘棋怎么都下不好。”

地方政府并不觉得自己“没有保持一致”。南方周末记者向一位相熟的成都市政府官员询问为何没有出台可操作的细则，在保证匿名的前提下，这位官员依然诚恳回答道，“严格执行是必须的，我们已经出台了地方的调控文件，更具体的细则，地税部门正在制定之中。”

深圳一位业内人士告诉南方周末记者，她在跟深圳市国土建设部门沟通时，对方明确表示，“我们其实一直在执行相关的税务规定，深圳版细则中那样的表述，不叫模糊，叫做尊重现实。”

“相关税务规定”，指的是按照2006年国税总局关于住房转让个人所得税的最新规定：能够核实房屋原值的，按照价差的20%计税；不能核实的，按照成交总价的1%征收。“新国五条要求按照价差的20%计税，但现实中确实存在无法核实原值的情况。”

根据多方求证，即便是在一线城市，二手房交易系统与税收系统连接的完备基本上是在2005年前后实现的。所以，京版细则里依然有这样一段话：“纳税人不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算”。此外，京版细则还不得不详细规定了公房、经济适用房、回迁房等各种商品房之外的房屋原值如何计算。

世华地产市场研究中心总监肖小平指出，新的征税方法还面临着很多现实的难题：“2010年之前二手房市场普遍存在严重的阴阳合同问题，当时买卖房屋的计税价格几乎都是按照房屋最初的价格计算的，这就意味着巨大的价差。”

按照中国现行税法，地方政府并没有修改税种内容的权力。但直至今日，国税总局并没有对2006年的相关规定作出任何修改。所以，即便是北京市政府，也没有完全取消按全额1%征收的条款，只能在现存法律范围之内，尽量填补执行环节可能存在的漏洞。根据媒体报道，这也是在专门讨论细则的北京市长办公会议上争论的焦点内容之一。
http://www.infzm.com/content/89493