央行拉响“上海警报”:2.6万亿房贷危相初现

<P>本来已是“惊弓之鸟”的房地产贷款上周再次成为”众矢之的”。</P>
<P>中国人民银行上海分行日前上报给总行的一份统计报告显示，2004年上海房地产贷款强劲增长，全年新增贷款超过1000亿元，占中资金融机构全部新增贷款的3/4强。对此，央行上海分行对各金融机构发出预警：要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。</P>
<P>首都经济贸易大学经济学院副教授汪新波认为：在中长期贷款中，房地产贷款占了相当大比重，其中的风险的确值得警惕。从数据上看，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的2．6万亿元左右，占全部人民币贷款总额的14．7%。综观世界各国，房地产信贷业务在这么短的时间内、以这么快的速度发展是少有的。</P>
<P>一时间，有关央行可能再次收紧房地产业贷款的议论充斥坊间。</P>
<P>开发商巧妙“嫁接”六成资金出自银行</P>
<P>前述统计报告指出：2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额比例高达76%；其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增量占中长期贷款增量比例高达48%。</P>
<P>中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜分析：如果仅看报表数据，近年银行对房地产开发企业的贷款增幅并不大，银行贷款占房地产开发企业资金比重一直徘徊在20%左右。但是，实际我国房地产开发企业负债率高达76%，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款融通资金。因此，如果将房地产开发企业的“期房”筹资主要包括居民购房消费贷款和流动性资金来源考虑在内，每年数千亿元的房地产开发投资中，约有60%的资金来自银行信贷。</P>
<P>尽管去年相关部门针对房地产行业出台了一系列调控措施，但金融风险依然存在。某国有商业银行房地产信贷人士对记者分析：去年，一系列调控措施对内地一些土地储备不足、自有资金有限、融资渠道较窄的房地产企业的确起到一定的调控作用；但对经济发达地区房地产企业其实影响有限。例如北京、长三角等地区，包括国际热钱、民间闲散资金和私募基金等各种“游资”非常活跃，以房地产投资为主的资金信托也表现积极。尽管这些渠道的融资成本较高，但完全可以解决房地产企业前期融资的“燃眉之急”。因此，去年提出的房地产项目35%自有资金在这些地区根本不难逾越。</P>
<P>在完成前期自有资金筹措之后，一亿元的项目就能包装成1．5亿元的项目，从银行拿到1．5亿元的贷款。一般贷款到手之后，开发商会用银行低廉的贷款迅速偿还前期融资中其他来源的“高额”借贷，然后在项目操作中以流动资金贷款代替房地产开发贷款，或者挪用工程款、购房者前期预付款等进行项目运作。该人士直言不讳：“这样一来，房地产开发中大多数的风险仍然转嫁到了银行头上。”</P>
<P>在前述统计报告中，人行上海分行认为，尽管个人住房贷款对改善目前银行资产质量起了比较重要的作用，但也应当看到一些潜在风险因素：上海市房地产贷款在贷款总量中所占比例不断攀升，各商业银行信贷结构明显趋同。</P>
<P>另外值得注意的是，在银行总共17万亿元的贷款余额中，超过半数贷款都是以房产做抵押的，房地产价值的风吹草动将会波及半数甚至更大规模贷款的安全。前期政策效果尚待观察长三角或面临局部收缩</P>
<P>对于目前长三角地区房地产行业，汪利娜比较乐观：这几年房地产行业发展较快，增幅较大。但从总量上来看，目前房地产贷款余额（开发贷款+个人贷款）在整个金融机构贷款余额中所占比重未超过20%，结构并没有失衡。美国房地产贷款余额（开发贷款+个人贷款）在整个贷款余额中所占比重在30%左右。从这个角度来看，国内房地产贷款风险不是非常大。上海房地产贷款增幅比较快，但上海的房地产价格涨得也比较快，主要是有巨大的需求支撑在那里，只要资金链不断，不会有很大的问题。</P>
<P>汪利娜认为：目前，四大行贷款额在整个房地产信贷市场中所占比重已经有所下降，中小银行和其他金融机构所占比重在上升。四大国有商业银行已经有10多年房地产贷款操作经验，问题应该不是很大；但中小银行出于扩大市场份额考虑和经验限制，隐藏的问题可能会更多一些。另外，中小银行流动性较差，隐藏的风险更多。在这种情况下，央行提醒金融机构注意分散信贷风险，注意在房贷高速增长中控制风险是必要的。</P>
<P>汪利娜分析：因为去年几乎是房地产行业的“政策年”，一系列政策措施效果目前仍在观察之中，短期内再出台新的政策不利于前期政策执行效果判断。但有专家表示：现有的房地产调控政策已经对内地的房地产行业造成较大压力，但对经济发达、资金供给活跃的长三角等地区，前期如35%的项目自有资金限制等政策作用有限。只有对房地产贷款资金总量进行限制，才能真正起到调控作用。此外，更多的窗口指导也是必要的。针对长三角等地区的局部紧缩政策或许不是杞人忧天。（来源:中国经营报 杨筱）

</P><P>本来已是“惊弓之鸟”的房地产贷款上周再次成为”众矢之的”。</P>
<P>中国人民银行上海分行日前上报给总行的一份统计报告显示，2004年上海房地产贷款强劲增长，全年新增贷款超过1000亿元，占中资金融机构全部新增贷款的3/4强。对此，央行上海分行对各金融机构发出预警：要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。</P>
<P>首都经济贸易大学经济学院副教授汪新波认为：在中长期贷款中，房地产贷款占了相当大比重，其中的风险的确值得警惕。从数据上看，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的2．6万亿元左右，占全部人民币贷款总额的14．7%。综观世界各国，房地产信贷业务在这么短的时间内、以这么快的速度发展是少有的。</P>
<P>一时间，有关央行可能再次收紧房地产业贷款的议论充斥坊间。</P>
<P>开发商巧妙“嫁接”六成资金出自银行</P>
<P>前述统计报告指出：2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额比例高达76%；其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增量占中长期贷款增量比例高达48%。</P>
<P>中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜分析：如果仅看报表数据，近年银行对房地产开发企业的贷款增幅并不大，银行贷款占房地产开发企业资金比重一直徘徊在20%左右。但是，实际我国房地产开发企业负债率高达76%，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款融通资金。因此，如果将房地产开发企业的“期房”筹资主要包括居民购房消费贷款和流动性资金来源考虑在内，每年数千亿元的房地产开发投资中，约有60%的资金来自银行信贷。</P>
<P>尽管去年相关部门针对房地产行业出台了一系列调控措施，但金融风险依然存在。某国有商业银行房地产信贷人士对记者分析：去年，一系列调控措施对内地一些土地储备不足、自有资金有限、融资渠道较窄的房地产企业的确起到一定的调控作用；但对经济发达地区房地产企业其实影响有限。例如北京、长三角等地区，包括国际热钱、民间闲散资金和私募基金等各种“游资”非常活跃，以房地产投资为主的资金信托也表现积极。尽管这些渠道的融资成本较高，但完全可以解决房地产企业前期融资的“燃眉之急”。因此，去年提出的房地产项目35%自有资金在这些地区根本不难逾越。</P>
<P>在完成前期自有资金筹措之后，一亿元的项目就能包装成1．5亿元的项目，从银行拿到1．5亿元的贷款。一般贷款到手之后，开发商会用银行低廉的贷款迅速偿还前期融资中其他来源的“高额”借贷，然后在项目操作中以流动资金贷款代替房地产开发贷款，或者挪用工程款、购房者前期预付款等进行项目运作。该人士直言不讳：“这样一来，房地产开发中大多数的风险仍然转嫁到了银行头上。”</P>
<P>在前述统计报告中，人行上海分行认为，尽管个人住房贷款对改善目前银行资产质量起了比较重要的作用，但也应当看到一些潜在风险因素：上海市房地产贷款在贷款总量中所占比例不断攀升，各商业银行信贷结构明显趋同。</P>
<P>另外值得注意的是，在银行总共17万亿元的贷款余额中，超过半数贷款都是以房产做抵押的，房地产价值的风吹草动将会波及半数甚至更大规模贷款的安全。前期政策效果尚待观察长三角或面临局部收缩</P>
<P>对于目前长三角地区房地产行业，汪利娜比较乐观：这几年房地产行业发展较快，增幅较大。但从总量上来看，目前房地产贷款余额（开发贷款+个人贷款）在整个金融机构贷款余额中所占比重未超过20%，结构并没有失衡。美国房地产贷款余额（开发贷款+个人贷款）在整个贷款余额中所占比重在30%左右。从这个角度来看，国内房地产贷款风险不是非常大。上海房地产贷款增幅比较快，但上海的房地产价格涨得也比较快，主要是有巨大的需求支撑在那里，只要资金链不断，不会有很大的问题。</P>
<P>汪利娜认为：目前，四大行贷款额在整个房地产信贷市场中所占比重已经有所下降，中小银行和其他金融机构所占比重在上升。四大国有商业银行已经有10多年房地产贷款操作经验，问题应该不是很大；但中小银行出于扩大市场份额考虑和经验限制，隐藏的问题可能会更多一些。另外，中小银行流动性较差，隐藏的风险更多。在这种情况下，央行提醒金融机构注意分散信贷风险，注意在房贷高速增长中控制风险是必要的。</P>
<P>汪利娜分析：因为去年几乎是房地产行业的“政策年”，一系列政策措施效果目前仍在观察之中，短期内再出台新的政策不利于前期政策执行效果判断。但有专家表示：现有的房地产调控政策已经对内地的房地产行业造成较大压力，但对经济发达、资金供给活跃的长三角等地区，前期如35%的项目自有资金限制等政策作用有限。只有对房地产贷款资金总量进行限制，才能真正起到调控作用。此外，更多的窗口指导也是必要的。针对长三角等地区的局部紧缩政策或许不是杞人忧天。（来源:中国经营报 杨筱）

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