超级军网招商绿城等多家上市房企可降价空间均超50%
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/27 23:29:21
近日，中国房产信息集团（以下简称中房信）发布报告称，政策调控未见放松，行业内“以价换量”的呼声日渐高涨。但是对于不同的企业来说，是否均一致上演降价潮，则依然值得探讨。他们的报告选取了全国13家标杆上市企业进行讨论，最后得到的一个结果是:富力、招商、绿城、世茂、龙湖、中海可降价空间均超50%，其中中海地产的降价空间更是高达59%。
报告在五大假设条件背景下（详见数据说明，这也是本次研究报告成立的前提），对这些企业的土地费用、建筑安装工程费、装修成本、管理费用、销售费用以及财务费用六项进行了研究对比，且根据这六大项成本总和（即平均成本）占企业均价比例，对这些企业的降价空间做出了排名。
这五大假设条件是：
（1）宏观背景：假设今年宏观经济和政策背景保持目前的趋势。中央年内将保持较为严格的调控措施，使房地产市场发展进入健康有序的轨道。
（2）建设速度：假设项目从拿地到上市销售需要约1.5年左右的时间，故在今年销售的项目主要是在2010年间新增的土地储备。
（3）三费成本：假设2012年企业三费使用效率与2011年基本相同，其中财务费用我们采用“利息资本化”的方式进行统计。同时假设房企新增土地款的60%以及项目所有的建安和装修成本均通过借贷完成，而其利率与去年企业自身借款利率和借款年限相当。
（4）建安成本：假设所有企业在同能级城市开发同物业类型的项目，其建安成本相同。且别墅与多层如果在同能级城市，建安成本相当。
（5）装修成本：假设所有企业在2010年间新增项目的装修比例以及装修标准，与企业2011年在售项目基本相当。
3、 平均成本：包含单位土地成本、单位管理成本、单位销售成本、单位利息成本、单位建安成本以及单位装修成本。
4、 降价空间=1-平均成本/平均售价，未考虑相关税费的因素。
报告结果显示，在房地产企业的众多成本中，土地成本对企业利润控制影响最大。从13家企业总体的成本分布来看，土地成本占房价比重达23%。13家企业中，六成企业的比重低于23%，其中比例在16%或更低的亦有4家。由于油价、建筑材料等原材料价格的上涨，目前建安成本占房价的比重在13%左右，其重要性仅次于土地成本。而在推崇绿色住宅的背景下，房企普遍会对产品进行一定程度的装修支出，该部分成本亦有5%左右。三费成本占房价比重为12%，由于行业内政策调控，借贷利率上升，利息成本成为三费中主要支出。
延伸阅读：
保利恒大等十大上市房企4月销售同比增幅逾两成
据北京中原统计数据显示，目前已经公布4月业绩的的10大上市房企，合计销售额达到了363亿，同比上涨幅度达到了22.3%，多卖了66个亿。
http://money.163.com/12/0514/20/81GA69S800253B0H.html?from=index近日，中国房产信息集团（以下简称中房信）发布报告称，政策调控未见放松，行业内“以价换量”的呼声日渐高涨。但是对于不同的企业来说，是否均一致上演降价潮，则依然值得探讨。他们的报告选取了全国13家标杆上市企业进行讨论，最后得到的一个结果是:富力、招商、绿城、世茂、龙湖、中海可降价空间均超50%，其中中海地产的降价空间更是高达59%。
报告在五大假设条件背景下（详见数据说明，这也是本次研究报告成立的前提），对这些企业的土地费用、建筑安装工程费、装修成本、管理费用、销售费用以及财务费用六项进行了研究对比，且根据这六大项成本总和（即平均成本）占企业均价比例，对这些企业的降价空间做出了排名。
这五大假设条件是：
（1）宏观背景：假设今年宏观经济和政策背景保持目前的趋势。中央年内将保持较为严格的调控措施，使房地产市场发展进入健康有序的轨道。
（2）建设速度：假设项目从拿地到上市销售需要约1.5年左右的时间，故在今年销售的项目主要是在2010年间新增的土地储备。
（3）三费成本：假设2012年企业三费使用效率与2011年基本相同，其中财务费用我们采用“利息资本化”的方式进行统计。同时假设房企新增土地款的60%以及项目所有的建安和装修成本均通过借贷完成，而其利率与去年企业自身借款利率和借款年限相当。
（4）建安成本：假设所有企业在同能级城市开发同物业类型的项目，其建安成本相同。且别墅与多层如果在同能级城市，建安成本相当。
（5）装修成本：假设所有企业在2010年间新增项目的装修比例以及装修标准，与企业2011年在售项目基本相当。
3、 平均成本：包含单位土地成本、单位管理成本、单位销售成本、单位利息成本、单位建安成本以及单位装修成本。
4、 降价空间=1-平均成本/平均售价，未考虑相关税费的因素。
报告结果显示，在房地产企业的众多成本中，土地成本对企业利润控制影响最大。从13家企业总体的成本分布来看，土地成本占房价比重达23%。13家企业中，六成企业的比重低于23%，其中比例在16%或更低的亦有4家。由于油价、建筑材料等原材料价格的上涨，目前建安成本占房价的比重在13%左右，其重要性仅次于土地成本。而在推崇绿色住宅的背景下，房企普遍会对产品进行一定程度的装修支出，该部分成本亦有5%左右。三费成本占房价比重为12%，由于行业内政策调控，借贷利率上升，利息成本成为三费中主要支出。
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这五大假设条件是：
（1）宏观背景：假设今年宏观经济和政策背景保持目前的趋势。中央年内将保持较为严格的调控措施，使房地产市场发展进入健康有序的轨道。
（2）建设速度：假设项目从拿地到上市销售需要约1.5年左右的时间，故在今年销售的项目主要是在2010年间新增的土地储备。
（3）三费成本：假设2012年企业三费使用效率与2011年基本相同，其中财务费用我们采用“利息资本化”的方式进行统计。同时假设房企新增土地款的60%以及项目所有的建安和装修成本均通过借贷完成，而其利率与去年企业自身借款利率和借款年限相当。
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这五大假设条件是：
（1）宏观背景：假设今年宏观经济和政策背景保持目前的趋势。中央年内将保持较为严格的调控措施，使房地产市场发展进入健康有序的轨道。
（2）建设速度：假设项目从拿地到上市销售需要约1.5年左右的时间，故在今年销售的项目主要是在2010年间新增的土地储备。
（3）三费成本：假设2012年企业三费使用效率与2011年基本相同，其中财务费用我们采用“利息资本化”的方式进行统计。同时假设房企新增土地款的60%以及项目所有的建安和装修成本均通过借贷完成，而其利率与去年企业自身借款利率和借款年限相当。
（4）建安成本：假设所有企业在同能级城市开发同物业类型的项目，其建安成本相同。且别墅与多层如果在同能级城市，建安成本相当。
（5）装修成本：假设所有企业在2010年间新增项目的装修比例以及装修标准，与企业2011年在售项目基本相当。
3、 平均成本：包含单位土地成本、单位管理成本、单位销售成本、单位利息成本、单位建安成本以及单位装修成本。
4、 降价空间=1-平均成本/平均售价，未考虑相关税费的因素。
报告结果显示，在房地产企业的众多成本中，土地成本对企业利润控制影响最大。从13家企业总体的成本分布来看，土地成本占房价比重达23%。13家企业中，六成企业的比重低于23%，其中比例在16%或更低的亦有4家。由于油价、建筑材料等原材料价格的上涨，目前建安成本占房价的比重在13%左右，其重要性仅次于土地成本。而在推崇绿色住宅的背景下，房企普遍会对产品进行一定程度的装修支出，该部分成本亦有5%左右。三费成本占房价比重为12%，由于行业内政策调控，借贷利率上升，利息成本成为三费中主要支出。
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