超级军网中国楼市难以驾驭
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/28 05:40:41
如果说中国经济在未来几年会遇到严重问题，那么其根源可能会是房地产市场。
考虑到潜在的住房需求，泡沫的说法有点像是天方夜谭。中国每年有大约1000万到1500万农村人口进入城市，这种趋势至少在未来十年可能都会持续下去。
除此之外，现有的城市人口也有巨大的潜在需求。尽管大约70%的城市居民都有自己的住房，但他们当中的很大一部分仍住在上世纪90年代末获准廉价购买的原国有房产里。许多居民都渴望改善居住环境，搬到全国各地拔地而起的新楼房中。
但中国楼市却时常有失控的风险。由于中国限制将资金带出国外，普通中国人除了动荡的股市以外，没有多少可投资其储蓄的渠道，银行存款的实际利率也是负值。而购房被认为是安全投资，从而产生了持久的吸引力。
在许多经济学家看来，防止对房地产的这种青睐演变为泡沫，是保障经济稳定的主要挑战之一。前央行货币政策委员会委员、国民经济研究所(National Economic Research Institute)所长樊纲表示：“如果中国能预防资产泡沫的形成，未来就有很大的机会维持经济增长。”
让政府面临的情况变得更为复杂的是，房价已经变成了一个敏感的政治议题。虽然房屋拥有者不希望看到自己的主要资产价格大幅下跌，但将买房视为人生规划重要组成部分的一代年轻中国专业人士，却感到价格超出了他们的承受能力。
根据一些计算，北京和上海的房价是平均年薪的15倍，而对于一个类似于中国收入水平的国家来说，通常的情况应该是7.5倍。过去一年最流行的一部电视剧是《蜗居》，这部肥皂剧展示了中国年轻人为还房贷而会付出怎样的努力，剧中一个角色为了能保持还款而成了一位政府官员的情妇。事实上，这个节目颇为敏感，因此遭到禁播。
最近几年，有关政府部门不断尝试利用短期行政政策来抑制高涨的房价。2007年和今年，中国出台了相关措施，以降低投机性购房的吸引力。今年的措施包括提高第二套及以上住房的房贷首付款，以及提高第二套房的按揭利率。
然而，使用此类行政工具控制价格增长具有局限性。此类政策势必是由各个城市具体实施的，因此一旦最初的管控势头慢慢淡去，通常与房地产行业关系密切的地方政府就会放松控制。
最近一段时间，有迹象显示，这种现象可能正在中国的一些地方发生。在上海附近的繁荣城市杭州，一系列的豪华住宅楼几天之内就宣告售罄——这个迹象说明，在某些地方或许更容易获得按揭贷款。
因此，政策制定者正在研究两项长期策略，以期让市场变得更稳定。
第一项是大幅增加公共住房建设。中国房地产市场一个颇具反讽意味的现象是，虽然移居到城市的人们有着巨大的底层需求，但住房建设大多面向利润率往往更高的高端需求。
中国政府今年承诺，地方政府将为低收入家庭修建580万套住房，其中多数将用于出租。政府希望通过推动公共住房建设同时达到两个目标：一是中和住房成本上涨引发的部分政治矛盾，二是推动将会受到限制投机性购房措施冲击的房地产建设。
正在讨论中的另一个议题是引入房产税。房地产投机吸引力如此之大的原因之一，是业主不需每年缴税，因此购买房屋并空置等待房价上涨的成本相对较低。
引入房产税还有其他吸引人的地方，比如可以帮助地方政府创造更稳固的财政基础。这可以减少地方政府对通过不断卖地来平衡预算的依赖，而有时，出售的土地是从农民手中征得的。
不过，引入房产税在政治上十分棘手——部分原因在于，政府害怕，如果房产税造成房价急剧下跌，可能会引发业主的强烈反弹。因此，分析人士预计，房产税会逐步推行，先从一两个较大的城市开始，并且将最初的征税目标放在第二套住房上。
中国政府希望，这些措施将有助于抑制房地产市场中的冲动，而又不至于造成后果严重的崩盘。
译者/王柯伦
http://www.ftchinese.com/story/001035922
“越来越瞎搞”的中国房调
微博如今发烧于神州大地，我也难以抵御其诱惑，在新浪注册了“围脖”，并通过它找到了许多老朋友，也结识了许多新朋友，包括《中国青年报》青年评论员曹林。
11月10日，曹林发一围脖：“估计这是假新闻，如果是真的，那就越来越瞎搞了：重庆晚报，记者昨日从有关渠道获悉，为防房价大幅上涨，有关部委正着手制定相关办法。据该办法，价格主管部门将可对房价进行直接行政调控。该办法核心内容包括：当房价出现较大幅度上涨时，经省政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格。”
我立即跟评：“不像是假新闻啊，今天财经网也报道了”，并给了他链接。《财经网》引述的是《证券时报》的报道，应该不是假新闻。如果是真事，那发烧热度不亚于微博的中国房产调控，就确如曹林所言，是“越来越瞎搞了”。
今年“十·一”前后，中国中央政府和地方政府相继出台了一系列房产调控措施，包括限购令、限外令（即外地人不得在本地买房），被称为史上最严厉的房调“组合拳”；后来又有传言说，为了打压房价，有关部门还在考虑开征房产税；如今，物价部门也要掺和进来，直接出手限制房价了。从限购、限外，到征税，再到限价，看来有关部门真的打算“动真格”了，但不知这些衙门是真的糊涂，还是假装糊涂，因为所有这些措施都是治标不治本。
限价房（网上戏称为“政府定价房”）是否有退回计划经济之嫌，这里暂且不谈，问题在于，用“直接”的行政限价手段管制房价是否有效？是否真的能够控制住本属市场供需升降范畴内的房价？中国高房价背后的动力是高需求，政府不通过经济手段鼓励开发商增加商品房供给，又不大规模兴建廉租房以降低民众对商品房的需求，反而试图通过行政手段压低商品房的市场价格，岂非推高需求？
再深究一层，中国高房价的主要组成部分是地方政府的天价土地出让金，政府不去降低地价，却让物价局限制商品房的市场价，岂非舍本逐末？
至于据称正在紧锣密鼓制定的房产税，更是荒唐，如果需求不降，供给不增，加税的后果便如限价一样，最终只会进一步提升房价。政府已经通过土地转让金、契税、物业增值税等等税费挣得盆满钵满，如今又要在讨论不公开、决策无公决的情况下再次推出一项新税种，岂非与民争利？
新浪微博上反对开征房产税的意见也很多。还是那个曹林，在其微博上这样写道：“一个奋斗了一辈子的人好不容易改善了自己的住房，举全家之力将30平方米的房子换成了100平方米，政府已经通过天价土地出让金从他身上捞了一笔，再以房产税捞他一笔，那么毫无疑问，这种税就是恶税。”
中国几个超大城市的房价，其涨幅的确远远超过了许多西方大城市，原因除了政府炒地、开发商与富人炒房之外，还有一个原因，往往被某些利益团体有意无意地淡化，这就是：在中国这些超大城市中，普通人的购房需求也远远超过了许多西方国家。根据中国媒体提供的统计数字，北京首次购房者的平均年龄只有27岁，而英国首次购房者的平均年龄是37岁，日本和德国是42岁。中国人较早买房，原因很多，除了中国大城市缺乏政府兴建的廉租房之外，还包括一些社会、文化因素，例如，中国大城市许多女性的择偶条件就是“无房莫问”，而西方绝大多数年轻人婚后仍然租房；中国父母愿意资助子女买房，而西方大多数年轻人只能自己攒钱买房等，但更重要的原因可能还是观念不同：西方年轻人对长期租房习以为常，即使是香港打工一族，工作到退休才还完房贷者也大有人在，只有中国人才认为年轻人名下无房便是“失败”，在这种社会观念的强烈刺激和推动下，中国人的购房需求不旺才怪，中国的楼价不升才怪，但更怪的一个现象是：一方面，如此众多的中国人都想往大城市里挤，挤进大城市的所有人又都想买房子；另一方面，在大城市里买不起房子的人又都埋怨房价高，又都呼吁政府用非经济手段出手打压房价。其实，这两者是不能兼得的。人人都能拥有低价房——这个社会理想，在市场经济的条件下，在人满为患的中国大城市里，其实是一个永远也不可能实现的梦想。中国大城市那些没有购房财力的年轻人如果想让商品房价格降下来，唯一的选择就是：不要过早买房，不要让父母资助买房，集体对商品房说“不”，集体呼吁政府大规模兴建廉租房，如果做不到这一点，那依我看，中国大城市的房价仍然继续会像脱缰的野马，一路狂奔。
当然，他们还有一个选择：呼吁政府直接出手，用行政手段限制商品房的市场价。但对此选择，一位中国经济学家有个著名的比喻：如果说房价如一池水中之皮球、政府行政干预如硬往水中压球之手，那么，球中之气就是中国人的购房需求，只要球不撒气，结果肯定就是手松球弹，而且压力越大，弹得越高，除非政府抽干池中之水——即废除市场经济。
当然，市场经济也有人道与非人道之别。人道市场经济，又称“福利资本主义”，绝对不是一个任由价格规律肆虐、任由“富人楼百套、穷人宿大街”的弱肉强食的社会。在市场经济中，房屋具有两种属性：一是居住的功能属性，二是买卖的商品属性，人道市场经济中的政府，通常是尊重房屋的这两种属性，对商品房和福利房采取不同的干预措施：一方面兴建廉租房，让低收入阶层租住政府补贴租金的福利房；另一方面对商品房价格的升降基本上“无为而治”，最多以利率升降来间接干预，或用其它经济杠杆促使商业银行“限贷”，从而间接调控房价，而绝对不会采取“限购”、“限外”、“限价”等直接压低房价的行政干预手段，一言以蔽之，福利房归政府管理，商品房归市场调节。
面对天价楼市，中国政府是否就无能为力呢？非也；但其房调措施不应该是用“看得见的手”去商品房市场限购、限外、征税、限价，而是应该把“看得见的手”伸向商品房买卖市场之外那些最需要出“手”的领域，而且要多“手”出击：一“手”大幅压低土地出让金，一“手”全力打击不法开发商，一“手”善用利率等宏观调控措施，一“手”大力兴建廉租房。
注意，我上面说的是廉租房，而不是廉卖房（即中国人所说的“经济适用房”）。中国的经济适用房自实行以来弊病甚多，实际上形成了两块价格相差很大的市场，就像中国改革开放早期的价格双轨制，为腐败的盛行造成了巨大的空间。所以，中国经常传出经济适用房房主开着宝马车出入、某某高官的老婆怀揣几套经济适用房钥匙的故事，而廉租房就不同，即使审核租户资格的过程不公正、不透明，富豪、贪官或其亲友也不太可能花自己的钱，租几套永远不太可能获得产权的廉租房。
中国自从实行房改以来，决策者一直在不同利益集团的方向截然不同的呼吁声中心情纠结、行动彷徨：打压房价吧，不仅有房阶层叫苦连天，而且房价大跌也会拖累经济；不打压房价吧，不仅无房阶层呼天喊地，而且中国可能会因为“居者无其屋”造成社会动荡，对决策者来说，似乎中国楼市的问题就是一个死结。但“山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村”：如果中国政府参考借鉴成熟市场经济体的做法，根据房屋的两种属性，把房屋分成商品产权房和福利租赁房两大块，采取不同的手段去调控，一方面“房主拥其屋”，另一方面“房客租其屋”，也许决策者就能走出中国楼市的怪圈。
此文正要收笔之时，我又看到了凤凰卫视11月11日财经节目的最新报道：为了对抗通货膨胀，重庆中产阶层纷纷买房保值；浙江二、三线城市规定凭票买房，导致一张购房券已经炒到五十万元人民币。
这条消息不仅凸现了中国人购房需求的强劲，而且验证了“限购”、“限价”等行政房调手段的无效：如果需求不降，限制措施（购房券）本身也会成为“紧俏商品”！
我把这一消息发到了微博上。不久，便收到了一位博友的带着四个感叹号的跟评：“额，抓紧买房，刷爆所有信用卡也要买房！！！！”
http://www.ftchinese.com/story/001035507如果说中国经济在未来几年会遇到严重问题，那么其根源可能会是房地产市场。
考虑到潜在的住房需求，泡沫的说法有点像是天方夜谭。中国每年有大约1000万到1500万农村人口进入城市，这种趋势至少在未来十年可能都会持续下去。
除此之外，现有的城市人口也有巨大的潜在需求。尽管大约70%的城市居民都有自己的住房，但他们当中的很大一部分仍住在上世纪90年代末获准廉价购买的原国有房产里。许多居民都渴望改善居住环境，搬到全国各地拔地而起的新楼房中。
但中国楼市却时常有失控的风险。由于中国限制将资金带出国外，普通中国人除了动荡的股市以外，没有多少可投资其储蓄的渠道，银行存款的实际利率也是负值。而购房被认为是安全投资，从而产生了持久的吸引力。
在许多经济学家看来，防止对房地产的这种青睐演变为泡沫，是保障经济稳定的主要挑战之一。前央行货币政策委员会委员、国民经济研究所(National Economic Research Institute)所长樊纲表示：“如果中国能预防资产泡沫的形成，未来就有很大的机会维持经济增长。”
让政府面临的情况变得更为复杂的是，房价已经变成了一个敏感的政治议题。虽然房屋拥有者不希望看到自己的主要资产价格大幅下跌，但将买房视为人生规划重要组成部分的一代年轻中国专业人士，却感到价格超出了他们的承受能力。
根据一些计算，北京和上海的房价是平均年薪的15倍，而对于一个类似于中国收入水平的国家来说，通常的情况应该是7.5倍。过去一年最流行的一部电视剧是《蜗居》，这部肥皂剧展示了中国年轻人为还房贷而会付出怎样的努力，剧中一个角色为了能保持还款而成了一位政府官员的情妇。事实上，这个节目颇为敏感，因此遭到禁播。
最近几年，有关政府部门不断尝试利用短期行政政策来抑制高涨的房价。2007年和今年，中国出台了相关措施，以降低投机性购房的吸引力。今年的措施包括提高第二套及以上住房的房贷首付款，以及提高第二套房的按揭利率。
然而，使用此类行政工具控制价格增长具有局限性。此类政策势必是由各个城市具体实施的，因此一旦最初的管控势头慢慢淡去，通常与房地产行业关系密切的地方政府就会放松控制。
最近一段时间，有迹象显示，这种现象可能正在中国的一些地方发生。在上海附近的繁荣城市杭州，一系列的豪华住宅楼几天之内就宣告售罄——这个迹象说明，在某些地方或许更容易获得按揭贷款。
因此，政策制定者正在研究两项长期策略，以期让市场变得更稳定。
第一项是大幅增加公共住房建设。中国房地产市场一个颇具反讽意味的现象是，虽然移居到城市的人们有着巨大的底层需求，但住房建设大多面向利润率往往更高的高端需求。
中国政府今年承诺，地方政府将为低收入家庭修建580万套住房，其中多数将用于出租。政府希望通过推动公共住房建设同时达到两个目标：一是中和住房成本上涨引发的部分政治矛盾，二是推动将会受到限制投机性购房措施冲击的房地产建设。
正在讨论中的另一个议题是引入房产税。房地产投机吸引力如此之大的原因之一，是业主不需每年缴税，因此购买房屋并空置等待房价上涨的成本相对较低。
引入房产税还有其他吸引人的地方，比如可以帮助地方政府创造更稳固的财政基础。这可以减少地方政府对通过不断卖地来平衡预算的依赖，而有时，出售的土地是从农民手中征得的。
不过，引入房产税在政治上十分棘手——部分原因在于，政府害怕，如果房产税造成房价急剧下跌，可能会引发业主的强烈反弹。因此，分析人士预计，房产税会逐步推行，先从一两个较大的城市开始，并且将最初的征税目标放在第二套住房上。
中国政府希望，这些措施将有助于抑制房地产市场中的冲动，而又不至于造成后果严重的崩盘。
译者/王柯伦
http://www.ftchinese.com/story/001035922
“越来越瞎搞”的中国房调
微博如今发烧于神州大地，我也难以抵御其诱惑，在新浪注册了“围脖”，并通过它找到了许多老朋友，也结识了许多新朋友，包括《中国青年报》青年评论员曹林。
11月10日，曹林发一围脖：“估计这是假新闻，如果是真的，那就越来越瞎搞了：重庆晚报，记者昨日从有关渠道获悉，为防房价大幅上涨，有关部委正着手制定相关办法。据该办法，价格主管部门将可对房价进行直接行政调控。该办法核心内容包括：当房价出现较大幅度上涨时，经省政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格。”
我立即跟评：“不像是假新闻啊，今天财经网也报道了”，并给了他链接。《财经网》引述的是《证券时报》的报道，应该不是假新闻。如果是真事，那发烧热度不亚于微博的中国房产调控，就确如曹林所言，是“越来越瞎搞了”。
今年“十·一”前后，中国中央政府和地方政府相继出台了一系列房产调控措施，包括限购令、限外令（即外地人不得在本地买房），被称为史上最严厉的房调“组合拳”；后来又有传言说，为了打压房价，有关部门还在考虑开征房产税；如今，物价部门也要掺和进来，直接出手限制房价了。从限购、限外，到征税，再到限价，看来有关部门真的打算“动真格”了，但不知这些衙门是真的糊涂，还是假装糊涂，因为所有这些措施都是治标不治本。
限价房（网上戏称为“政府定价房”）是否有退回计划经济之嫌，这里暂且不谈，问题在于，用“直接”的行政限价手段管制房价是否有效？是否真的能够控制住本属市场供需升降范畴内的房价？中国高房价背后的动力是高需求，政府不通过经济手段鼓励开发商增加商品房供给，又不大规模兴建廉租房以降低民众对商品房的需求，反而试图通过行政手段压低商品房的市场价格，岂非推高需求？
再深究一层，中国高房价的主要组成部分是地方政府的天价土地出让金，政府不去降低地价，却让物价局限制商品房的市场价，岂非舍本逐末？
至于据称正在紧锣密鼓制定的房产税，更是荒唐，如果需求不降，供给不增，加税的后果便如限价一样，最终只会进一步提升房价。政府已经通过土地转让金、契税、物业增值税等等税费挣得盆满钵满，如今又要在讨论不公开、决策无公决的情况下再次推出一项新税种，岂非与民争利？
新浪微博上反对开征房产税的意见也很多。还是那个曹林，在其微博上这样写道：“一个奋斗了一辈子的人好不容易改善了自己的住房，举全家之力将30平方米的房子换成了100平方米，政府已经通过天价土地出让金从他身上捞了一笔，再以房产税捞他一笔，那么毫无疑问，这种税就是恶税。”
中国几个超大城市的房价，其涨幅的确远远超过了许多西方大城市，原因除了政府炒地、开发商与富人炒房之外，还有一个原因，往往被某些利益团体有意无意地淡化，这就是：在中国这些超大城市中，普通人的购房需求也远远超过了许多西方国家。根据中国媒体提供的统计数字，北京首次购房者的平均年龄只有27岁，而英国首次购房者的平均年龄是37岁，日本和德国是42岁。中国人较早买房，原因很多，除了中国大城市缺乏政府兴建的廉租房之外，还包括一些社会、文化因素，例如，中国大城市许多女性的择偶条件就是“无房莫问”，而西方绝大多数年轻人婚后仍然租房；中国父母愿意资助子女买房，而西方大多数年轻人只能自己攒钱买房等，但更重要的原因可能还是观念不同：西方年轻人对长期租房习以为常，即使是香港打工一族，工作到退休才还完房贷者也大有人在，只有中国人才认为年轻人名下无房便是“失败”，在这种社会观念的强烈刺激和推动下，中国人的购房需求不旺才怪，中国的楼价不升才怪，但更怪的一个现象是：一方面，如此众多的中国人都想往大城市里挤，挤进大城市的所有人又都想买房子；另一方面，在大城市里买不起房子的人又都埋怨房价高，又都呼吁政府用非经济手段出手打压房价。其实，这两者是不能兼得的。人人都能拥有低价房——这个社会理想，在市场经济的条件下，在人满为患的中国大城市里，其实是一个永远也不可能实现的梦想。中国大城市那些没有购房财力的年轻人如果想让商品房价格降下来，唯一的选择就是：不要过早买房，不要让父母资助买房，集体对商品房说“不”，集体呼吁政府大规模兴建廉租房，如果做不到这一点，那依我看，中国大城市的房价仍然继续会像脱缰的野马，一路狂奔。
当然，他们还有一个选择：呼吁政府直接出手，用行政手段限制商品房的市场价。但对此选择，一位中国经济学家有个著名的比喻：如果说房价如一池水中之皮球、政府行政干预如硬往水中压球之手，那么，球中之气就是中国人的购房需求，只要球不撒气，结果肯定就是手松球弹，而且压力越大，弹得越高，除非政府抽干池中之水——即废除市场经济。
当然，市场经济也有人道与非人道之别。人道市场经济，又称“福利资本主义”，绝对不是一个任由价格规律肆虐、任由“富人楼百套、穷人宿大街”的弱肉强食的社会。在市场经济中，房屋具有两种属性：一是居住的功能属性，二是买卖的商品属性，人道市场经济中的政府，通常是尊重房屋的这两种属性，对商品房和福利房采取不同的干预措施：一方面兴建廉租房，让低收入阶层租住政府补贴租金的福利房；另一方面对商品房价格的升降基本上“无为而治”，最多以利率升降来间接干预，或用其它经济杠杆促使商业银行“限贷”，从而间接调控房价，而绝对不会采取“限购”、“限外”、“限价”等直接压低房价的行政干预手段，一言以蔽之，福利房归政府管理，商品房归市场调节。
面对天价楼市，中国政府是否就无能为力呢？非也；但其房调措施不应该是用“看得见的手”去商品房市场限购、限外、征税、限价，而是应该把“看得见的手”伸向商品房买卖市场之外那些最需要出“手”的领域，而且要多“手”出击：一“手”大幅压低土地出让金，一“手”全力打击不法开发商，一“手”善用利率等宏观调控措施，一“手”大力兴建廉租房。
注意，我上面说的是廉租房，而不是廉卖房（即中国人所说的“经济适用房”）。中国的经济适用房自实行以来弊病甚多，实际上形成了两块价格相差很大的市场，就像中国改革开放早期的价格双轨制，为腐败的盛行造成了巨大的空间。所以，中国经常传出经济适用房房主开着宝马车出入、某某高官的老婆怀揣几套经济适用房钥匙的故事，而廉租房就不同，即使审核租户资格的过程不公正、不透明，富豪、贪官或其亲友也不太可能花自己的钱，租几套永远不太可能获得产权的廉租房。
中国自从实行房改以来，决策者一直在不同利益集团的方向截然不同的呼吁声中心情纠结、行动彷徨：打压房价吧，不仅有房阶层叫苦连天，而且房价大跌也会拖累经济；不打压房价吧，不仅无房阶层呼天喊地，而且中国可能会因为“居者无其屋”造成社会动荡，对决策者来说，似乎中国楼市的问题就是一个死结。但“山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村”：如果中国政府参考借鉴成熟市场经济体的做法，根据房屋的两种属性，把房屋分成商品产权房和福利租赁房两大块，采取不同的手段去调控，一方面“房主拥其屋”，另一方面“房客租其屋”，也许决策者就能走出中国楼市的怪圈。
此文正要收笔之时，我又看到了凤凰卫视11月11日财经节目的最新报道：为了对抗通货膨胀，重庆中产阶层纷纷买房保值；浙江二、三线城市规定凭票买房，导致一张购房券已经炒到五十万元人民币。
这条消息不仅凸现了中国人购房需求的强劲，而且验证了“限购”、“限价”等行政房调手段的无效：如果需求不降，限制措施（购房券）本身也会成为“紧俏商品”！
我把这一消息发到了微博上。不久，便收到了一位博友的带着四个感叹号的跟评：“额，抓紧买房，刷爆所有信用卡也要买房！！！！”
http://www.ftchinese.com/story/001035507
考虑到潜在的住房需求，泡沫的说法有点像是天方夜谭。中国每年有大约1000万到1500万农村人口进入城市，这种趋势至少在未来十年可能都会持续下去。
除此之外，现有的城市人口也有巨大的潜在需求。尽管大约70%的城市居民都有自己的住房，但他们当中的很大一部分仍住在上世纪90年代末获准廉价购买的原国有房产里。许多居民都渴望改善居住环境，搬到全国各地拔地而起的新楼房中。
但中国楼市却时常有失控的风险。由于中国限制将资金带出国外，普通中国人除了动荡的股市以外，没有多少可投资其储蓄的渠道，银行存款的实际利率也是负值。而购房被认为是安全投资，从而产生了持久的吸引力。
在许多经济学家看来，防止对房地产的这种青睐演变为泡沫，是保障经济稳定的主要挑战之一。前央行货币政策委员会委员、国民经济研究所(National Economic Research Institute)所长樊纲表示：“如果中国能预防资产泡沫的形成，未来就有很大的机会维持经济增长。”
让政府面临的情况变得更为复杂的是，房价已经变成了一个敏感的政治议题。虽然房屋拥有者不希望看到自己的主要资产价格大幅下跌，但将买房视为人生规划重要组成部分的一代年轻中国专业人士，却感到价格超出了他们的承受能力。
根据一些计算，北京和上海的房价是平均年薪的15倍，而对于一个类似于中国收入水平的国家来说，通常的情况应该是7.5倍。过去一年最流行的一部电视剧是《蜗居》，这部肥皂剧展示了中国年轻人为还房贷而会付出怎样的努力，剧中一个角色为了能保持还款而成了一位政府官员的情妇。事实上，这个节目颇为敏感，因此遭到禁播。
最近几年，有关政府部门不断尝试利用短期行政政策来抑制高涨的房价。2007年和今年，中国出台了相关措施，以降低投机性购房的吸引力。今年的措施包括提高第二套及以上住房的房贷首付款，以及提高第二套房的按揭利率。
然而，使用此类行政工具控制价格增长具有局限性。此类政策势必是由各个城市具体实施的，因此一旦最初的管控势头慢慢淡去，通常与房地产行业关系密切的地方政府就会放松控制。
最近一段时间，有迹象显示，这种现象可能正在中国的一些地方发生。在上海附近的繁荣城市杭州，一系列的豪华住宅楼几天之内就宣告售罄——这个迹象说明，在某些地方或许更容易获得按揭贷款。
因此，政策制定者正在研究两项长期策略，以期让市场变得更稳定。
第一项是大幅增加公共住房建设。中国房地产市场一个颇具反讽意味的现象是，虽然移居到城市的人们有着巨大的底层需求，但住房建设大多面向利润率往往更高的高端需求。
中国政府今年承诺，地方政府将为低收入家庭修建580万套住房，其中多数将用于出租。政府希望通过推动公共住房建设同时达到两个目标：一是中和住房成本上涨引发的部分政治矛盾，二是推动将会受到限制投机性购房措施冲击的房地产建设。
正在讨论中的另一个议题是引入房产税。房地产投机吸引力如此之大的原因之一，是业主不需每年缴税，因此购买房屋并空置等待房价上涨的成本相对较低。
引入房产税还有其他吸引人的地方，比如可以帮助地方政府创造更稳固的财政基础。这可以减少地方政府对通过不断卖地来平衡预算的依赖，而有时，出售的土地是从农民手中征得的。
不过，引入房产税在政治上十分棘手——部分原因在于，政府害怕，如果房产税造成房价急剧下跌，可能会引发业主的强烈反弹。因此，分析人士预计，房产税会逐步推行，先从一两个较大的城市开始，并且将最初的征税目标放在第二套住房上。
中国政府希望，这些措施将有助于抑制房地产市场中的冲动，而又不至于造成后果严重的崩盘。
译者/王柯伦
http://www.ftchinese.com/story/001035922
“越来越瞎搞”的中国房调
微博如今发烧于神州大地，我也难以抵御其诱惑，在新浪注册了“围脖”，并通过它找到了许多老朋友，也结识了许多新朋友，包括《中国青年报》青年评论员曹林。
11月10日，曹林发一围脖：“估计这是假新闻，如果是真的，那就越来越瞎搞了：重庆晚报，记者昨日从有关渠道获悉，为防房价大幅上涨，有关部委正着手制定相关办法。据该办法，价格主管部门将可对房价进行直接行政调控。该办法核心内容包括：当房价出现较大幅度上涨时，经省政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格。”
我立即跟评：“不像是假新闻啊，今天财经网也报道了”，并给了他链接。《财经网》引述的是《证券时报》的报道，应该不是假新闻。如果是真事，那发烧热度不亚于微博的中国房产调控，就确如曹林所言，是“越来越瞎搞了”。
今年“十·一”前后，中国中央政府和地方政府相继出台了一系列房产调控措施，包括限购令、限外令（即外地人不得在本地买房），被称为史上最严厉的房调“组合拳”；后来又有传言说，为了打压房价，有关部门还在考虑开征房产税；如今，物价部门也要掺和进来，直接出手限制房价了。从限购、限外，到征税，再到限价，看来有关部门真的打算“动真格”了，但不知这些衙门是真的糊涂，还是假装糊涂，因为所有这些措施都是治标不治本。
限价房（网上戏称为“政府定价房”）是否有退回计划经济之嫌，这里暂且不谈，问题在于，用“直接”的行政限价手段管制房价是否有效？是否真的能够控制住本属市场供需升降范畴内的房价？中国高房价背后的动力是高需求，政府不通过经济手段鼓励开发商增加商品房供给，又不大规模兴建廉租房以降低民众对商品房的需求，反而试图通过行政手段压低商品房的市场价格，岂非推高需求？
再深究一层，中国高房价的主要组成部分是地方政府的天价土地出让金，政府不去降低地价，却让物价局限制商品房的市场价，岂非舍本逐末？
至于据称正在紧锣密鼓制定的房产税，更是荒唐，如果需求不降，供给不增，加税的后果便如限价一样，最终只会进一步提升房价。政府已经通过土地转让金、契税、物业增值税等等税费挣得盆满钵满，如今又要在讨论不公开、决策无公决的情况下再次推出一项新税种，岂非与民争利？
新浪微博上反对开征房产税的意见也很多。还是那个曹林，在其微博上这样写道：“一个奋斗了一辈子的人好不容易改善了自己的住房，举全家之力将30平方米的房子换成了100平方米，政府已经通过天价土地出让金从他身上捞了一笔，再以房产税捞他一笔，那么毫无疑问，这种税就是恶税。”
中国几个超大城市的房价，其涨幅的确远远超过了许多西方大城市，原因除了政府炒地、开发商与富人炒房之外，还有一个原因，往往被某些利益团体有意无意地淡化，这就是：在中国这些超大城市中，普通人的购房需求也远远超过了许多西方国家。根据中国媒体提供的统计数字，北京首次购房者的平均年龄只有27岁，而英国首次购房者的平均年龄是37岁，日本和德国是42岁。中国人较早买房，原因很多，除了中国大城市缺乏政府兴建的廉租房之外，还包括一些社会、文化因素，例如，中国大城市许多女性的择偶条件就是“无房莫问”，而西方绝大多数年轻人婚后仍然租房；中国父母愿意资助子女买房，而西方大多数年轻人只能自己攒钱买房等，但更重要的原因可能还是观念不同：西方年轻人对长期租房习以为常，即使是香港打工一族，工作到退休才还完房贷者也大有人在，只有中国人才认为年轻人名下无房便是“失败”，在这种社会观念的强烈刺激和推动下，中国人的购房需求不旺才怪，中国的楼价不升才怪，但更怪的一个现象是：一方面，如此众多的中国人都想往大城市里挤，挤进大城市的所有人又都想买房子；另一方面，在大城市里买不起房子的人又都埋怨房价高，又都呼吁政府用非经济手段出手打压房价。其实，这两者是不能兼得的。人人都能拥有低价房——这个社会理想，在市场经济的条件下，在人满为患的中国大城市里，其实是一个永远也不可能实现的梦想。中国大城市那些没有购房财力的年轻人如果想让商品房价格降下来，唯一的选择就是：不要过早买房，不要让父母资助买房，集体对商品房说“不”，集体呼吁政府大规模兴建廉租房，如果做不到这一点，那依我看，中国大城市的房价仍然继续会像脱缰的野马，一路狂奔。
当然，他们还有一个选择：呼吁政府直接出手，用行政手段限制商品房的市场价。但对此选择，一位中国经济学家有个著名的比喻：如果说房价如一池水中之皮球、政府行政干预如硬往水中压球之手，那么，球中之气就是中国人的购房需求，只要球不撒气，结果肯定就是手松球弹，而且压力越大，弹得越高，除非政府抽干池中之水——即废除市场经济。
当然，市场经济也有人道与非人道之别。人道市场经济，又称“福利资本主义”，绝对不是一个任由价格规律肆虐、任由“富人楼百套、穷人宿大街”的弱肉强食的社会。在市场经济中，房屋具有两种属性：一是居住的功能属性，二是买卖的商品属性，人道市场经济中的政府，通常是尊重房屋的这两种属性，对商品房和福利房采取不同的干预措施：一方面兴建廉租房，让低收入阶层租住政府补贴租金的福利房；另一方面对商品房价格的升降基本上“无为而治”，最多以利率升降来间接干预，或用其它经济杠杆促使商业银行“限贷”，从而间接调控房价，而绝对不会采取“限购”、“限外”、“限价”等直接压低房价的行政干预手段，一言以蔽之，福利房归政府管理，商品房归市场调节。
面对天价楼市，中国政府是否就无能为力呢？非也；但其房调措施不应该是用“看得见的手”去商品房市场限购、限外、征税、限价，而是应该把“看得见的手”伸向商品房买卖市场之外那些最需要出“手”的领域，而且要多“手”出击：一“手”大幅压低土地出让金，一“手”全力打击不法开发商，一“手”善用利率等宏观调控措施，一“手”大力兴建廉租房。
注意，我上面说的是廉租房，而不是廉卖房（即中国人所说的“经济适用房”）。中国的经济适用房自实行以来弊病甚多，实际上形成了两块价格相差很大的市场，就像中国改革开放早期的价格双轨制，为腐败的盛行造成了巨大的空间。所以，中国经常传出经济适用房房主开着宝马车出入、某某高官的老婆怀揣几套经济适用房钥匙的故事，而廉租房就不同，即使审核租户资格的过程不公正、不透明，富豪、贪官或其亲友也不太可能花自己的钱，租几套永远不太可能获得产权的廉租房。
中国自从实行房改以来，决策者一直在不同利益集团的方向截然不同的呼吁声中心情纠结、行动彷徨：打压房价吧，不仅有房阶层叫苦连天，而且房价大跌也会拖累经济；不打压房价吧，不仅无房阶层呼天喊地，而且中国可能会因为“居者无其屋”造成社会动荡，对决策者来说，似乎中国楼市的问题就是一个死结。但“山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村”：如果中国政府参考借鉴成熟市场经济体的做法，根据房屋的两种属性，把房屋分成商品产权房和福利租赁房两大块，采取不同的手段去调控，一方面“房主拥其屋”，另一方面“房客租其屋”，也许决策者就能走出中国楼市的怪圈。
此文正要收笔之时，我又看到了凤凰卫视11月11日财经节目的最新报道：为了对抗通货膨胀，重庆中产阶层纷纷买房保值；浙江二、三线城市规定凭票买房，导致一张购房券已经炒到五十万元人民币。
这条消息不仅凸现了中国人购房需求的强劲，而且验证了“限购”、“限价”等行政房调手段的无效：如果需求不降，限制措施（购房券）本身也会成为“紧俏商品”！
我把这一消息发到了微博上。不久，便收到了一位博友的带着四个感叹号的跟评：“额，抓紧买房，刷爆所有信用卡也要买房！！！！”
http://www.ftchinese.com/story/001035507如果说中国经济在未来几年会遇到严重问题，那么其根源可能会是房地产市场。
考虑到潜在的住房需求，泡沫的说法有点像是天方夜谭。中国每年有大约1000万到1500万农村人口进入城市，这种趋势至少在未来十年可能都会持续下去。
除此之外，现有的城市人口也有巨大的潜在需求。尽管大约70%的城市居民都有自己的住房，但他们当中的很大一部分仍住在上世纪90年代末获准廉价购买的原国有房产里。许多居民都渴望改善居住环境，搬到全国各地拔地而起的新楼房中。
但中国楼市却时常有失控的风险。由于中国限制将资金带出国外，普通中国人除了动荡的股市以外，没有多少可投资其储蓄的渠道，银行存款的实际利率也是负值。而购房被认为是安全投资，从而产生了持久的吸引力。
在许多经济学家看来，防止对房地产的这种青睐演变为泡沫，是保障经济稳定的主要挑战之一。前央行货币政策委员会委员、国民经济研究所(National Economic Research Institute)所长樊纲表示：“如果中国能预防资产泡沫的形成，未来就有很大的机会维持经济增长。”
让政府面临的情况变得更为复杂的是，房价已经变成了一个敏感的政治议题。虽然房屋拥有者不希望看到自己的主要资产价格大幅下跌，但将买房视为人生规划重要组成部分的一代年轻中国专业人士，却感到价格超出了他们的承受能力。
根据一些计算，北京和上海的房价是平均年薪的15倍，而对于一个类似于中国收入水平的国家来说，通常的情况应该是7.5倍。过去一年最流行的一部电视剧是《蜗居》，这部肥皂剧展示了中国年轻人为还房贷而会付出怎样的努力，剧中一个角色为了能保持还款而成了一位政府官员的情妇。事实上，这个节目颇为敏感，因此遭到禁播。
最近几年，有关政府部门不断尝试利用短期行政政策来抑制高涨的房价。2007年和今年，中国出台了相关措施，以降低投机性购房的吸引力。今年的措施包括提高第二套及以上住房的房贷首付款，以及提高第二套房的按揭利率。
然而，使用此类行政工具控制价格增长具有局限性。此类政策势必是由各个城市具体实施的，因此一旦最初的管控势头慢慢淡去，通常与房地产行业关系密切的地方政府就会放松控制。
最近一段时间，有迹象显示，这种现象可能正在中国的一些地方发生。在上海附近的繁荣城市杭州，一系列的豪华住宅楼几天之内就宣告售罄——这个迹象说明，在某些地方或许更容易获得按揭贷款。
因此，政策制定者正在研究两项长期策略，以期让市场变得更稳定。
第一项是大幅增加公共住房建设。中国房地产市场一个颇具反讽意味的现象是，虽然移居到城市的人们有着巨大的底层需求，但住房建设大多面向利润率往往更高的高端需求。
中国政府今年承诺，地方政府将为低收入家庭修建580万套住房，其中多数将用于出租。政府希望通过推动公共住房建设同时达到两个目标：一是中和住房成本上涨引发的部分政治矛盾，二是推动将会受到限制投机性购房措施冲击的房地产建设。
正在讨论中的另一个议题是引入房产税。房地产投机吸引力如此之大的原因之一，是业主不需每年缴税，因此购买房屋并空置等待房价上涨的成本相对较低。
引入房产税还有其他吸引人的地方，比如可以帮助地方政府创造更稳固的财政基础。这可以减少地方政府对通过不断卖地来平衡预算的依赖，而有时，出售的土地是从农民手中征得的。
不过，引入房产税在政治上十分棘手——部分原因在于，政府害怕，如果房产税造成房价急剧下跌，可能会引发业主的强烈反弹。因此，分析人士预计，房产税会逐步推行，先从一两个较大的城市开始，并且将最初的征税目标放在第二套住房上。
中国政府希望，这些措施将有助于抑制房地产市场中的冲动，而又不至于造成后果严重的崩盘。
译者/王柯伦
http://www.ftchinese.com/story/001035922
“越来越瞎搞”的中国房调
微博如今发烧于神州大地，我也难以抵御其诱惑，在新浪注册了“围脖”，并通过它找到了许多老朋友，也结识了许多新朋友，包括《中国青年报》青年评论员曹林。
11月10日，曹林发一围脖：“估计这是假新闻，如果是真的，那就越来越瞎搞了：重庆晚报，记者昨日从有关渠道获悉，为防房价大幅上涨，有关部委正着手制定相关办法。据该办法，价格主管部门将可对房价进行直接行政调控。该办法核心内容包括：当房价出现较大幅度上涨时，经省政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格。”
我立即跟评：“不像是假新闻啊，今天财经网也报道了”，并给了他链接。《财经网》引述的是《证券时报》的报道，应该不是假新闻。如果是真事，那发烧热度不亚于微博的中国房产调控，就确如曹林所言，是“越来越瞎搞了”。
今年“十·一”前后，中国中央政府和地方政府相继出台了一系列房产调控措施，包括限购令、限外令（即外地人不得在本地买房），被称为史上最严厉的房调“组合拳”；后来又有传言说，为了打压房价，有关部门还在考虑开征房产税；如今，物价部门也要掺和进来，直接出手限制房价了。从限购、限外，到征税，再到限价，看来有关部门真的打算“动真格”了，但不知这些衙门是真的糊涂，还是假装糊涂，因为所有这些措施都是治标不治本。
限价房（网上戏称为“政府定价房”）是否有退回计划经济之嫌，这里暂且不谈，问题在于，用“直接”的行政限价手段管制房价是否有效？是否真的能够控制住本属市场供需升降范畴内的房价？中国高房价背后的动力是高需求，政府不通过经济手段鼓励开发商增加商品房供给，又不大规模兴建廉租房以降低民众对商品房的需求，反而试图通过行政手段压低商品房的市场价格，岂非推高需求？
再深究一层，中国高房价的主要组成部分是地方政府的天价土地出让金，政府不去降低地价，却让物价局限制商品房的市场价，岂非舍本逐末？
至于据称正在紧锣密鼓制定的房产税，更是荒唐，如果需求不降，供给不增，加税的后果便如限价一样，最终只会进一步提升房价。政府已经通过土地转让金、契税、物业增值税等等税费挣得盆满钵满，如今又要在讨论不公开、决策无公决的情况下再次推出一项新税种，岂非与民争利？
新浪微博上反对开征房产税的意见也很多。还是那个曹林，在其微博上这样写道：“一个奋斗了一辈子的人好不容易改善了自己的住房，举全家之力将30平方米的房子换成了100平方米，政府已经通过天价土地出让金从他身上捞了一笔，再以房产税捞他一笔，那么毫无疑问，这种税就是恶税。”
中国几个超大城市的房价，其涨幅的确远远超过了许多西方大城市，原因除了政府炒地、开发商与富人炒房之外，还有一个原因，往往被某些利益团体有意无意地淡化，这就是：在中国这些超大城市中，普通人的购房需求也远远超过了许多西方国家。根据中国媒体提供的统计数字，北京首次购房者的平均年龄只有27岁，而英国首次购房者的平均年龄是37岁，日本和德国是42岁。中国人较早买房，原因很多，除了中国大城市缺乏政府兴建的廉租房之外，还包括一些社会、文化因素，例如，中国大城市许多女性的择偶条件就是“无房莫问”，而西方绝大多数年轻人婚后仍然租房；中国父母愿意资助子女买房，而西方大多数年轻人只能自己攒钱买房等，但更重要的原因可能还是观念不同：西方年轻人对长期租房习以为常，即使是香港打工一族，工作到退休才还完房贷者也大有人在，只有中国人才认为年轻人名下无房便是“失败”，在这种社会观念的强烈刺激和推动下，中国人的购房需求不旺才怪，中国的楼价不升才怪，但更怪的一个现象是：一方面，如此众多的中国人都想往大城市里挤，挤进大城市的所有人又都想买房子；另一方面，在大城市里买不起房子的人又都埋怨房价高，又都呼吁政府用非经济手段出手打压房价。其实，这两者是不能兼得的。人人都能拥有低价房——这个社会理想，在市场经济的条件下，在人满为患的中国大城市里，其实是一个永远也不可能实现的梦想。中国大城市那些没有购房财力的年轻人如果想让商品房价格降下来，唯一的选择就是：不要过早买房，不要让父母资助买房，集体对商品房说“不”，集体呼吁政府大规模兴建廉租房，如果做不到这一点，那依我看，中国大城市的房价仍然继续会像脱缰的野马，一路狂奔。
当然，他们还有一个选择：呼吁政府直接出手，用行政手段限制商品房的市场价。但对此选择，一位中国经济学家有个著名的比喻：如果说房价如一池水中之皮球、政府行政干预如硬往水中压球之手，那么，球中之气就是中国人的购房需求，只要球不撒气，结果肯定就是手松球弹，而且压力越大，弹得越高，除非政府抽干池中之水——即废除市场经济。
当然，市场经济也有人道与非人道之别。人道市场经济，又称“福利资本主义”，绝对不是一个任由价格规律肆虐、任由“富人楼百套、穷人宿大街”的弱肉强食的社会。在市场经济中，房屋具有两种属性：一是居住的功能属性，二是买卖的商品属性，人道市场经济中的政府，通常是尊重房屋的这两种属性，对商品房和福利房采取不同的干预措施：一方面兴建廉租房，让低收入阶层租住政府补贴租金的福利房；另一方面对商品房价格的升降基本上“无为而治”，最多以利率升降来间接干预，或用其它经济杠杆促使商业银行“限贷”，从而间接调控房价，而绝对不会采取“限购”、“限外”、“限价”等直接压低房价的行政干预手段，一言以蔽之，福利房归政府管理，商品房归市场调节。
面对天价楼市，中国政府是否就无能为力呢？非也；但其房调措施不应该是用“看得见的手”去商品房市场限购、限外、征税、限价，而是应该把“看得见的手”伸向商品房买卖市场之外那些最需要出“手”的领域，而且要多“手”出击：一“手”大幅压低土地出让金，一“手”全力打击不法开发商，一“手”善用利率等宏观调控措施，一“手”大力兴建廉租房。
注意，我上面说的是廉租房，而不是廉卖房（即中国人所说的“经济适用房”）。中国的经济适用房自实行以来弊病甚多，实际上形成了两块价格相差很大的市场，就像中国改革开放早期的价格双轨制，为腐败的盛行造成了巨大的空间。所以，中国经常传出经济适用房房主开着宝马车出入、某某高官的老婆怀揣几套经济适用房钥匙的故事，而廉租房就不同，即使审核租户资格的过程不公正、不透明，富豪、贪官或其亲友也不太可能花自己的钱，租几套永远不太可能获得产权的廉租房。
中国自从实行房改以来，决策者一直在不同利益集团的方向截然不同的呼吁声中心情纠结、行动彷徨：打压房价吧，不仅有房阶层叫苦连天，而且房价大跌也会拖累经济；不打压房价吧，不仅无房阶层呼天喊地，而且中国可能会因为“居者无其屋”造成社会动荡，对决策者来说，似乎中国楼市的问题就是一个死结。但“山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村”：如果中国政府参考借鉴成熟市场经济体的做法，根据房屋的两种属性，把房屋分成商品产权房和福利租赁房两大块，采取不同的手段去调控，一方面“房主拥其屋”，另一方面“房客租其屋”，也许决策者就能走出中国楼市的怪圈。
此文正要收笔之时，我又看到了凤凰卫视11月11日财经节目的最新报道：为了对抗通货膨胀，重庆中产阶层纷纷买房保值；浙江二、三线城市规定凭票买房，导致一张购房券已经炒到五十万元人民币。
这条消息不仅凸现了中国人购房需求的强劲，而且验证了“限购”、“限价”等行政房调手段的无效：如果需求不降，限制措施（购房券）本身也会成为“紧俏商品”！
我把这一消息发到了微博上。不久，便收到了一位博友的带着四个感叹号的跟评：“额，抓紧买房，刷爆所有信用卡也要买房！！！！”
http://www.ftchinese.com/story/001035507
影帝并不孤独！