上帝眷顾有心的人 “炒房”经验总结

上帝眷顾有心的人 “炒房”经验总结  


不经意中，自己买房的次数，已经五次。一是04年5月上海虹口，这是至今自住。六千多买的现在市价一万八左右。二是08年2月上海闸北，这是法院扣押拍卖的低价格房子买了划算，后来08年十月为了抄股市大底、卖了买股票了。三是09年8月8日北京东五环“卡夫卡公社”的第一套小复式。四是09年8月29日北京东五环卡夫卡第二套小复式，与大学同寝室的同学合买、各占一半产权。卡夫卡的小复式都是预计2011年交房的期房、一万五千多买的，现在参照同房型的、地理位置更偏出两站地铁的六号线草房站的房子，价格已经两万。五是2010年元月9号三亚福海花园海景房。这一套十多天就从64.9万元涨到了107万。



我在想，我这不成了炒房客了吗？我怎么不知不觉，就成了炒房客了？



后来一想，这是自己证券投资理念造成的。我的证券投资理念是：每赚一个房子的钱，就去买个房子。这样，永远输不掉。当初这样想，只不过是为了保证证券投资不输。



谁知道买房之后，还有卖房的需要。需要用钱的时候，需要卖房；涨的太高太快的时候，也动心卖房。这就无意中成了炒房者。



炒房买房有什么经验吗？



有。第一是绝对价格低、以及相对价格低，以及租收率高，简称“两低一高”。例如闸北的法院拍卖的房子，在上海内环边上，绝对价格只有一万，相比周围的楼盘很低。用来出租的话，十多年就能收回成本，相当于十多倍的股票市盈率。租收率达到百分之四以上，相当于股市二十五倍市盈率，就可以考虑投资了。总价低的话也容易转让。



第二是将开通未开通地铁站的交通位置，容易升值。按照北京天通苑的经验，未开通地铁站的时候，只有五千以内，租金一千多一个单元，开通地铁以后，房价飙升到一万，租金飙升到两千多一个单元。所以我特喜欢未开通、将开通的地铁站旁边的房子。对于租户来说，有地铁就没距离、没误点、一生就没有过大的交通开支。很经济。



第三是要有商业规划和政区规划、推动升值。北京卡夫卡，在东五环外六号线黄渠地铁站旁边二百米多，结果买了不久，中央电视台宣布CBD东扩到东四环。直接辐射东五环。直接受益了。再比如，中央公布了海南国际旅游岛规划，全岛暴涨的当口，下手买了，也没有想到买了就暴涨。估计短线还有继续井喷的可能性。这个是我遇到的短期涨价最厉害的例子了。



第四房型好。比如卡夫卡的房子，是买一层送一层的小复式。我当时就动心，每套可以隔离成上下独立的、两户人家的各一室一小厅。就可以出租给两户人家，每家都有一室一小厅。厨房就一个灶台一个水斗就在客厅里面。客厅同时兼做餐厅和书房。这样，两户人家租的话，租收率就高了。自住的话，可以自己住一层、出租一层，以租养房也很好。



第五买房也要看大势看货币政策。一般是货币政策放松的初期或者中前段买，例如2008年底到2009年的三季度。一般谨防货币政策收紧的时候不要轻易下手、可以等待。例如2007年底或者2008年初，当时从2008年初开始房价跌到2008年底的。这个期间如果遇到法院拍卖等超低价情况那例外。当然，长期看，每个市场经济的国家，货币总是越发行越多，这样看，十年的角度，房价还是长线看涨的。



第六、买房的话最好为了买一套、看过十套二十套。这样有助于下决心、以及找到价格低谷的房子找到性价比最好的房子。三亚福海家园的房子，就是一万六七买的，一个重要的原因就是：看遍三亚湾路的各个海景房，都是两万到五万的价格了，唯独它当时是一万多的价格，不买它买谁呢？果然，现在价格过了两万。这是价格洼地。



以上算是一点心得、总结吧。也许我是一个善于总结、善于发现秘诀的人。呵呵，当初我可是由此设计证券软件功能、赚了第二第三桶金的。机遇青睐有准备的人，上帝眷顾有心的人，苍天襄助有远见的人。



愿天下想买房的人都买到称心如意的房子。上帝眷顾有心的人 “炒房”经验总结  


不经意中，自己买房的次数，已经五次。一是04年5月上海虹口，这是至今自住。六千多买的现在市价一万八左右。二是08年2月上海闸北，这是法院扣押拍卖的低价格房子买了划算，后来08年十月为了抄股市大底、卖了买股票了。三是09年8月8日北京东五环“卡夫卡公社”的第一套小复式。四是09年8月29日北京东五环卡夫卡第二套小复式，与大学同寝室的同学合买、各占一半产权。卡夫卡的小复式都是预计2011年交房的期房、一万五千多买的，现在参照同房型的、地理位置更偏出两站地铁的六号线草房站的房子，价格已经两万。五是2010年元月9号三亚福海花园海景房。这一套十多天就从64.9万元涨到了107万。



我在想，我这不成了炒房客了吗？我怎么不知不觉，就成了炒房客了？



后来一想，这是自己证券投资理念造成的。我的证券投资理念是：每赚一个房子的钱，就去买个房子。这样，永远输不掉。当初这样想，只不过是为了保证证券投资不输。



谁知道买房之后，还有卖房的需要。需要用钱的时候，需要卖房；涨的太高太快的时候，也动心卖房。这就无意中成了炒房者。



炒房买房有什么经验吗？



有。第一是绝对价格低、以及相对价格低，以及租收率高，简称“两低一高”。例如闸北的法院拍卖的房子，在上海内环边上，绝对价格只有一万，相比周围的楼盘很低。用来出租的话，十多年就能收回成本，相当于十多倍的股票市盈率。租收率达到百分之四以上，相当于股市二十五倍市盈率，就可以考虑投资了。总价低的话也容易转让。



第二是将开通未开通地铁站的交通位置，容易升值。按照北京天通苑的经验，未开通地铁站的时候，只有五千以内，租金一千多一个单元，开通地铁以后，房价飙升到一万，租金飙升到两千多一个单元。所以我特喜欢未开通、将开通的地铁站旁边的房子。对于租户来说，有地铁就没距离、没误点、一生就没有过大的交通开支。很经济。



第三是要有商业规划和政区规划、推动升值。北京卡夫卡，在东五环外六号线黄渠地铁站旁边二百米多，结果买了不久，中央电视台宣布CBD东扩到东四环。直接辐射东五环。直接受益了。再比如，中央公布了海南国际旅游岛规划，全岛暴涨的当口，下手买了，也没有想到买了就暴涨。估计短线还有继续井喷的可能性。这个是我遇到的短期涨价最厉害的例子了。



第四房型好。比如卡夫卡的房子，是买一层送一层的小复式。我当时就动心，每套可以隔离成上下独立的、两户人家的各一室一小厅。就可以出租给两户人家，每家都有一室一小厅。厨房就一个灶台一个水斗就在客厅里面。客厅同时兼做餐厅和书房。这样，两户人家租的话，租收率就高了。自住的话，可以自己住一层、出租一层，以租养房也很好。



第五买房也要看大势看货币政策。一般是货币政策放松的初期或者中前段买，例如2008年底到2009年的三季度。一般谨防货币政策收紧的时候不要轻易下手、可以等待。例如2007年底或者2008年初，当时从2008年初开始房价跌到2008年底的。这个期间如果遇到法院拍卖等超低价情况那例外。当然，长期看，每个市场经济的国家，货币总是越发行越多，这样看，十年的角度，房价还是长线看涨的。



第六、买房的话最好为了买一套、看过十套二十套。这样有助于下决心、以及找到价格低谷的房子找到性价比最好的房子。三亚福海家园的房子，就是一万六七买的，一个重要的原因就是：看遍三亚湾路的各个海景房，都是两万到五万的价格了，唯独它当时是一万多的价格，不买它买谁呢？果然，现在价格过了两万。这是价格洼地。



以上算是一点心得、总结吧。也许我是一个善于总结、善于发现秘诀的人。呵呵，当初我可是由此设计证券软件功能、赚了第二第三桶金的。机遇青睐有准备的人，上帝眷顾有心的人，苍天襄助有远见的人。



愿天下想买房的人都买到称心如意的房子。