警惕楼市市场快速反转

（多元视角产业观察）2010/05/26



房产税的消息已经进入不知是第几波的传闻周期了，市场在等待这个楼市调控最后的达摩克利斯之剑。而我们担心的是，这个所谓的大利空一旦推出，是否就会给市场利空出尽的预感，并带来股市和楼市的快速反转。

个案不能代表全部，但个案来自鲜活的市场一线。据了解，杭州楼市在上周末一改成交颓势，出现少有的买卖活跃场面。某豪宅物业推出35套江景住宅，当天预定率达到55%。市场人士称，杭州的豪宅成交火爆或也源于对上海房产税细则的另类演绎：如果按目前的传闻，房产税仅对新购物业征收，那么在正式执行之前，无疑会带来一波成交量的激增。

不过，在笔者看来，杭州的楼市回暖迹象可能还有另外的解读。据了解，浙江楼市新政出台一周后，杭州等地对第三套房的房贷政策初见松动。加上宏观面屡屡传出风声，市场预测为保护难得的宏观经济回暖，楼市调控或许已经进入冷静期。

调控的冷静期即是楼市回暖的重要基础。近期，市场上也确实出现了调控进入冷静期的一些迹象。比如，在北京出台房产新政细则之后，深圳、广州、重庆等地的细则都被冠以“温和”的定语。重庆房产特别消费税未被明确提及，仅表示“酝酿对个人房产收益征税”，同时也没有对贷款购买第三套及以上住房叫停，而是执行贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策。

另有传闻称，上海房产税细则之所以慎之又慎，除了政策影响重大外，也有两种对立的声音僵持不下。一种声音支持尽快出台房产税，而另一种观点认为可以静观上海楼市调控的程度，如果已经调控到位，这一杀手锏或可延后推出。

地方政府为保护楼市稳定而大打政策太极拳，当然这里面有不可细数的苦衷。不过，一个令人担心的结局是，一旦房地产政策出台妥协性的“温和”趋向，楼市将不可避免地再次进入越调越涨的恶性循环。毕竟目前大量开发商囤房不卖，持价不降，都源于对这个所谓冷静期的预判。

“随着人民币对欧元的加速升值，这个月的对欧出口贸易听说就很难做。在这样的大形势下，要保持经济稳定就要求房地产市场不能快速下滑。”一位房地产企业高层称。房地产企业的这种和政策对赌的心理一直存在，这直接导致开发商在资金链已经趋紧的情况下继续坚守阵地。

当然，也有很多龙头房企并没有盲目乐观。有消息称，万科、保利等企业在内部会议上的判断越来越谨慎悲观。也许他们比中小房企更了解最高决策层在此轮楼市调控中的决心。

“这次对房地产市场的调控源于产业结构调整的大布局。应该说，金融危机的到来打乱了中国产业结构调整的计划。如果没有金融危机，这次以打击楼市、助力其他产业为目标的调控任务，早在2007年就可能得到深入。所以，不要简单看待此次宏观调控，即便是为了稳定宏观经济而继续刺激性政策，那也要与房地产调控划清界限。”一位北京房地产开发商称。（多元视角产业观察）2010/05/26



房产税的消息已经进入不知是第几波的传闻周期了，市场在等待这个楼市调控最后的达摩克利斯之剑。而我们担心的是，这个所谓的大利空一旦推出，是否就会给市场利空出尽的预感，并带来股市和楼市的快速反转。

个案不能代表全部，但个案来自鲜活的市场一线。据了解，杭州楼市在上周末一改成交颓势，出现少有的买卖活跃场面。某豪宅物业推出35套江景住宅，当天预定率达到55%。市场人士称，杭州的豪宅成交火爆或也源于对上海房产税细则的另类演绎：如果按目前的传闻，房产税仅对新购物业征收，那么在正式执行之前，无疑会带来一波成交量的激增。

不过，在笔者看来，杭州的楼市回暖迹象可能还有另外的解读。据了解，浙江楼市新政出台一周后，杭州等地对第三套房的房贷政策初见松动。加上宏观面屡屡传出风声，市场预测为保护难得的宏观经济回暖，楼市调控或许已经进入冷静期。

调控的冷静期即是楼市回暖的重要基础。近期，市场上也确实出现了调控进入冷静期的一些迹象。比如，在北京出台房产新政细则之后，深圳、广州、重庆等地的细则都被冠以“温和”的定语。重庆房产特别消费税未被明确提及，仅表示“酝酿对个人房产收益征税”，同时也没有对贷款购买第三套及以上住房叫停，而是执行贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策。

另有传闻称，上海房产税细则之所以慎之又慎，除了政策影响重大外，也有两种对立的声音僵持不下。一种声音支持尽快出台房产税，而另一种观点认为可以静观上海楼市调控的程度，如果已经调控到位，这一杀手锏或可延后推出。

地方政府为保护楼市稳定而大打政策太极拳，当然这里面有不可细数的苦衷。不过，一个令人担心的结局是，一旦房地产政策出台妥协性的“温和”趋向，楼市将不可避免地再次进入越调越涨的恶性循环。毕竟目前大量开发商囤房不卖，持价不降，都源于对这个所谓冷静期的预判。

“随着人民币对欧元的加速升值，这个月的对欧出口贸易听说就很难做。在这样的大形势下，要保持经济稳定就要求房地产市场不能快速下滑。”一位房地产企业高层称。房地产企业的这种和政策对赌的心理一直存在，这直接导致开发商在资金链已经趋紧的情况下继续坚守阵地。

当然，也有很多龙头房企并没有盲目乐观。有消息称，万科、保利等企业在内部会议上的判断越来越谨慎悲观。也许他们比中小房企更了解最高决策层在此轮楼市调控中的决心。

“这次对房地产市场的调控源于产业结构调整的大布局。应该说，金融危机的到来打乱了中国产业结构调整的计划。如果没有金融危机，这次以打击楼市、助力其他产业为目标的调控任务，早在2007年就可能得到深入。所以，不要简单看待此次宏观调控，即便是为了稳定宏观经济而继续刺激性政策，那也要与房地产调控划清界限。”一位北京房地产开发商称。