超级军网地产律师揭秘炒房团利益链——是可忍孰不可忍！
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/29 19:48:46
北京房地产局有关机构的律师张捷在房地产行业顶端从业多年，同时也是众多知名楼盘第一大股东的私人律师。他在3月1日《第一财经日报》上撰文阐述了复杂的炒房团利益链。现转摘如下。
/来自中华网社区 club.china.com/
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几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%。但民间信贷利率一般是月息2%-5%，还要以复利计算，综合到年息，最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽快出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷的。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。
很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。地产业界的读者会很清楚，只要你的开盘价比较低，很多人就会‘打招呼’找到开发商“留房”。房地产的开发过程中要盖上百个章，每一个拿章的人都会有类似的要求，要求留一两套房子。打了招呼就不能再出售了，但是他们不会立刻给开发商房款。这样的结果不算是索贿受贿，因为成交价就是开盘价，是“市场价”成交，赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘，而引发这些打招呼要房、留房人的想法的。正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团（有时候甚至是五折、六折），而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
炒房团的资金来源主要分两块——初始资金和银行信贷资金。实际上，炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方，或者是小部分资金的提供方。更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”的主要任务一是前台露面，二是以他们的身份套取银行资金。这些“演员”主要来自富裕地区的农村，操作者和村委会联合起来组织村民，并像传销一样洗脑，把他们包装成为有钱人，培训他们的言行以应对银行等部门的审查。套取银行资金是关键。炒房团要获得足够的银行贷款，首先要让银行认为这些人是有钱人。因此这些人就被加以包装，穿上各种名牌，还要编好发家故事，市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，这就要领先开发商进行协助——退房。一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。这样的退房操作一般是在期房交开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
房屋真正的销售老师通过巨商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团这这一套，在购房者眼中是与直接购买巨商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%,也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润，如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。北京房地产局有关机构的律师张捷在房地产行业顶端从业多年，同时也是众多知名楼盘第一大股东的私人律师。他在3月1日《第一财经日报》上撰文阐述了复杂的炒房团利益链。现转摘如下。
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几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%。但民间信贷利率一般是月息2%-5%，还要以复利计算，综合到年息，最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽快出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷的。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。
很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。地产业界的读者会很清楚，只要你的开盘价比较低，很多人就会‘打招呼’找到开发商“留房”。房地产的开发过程中要盖上百个章，每一个拿章的人都会有类似的要求，要求留一两套房子。打了招呼就不能再出售了，但是他们不会立刻给开发商房款。这样的结果不算是索贿受贿，因为成交价就是开盘价，是“市场价”成交，赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘，而引发这些打招呼要房、留房人的想法的。正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团（有时候甚至是五折、六折），而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
炒房团的资金来源主要分两块——初始资金和银行信贷资金。实际上，炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方，或者是小部分资金的提供方。更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”的主要任务一是前台露面，二是以他们的身份套取银行资金。这些“演员”主要来自富裕地区的农村，操作者和村委会联合起来组织村民，并像传销一样洗脑，把他们包装成为有钱人，培训他们的言行以应对银行等部门的审查。套取银行资金是关键。炒房团要获得足够的银行贷款，首先要让银行认为这些人是有钱人。因此这些人就被加以包装，穿上各种名牌，还要编好发家故事，市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，这就要领先开发商进行协助——退房。一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。这样的退房操作一般是在期房交开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
房屋真正的销售老师通过巨商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团这这一套，在购房者眼中是与直接购买巨商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%,也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润，如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。
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几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%。但民间信贷利率一般是月息2%-5%，还要以复利计算，综合到年息，最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽快出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷的。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。
很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。地产业界的读者会很清楚，只要你的开盘价比较低，很多人就会‘打招呼’找到开发商“留房”。房地产的开发过程中要盖上百个章，每一个拿章的人都会有类似的要求，要求留一两套房子。打了招呼就不能再出售了，但是他们不会立刻给开发商房款。这样的结果不算是索贿受贿，因为成交价就是开盘价，是“市场价”成交，赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘，而引发这些打招呼要房、留房人的想法的。正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团（有时候甚至是五折、六折），而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
炒房团的资金来源主要分两块——初始资金和银行信贷资金。实际上，炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方，或者是小部分资金的提供方。更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”的主要任务一是前台露面，二是以他们的身份套取银行资金。这些“演员”主要来自富裕地区的农村，操作者和村委会联合起来组织村民，并像传销一样洗脑，把他们包装成为有钱人，培训他们的言行以应对银行等部门的审查。套取银行资金是关键。炒房团要获得足够的银行贷款，首先要让银行认为这些人是有钱人。因此这些人就被加以包装，穿上各种名牌，还要编好发家故事，市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，这就要领先开发商进行协助——退房。一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。这样的退房操作一般是在期房交开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
房屋真正的销售老师通过巨商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团这这一套，在购房者眼中是与直接购买巨商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%,也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润，如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。北京房地产局有关机构的律师张捷在房地产行业顶端从业多年，同时也是众多知名楼盘第一大股东的私人律师。他在3月1日《第一财经日报》上撰文阐述了复杂的炒房团利益链。现转摘如下。
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在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽快出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷的。
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很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。地产业界的读者会很清楚，只要你的开盘价比较低，很多人就会‘打招呼’找到开发商“留房”。房地产的开发过程中要盖上百个章，每一个拿章的人都会有类似的要求，要求留一两套房子。打了招呼就不能再出售了，但是他们不会立刻给开发商房款。这样的结果不算是索贿受贿，因为成交价就是开盘价，是“市场价”成交，赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘，而引发这些打招呼要房、留房人的想法的。正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团（有时候甚至是五折、六折），而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
炒房团的资金来源主要分两块——初始资金和银行信贷资金。实际上，炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方，或者是小部分资金的提供方。更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”的主要任务一是前台露面，二是以他们的身份套取银行资金。这些“演员”主要来自富裕地区的农村，操作者和村委会联合起来组织村民，并像传销一样洗脑，把他们包装成为有钱人，培训他们的言行以应对银行等部门的审查。套取银行资金是关键。炒房团要获得足够的银行贷款，首先要让银行认为这些人是有钱人。因此这些人就被加以包装，穿上各种名牌，还要编好发家故事，市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，这就要领先开发商进行协助——退房。一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。这样的退房操作一般是在期房交开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
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在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润，如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。