主业是拆迁，俺也说说房地产！！！！！

为咩想写这个小东西，前日开会，住建委某委员发表高论：“三个只能是”，即房子只能是供不应求、房子的位置只能是越来越远、房子的价格只能是越来越贵，然后说房价上涨是不以人的意志为转移的，因为土地资源越来越少！一时感慨颇深，就决定写个小东西。
    用一句话开头，“只要有好的项目就不会缺钱”。好的项目包括位置、容积率等等大家比较熟悉的常规的东西，好的项目只能是赚钱的项目，如何能有一个好的项目呢？目前来看，土地是最主要的因素，附着于土地之上的因素有“位置、规划条件（其中最重要的）”等等。所以俺主要来说说地产（个人说法，不包括建筑业，为便于说明）。
    自98年房改以来，商品房价格一直是涨势，但所谓的暴涨是从哪一年开始的？2004年（夹点儿私货，政府换届了）！所谓的业内人士都应该对8.31大限非常熟悉，即2004年8月31日全国经营性土地全面开始实行“招拍挂”制度。通俗点儿讲，招拍挂就是先一级开发（简单来说是拆迁征地）形成储备，然后二级上市（简单来说是拍卖储备土地，所谓地王就是拍卖的产物）。
    而2004年之前基本实行协议土地出让制度（这是个拿地为王的时代），通俗讲就是通过“危改、公益征地”等很多的方式协议出让土地给开发主体，举例：旧城改造，基本为地方政府划定危改区域，授权给开发主体进行一二级联动，即拆迁、整地、建房等都由开发商承担，开发商获取相应利润。这个时代就是有能力的人总能拿到好项目的时代，很多nb房企是在这个时代壮大起来的，其中弊端不必多说。
    因为弊端，国家全面推行招拍挂，目的是促使土地市场从地下走向阳光、从无序走向有序。简单来说就是政府通过一级开发形成土地储备，然后拍卖，开发商你有钱你就来投标买地，理论上讲会遏制土地市场的混乱形势。可以说中央的政策出发点在于创造一个公平、有序的土地市场。但实际情况呢？由于我国土地性质为公有性质（国有和集体所有），地方政府在实质上垄断了土地的经营，成为了最大的“地主”。在原来的土地协议出让时代，地方政府一般只收取土地出让金，政府（强调下，并非官员）直接受益较少；而8.31之后，招拍挂制度下，地主通过卖地，不只收取“土地出让金”，更大的则是那一部分的溢价。举例来讲，中化买的北京地王，曾经流拍两次，价格18亿左右，今年卖出40亿！假设18亿为拆迁成本等，22亿则是经营土地的溢价！！而在现行分税制下，土地出让金是完全归地方政府支配的，在中央政府拿走大部分税收的时候，地方政府猛然发现有这么大的一块肥肉，筒子们呐。。。地方政府对土地财政的依赖性乃能理解了吧。
    然后来说为什么地方政府要挣钱？简单来说就是“上”有所需，“上”有官帽！
            官员的最大追求是什么？真的不是钱，是升迁！
            靠什么来升迁？不只是关系，还有政绩！
            政绩靠什么来体现？不只是稳定，更重要的是GDP!
            用什么来增加GDP？经营城市，简单粗暴并且有效！
            怎么经营城市呢？地产市场（就是经营土地，包括各类开发区，非常的有效。）！
    如果上述的链条没有发生变化，房价会一直上涨下去。
    在这个链条中，开发商和银行乃至于炒房者都只是发现了这个肥肉，然后上去叮咬，非主要矛盾所在（普遍情况）。
    为什么叫这个是小东西，因为没有逻辑性，就是找几个自以为是的关键点，让筒子们知道房地产尤其是“地产”背后的故事。   
    私货：在4时代，你还能看见解决问题的希望了吗？尊敬前总理只因为他曾经努力的解决问题，而不是静静等待下一代。为咩想写这个小东西，前日开会，住建委某委员发表高论：“三个只能是”，即房子只能是供不应求、房子的位置只能是越来越远、房子的价格只能是越来越贵，然后说房价上涨是不以人的意志为转移的，因为土地资源越来越少！一时感慨颇深，就决定写个小东西。
    用一句话开头，“只要有好的项目就不会缺钱”。好的项目包括位置、容积率等等大家比较熟悉的常规的东西，好的项目只能是赚钱的项目，如何能有一个好的项目呢？目前来看，土地是最主要的因素，附着于土地之上的因素有“位置、规划条件（其中最重要的）”等等。所以俺主要来说说地产（个人说法，不包括建筑业，为便于说明）。
    自98年房改以来，商品房价格一直是涨势，但所谓的暴涨是从哪一年开始的？2004年（夹点儿私货，政府换届了）！所谓的业内人士都应该对8.31大限非常熟悉，即2004年8月31日全国经营性土地全面开始实行“招拍挂”制度。通俗点儿讲，招拍挂就是先一级开发（简单来说是拆迁征地）形成储备，然后二级上市（简单来说是拍卖储备土地，所谓地王就是拍卖的产物）。
    而2004年之前基本实行协议土地出让制度（这是个拿地为王的时代），通俗讲就是通过“危改、公益征地”等很多的方式协议出让土地给开发主体，举例：旧城改造，基本为地方政府划定危改区域，授权给开发主体进行一二级联动，即拆迁、整地、建房等都由开发商承担，开发商获取相应利润。这个时代就是有能力的人总能拿到好项目的时代，很多nb房企是在这个时代壮大起来的，其中弊端不必多说。
    因为弊端，国家全面推行招拍挂，目的是促使土地市场从地下走向阳光、从无序走向有序。简单来说就是政府通过一级开发形成土地储备，然后拍卖，开发商你有钱你就来投标买地，理论上讲会遏制土地市场的混乱形势。可以说中央的政策出发点在于创造一个公平、有序的土地市场。但实际情况呢？由于我国土地性质为公有性质（国有和集体所有），地方政府在实质上垄断了土地的经营，成为了最大的“地主”。在原来的土地协议出让时代，地方政府一般只收取土地出让金，政府（强调下，并非官员）直接受益较少；而8.31之后，招拍挂制度下，地主通过卖地，不只收取“土地出让金”，更大的则是那一部分的溢价。举例来讲，中化买的北京地王，曾经流拍两次，价格18亿左右，今年卖出40亿！假设18亿为拆迁成本等，22亿则是经营土地的溢价！！而在现行分税制下，土地出让金是完全归地方政府支配的，在中央政府拿走大部分税收的时候，地方政府猛然发现有这么大的一块肥肉，筒子们呐。。。地方政府对土地财政的依赖性乃能理解了吧。
    然后来说为什么地方政府要挣钱？简单来说就是“上”有所需，“上”有官帽！
            官员的最大追求是什么？真的不是钱，是升迁！
            靠什么来升迁？不只是关系，还有政绩！
            政绩靠什么来体现？不只是稳定，更重要的是GDP!
            用什么来增加GDP？经营城市，简单粗暴并且有效！
            怎么经营城市呢？地产市场（就是经营土地，包括各类开发区，非常的有效。）！
    如果上述的链条没有发生变化，房价会一直上涨下去。
    在这个链条中，开发商和银行乃至于炒房者都只是发现了这个肥肉，然后上去叮咬，非主要矛盾所在（普遍情况）。
    为什么叫这个是小东西，因为没有逻辑性，就是找几个自以为是的关键点，让筒子们知道房地产尤其是“地产”背后的故事。   
    私货：在4时代，你还能看见解决问题的希望了吗？尊敬前总理只因为他曾经努力的解决问题，而不是静静等待下一代。